新城区开发建设问题调研报告

为将科学发展观落到实处，更好地指导具体实际工作，根据全县深入学习实践科学发展观活动第一阶段的安排部署和要求，近日，我深入**新城区、相关村委会及农户家中进行调研，认真了解**新城区开发建设情况，查找制约加快推进**新城区建设的困难和问题，按照科学发展观的要求认真研究对策措施，现将调研的相关情况报告如下：
一、新城区建设进展情况
近年来，县委、县政府根据科学发展观的要求，紧紧围绕“东西南北中”的发展战略，以打造具有亚热带风光和少数民族风情浓郁的**著名山水园林生态旅游城市为目标，团结拼搏，锐意创新，切实加快**新城区建设步伐，加快推进全县城镇化战略，推进了城市建设的发展。
（一）新城区重大项目建设快速推进。一是路网和管网建设基本形成。截止目前，新城区路网除8号路、9号路因征地拆迁原因暂不能动工外，其它2、3、4、5、6、7路道路建设及绿化等工程已基本完成，铺设管网18.03公里。二是行政商务办公区建设进展顺利。目前，新城区内已批准启动并建设的行政办公设施有州级行政中心、县级行政中心等23个建设项目，其中：县疾病预防控制中心检疫楼、怒江消防抢险救援指挥中心、**检验检疫局怒江办事处综合实验楼、县公安局商品综合楼等5个项目已竣工。州级行政中心、同心广场、县级行政中心等正紧张施工。三是房地产开发初显成效。集居住、商业、娱乐和休闲为一体的山水蓝岸房地产开发建设工程进展顺利。一期工程建设已竣工并投入使用。占地面积110亩，建筑面积11.3万平方米，完成投资1.56亿元。二期工程占地面积120亩，建筑面积19万平方米，目前已完成4万平方米，完成投资9837.3万元。
（二）征地拆迁安置工作有序开展。在征地拆迁安置过程中，认真解决群众最关心、最直接、最现实的利益问题。至目前，新城区累计完成征地3075亩，累计完成供地2162.45亩。完成排路坝、龙竹坝、赖茂河等5个安置点建设，累计完成拆迁148户，完成安置86户。拆迁农户有269户981人，其中为13户49人办理了农转非，将316名特困人口纳入低保。
（三）规划管理工作切实加强。坚持科学发展，规划先行，充分发挥规划的龙头作用。一是对整个新区进行了科学规划，认真编制了《泸水县新县城修建性详细规划》，并于xx年10月通过了省人民政府审批，确定了新县城建设范围。二是完成了新城区绿化规划设计。三是完成赖茂河以北修建性详细规划调整工作。四是认真做好规划管理工作。根据《泸水县新县城修建性详细规划》完成了州级行政中心、县级行政中心、州电网公司等29个单位开发用地共857.92亩的建设项目用地审批、选址工作。
二、存在的主要问题及原因
通过实际调研，我认为新城区建设还存在以下一些问题：
（一）资金投入不足，制约了新城区建设的顺利推进。加快土地收储、完善基础设施建设、做好农户的征地拆迁安置工作需要投入大量的资金，由于县级财政困难，上级补助资金有限，新城区基础设施建设投入不足。
（二）拆迁安置规划滞后，拆迁安置工作缓慢。新城区建设一直以来拆迁工作存在边拆迁边安置的现象，原先分散的5个安置点已全部安满，由于缺乏资金投入，没有整体规划新的安置点，农民拆迁安置进度缓慢。
（三）综合政策不配套，征地拆迁工作难度大，群众普遍认为现有土地和房屋补偿标准偏低，原有的征地拆迁补偿标准目前难以实施。随着物价的上涨，省公布的土地平均年亩产值的提高，失地农民一系列生产生活问题的出现，群众观念意识的转变，新城区征地拆迁安置补偿标准应适当提高。但新城区征地拆迁补偿工作缺乏完善的综合配套政策，未对现有地价按照国家法律结合本地实际进行重新测算，导致目前征地拆迁工作难度很大。

（四）失地农民的素质偏低，就业渠道窄，群众生活难以保障。**新城区涉及的拆迁群众以前大多是靠种地为生，文化素质比较低，生活技能差，几年下来，原征地款已基本用完，又没有就业途径，生活难以保障。
（五）土地供需矛盾突出。新城区规划用于行政办公用地450.02亩，其中因未拆迁而不能提供的土地还有181.67亩。很多原未规划在新城区的单位目前纷纷提出申请到新城区安排土地，土地供需矛盾十分突出。
（六）行政单位的土地划拨价格偏低，无法平衡投入土地成本。在新的形势下，由于拆迁的农户较多、征地拆迁安置补偿的标准逐年增高等原因，原先一直采用的25万元/亩的土地行政划拨价已无法平衡土地成本，急需提高土地行政划拨价格。
产生以上问题的原因是多方面的，既有客观方面的，也有主观方面的。客观上，主要有发展历史性因素影响，建设条件的限制，建设资金不足的约束以及体制机制的原因等。同时，主观上主要还有四个方面的原因：一是自觉运用科学发展观指导新城区建设的意识还不强。二是推进新城区建设科学发展思想解放还不够。三是运用科学发展观解决重大难题的能力还不强。四是深入开展调查研究还不够。
三、加快推进新城区建设工作的几点意见
按照深入学习实践科学发展观活动的要求，通过深入调研，查找和分析存在的问题，我认为，加快**新城区建设，必须抓好以下几个方面的工作：
（一）提高征地拆迁补偿标准，加快推进征地拆迁工作。现行的征地拆迁安置标准是xx年制定的，由于物价上涨，时间跨度大等原因，规划区农户已普遍无法接受，征地拆迁安置工作进展缓慢。为维护被征拆迁地农民的合法权益，加快推进征地拆迁工作，必须要进一步解放思想，与时俱进，一是要对征地补偿标准按相关法律法规规定，根据当地年产值等进行准确测算，适时、适当调整。二是要按照现行的物价水平尽快出台新的拆迁补偿政策和标准，采取发放临时过渡补偿补助费，搬家补助费等方式，并对拆除房屋补偿以结构、质量等方面进行评估，给予补偿。
（二）实施综合配套措施，妥善解决拆迁农户安置问题和后续发展问题。坚持以人为本，着力解决群众最关心、最直接、最现实的利益问题。一是调整安置规划，加快安置点建设。下一步，共需安置农户138户，其中下赖茂临时安置点62户（含未安置8户），计划安置在丙腮西坝安置点；待拆迁的76户中，目前急需拆迁的2户和污水处理厂4户，计划安置在下赖茂丙腮西坝安置点。其余70户规划建设两个安置点进行安置。第一个安置点拟在9号路与8号路交叉路口西面（赖茂老公路上方），计划安置15户。第二个安置点拟在县地震台西北面坡地上，计划安置55户。必须要积极筹措资金，先建设好安置点，再开展拆迁工作。二是对在拆迁中失去土地的农民，要想方设法予以保障救济。第一，实行“困有所济”，征地拆迁后为完全失去土地的农户办理“农转非”，对符合享受城市最低生活保障的，要列入城市最低生活保障；对征地拆迁后部分失地的农户，符合享受农村最低生活保障的，纳入农村最低生活保障范围。确保城市规划区内符合条件的失地农民人人享有最低生活保障。第二，实行“老有所养”，按照《**省人民政府颁发**被征地农民养老保障试行办法的通知》（云政发〔xx〕226号）精神，建立被征地农民基本养老保障制度，基本养老保障资金由个人、集体、政府三方共同筹集，政府在征收土地过程中根据国家确定的土地级别，每亩增收不低于2万元的资金，专项用于被征地农民的基本养老保障，并财政部门从国有土地出让纯收益中提取不低于5%的资金，用于建立基本养老保障风险准备金。第三，实行“病有所医”，对被征地农民实行农转非的人员，符合城镇居民医疗保障条件的纳入城镇居民医疗保障范围，享受城镇居民医疗保障待遇。三是积极帮助被拆征地迁农户实现就业，使其有稳定的生活来源。下一步，在江堤1、2、3期、新城区路网的绿化、清洁卫生及管护工作岗位和各行政事业机关单位的保安、保洁工作岗位，以及在建筑建设工地的用工方面，尽量安排失地农民，力争安排150个以上就业岗位，实现户均安排1人。同时加大对失地农民的技能培训，拓宽就业渠道，鼓励自主创业，千方百计增加失地农民收入，保障其稳定的生活来源。
（三）提高行政划拨用地价格，促进城市经营良性循环。由于征地、拆迁、安置以及基础设施建设成本增加，新城区原行政划拨用地25万元/亩已无法平衡土地成本，应提高行政土地划拨价，扭转城市亏本经营状况，促进城市经营良性循环。
（四）适当调整规划，加快新城区建设。安排专项工作经费，尽快对**城市总体规划进行修编，将大南茂片区纳入总体规划。根据**城市的用地实际，对1号路以下的片区和黎山公园等原先确定的规划重新进行用地性质调整，并分地块委托做好控制性详细规划。**新城区怒江大道（1号路）以下部分大部分规划为商业用地，由于**中心城市人口较少，没有足够的居民和人气，商业用地无法加快开发进度，应把商业用地适当调整为商住用地，适当提高城市建筑的容积率。
（五）多方筹集建设资金，加快新城区建设步伐。尽快催收新城区已供土地单位的土地款，加强项目申报工作，争取国家政策和资金支持，扩大招商引资力度。同时，对于赖茂河以北片区372亩土地收储问题，要采取“整体打包”贷款方式，州县共同努力，积极争取向金融部门贷款7000万元，一次性收储土地。加快推进赖茂河以北片区土地的收储和开发工作，推动新城区建设。
（六）严格规划管理，节约用地。**新城区面积较小，土地容量有限。建议统筹规划好州、县行政事业单位办公区域，该进入新城区的单位才进入新城区，该安排在老城区的单位必须安排在老城区，合理利用好**有限的土地资源。