房地产行业研究报告

一、房地产行业概况

(一)行业管理体制

国家在房地产行业宏观管理方面涉及的职能部门主要包括国家建设部、国土资源部、商务部及国家发改委等部门，其中国家建设部，主要负责制定产业政策，制定质量标准和规范，国土资源部主要负责制定国家土地政策以及土地出让制度相关的政策规定，商务部主要负责外商投资国内房地产市场的监管、审批及相关政策的制定。我国各地政府对房地产开发管理的主要机构是各级发改委、建设委员会、规划管理部门、国土资源管理部门和房屋交易管理部门。根据建设部《房地产开发企业资质管理规定》，未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务；各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级揽业。其中一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目；二级资质及以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。

本公司房地产开发项目均位于浙江省杭州市。杭州市房地产开发项目管理的主要部门有：杭州市发展和改革委员会、杭州市建设委员会、杭州市国土资源局、杭州市规划局、杭州市房产管理局、杭州市城市管理办公室、杭州市人民防空办公室、杭州市卫生局、杭州市环境保护局、杭州市园林文物局、杭州市交警支队、杭州市消防支队等。房地产开发各阶段的主要主管部门如下：

1、获取土地阶段：杭州市国土资源局负责对国有土地使用权的审批和办理相关土地出让手续，负责与开发企业签定国有土地使用权出让合同等。

2、项目立项阶段：杭州市发展和改革委员会负责房地产开发项目备案，审批和上报土地供应年度计划和项目建设开工计划；杭州市规划局负责核发用地红线图及选址意见书等。

3、设计报批阶段：杭州市建设委员会及杭州市规划局组织项目的方案评审、初步设计审查和扩初设计审查等；杭州市规划局负责核发《建设用地规划许可证》、杭州市国土资源局负责颁发《国有土地使用证》。

4、施工阶段：杭州市规划局负责颁发《建设工程规划许可证》、杭州市建设委员会负责颁发《建筑工程施工许可证》。

5、销售阶段：杭州市房产管理局负责核发《商品房预售许可证》等。

6、验收阶段：杭州市规划局负责组织规划验收，杭州市人民防空办公室、杭州市卫生局、杭州市环境保护局、杭州市园林文物局、杭州市交警支队、杭州市消防支队负责各自专

项的验收，杭州市建设委员会负责项目竣工验收备案等。

7、权证办理阶段：杭州市国土资源局与杭州市房产管理局负责房地产测绘、确权及交易登记，核发《国有土地使用证》、《房屋所有权证》等。

8、开发资质管理：杭州市建设委员会会同上级主管部门负责管理房地产企业的开发资质。

(二)主要政策法规

房地产行业的监管主要涉及土地获取、项目规划设计、项目施工和销售及物业管理等环节，行业政策法规主要可分为对房地产开发企业的管理、对房地产开发项目的管理和商品房的销售管理三个方面。

(三)我国房地产行业概况

我国正处于工业化和快速城市化的发展阶段。整体国民经济的持续稳定增长，人均收入水平的稳步提高，快速城市化带来的城市新增人口的住房需求，以及人们居住水平不断提高带来的改善性需求，这些既是构成我国过去十几年来房地产市场快速发展的原动力，同时也是确保未来房地产市场持续健康发展的重要支撑。

1、房地产开发投资持续增长

2001 年—2006 年，总体上全国房地产开发投资保持持续增长。2001 年—

2004 年房地产开发投资增幅基本保持在 25%左右，2005 年受宏观调控影响，房 地产开发投资增幅开始有所回落。房地产投资过热势头得到了初步遏制。 2006

年房地产开发投资增幅虽略有反弹，但增幅较 2003 年—2004 年历史高位有一

定回落。2007 年 1-11 月全国房地产开发投资总额为 21,632 亿元，增幅有进一 步回落趋势，其中住宅开发投资总额为 18,105 亿元，增幅较上年有较大回升。

2、增量土地供应下降、存量土地开发增强

土地购置面积在 2004 年以前保持稳步增长，但增速持续下降，2004 年以后，土地购置面积绝对数额开始持续下降。 2006 年全国完成土地购置面积36,791.0 万平方米，较上年同比减少 3.8%。2007 年 1-11 月全国土地购置面积为 34,000 万平方米。在土地开发方面，全国土地开发面积增幅在 2003 年后出现过短暂回调，从 2004 年底开始迅速反弹。2006 年全国完成土地开发面积为26,605.6 万平方米， 同比增长 17.3%。2007 年 1-11 月全国土地开发面积为21,000 万平方米。2004 年、2005 年、2006 年和 2007 年 1-11 月全国完成土地开发面积占土地购置面积之比为分别为 49.6%、59.3%、72.3%和 62.9%，开发企业对存量土地的开发力度有所加强。土地购置和开发面积变化的背后是国家土地宏观调控政策

的调整。2006 年出台的土地政策主要体现在土地供应上：一方面继续严把土地供应闸门，既规定了限制用地项目和禁止用地项目，对住宅用地的供应，向中小户型和中低价位普通住宅用地倾斜；同时又大力推进集约利用土地，控制农用地转为建设用地的规模。

3、商品房开工建设与销售面积同步增长

随着国民经济的持续增长、城市化进程的不断持续，2001－2006 年全国商品住宅销售面积和销售金额呈现稳步增长的局面。2004 年以前，商品房竣工面积始终超过销售面积，2005—2006 年，销售面积超过竣工面积，显示市场需求旺盛，而供应略显不足。受供需关系影响，2007 年商品房竣工面积增幅快速回升，2007 年 1-11 月商品房竣工面积为 68,404 万平方米。2006 年起商品房销售面积增幅较上年有所回落，但销售总量继续保持在高位。2007 年 1-11 月全国商品房销售面积为 60,424 万平方米。

4、住宅产品为主导，比例略有提升

2000 年以来，全国房地产开发投资中住宅一直保持较高的比例。住宅作为民众日常生活的必需品，始终居于房地产开发投资的主导地位。2004 年以来，商品住宅开发投资增幅超过房地产开发投资增幅，房地产投资结构渐趋合理，投资重心进一步向住宅方向偏移。2007 年 1-11 月，全国住宅开发投资总额为18,105 亿元，占同期房地产开发投资总额的比例为 83.70%，较上年有较大幅度提升。

5、商品房销售价格持续上涨，增幅有所回落

2001 年—2007 年，全国商品房销售价格持续上涨，进入 2004 年房价涨幅进入加速阶段， 2005 年增幅达到 16.72%。2006 年，全国商品房销售均价为3,383 元/平方米，同比上涨 6.79%，增幅较上年有较大幅度回落。但 2007 年1-11 月，全国商品房均价又上升至 3,987 元/平方米，增幅较上年有所提升。

(四)影响我国房地产业发展的因素

1、国民经济持续稳步发展

“十五”期间，我国国内生产总值复合增长率达到 13.79%。2006 年，国内生产总值为 209,407 亿元，较上年增长 13.89%。2007 年 1-11 月，国内生产兑值为 166,043 亿元，同比增长 11.50%。根据“十一五”规划，“十一五”期间我国 GDP 年均增长率将达到 7.5%。国民经济的持续健康发展将为房地产行业快速发展奠定有力的基础。

2、人均可支配收入增加

2000 年以来，我国城镇居民人均可支配收入的增长基本上保持在 10%左右。2007 年 1-11 月，我国城镇居民人均可支配收入为 10,346 万元，同比增长17.58%。城镇人口的增

加和城镇居民收入的增长将带动住宅需求的持续增长。

根据“十一五”规划纲要，“十一五”期间我国城镇居民和农村居民人均可支配收入年均增长率均要达到 5%。随着居民可支配收入的提高，房地产市场中更多的潜在需求将转化为有效需求，促进房地产业的发展。

3、城市化进程的持续推进

我国正处于城市化的快速发展期和消费结构的升级阶段，对住宅的需求将会持续释放。随着我国城市化进程的加快，城镇人口占全国总人口的比例也将持续增加。1991 年底该比例是 26.37%，2006 年底已经达到了 43.90%。未来 10余年，预计中国的城市化水平仍将保持年均 1%左右的增长速度，意味着每年新增城市人口将在 4,000 万以上，这将带来大量新增的住房需求。

4、刚性需求持续释放

从房地产市场的需求分类看，住宅需求构成房地产市场需求的主导。在住宅需求中，又以本地需求和外来需求为主。本地需求和外来需求中，其中部分需求具有明显的刚性，主要包括城市的拆迁、家庭的分化、对于居住条件改善的愿望以及城市新增人口的增加。我们认为，随着经济的发展、城市化进程的加速，上述刚性需求仍将会在以后年度持续得以释放。

5、宏观调控影响

房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用，同时，住房作为一种生活必需品也直接影响到社会稳定与和谐。针对近年来房价上涨速度较快的问题，政府已通过采取各种政策措施，控制房地产价格的涨幅，并调整住房供应结构。

国家宏观调控的最终目的是为了保障房地产业和国民经济的持续健康发展。近年来颁布的主要宏观调控政策包括土地调控政策、房地产开发信贷政策、住宅供给调控政策和利率税收等政策。从近两年房地产市场的实际运行情况看，宏观调控已初显成效。国家宏观调控将使房地产市场更趋规范，将有利于整个行业的长远发展。

6、土地成本趋高

房地产行业属于资金密集型和资源整合型行业，其中土地是弹性很小的资源。土地占用资金量较大，占用期较长、土地成本在开发成本占有较大的比重。当可用于开发的土地资源稀缺性上升时，开发企业对土地资源的争夺也在一定程度上推高了土地的市场价格。随着土地出让市场制度的不断完善，土地资源的价值将会有一个不断被发现和估值的过程，长期看，土地成本存在不断上涨的趋势。

7、市场竞争加剧

随着我国房地产行业的快速发展，市场参与主体日益增加。伴随着国内一流房地产企业的跨区域发展以及境外房地产企业的不断介入，市场竞争日趋激烈。房地产开发企业未来面临的是在融资能力、技术研发及利用、项目管理、人力资源等方面的综合实力竞争，市场竞争加剧会直接影响房地产开发企业的盈利能力。

(五)房地产行业的特点

1、区域性特征明显

房产品作为不动产，不可移动性使其具有明显的区域性。不同地区的消费群体因其地域差异、文化差异、气候差异对于房产品的需求不尽相同。房产品的区域化特征使房地产企业短期内无法具备规模化批量生产的条件，也使得房产品的价格主要是受当地区域市场内供需关系影响。

2、受宏观调控影响明显

住宅作为一种基本的生活资料，其价格波动对民众的生活稳定有着重大的影响。政府历来对房地产市场的关注度较高。房地产市场的发展对于利用、银行信贷、城市规划以及财政税收等宏观调控政策上具有很强的敏感性。