上海南汇周康板块普通住宅区域报告

上海南汇周康板块普通住宅区域报告

2005.10

一、南汇及周康板块简况

（1）南汇简况

南汇位于长江三角洲的东南端，黄浦江东岸，杭州湾畔。西与闵行区接壤，北与浦东新区毗邻，西南与奉贤区交界，东南两侧临东海。海岸线长45公里。

全区总面积688平方公里，其中陆地面积629.29平方公里；至2004年末，南汇共有14个镇，60个居民委员会和185个村民委员会；户数28.19万户，年末户籍人口70.77万人，平均每户人口2.5人，人口密度1029人/平方公里，平均每户人口和人口密度是全市最低的几个区之一。

南汇区在2004年完成生产总值232.8亿元，同比增长21.9%（扣除物价因素，可比增长16.8%）；完成财政收入45.9亿元，同比增长24.2%，其中地方财政收入26.1亿元，同比增长38.4%；完成全社会固定资产投资207.6亿元，同比增长32.1%；城镇从业人员年人均工资22773元，同比增长15.7%；农村居民年人均收入7075元，同比增长9.1%；人口结构比较年轻化（见表一）；而2004年南汇人口净迁入3431，领近的浦东新区的人口净迁入是相当巨大的，由于浦东客源是周康板块的第二大客户群，因此其大量的人口迁入是对周康板块的一大利好消息。

表一： 2004年南汇、浦东新区及全市的人口结构

表二：

2004年南汇、浦东新区及全市的人口变动情况

南汇将成为未来上海国际航运中心的最前沿。从陆家嘴、世博板块、周康新城到临港新城，正形成上海城镇新的黄金发展轴，城市不断向南拓展，依托浦东国际机场和洋山深水港，南汇正在成为上海经济发展的核心阵地。

南汇经济高速增长，人均收入（特别是人均可支配收入）和固定资产投资的高速增长，给南汇的房地产市场的发展注入了强大的动力。

南汇的普通住宅需求基本以南汇本地居民为主，浦东新区居民是它的第二大购买力，以上两部分占有绝大部分的市场分额，剩下的为上海市主城区和其他各类外省市和海外人士。

南汇，普通住宅在售楼盘主要集中于周康、航头和惠南三大板块。其中，周康板块均价在6200-7000元/平方米左右，而航头和惠南的房价在5000-6000元/平方米。

（2）周康板块简况

周康板块是沈祝公路以北，规划A3高速公路以西的周浦、康桥两镇，是南汇最靠近浦东的板块。由于其与浦东之间特殊的地理关系，受到浦东开发建设的辐射而发展较早，商业配套完善、交通设施便利。本板块地理位置处于南汇西北角和浦东交汇处，离开人民广场中心只有十几公里的距离，是南汇距离市区最近的板块，该区域受到浦东新区的辐射，吸引了众多上海普通市民在此置业，被称为新开发起来的“移民基地”。

1、经济环境：

宏观面上，短期的楼市基本面相当的差。宏观调控使整个上海楼市从今年三月份开始冷却下来，购买者普遍采取了观望的态度，手中有钱，心中不急；而房地产商在市场低迷的时候，明显有些准备不足，特别是一些盲目扩张的开发商，出现了资金链的紧张。造成的现实情况是近期有大量的新盘推出，但是去化相当的差。整个南汇最近的销售量与新推量之间的滞销缺口是相当大的。

从中长期来看，应该是相当有潜力的。从整个上海市的发展现状和规划来看，这个板块在“一城九镇”和洋山深水港这两个概念下，机会是相当的不错，尤其在市中心土地越来越稀缺的情况下，它必然会成为一个重要的发展重心。

另一方面，南汇经济以（2004年）完成生产总值同比增长21.9%（扣除物价因素，可比增长16.8%）、全社会固定资产投资同比增长32.1%、居民年人均收入同比增长9.1%的绝对高速增长态势；以及人

口结构比较年轻，这些因素都给周康板块的房地产市场的发展注入了强大的动力。周康板块所属的周康综合经济圈，依托浦东开发建设的强力辐射，借助康桥工业园区的先发优势，大力发展汽车零部件加工业、电子电器制造业、医药康复业、信息服务业等行业。加快周浦老镇区改造步伐，积极完善社会各项事业，形成以康桥地区、周浦地区为主体的综合产业基地。

2、交通环境：

随着市政建设的大量投入，现在连接上海市区和周浦的交通已十分便利，目前有沪南线、环南一大道、外环高架，扬高路等主要交通干线，有十多条公交线路可直达市中心各区域，周浦镇上的451、581路、陆周专线、万野专线、南新专线更可直达南京路、人民广场、陆家嘴、万体馆、上海站等地。规划2005年动工建设的轨道交通R3线(嘉定-星火开发区)将途经周浦镇，轨道交通11号线也进行了技术选址和投资方案制订，这将大大缩短周浦镇与市中心的距离，只需半个小时就可到达市中心繁华商圈徐家汇、曹家渡。

3、配套及城镇发展：

作为“一城九镇”之一的周浦镇是南汇“周康中心”的重点规划城镇，它历来商业比较发达，素有“小上海”之称。目前周浦的旧城改造刚进行第一轮，当地居民改善居住条件的要求非常迫切。另一方面，随着城市化、郊区化进程的加快，城市中心地区人口要有一定的减少，郊区的城镇要扩容。根据规划，周浦到2010年人口导入是20万。人口导入除了180万平方米市政动迁重大项目配套商品房外，将

主要靠一些落户该地的企业、机构的拉动，以及本地房地产市场对市区人口的吸引。

近年来随着市区大量居民迁移到周边区域，使周浦镇的人口骤然剧增，一批市区的老店、名店、特色店纷纷在周浦开设分店，农工商、联华、华联等连锁超市也已经先后人驻，康桥的天润发大卖场已开业，而周浦镇上的小上海旅游商城也颇具规模，康沈路上商店林立，不少市区里有的“老字号”和品牌专卖店，甚至连肯德基，都在这里开设有分店 。据悉，目前周浦镇中心正在规划建设建筑面积达10万平方米的“新豫园商城”，这一项目完成后也将对周边商业、房产市场有强大推动作用。

在教育方面，已建和在建的院校有中科大上海研究生院、上海复旦康桥学校、巴金文学幼儿园、浦发中学、社区英国学校、美国学校等。

4、房地产发展及现状：

周浦镇的成熟生活配套加上市政规划的宏伟蓝图，已经吸引了很多颇具实力的房产开发商，争相把一批高质量、高品位、低密度、中低价位的住宅建到这片热土上。康桥半岛、绿地老街、菱翔苑、富兰克林·南郊花园等楼盘在短短的几年中引起了购房者的追捧。这一板块，楼盘供应较多，不仅有低密度高档别墅区，而随着一些著名开发商纷纷进驻该板块，也出现了一批诸如中邦城市，绿洲康城等品质优秀的大盘项目。

由于周康中心镇旧城改造的启动，周康中心镇的起步比较晚，随

着第一轮城改的开始，许多当地居民从原来的旧房中解放出来，有了改善居住条件的需求，自住的用途就成为了本区域支撑楼市的主力，因此周康板块房价的走势相当稳定。在市区房价不断攀高的现状下，目前在该地区的购房者中，有很大一部分是来自浦东新区和其他市区的。

周康板块普通住宅相对于浦东和其它市区房源来说，它以性价比取胜，其主要竞争板块航头和惠南的房价在5000-6000元/平方米，而浦东的北三林板块均价在8000左右，其价格在6200-7000左右，居于中间地位。而在整个楼市低迷的大背景下，最近的较小的销售量与巨大的新推量之间形成了巨大的滞销缺口，开发商的现在的价位将面临巨大的考验。另一方面，由于普通住宅以前的推量不大以及较好的市场行情，周边地区的短期消化能力不强的缺点没有完全暴露出来，如今在几个普通住宅大盘的冲击下，这一点将会明显的暴露出来，除非开发商大幅降价，否则在短期将难以消化。

二、周康板块普通住宅市场现状

在售楼盘：天台新城，美林小城（三期），中邦城市，菱翔苑，沈默荷兰园，大富苑，汇丽苑，康桥半岛（城中花园），康庭苑，中科大学村，圣鑫苑一期，汇康公寓，百舸馨苑。

周康板块在售主要大盘分析简表（2005年10月）：

2005年10月