高档精品酒店项目建议书

**商务酒店（高档精品酒店）

装饰建设投资

项 目 建 议 书

二零一一年十月一日

目 录

第一章 概论 第一节 项目概况 第二节 投资人简介

第三节 编制依据、指导思想、原则和内容 第四节 编制的目的与作用 第二章 项目建设的必要性 第三章 市场分析与预测 第一节 舒城县旅游市场简析 第二节 舒城县旅游饭店市场简析 第三节 项目周边市场环境分析 第四章 建设用地及相关配套条件 第一节 建设用地概况 第二节 用地优势及场址选择 第三节 场址自然及历史人文概况 第五章 建设方案 第一节 建设原则 第二节 建设规模及内容 第三节 装饰设计方案 第六章 劳动安全与卫生 第一节 劳动安全

第二节 卫生防护

第七章 投资估算与资金筹措

第八章 建设进度和建成后项目运行方式 第九章 经营内容和策略 第十章 经济效益评价 第十一章 结论与建议

第一章 概论

第一节 项目概况

1. 项目名称：***商务酒店（高档精品酒店） 2. 项目申办单位： 法人代表： 联系电话： 3. 项目地址： 4. 项目背景

4.1 **商务酒店项目经营面积5840㎡；项目周边地位显赫，交通便利，配套齐全，具有极大的发展潜力。

4.2 2010年1月12日国务院批准设立规划范围为安徽省长江流域，成员包括合肥、芜湖、马鞍山、铜陵、安庆、池州、巢湖、滁州、宣城九市全境和六安市的舒城县、金安区，共59个县(市、区)的“皖江城市带承接产业转移示范区”，该示范区为国家级示范区，辐射安徽全省，对接长三角地区。舒城县地处规划之中，面临的机遇千载难逢。皖江城市带承接产业转移示范区建设规划上升为国家战略，舒城县作为示范区发展主轴上的重要一员，不仅发展地位得到提升，更为舒城县域经济的发展指明了方向。

根据舒城县及周边地区投资环境和市场需求的变化，结合该区域市场环境、特征、构成和容量，经分析认为：在舒城县经济技术开发区进行适应市场需求的商业、服务业、旅游业项目建设（如建设高档

精品酒店）尚有很大空间区位。

4.3 该项目由**有限公司出资建设，拟投资装饰建设**商务酒店。

5. 项目性质、经营范围、建设内容和规模

拟投资项目基本定位为高档精品酒店，主要经营范围为住宿、餐饮（中餐、西餐）、商务服务、会议服务等。项目建筑面积5840㎡。装饰建设内容为：主楼6层，地下1层。

装饰项目固定资产总投资为888.22万元，建成后的**商务酒店是一座集高档客房、餐饮、商务、会议等为一体的现代化、智能化的综合性旅游服务设施。

第二节 投资人简介

第三节 编制依据、指导思想、原则和内容

1.编制依据

1.1《建筑设计防火规范》（GB16-87）； 1.2《旅馆建筑设计规范》（JGJ62-90）； 1.3《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）； 1.4《建筑采光设计标准》（GB/T50033-2001）； 1.5《建筑节能设计标准》（GB50189-2005）； 1.6国家及地方相关的技术标准、规范和规定。 2.指导思想

精品酒店）尚有很大空间区位。

4.3 该项目由**有限公司出资建设，拟投资装饰建设**商务酒店。

5. 项目性质、经营范围、建设内容和规模

拟投资项目基本定位为高档精品酒店，主要经营范围为住宿、餐饮（中餐、西餐）、商务服务、会议服务等。项目建筑面积5840㎡。装饰建设内容为：主楼6层，地下1层。

装饰项目固定资产总投资为888.22万元，建成后的**商务酒店是一座集高档客房、餐饮、商务、会议等为一体的现代化、智能化的综合性旅游服务设施。

第二节 投资人简介

第三节 编制依据、指导思想、原则和内容

1.编制依据

1.1《建筑设计防火规范》（GB16-87）；

1.2《旅馆建筑设计规范》（JGJ62-90）；

1.3《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；

1.4《建筑采光设计标准》（GB/T50033-2001）；

1.5《建筑节能设计标准》（GB50189-2005）；

1.6国家及地方相关的技术标准、规范和规定。

2.指导思想

2.1充分利用项目建设所在地的区位优势，参照项目现有规划设计，突出经济、先进、实用、美观、舒适和多功能性。

2.2 项目投资既是立足县域，又是放眼全省乃至长三角地区。立足县域就是要围绕舒城本地发展城市经济、知识经济、假日经济、低碳经济、旅游资源、人文优势等做好旅游饭店经济这篇文章，并为县域经济发展搞好全方位服务。放眼全省乃至长三角地区就是抓住“皖江城市带承接产业转移示范区”上升为国家战略这一机遇做好科学转移和迎接国内、国际市场竞争的准备工作，为旅游文化建设和县域经济的发展做出贡献。

2.3 通过项目建设，进一步完善周边环境和项目建设所在地开发区中心区域功能，创造良好的投资环境和经营气氛，吸引更多的客户，谋求项目最大的经济效益和社会效益。

3.原则

3.1 酒店设计既要体现行业特点（住宿、餐饮、商务、会议、旅游等），又是具有服务社会（满足市场需要、增加就业、拉动县域经济增长等）的功能。

3.2 做好项目的经济财务分析，为项目投资人以及相关部门提供科学、准确的决策依据。

4.内容

根据本项目的规划设计方案、申办项目的行业特点和未来经营策略的要求，本《项目建议书》主要研究的范围和内容如下：

4.1 概论

4.2 项目建设的必要性

4.3 市场分析与预测

4.4 建设用地及相关配套条件

4.5 建设方案

4.6 劳动安全与卫生

4.7 投资估算与资金来源

4.8 建设进度和项目运行方式

4.9 经营内容和策略

4.10 经济效益评价

4.11 结论与建议

第四节 编制的目的与作用

通过对项目建设必要性、市场分析、建设规模、投资估算、效益评价、结论与建议等主要内容进行比较科学、完整、准确的定性和定量分析，编制比较规范的《项目建议书》，从而为投资人进行项目建设前期工作和后续经营提供相关决策依据。

第二章 项目建设的必要性

1.是推动舒城县政府城区经济发展战略的需要

改革开放以来，舒城县域经济发展持续增长，目前舒城县在快速融入“皖江城市带承接产业转移”的过程中，迎来了一个大发展的关键时期。**商务酒店装饰建设必将对舒城县及周边地区的经济建设起到推动作用。

2.是不断提高企业管理水平的需要

长期以来，我国在流通领域内一方面引进资金，另一方面引进技术和管理，从而不断推动了我国流通体制的总体发展和综合效益提高。但是，我国广大中西部地区在软件管理方面与发达地区和国外先进水平相比还有较大差距。因此，在酒店业进行有选择的引进、消化和发展软件管理，对继续深化我国流通体制改革、不断提高企业管理水平仍具有重要意义。

3.是实施行业精品战略，进行结构调整的需要

目前舒城县各类酒店数量并不少，但软硬设施堪称一流、服务水平令消费者满意的高档精品酒店并不多，且存在布局过于集中、经营结构不尽合理的问题。**商务酒店的建立将对缓解此类矛盾起到应有作用（填补了开发区高档精品酒店为空白的状况）。

4.是进一步推动对外开放，完善开发区功能的需要

**商务酒店适时装饰建设，对增加舒城县经济技术开发区服务设施、完善城市功能，对进一步推动内外交流，进一步巩固和扩大县域

经济改革开放成果，具有一定意义。

5.是优化土地资源配置，确保土地增值的需要

**商务酒店地处舒城县经济技术开发区三里河路与春秋路交汇处，是连接新老城区的交通要道，该区域土地必将有着巨大的升值潜力。**大酒店的建设，有利于房地产资源的优化配置，有利于房地产业的流动开发和确保土地增值。

6.是开发区新城建设的需要

项目所在地周边皆已纳入舒城县城市规划，该项目的建设有利于促进舒城县经济技术开发区及产业转移集中区各项投资建设工程的全面开展。

7.是商务活动发展的需要

本项目邻近新建的舒城县政务中心，建成后可为周边企业和公务人员提供商务和政务活动的场所。

8.是进一步推动旅游业发展的需要

舒城是一座拥有悠久历史的文化名城，旅游和人文资源极其丰富。目前，年接待游客近百万人次。兴旺的旅游业和各种经济文化活动，为本地酒店业提供了充分的发展机遇。反之，装饰建设管理、服务、设施一流的高档精品酒店对旅游业的进一步发展也会起到应有的推动作用。

第三章 市场分析与预测

第一节 舒城县旅游市场简析

舒城县作为具有悠久历史的文化名城，拥有丰富的旅游资源和人文资源，旅游业、酒店业的优势得天独厚。作为六安市面向省城的窗口，被誉为“合肥的后花园”，城区及开发区相关设施齐全、人才荟萃，商机众多。

1.当前舒城县旅游业的基本情况

舒城县旅游业从1995年开始起步，县委、县政府始终把旅游业作为国民经济的主要产业来抓，通过十余年的滚动开发建设，舒城县旅游业已具有一定的规模和品牌知名度，全县旅游业呈现良好的发展态势。主要表现在：

1.1旅游经济快速发展。作为合肥经济圈和皖江城市带承接产业转移示范区重要组成部分的舒城县，目前正紧紧抓住千载难逢的承接机遇，，强力推动和完善业已建立的合肥环巢湖旅游区域合作机制，加快融入长三角旅游市场，积极参与长三角旅游分工合作。截止2008年底，全县共接待游客460万人次，实现旅游总收入13.98亿元。其中2008年接待游客84万人次，旅游总收入4.1亿元，占全县GDP总值5.6%。2010年，全县实现接待游客138万人次，实现旅游综合收入7.3亿元。舒城县年游客接待量已跃居全省前列，被省政府授予“旅游经济强县”，旅游业已发展成为舒城县新的经济增长点。

1.2旅游开发步伐加快。自1995年以来，全县旅游投入累计超

过6亿元，初步建成了国家AAAA级景区万佛湖、国家AAA级景区万佛山。与此同时，红色旅游项目新四军四支队旧址纪念馆、以毛泽东视察舒茶纪念馆为依托的“九一六”茶园景区、百丈岩景区、干汊河镇瑜城村周瑜城、慈母宫等一批旅游景区（点）也相继形成。全县已兴建旅游项目近40个，一批高档次、高品位、高投入的重点项目有的即将完工，有的正在抓紧兴建。万佛湖镇被评为“省最佳旅游乡镇”，汤池镇被评为“省优秀旅游乡镇”，万佛湖镇白鹿村和汤池镇三江村被评为“省优秀旅游村”，乡村生态休闲游呈现蓬勃发展态势。

12

1.3旅游产业体系逐步完善。全县拥有AAAA级景区1个、AAA级景区1个；旅行社6家；五星级标准旅游饭店1家、四星级旅游饭店2家、三星级旅游饭店2家、二星级旅游饭店2家。县城和主要景区已形成日接待4000名游客住宿和超过1万名游客就餐的能力。全县先后编制完成了一系列旅游发展规划，特别是高起点、高标准、高水平编制了《舒城县旅游业发展规划》、《万佛湖旅游区总体规划》、《万佛湖风景名胜区总体规划》、《万佛山旅游区总体规划》、《万佛山风景名胜区总体规划》和《万佛湖部分区域控制性详规》，为旅游资源的有序开发提供了科学依据。

1.4旅游设施不断改观。全县已累计投入2亿多元，先后实施了景区“交通畅通工程”、“信息畅通工程”、“供电畅通工程”。按二级路标准，先后改建了县城至万佛湖景区、合界高速和万佛山景区所在镇的道路。在万佛湖景区，修建了环湖东路、龙湖大道、汤池温泉至三江公路，增强了景区可进入性。新建了万佛湖旅游度假区变电所，并在部分岛屿间铺设了水下电缆，确保了景区景点用电。建成了“舒城旅游资讯网”和“舒城旅游移动信息化管理平台”一期工程，旅游信息化建设步伐明显加快。

1.5旅游促销成效明显。多年来，舒城县坚持“立足合肥，辐射周边，面向华东，走向全国”的旅游宣促战略，有针对性地开展了旅游市场的宣传与促销，有效地拓展了旅游客源市场。尤其是“96年万佛湖首届龙舟赛”、“ 98年亚洲铁人三项赛”、“ 2002年首届中国万佛湖旅游文化节暨国际龙舟赛”、“ 2004年万佛湖鱼头文化

节”的成功举办，极大地提高了舒城旅游的知名度。为了更好地加快融入省会旅游经济圈，舒城县于2007年与肥西、肥东、庐江联合成立了“合肥环巢湖旅游合作组织”，建立了资源、网络、信息、市场等共享机制，构建了无障碍旅游区，并正在开展规划编制、市场调研与开发、线路整合、宣传营销等各项工作。环巢湖旅游圈的建立，为拓展南京等长三角旅游市场搭建了平台、铺设了桥梁。2009年，舒城、肥西两县联手与南京有关方面合作，开通了南京——三河古镇——万佛湖旅游直通车，标志着南京旅游市场的全面启动。

1.6产业带动作用开始显现。据统计，全县旅游业直接提供的就业岗位超过4000个，为相关产业间接提供就业岗位超过3万个，为缓解社会就业压力发挥了作用。旅游区居民通过参与旅游开发、承包基建工程、经营农家乐、餐馆、导游服务等多种方式，增加了收入，加快了脱贫致富步伐。旅游业发展还带动了交通、商贸、餐馆、通讯、信息、物流等服务业的发展，尤其为舒城农业和农村发展提供了市场空间，通过乡村旅游、农业示范点、观光农业的发展，推动了农业转型，提高了农业附加值。同时，地方土特产品通过加工包装形成了有特色的旅游商品，拓宽了销售渠道。旅游业作为第三产业的龙头地位得到了进一步确立。

1.7旅游行业管理趋于规范。首先较为健全的旅游管理机构、综合协调机构为规范管理提供了有力保障；其次行业管理的制度、措施、办法日渐完善、成熟，为行业管理提供了制度上、政策上的依据；三是行业管理协会（舒城旅游饭店协会、万佛湖景点协会）相继成立，

进一步加强了行业自律、自我管理能力，有利于推动行业整体水平的提高和共同发展；四是行业监督、依法行政的能力得到加强，初步形成了一套行之有效的管理、服务规范程序，如招商引资工作、景点项目管理与审批、环境保护等；五是“假日旅游指挥中心”等协调机构发挥出积极的作用；六是行业从业人员培训和服务技能得到全面提高，旅游从业人员持证上岗率达90%以上。

1.8旅游文化和旅游产业开始结合。文化是旅游的精髓和灵魂。体现在四个方面：一是旅游影区、景点建设的文化内涵、文化氛围与艺术烘托，如徽翠山林、慈母宫等；二是旅游文化创意的提升，舒城县先后编写了系列旅游丛书，如《舒城旅游》、《舒城胜览》、《回眸龙河口》、《梁祝文化在舒城》、以及《万佛风情》定期刊物；三是表现在旅游诸要素——包括餐饮、娱乐、宾馆和旅游文化企业等各个方面，如万佛湖沙锅鱼头等；四是旅游文化商品，如我县舒席已被列为国家公布的第一批非物质文化遗产名录。

1.9旅游发展环境得到进一步优化。一是围绕全面建设小康社会、构建社会主义和谐社会和环境友好型社会的战略任务，国家对旅游业发展越来越重视，国家宏观政策对旅游业发展十分有利；二是“十一五”期间，随着经济结构的调整，第三产业在三产中的比重不断上升，旅游业作为三产的龙头，在国民经济中的比重也进一步提升，旅游产业发展环境进一步优化；三是舒城县旅游业进一步得到重视和发展，体现在旅游基础和配套设施的不断改善、接待条件和服务水平不断提高、优惠政策的制定、旅游行业管理不断加强等方面。

1.10旅游业已经进入加速发展期。首先从宏观层面看，旅游业作为国民经济的一个重要的新兴产业，正普遍受到高度重视，发展迅猛。按照旅游产业发展的一般规律，人均GDP达到1000美元时，国内旅游随之兴起，达到2000美元时，度假旅游就开始繁荣；达到3000美元时，出境旅游开始持续增长。我国人均GDP2006年已突破2000美元，表明居民消费结构正在发生转变，旅游消费进入全民时代，对旅游产业发展来说，即将进入黄金时期；其次从舒城县旅游业发展情况看，经过多年来的开发建设，旅游产业已具备一定的规模，旅游业发展动力强劲，实现旅游跨越式加速发展的条件和基础已经具备，舒城县旅游业有理由、有条件、有能力进入全面加速大发展时期。

第二节 舒城县旅游饭店市场简析

1.星级旅游饭店数量

标准 数量

五星级标准 1

四星级 2

三星级 2

二星级 2

合 计 7

2.区域分布、客房出租率、经营价格情况

舒城县的旅游饭店除四星级的金水湾度假村位于万佛湖景区外，其它主要均集中于县城中心地带，仅城关中心地带桃溪路附近即分布

有舒怡国际大酒店（四星级）、新贵大酒店（三星级）和赛福宾馆（三星级），以及建成开业不久的五星级标准旅游饭店帅旺五洲酒店，布局显然过于集中。舒城县旅游饭店的平均入住率为62％，每年春节和黄金周、小长假、中高考会考期间均可达100%。舒城县三星级以上旅游饭店客房平均价为200元。

3.发展趋势

一是旅游饭店经营比重仍占大头。二是中低档商务酒店（如飞霞商务宾馆）、快捷宾馆的比重量不断增加。三是新的经营品种不断产生，拆零销售、网络化销售、分时销售、售后服务等一系列新的经营品种和经营概念在产生，这无疑将催生出具有舒城地域特色的高档精品酒店。

第三节 项目周边市场环境分析

1.区位特点

本项目位于舒城县经济技术开发区，距合九铁路舒城站、沪蓉高速舒城入口15公里，距三河古镇18公里，距万佛湖景区22公里，距省会合肥50公里，地理条件优越，交通发达。

2.竞争状况分析

从舒城县丰富的旅游资源，年接待游客近百万人次的接待量，以及星级旅游饭店的分布情况来看，本项目区域市场还存有较大的市场缺口。由于城乡结合区域高档酒店缺乏，县政务中心又即将西迁，所以本项目可以辐射到全县及周边县区，拥有较大的竞争优势。

18

第四节 市场前景

一是市场调研情况表明舒城县经济技术开发区由于地理位置和经济发展等造成了较大的高档精品酒店市场机会，产生了填平补齐的机遇，这种填平补齐的过程也是舒城县酒店业结构优化的过程。 二是本项目在区域市场将具有较强的竞争力，有望成为舒城县旅游企业中的“明星和龙头”企业。

三是建设项目周边较大的市场容量使**商务酒店项目存在一定的发展空间。客源、会议以及商务、政务活动较多，加上本项目投资人的金融业界背景，这些都对该项目建成以后的正常经营十分有利。 四是舒城县在承接产业转移机遇中经济地位的提升，国际、国内商务活动必将日益频繁，以及国际、国内旅游业的持续发展将推动舒城县酒店业继续繁荣、兴旺。

五是本项目策划、管理与支持团队的专业能力、敬业精神，及其广泛的本地及周边广深的人脉资源、人力资源优势，更是本项目得以成功的重要保障。该团队敏锐的观察到舒城县酒店业下一步发展已面临一个转型期，而对高档精品酒店的谋划与开发，无疑将引领这个转型的潮流。

第四章 建设用地及相关配套条件

第一节 建设用地概况

本项目建设用地性质为商业用地，北临三里河路，西临春秋路建筑面积5840㎡。

22

23

24

25

第二节 用地优势及场址选择

1.地理位置优越

本项目选址位于省级舒城县经济技术开发区，该区域产业云集，汇集了舒城县乃至在全省、全国都有一定知名度的厂商和企业集团等。

本项目场址至舒城县及周边主要旅游景点、文化设施十分方便。 可见，地理位置的优越性和良好的区域环境为本项目的正常经营奠定了良好基础。

2.周边缺少高档酒店，市场优势明显

舒城县经济技术开发区无高档酒店，项目选址周边多为大型工业企业，商贸活动频繁，因此选择该地区建设**商务酒店具有一定的有利条件。

3.出行方便，交通便捷

拟建项目用地距省道六舒三路、206国道及合九铁路舒城站、沪蓉高速公路入口均在咫尺之遥，出行各件十分便利、快捷。

4.市政配套条件好，项目实施有基本保障

本项目用地处的舒城县经济开发区经多年统筹规划与建设，市政基础设施大为改善，供电、供水及电信管线一应俱全。本项目建设所需相关配套设施均可就近接入管线，且用量有保障。

5.项目建设可带动区域经济发展，符合舒城县城市总体规划要求 按舒城县城市总体规划，本项目建设符合发展规划要求的同时，强调兼顾与规划要求同步的文化、服务设施，以达到相互衬托和共同促进的目的。本项目的实施对完善区域综合服务功能，带动地方经济发展将起推动作用。

第三节 场址自然及历史人文概况

1. 自然概况

舒城县位于安徽省中部、大别山东麓、巢湖之滨，江淮之间。东邻庐江县，南接桐城市、潜山县，西望岳西县、霍山县，北毗六安市、肥西县和省会合肥市。全县地理概貌西高东低，是一个山、丘、圩兼备，集山区、库区、老区为一体的县份。西南为大别山余脉，山高岭大，林木葱茏，最高点万佛山峰海拨1539米。中部是丘陵岗区，岗岭绵延，山丘起伏。东部属冲积平原，阡陌交借，坦荡如砥，最低点舒三海拨7米。根据本项目场址附近工程地质勘探资料表明，该地区地质条件较好，有利于施工建设。

舒城县属长江流域巢湖水系，境内有杭埠河、丰乐河等8条主要河流、35条支流小河，正常年份，全县年平均降水总量为26亿立方米，地表经流量为立方米，大小水库67座，总容量为8.68亿立方米，有效拦蓄7.2亿立方米。其中，龙河口水库库容8.立方米2亿立方浇灌舒城、庐江、金安三县区120万亩良田。

舒城县矿藏丰富，已发现的有大理石、萤石矿、铁矿、金矿、石棉矿、矾矿、黄砂、花岗石等。舒城黄砂资源丰富，是舒城著名特产之一，经省313地质队勘测，全县黄砂蕴藏量约14亿多吨，主要特点是子粒均匀、规格适中、强度高、杂质少，省建筑部门鉴定评价：舒城黄砂是大型、高层建筑以及预制构件不可多得的材料。舒城黄砂远销南京、苏州、上海等地，并注册了“万佛山”品牌，全国黄砂注册商标仅此一家

全县气候属亚热带温润性季风气候区，年平均气温15.6℃，年平均降雨量1100毫米，无霜期年平均224天，阳光充足，雨水丰富，土地肥沃，植被茂盛，四季分明，气候温和。

2.历史人文

舒城县总面积2100平方公里，全县人口100万，辖21个乡镇和一个经济技术开发区，490个行政村。

舒城历史悠久，人杰地灵。西周时期属舒国，分立舒鲍、舒龙等国，史称群舒国。汉高祖四年（前203年）置舒县，翌年改龙舒县。唐开元二十三年（公元735年）设舒城县延用至今。名胜古迹有周瑜的故里周瑜城，与都江堰齐名的汉代水利工程七门堰，雄居县城中心最高处的明代古建筑“龙头佛塔”、县城南溪古渡的龙津桥等。历史上出现的著名人物有，西汉羹吉候刘信、教育家文翁，三国吴军统帅周瑜，宋代大画家李公鳞，明代刑部尚书郑时、吏部尚书秦民悦，被周恩来总理誉为我党初期情报战线“三杰”之一胡底、史称“南陶（因） 北马（寅初）”、我国政治经济学界泰斗陶因等烂若星辰、光辉照人。时至今天，国际金融、学界著名学者、教授滕茂桐，中科院院士刘有成、宋家树，工程院院士刘玠、著名作家艾暄等，已成为祖国建设事业的栋梁之才。目前，享受国务院特殊津贴的科技工作者有9人。 舒城是鄂豫皖革命根据地的组成部分，游击战争时期，是红二十八军、皖西北独立游击师的主要根据地之一。1938年新四军第四支队进驻我县西南山区东港冲和西港冲。东、西港成了新四军第四支队指挥机关的驻扎地，是皖中、皖东抗日游击根据地指挥中心。刘邓大军挺进大别山期间，舒城是中国人民解放军第二野战军渡江战役指挥部所在地，舒城是毛泽东主席和温家宝总理视察过的地方。

第五章 建设方案

第一节 建设原则

1.完善地区服务功能

舒城县经济技术开发区缺乏高档精品酒店，这与区域政务中心、

大型工业密集区的服务功能不够协调。应建设以客房、餐饮为主，辅助商务、政务、会议服务等功能齐全的综合性高档精品酒店。

2.既与周边建筑环境相协调，又能突出自身建筑装饰风格

力争成为舒城县及周边区域极具代表性的精品酒店之一。

3.确保硬件设施一流，使用功能齐全、便利和舒适

第二节 建设规模及内容

一流的酒店不仅是为游客服务的，更是为当地城市生活服务的，因此更需要有机地融入周边城市环境，与城市的总体发展方向相协调，并对周边城市格局起到带动作用。装饰规划将把建筑形体、城市空间、景观设计等融为一个整体，创造出一个优美、宜人、品味不凡的酒店环境和城市空间，提升该区域的城市景观和城市生活水平。只有完善的功能布局才可以保证酒店高效的运营，才可以保证住店旅客和其他消费者获得宾至如归的服务，这就要求酒店功能布局合理，流线组织设计清晰，须符合高档精品酒店的要求，包括住宿、餐饮、商务、政务、会议服务等功能内容。不仅仅满足自身的经营，同时为舒城县政府及企业提高接待规格。

根据市场调研、分析，本项目建筑面为积5840㎡，主楼地面以上6层，地下1层，自下而上的功能有：负1层为地下设备用房，如配电房、泵房、空调机房、消防水池等；底层分设公司接待大厅、商务洽谈中心，以及酒店中、西餐厅等；二至四层为高档商务包厢和客房等设施；五层、六层分别为会务和办公场所。

本项目还应考虑办公自动化系统、楼宇自控系统、自动消防系统、保安监控系统、卫星接收闭路电视系统等智能化设施。

第三节 装饰设计方案

1.装饰设计方案

作为今后服务于城市高端客户人群的高档精品酒店，作为舒城县

政府高规格接待能力的形象代表，该酒店将力争成为舒城县城市形象

发展的方向，提升舒城整体的城市景观。由于主体建筑风格以现代风

格为主，因此建筑装饰整体风格不追求过度张扬和时尚，而是力求在

现代简约的同时又做到典雅精致。同时由于舒城历史悠久，所以本项

目的建筑风格还应体现东方文化的内涵，在建筑装饰艺术处理上注重

神似而不是形似，既传承和发展优秀的民族文化，又是合理吸收、融

汇先进的西方文化。

综上所述，我们在一个平面的基础上，演变出方案一和方案二两

个立面造型。

方案一主体为简约现代风格设计，对建筑形体进行切割，形成两

边对称的体块感，使建筑更具有气质和挺拔感。凹凸的立面既简单且

光影丰富，平淡的立面处理既含蓄但又不失细节。挺拔向上的竖向线

条构成建筑的主要肌理，使建筑形体充满向上的动感，同时不过度张

扬，富有内在的文化品味。现代的风格和古典的比例协调，既时尚又

含蓄。

方案二的造型设计，讲求整体风格的协调统一，造型风格鲜明而

不失稳重。在保持完整形体体量的前提下，采用古典的比例对建筑进

探方向形体的收分、切割和对比，丰富了形体，使建筑特点更加鲜明。

立面设计浑然一体，外墙面综合运用了点、线、面结合的组合方式，

等距离且富有韵律的落地窗形成视觉中心，立面处理含蓄但又不失细

节。建筑外墙色彩和材质宜采用暖色的基调，但是加以关键部位少量

玻璃幕墙的点缀，耐人寻味，历久弥新。

本项目建议书建议采用方案一。

2.结构工程

2.1结构体系

建筑结构已采用框架结构形式，单元墙体可以随意间隔，既经

济又安全。

2.2装饰设备

建筑装饰采用中央空调，主机暂预留于主楼负一层，具体需待进

一步深化设计解决。

配电房、泵房、消防水池均位于主楼地下室负一层。

2.3节能环保

建筑朝向基本为南北方向，既符合当地居住习惯又符合节能设计

的要求。

对开窗面积进行了控制。

墙体材料和玻璃的选用以及保温将要求按照节能要求进行设计。

可考虑设置雨水回收装置，解决室外地面冲洗的绿化浇灌用水。

3.消防设计：

本项目防火类别为一类建筑，耐火等级为一级。

建筑装饰内部按照要求设计火灾指示照明、消防栓、自动喷淋、

火灾预警等装置，以及消防疏散通道。一层设置消防控制室（与酒店

安防监控合用）。

第六章 劳动安全与卫生

第一节 劳动安全

1.装饰安全

本项目基础已采用梁板式筏形基础，地下及地上中间部位为框架

结构，该工程按抗地震8度设防。酒店客房卫生间及公共卫生间等处

采取防滑措施。

2.防火防爆

本项目为一类建筑物，耐火等级为一级，有关防火措施见"建筑

消防设计"。

有关煤气工程的安全措施按煤气公司规范要求进行设计。

3.电气安全

本工程宜采用TN-S接地系统。全楼采用等电位联结。对浴缸和

涉水池及其周围、电梯装置等进行辅助等电位联结。

建筑物内一般场所的插座配电采用三相五线制，并加装漏电保

护，对餐厅厨房、洗衣房及水泵房等比较潮湿地方的用电设备采用三

相五线制，并加装漏电保护装置。

本工程电气线路和用电设备按规范要求分别装设过负荷保护和

短路保护。变电所电气设备之间及设备与墙、门等的距离均满足规定

要求。变压器、高低压配电屏、电容器柜、发电机控制屏、操作电源

柜等设备前后均铺设橡皮绝缘垫，绝缘垫耐压等级不低于10KV。对

涉水区域的插座及照明器具等采用标准电压不超过12V的安全超低

压供电。酒店客房内220/110V刮须插座内220电源侧设有安全隔离

变压器。

4.防雷措施

按《建筑物防雷设计规范》（GB50057-94）第2.0.3条规定，本

工程为二类民用防雷建筑物。根据第三节规定，本建筑物设防直击雷、

感应雷和防雷电被浸入的措施。

第二节 卫生防护

1.本项目为员工设立了员工食堂、更衣室、公共浴室、厕所、卫生室、

非机动车库等。酒店每层设有开水房、消毒设施，并为服务人员设置

了厕所。餐厅厨房作二次装修设计，设计时应符合操作流程，避免往

返交错，符合卫生防疫要求，防生食与熟食混杂等，另外，还应满足

《饮食建筑设计规范》中一级餐馆的要求。

2.振动防治及噪声控制

振动防治：本工程振动源主要是制冷机组、风机、水泵及电梯等，

设计中将以上设备布置在单独房间内，并分别设了隔振、减振设施。

电梯在布置上尽量不与客房相邻，以减少对客人的影响。

噪声的控制：本工程采用大板、大模等整体性较好的结构体系，

为此在经常产生撞击、振动的部位（如客房外门、设备管道等）采取

了防止结构声传播的措施。客房区域走廊采用地毯，走廊有吊顶等吸

声处理措施。风机、水泵、制冷机组及空调设备等均设置在单独房间

内，并采取了一定的隔声减噪设施。

第七章 投资估算与资金筹措

1.估算编制依据

本估算依据本项目建议书提出的各项技术参数、数据，根据安徽

省类似工程近期造价水平估算。

2.估算编制范围

本估算包括建筑主体装饰工程、附属装饰工程和区域装饰工程费

用，其中电气工程包括配电照明工程；分用工程含配电、中央空调、

电梯、泵房设备投资；弱电工程包含：火灾报警系统、保安监控系统、

公用天线系统、广播系统、综合布线系统等投资。

3.估算编制方法

装饰工程根据六安市类似工程造价水平估算。

其他费用按以下标准：

3.1用电增容费为600元/KVA。

3.2工程监理费按工程费用的1.0％。

3.3开办费含建设装饰单位管理费、前期咨询费、开工执照费、

质量监督费、开业广告费等，按总投资的5.5％计。

3.4 员工培训费以每人三个月培训期计。

3.5 基本预备费为工程费用与其他费用之和的10％计。

4.投资估算

给排水及锅炉工程：5840平方米×120元/平方米＝70.08万元

强电工程：5840平方米×110元/平方米＝64.24万元

弱电工程：5840平方米×70元/平方米＝40.8万元

暖通空调工程：5840平方米×180元/平方米＝105.1万元

电梯：40万元

室内装修：3600平方米×800元＝288万元

开办费用（包括餐饮、客房、会议室、洗衣、PA等设备设施费

及员工服装、培训——用工数按100人——等费用）：230万元

不可预见费用：50万元

总计：888.22万元

项目固定资产投资人民币888.22万元，另需铺底流动资金100万元。 5.资金筹措 略。

第八章 建设进度和建成后项目运行方式

1.建设进度

本项目预计5个月内完成，具体进度安排如下：

1.1 2011年11月完成初步设计、施工图设计及工程招标 1.2 2011年11月底开工建设 1.3 2012年3月完成主体装饰工程 1.4 2012年4月完成设备安装、调试 1.5 2012年4月底竣工验收筹备开业 2.项目运作方式

实行董事会领导下的总经理负责制和逐级管理、逐级考核的直线分层次管理体系。坚持“以客户为导向、以员工为导向、以绩效为导向”的经营理念，依靠有效的激励机制和制约机制，贯彻以人为本、以质量为中心、以责任为纽带，鼓励不断创新，同时引进国际先进的酒店管理理念，走中外结合、传统与现代相结合的现代化高档精品酒店管理之路。

第九章 经营内容和策略

第一节 经营内容

1.客房服务

为国际、国内的个人或团体提供高档次的客房服务。 2.餐饮服务

2.1 为住店客户提供一体化餐饮服务。 2.2 为过往客户提供特色餐饮服务。

2.3 为政府、企业及个人提供各类精品宴会服务。

2.4 经营主业：中餐，辅助西餐。 2.5特色经营：官府菜。 3.会议服务

为中等规模的会议、展览与展示活动提供全方位、全过程服务。 3.1 为商务会议服务。 3.2 为技术会议服务。 3.3 为学术会议服务。 3.4 为政务会议服务。 3.5 为新闻发布会服务。 4.休闲服务

4.1 为住店客户提供一体化及个性化休闲服务。 4.2 经营主业：健身、娱乐等。 5.其他服务

5.1 停车服务 5.2 邮政服务 5.3 交通服务 5.4 旅游代理

第二节 经营策略

1.产品策略（经营项目选择）

在保障经营主业（客房、餐饮、商务、会议）一体化运行的前提

下根据市场需求变化，适时推出时尚性项目。 2.价格策略

该项目市场定位为高档位，在主业之外适当设定中档位消费项目，以为高消费新生代预留价格空间。 3.促销策略

利用投资人及管理团队良好的经营业绩，影响市场、亲近顾客，树立形象。

利用项目所在的区位优势，在周边进行项目功能性、效用性宣传。 采用分期制（淡季、旺季、假期、特殊机会）、分价制、优惠制、会员制、加盟制的方式吸引客户和培养长期固定的消费群体。

第十章 经济效益评价

年度经营效益测算（单位:万元）

项目 金额 测算依据

客房收入： 227.76 50×160×365×0.78＝227.76 餐饮收入（1）： 584 160×2×365×100×0.5＝584 餐饮收入（2）： 153.3 100×2×365×60×0.35＝153.3 会议室收入： 8.8 800×365×0.3＝8.8 商品收入： 18.25 500×365＝18.25 主要营业收入合计：992.11 减：营业税金及附加

营业税： 49.61 992.11增值税： 0.62 (18.25城建税： 3.52 (49.61教育费附加： 2.01 (49.61营业税及附加合计：55.76 减：营业成本

餐饮成本： 331.79 737.3商品成本： 14.6 18.25其他成本： 42.58 236.56营业成本合计： 388.97 减：各项费用

工资： 168 100保险： 31.63 100能源费用： 79.37 992.11日常维修费用： 14.88 992.11市场推广费用： 19.84 992.11各项费用合计： 313.72 营业利润（GOP）： 233.66

×0.05＝49.61

－18.25×0.8)×0.17＝0.62 ＋0.62)×0.07＝3.52 ＋0.62)×0.04＝2.01 ×0.45＝331.79 ×0.8＝14.6 ×0.18＝42.58 ×1400×12＝168 ×263.6×12＝31.63 ×0.08＝79.37 ×0.015＝14.88 ×0.01＝9.92

本项目预计营业半年后基本达到满负荷运营（注：鉴于多方面因素，平均出租率本章按78％计算，高于市场分析与预测章节中的全县平均数）。

本项目收入计算考虑五部分：酒店客房收入、餐饮收入、商务及会议收入、商品及其他收入。收入单价以舒城县目前酒店行业市场情况为基础、未来市场发展趋势为计算依据。分项收入一是参考了各部分营业面积，二是考虑了近年行业内收入构成情况。

从目前市场调查情况看，高档酒店的营业状况好于低档酒店；特别是高档酒店的出租率近年呈现明显上升趋势，因此出租率定在78％尚属保守测算。项目年收入预计为922.11万元。年税金预计55.76万元，年利润预计233.66万元。

以上经济效益指标计算结果表明，该项目的投资效益可以满足对项目财务效益的基本要求，项目在经济上是可行的。

本文档来自 hoteldisk.com (酒店管理资料库)

学习管理经验 提升管理水平

第十一章 结论与建议

在全面分析市场、准确经营定位、提高服务水平的前提下，项目建成后将具有可观的经济效益和社会效益。项目的社会效益主要表现在：首先，为舒城县快速融入“皖江城市带承接产业转移”的战略实施做出贡献，促进舒城县工业园区的发展；其次，增加了财政税收；第三，可为社会提供100个工作岗位；第四，为满足随着经济发展而逐渐增长的市场需求做贡献。

在产生社会效益的同时，投资方也将伴随着项目的实施而赢得一定的经济效益：一是可以通过经营获得利润，逐步收回投资；二是**商务酒店地处舒城县经济技术开发区，投资方在这一地区拥有高档精品酒店，必将提高其市场竟争力和企业的知名度，从而可以巩固和扩大投资经营效益；三是建成后将引进国际先进的酒店管理理念和模式，这必将推进舒城县酒店业经营水平、服务水平及整个旅游业总体经济效益的逐步提高。

综合分析，目前在舒城县经济技术开发区建设硬件设施一流、软件管理一流的高档精品酒店的时机比较恰当，既有必要（填补空缺、满足需求、改善布局与结构矛盾）又有可能（相关条件具备）。