山东淄博房地产市场分析

2010年山东淄博市房地产市场开发运行情况分析

2010年，全市房地产开发市场总体保持了快速、健康发展势头，完成投资、新开工面积、销售面积均创历史新高。受持续的国家调控政策及市场自身调整影响，商品住宅销售价格出现一定幅度波动，但总体呈现上涨态势。

一、市场运行基本情况

（一）房地产开发情况。2010年，全市房地产开发市场完成投资156.28亿元，同比增长56.16%，其中商品住宅完成投资119.67亿元，同比增长58.52%；商品房施工面积1536.21万㎡，同比增长8.84%；商品房新开工面积685.86万㎡，同比增长60.58%，其中商品住宅新开工面积552.88万㎡，同比增长61.90%；商品房竣工面积212.03万㎡，同比下降63.38%。房地产开发项目竣工综合验收备案面积222.75万㎡，同比增长15.64%；竣工商品房空置（待售）面积60.58万㎡，同比下降46.36%。

（二）商品房销售情况。2010年，全市商品房总销售面积468.18万㎡，同比增长28.89%。其中，商品住宅销售面积402.3万㎡，占总销售面积的85.93%，同比增长22.02%，商品房销售以住宅为主；商品房预售面积416.77万㎡，占总销售面积的89.02%，同比增长62.71%，商品房销售仍以预售为主。商品住宅预售均价3447元/㎡，同比增长18.45%。

表一 2010年全市房地产开发市场主要统计指标情况

表二 2010年各月完成主要统计指标情况

（三）企业本年资金来源情况。2010年，全市房地产开发企业本年资金来源220.21亿元，同期完成投资156.28亿元，表明企业资金链较为宽松。其中通过银行和非银行金融机构获得贷款27.10亿元，占12.31%，说明受国家宏观调控政策影响，企业通过银行获得信贷资金较少；自筹资金37.24亿元，占16.91%；其他资金（主要包括商品房销售定金、预收款以及个人按揭贷款）155.86亿元，所占比重最高，达到70.78%，企业通过销售回笼资金较为顺畅，也是目前企业资金来源的最重要渠道。

（四）中心城区及其它区县房地产开发经营情况。2010年，中心城区完成投资73.31亿元、新开工面积336.27万㎡、商品房预售面积226.34万㎡，分别占到全市总量的46.91%、49.03%、54.31%，依然占据市场主导地位。完成投资各区县均有较大幅度增长，其中临淄区、桓台县同比分别增长104.26%、103.96%，增幅较大；新开工面积除周村区同比下降32.86%外，其他区县均有较大幅度增长，其中临淄区新开工面积86.91万㎡，同比增长152.94%，增幅较大；

商品房预售面积除淄川区同比下降1.82%外，其它区县均有较大幅度增长，其中沂源县预售33.91万㎡、周村区预售19.94万㎡，同比分别增长82.41%、79.32%，增幅较大；商品住宅预售均价各区县均有较大幅度上涨，其中桓台县房价最高，达到4033元/㎡，淄川区涨幅最大，同比增长32.57%；博山区、高青县商品住宅价格依然较低，分别为2294元/㎡、2325元/㎡。

表三 中心城区及各区县完成主要统计指标情况

二、市场总体运行特点

（一）市场总体处于快速、健康运行态势。2010年，全市房地产开发完成投资156.28亿元，同比增长56.16%；商品房新开工面积685.86万㎡，同比增长60.58%；商品房销售面积468.18万㎡，同比增长28.89%。以上统计指标绝对值均创历史新高，房地产市场呈现供需两旺的良好局面。房地产开发项目竣工综合验收备案制度得到进一步推行，全市有65个项目共227.75万㎡顺利通过备案，较2009年分别增长62.5%和15.64%。与此同时，全市新建已竣工商品房空置（待售）面积大幅减少，仅为60.58万㎡，同比下降46.36%。我市房地产开发市场总体处于快速、健康运行态势。

表四 2006-2010年完成房地产开发投资对比

表五 2006-2010

年商品房新开工面积对比

表六 2006-2010年商品房预售面积对比

（二）商品住宅价格总体呈现明显上涨趋势。2010年，全市商品住宅预售均价3447元/㎡，同比增长18.45%，涨幅较大。中心城区均价3725元/㎡，同比增长18.03%，综合评价品质较高的楼盘年内涨幅大多在千元以上，部分楼盘均价已超过5000元/㎡甚至更高。受09年下半年房价持续上涨惯性影响，年初商品住房价格继续保持上涨势头，1-4月份房均价3370元/㎡，同比增长24.91%；4月中旬国家出台遏制部分城市房价过快上涨调控政策后，市场出现一定观望氛围，在售楼盘也不再频繁提价，商品房销售面积和价格总体保持平稳运行。5-8月份商品住宅预售均价3320元/㎡，与1-4月份相比下降1.48%，初步达到调控目的；9月份以后，随着市场观望氛围快速消除，商品房销售重回量增价涨轨道，9-12月份，全市商品房预售面积195.79万㎡，较5-8月份预售面积116.69万㎡相比增长67.79%；商品住宅预售均价达到3583元/㎡，较5-8月份均价3320元/㎡相比增长7.92%。

表七 2009年以来各季度商品住宅预售均价走势

（三）新调控政策对市场运行总体影响有限。2010年，国家陆续出台了一系列针对房地产的宏观调控措施，主要目的是遏制部分城市房价过快上涨。尤其是4月份出台的实行更为严格的差别化住房信贷政策对消费者的购买能力提出更高要求，但由于我市房价总体水平不高，大部分消费者首付压力仍在可承受范围内，市场销售并未受到明显影响。仅下半年商品房预售面积就达到198.29万㎡，较上半年增长138.47%。同时，我市绝大多数开发企业对市场前景也较为看好，加之资金链较为宽松，投资力度较大，仅下半年就完成房地产开发投资100.67亿元，较上半年增长81.03%。

三、市场运行中存在的主要问题及原因

（一）部分楼盘价格增长偏快。2010年，部分位于城市黄金地段和拥有优质教育资源的中高档在售楼盘价格增长较快，给社会公众心理造成强烈的通涨预期，极易引起改善性和投资性需求的跟风追涨。主要原因：一是开发建设刚性成本增长较快。去年以来，土地出让成交价格普遍大幅提高，建安、配套、人工等费用持续上涨，势必带来开发建设刚性成本的明显增长。二是高品质楼盘供求矛盾突出。随着居民收入增加以及消费理念的转变，对高品质住宅项目需求呈显著增加趋势，而市场能够提供的位置好、品质高、配套设施完善的楼盘数量有限，必然带来高品质楼盘销售价格的提高。三是“学区房”拉动房价。由于教育资源分布不均衡，随着城镇家庭对子女教育的日益重视以及“划片入学”政策的推行，部分拥有优质教育资源的“学区房”价格自然要高于其他项目。

（二）改善性需求提前入市，投资性需求显著增多。前几年，我市商品住房价格一直不高，增长缓慢，市场需求以自住和改善性为主，投资性需求较少，投机性需求几乎没有，市场发展总体较为平稳。随着2009年以来房价的快速上涨，加之银行信贷利率较低、物价上涨较快，又缺少其他更好的投资渠道，部分有一定经济实力的城镇居民为实现住房条件的改善和持有货币的保值增值，主动提前加入到购房行列。我市外来人口增长相对缓慢，商品房消费仍以内需为主，但改善性需求的提前入市和投资性需求的大量增多，虽然在一定程度上刺激了房地产市场的发展，也造成了房地产市场的虚假繁荣和一定阶段供求矛盾突出。2010年我市商品房市场供应量大大超过以往，但仍明显供不应求，主要原

因就在于此。

（三）单位团购住房明显增多，不利市场发育。1998年国家住房制度改革取消单位福利分房，实行住房货币化的新政策后，我市大部分机关、事业单位和效益较好的企业已经通过团购基本解决了职工首套住房问题。但是从2009以来，单位团购住房现象又呈明显增加趋势。由于价格优惠幅度较大，升值潜力明显，绝大多数团购单位职工积极购买，除少部分为自住和改善性需求外，大部分购房目的是投资，挤占了有限的市场资源。还有一些职工通过私下交易转让团购资格从中牟利，扰乱了正常房地产市场秩序。开发企业运作单位团购住房，既是一种促销手段，也是一种融资手段，单位团购普遍存在违规提前收取购房资金的问题，潜藏的市场风险不容忽视。同时，相对较低的团购价格在一定程度上减少了国家税费收入。

（四）房地产开发经营行为不规范问题依然存在。近年来，我市房地产市场秩序经不断整治逐年好转，但仍有部分企业受利益驱动、法律意识淡薄影响，开发建设手续不全既开工建设等违法行为依然存在；发布虚假广告、非法预售、合同欺骗、变相违法集资等行为屡禁不止；因延期交房、商品房质量问题、配套设施不完善等引起的投诉纠纷还比较突出。部分区县存在城市规划区内集体土地上以旧村改造的名义违法从事房地产开发经营的行为，扰乱了正常房地产市场秩序，对房地产市场的健康发展造成了危害。张店南部片区城乡结合部集体土地违法进行房地产开发并对外销售的行为尤为严重。

四、房地产开发市场发展趋势预测

（一）房地产业发展面临新的历史发展机遇。当前，我市正处于工业化、城镇化优化发展的关键时期。2011年是“十二五”开局之年， 2010年12月底召开的全市经济工作会议上提出，要加快城市现代化和新型城镇化步伐，科学把握新型城镇化发展趋势，进一步强化规划引控，协调推进新城区建设和老城区改造。集中推进中心城区城市综合体建设，打造功能现代、辐射能力强的高端服务业聚集区；加快新区建设步伐，启动中心城区百栋高层建筑建设工程，进一步拉开城区规划建设的框架。我市房地产业发展空间大幅度拓宽，面临着新的历史发

展机遇，预测至少在未来10年内，以商品住房开发为主的房地产业仍将是市场消费“热点”。

（二）中心城区尤其是新区将继续主导市场发展。以省运会在我市召开为契机，近年来，我市持续大幅度增加中心城区城市基础配套设施投资，加大城乡环境综合整治力度，建成区面积迅速扩大，中心城区对周边区县辐射、吸引能力明显增强，越来越多有一定经济实力的居民选择来中心城区就业、购房、上学和生活。尤其是随着淄博新区市政、教育、体育、文化等城市基础配套设施的日趋完善和加快建设，全市政治、文化重心加速西移，“东商西居”逐渐形成中心城区居民的共识，更多的开发企业将下一步发展空间瞄准新区商品房建设。2010年下半年，市体育中心附近两黄金地块先后以较高价位出让，预示着淄博新区房价上升空间将领跑全市，成为下一阶段中心城区房地产开发的重点和亮点。

（三）本土房企将面临更为激烈市场竞争。2010年，中海、华润等国内品牌房企陆续登陆淄博市场，这些企业的品牌增值效应必将对原有市场格局造成强烈冲击，不久的将来市场就会出现外来品牌房企与本土同台竞争的局面。竞争层面的提升必将对我市本土企业提出严峻的考验，大量的中小房企生存空间将进一步受到挤压，但同时也为有一定实力的本土房企顺势而为、加快品牌项目建设创造了良好的条件和契机。通过竞争，更多高品质、有特色的房地产项目将陆续进入市场。

五、几点建议

住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。保持房地产市场平稳健康运行，对于促进我市经济快速发展、拓宽就业渠道、提升城市形象、改善居住环境都具有十分重要的意义。

（一）继续因地制宜贯彻落实各项调控政策。继续认真贯彻中央、省、市经济工作会议精神和中央、省市出台的各项房地产调控政策，以满足城镇居民基本住房需求为出发点，以增加投资、扩大消费、规范秩序为着力点，改进和加强房地产市场调控。加大供应和需求的双向调节力度，继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资和投机性购房，防范住房按揭贷款风险；引导房地产企业

及时根据市场需求调整开发节奏，提高商品房品质，杜绝频繁涨价和盲目开发，警惕市场潜在风险。

（二）进一步加强房地产市场监管。一是全面落实《淄博市人民政府办公厅关于加强房地产开发管理工作的意见》（淄政办发〔2011〕2号）文件精神，通过提高市场准入门槛、加大清出力度、加强从业人员培训、构建行业信用体系、强化开发过程监管、加强组织领导等综合措施，保持房地产市场的规范发展。二是进一步加大市场执法检查力度，重点查处未经批准改变土地用途、闲置土地、出借资质、手续不全违法开工建设、违规收取预售资金等违法违规行为，加大曝光和处罚力度。三是严禁党政机关、企事业单位利用职权集体购买商品房为职工谋取利益，严禁各级政府、各部门为单位团购房提供税费减免等优惠政策。四是要切实加强对旧村改造的指导，从严控制旧村改造的规模和范围。适时组织国土资源、规划、城管执法、建设等部门重点查处利用集体土地开发商品住宅并对外销售的行为。

（三）实行建设条件意见书制度，完善竣工综合验收制度。根据（淄政办发〔2011〕2号）要求，完善现行土地出让模式，在房地产建设用地出让、划拨前，由住房城乡建设部门会同规划、房管等部门出具包含开发项目用地方式、规划设计、开发期限、基础设施和配套公用设施建设标准、拆迁补偿安置、住宅产业化技术应用、建筑节能措施等建设条件，作为项目开发建设和竣工综合验收的依据。开发企业要严格按照建设条件意见书的要求进行规划设计、制定开发建设方案，不得擅自调整内容、降低标准。此项制度可从源头上规范企业开发经营行为，加快产业结构升级，实现行业可持续发展。同时，切实把好交付使用关，所有商品住宅开发项目，未经竣工综合验收不得交付使用。将未按规定进行竣工综合验收或竣工综合验收不合格的商品住宅交付使用的，住房城乡建设部门要责令开发企业限期改正。开发企业与商品住房买受人订立的书面商品房买卖合同中，应将开发项目竣工综合验收备案合格列为交付使用的必备条件。

（四）积极推进商品住宅产业化工作。鼓励有实力的开发企业和符合条件的开发项目积极申报A 级住宅性能认定和康居示范工程。规划建筑总面积10万㎡以上的商品住宅项目均应申请A 级住宅性能认定；申请晋升三级及以上资质

等级的房地产开发企业，应当具有在建或通过终审的A 级住宅性能认定项目；积极推行新建住宅一次性装修到位，逐步解决居民自行装修所产生的噪音扰民、破坏结构、垃圾污染、资源浪费等问题；积极引导开发企业在住宅项目中应用“四新”技术，降低能耗，提高住宅舒适度；积极推广应用部品，将现场作业改为工厂化生产，提高建设效率，减少质量隐患。

（五）加大培训力度，提升开发理念，增强综合开发能力。我市房地产企业以民营为主，企业主要负责人往往对企业的发展具有绝对权威。提高企业开发品牌项目的积极性和主动性，必须先对企业主要负责人大脑“换芯片”，实现观念和知识的升级换代。所以，必须采取加强培训、扶持、宣传等多种措施，引导有潜力的企业主要负责人树立开发品牌项目的意识，增强开发品牌项目的内在动力。同时，加大对企业专业技术人员的培养，增强企业综合开发能力。