北海市海域使用权出让转让管理暂行规定
海域使用权抵押:唤醒“沉睡的资产”
北海市海域使用权出让转让管理暂行规定
广西壮族自治区北海市人民政府
北海市人民政府关于印发北海市海域使用权出让转让管理暂行规定的通知
北政发〔2003〕24号
市辖县、区人民政府,市直各委、办、局,各有关单位:
《北海市海域使用权出让转让管理暂行规定》已经市人民政府同意,现印发给你们,请认真贯彻实施。
二OO三年四月十一日
北海市海域使用权出让转让管理暂行规定
第一章 总 则
第一条 为加强海域使用管理,培育、规范海域市场,保护海域使用权人的合法权益,促进我市海洋产业经济的可持续发展,根据《中华人民共和国海域使用管理法》和《北海市海域使用管理规定》等有关法律法规,制定本规定。
第二条 凡在我市管辖范围内的海域使用权出让、转让,适用本规定。
第三条 依法取得海域使用权的自然人、法人或其他经济组织称为海域使用权人。 海域使用权人可依照本规定及批准海域使用的用途进行海域开发、经营,其使用权在使用年限内可依法进行转让、出租、抵押或用于其他经济活动,其合法权益受法律保护。
第四条 市、县海洋行政主管部门是市、县人民政府统一管理本行政区海域使用管理的职能部门,依法对海域使用权的出让、转让、出租、抵押实行行政管理和监督检查。
第五条 海域使用权的出让,由海洋行政主管部门根据国家制定的管理办法规定的权限,采取申请批准、招标、拍卖等方式进行。
海域使用权的出让,必须由海洋行政主管部门与海域使用权人签订海域使用权出让合同,委托他人代签出让合同的,代理人须向海洋行政主管部门提交委托人出具的授权委托书。
第六条 用于海域使用权招标、拍卖、挂牌出让的海域的利用方向应当符合海洋功能区划。
第七条 海域使用权出让的最高年限,由海洋行政主管部门按下列用途确定:
(一)临时用海二年;
(二)养殖用海十五年;
(三)拆船用海二十年;
(四)旅游、娱乐用海二十五年;
(五)盐业、矿业用海三十年;
(六)公益事业用海四十年;
(七)港口、修造船厂等建设工程用海五十年。
第二章 海域使用权出让
第八条 海域使用权出让是指市、县人民政府以申请批准、招标、拍卖、挂牌方式向海域使用申请人授予海域使用权的行为。
第九条 海域使用权出让的范围、用途以及出让方式由市、县海洋行政主管部门根据本规定的有关条款及宗海的具体情况确定。
第十条 海域使用权申请人在接到《海域使用批准通知书》之日起七日内,持《海域使用批准通知书》到批准用海的海洋行政主管部门签订海域使用权出让合同,并按合同规定的用海面积、年限、用途、海域使用金的征收标准方式,向海洋行政主管部门缴纳海域使用金。海域使用者逾期不签订出让合同或逾期不缴纳海域使用金的,批准通知书无效,由审核机关提请人民政府撤消原批准行为。
第十一条 海洋工程项目或对海洋环境有影响的项目,在办理海域使用权出让时,必须进行海域使用可行性论证和进行环境影响评价。
第十二条 以招标、拍卖、挂牌形式出让海域使用权的,市、县海洋行政主管部门应依据评估确认的结果或政府产业政策、依法批准执行的海域使用金征收标准,综合提出招标、拍卖、挂牌的底价或保留价,上报本级人民政府批准。 第十三条 海域使用权出让年期届满,人民政府应无偿收回出让的海域使用权,海域使用者应当交还海域使用证,并在海洋行政主管部门规定的时间内拆除原使用海域所搭建的建筑物或其它附着物。
第一节 申请批准
第十四条 海域使用权申请批准是指市、县人民政府通过审查批准海域使用权申请人的申请,授予申请人海域使用权的行为。
第十五条 海域使用权申请批准的条件和程序按《北海市海域使用权申请审批暂行规定》执行。
第十六条 海域使用权申请人应是用海出资人或其出资设立的法人。两个以上出资人设立合资或合作企业使用海域的,企业是海域使用权申请人;不设立企业的,则由出资人共同出具书面材料指定海域使用权申请人或由共同出资人作为申请人。
第十七条 经申请批准,以免缴海域使用金的方式取得海域使用权的非营利性用海项目,不得出租、转让、抵押。
第二节 招标出让
第十八条 海域使用权招标出让是指海洋行政主管部门依照有关法律法规的规定,通过招标方式使中标人获得海域使用权的行为。
第十九条 经市、县人民政府批准,海洋行政主管部门可以作为招标人在海域使用权审批权限内直接组织招标,也可以委托有关部门或中介机构代理招标。 第二十条 海域使用权招标出让采取公开招标方式。公开招标出让海域使用权前,应将确定的拟招标海域使用权的基本情况、招标时间、地点和投标人的资质条件要求,提前十天在《北海日报》上发布公告。
第二十一条 招标公告必须包括下列主要内容:
(一)出让人名称和地址;
(二)出让海域的位置、现状、面积、使用年限、用途;
(三)投标人的资质要求及申请取得投标资质要求的程序;
(四)索取招标出让文件的时间、地点及方式;
(五)招标的时间、地点和方式等;
(六)确定中标人的标准和方法;
(七)海域使用履约保证金、海域使用论证结果、论证费用及承担方式;
(八)其他需公告的事项。
第二十二条 组织招标的海洋行政主管部门根据招标出让海域的情况,编制如下招标拍卖出让文件向投标者提供:
(一)招标须知;
(二)海域图;
(三)海域使用文件;
(四)海域使用权投标书;
(五)海域使用权出让合同样式。
第二十三条 招标出让海域使用权程序:
(一)发出招标公告或通知;
(二)投标者领取招标文件;
(三)投标者在截止时间之前到指定的地点将密封的标书投入标箱,并按规定交付履约保证金;
(四)开标、验标,不符合投标文件规定的标书应宣布无效;
(五)评标、定标,并向中标者发出中标通知书;
(六)中标者在接到通知书后,按指定的期限与海洋行政主管部门签订海域使用权出让合同,交付海域使用金,按招标公告的约定承担海域使用论证费;
(七)海域使用权招标结束后,出让人应当将投标出让的结果在适当的场所公布;
(八)中标者在付清海域使用金后,持海洋行政主管部门开具的付清海域使用金的凭据,按有关规定办理海域使用权手续,领取海域使用权证书。
第二十四条 中标者应在合同生效之日按规定交纳海域使用金,逾期未交纳的,海洋行政主管部门有权解除合同,中标人所交的履约保证金不予退还。
其他投标人支付的履约保证金,海洋行政主管部门必须在定标后五个工作日内予以退还,不计利息。
第三节 拍卖出让
第二十五条 海域使用权拍卖出让是指海洋行政主管部门按有关法律法规规定的原则和程序,以公开竞价的形式,向申请海域使用权竞价最高者出让海域使用权的行为。
第二十六条 经市、县人民政府批准,市、县海洋行政主管部门在其海域使用权审批权限内组织海域使用权拍卖,也可委托有关部门或中介机构代理拍卖。 第二十七条 公开拍卖海域使用权前,应将确定拟拍海域使用权的基本情况、拍卖时间、拍卖地点和竞拍人的资质条件要求,提前十天在《北海日报》上发布公告。
拍卖公告的内容和拍卖出让文件的内容参照本规定第二十一条、第二十二条执行。
第二十八条 拍卖出让海域使用权的程序:
(一)发出拍卖公告或通知;
(二)竞拍者领取海域使用权拍卖文件;
(三)主持人点算竞买人,简单介绍拍卖海域的位置、面积、用途、使用年限、规划要求和其他事项;
(四)主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度;没有底价的,应当予以说明;
(五)主持人报出起叫价,竞买人按规定方式应价;
(六)主持人确认该应价后继续竞价,连续三次宣布最后应价而没有再应价的,主持人落槌表示拍卖成交,宣布最高应价者为竞得人;
(七)拍卖竞得人与海洋行政主管部门签订海域使用权出让合同,并缴付海域使
用金的10%作履约保证金,余额应在出让合同签字之日起三十天内全部付清;逾期未付清的,海洋行政主管部门有权解除合同,已收履约保证金不予退还;
(八)海域使用者付清海域使用金后,持海洋行政主管部门开具的付清海域使用金的凭据,按有关规定办理海域使用权手续,领取海域使用权证书。
第二十九条 拍卖底价不等于该幅海域出让的最低价格,主持人认为竞拍者出价偏低时,有权终止该幅海域拍卖,收回海域使用权。
第四节 挂牌出让
第三十条 海域使用权挂牌出让是指海洋行政主管部门按有关法律法规规定的原则和程序,以公开报价的形式,在规定的时间内,向申请海域使用权报价最高者出让海域使用权的行为。
第三十一条 挂牌出让海域使用权前,应将确定挂牌出让海域使用权的基本情况、挂牌起止时间、挂牌公布地点和竞买人的资质条件要求,提前十天在《北海日报》上发布公告。
第三十二条 挂牌出让海域使用权的程序:
(一)在挂牌公告规定的挂牌起始日,海洋行政主管部门将挂牌出让海域使用权的位置、面积、用途、使用年期、起始价、增价规则及增价幅度等在适当场所挂牌公布;
(二)符合条件的竞买人填写申请书及交纳履约保证金;
(三)出让方确认该报价后,更新显示挂牌价格;
(四)出让方继续接受新的报价;
(五)出让方在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。
第三十三条 挂牌时间不得少于5个工作日,挂牌时间内根据竞买人竞价情况调整增价幅度。
第三十四条 挂牌期限届满,按照下列规定确定是否成交:
(一)在挂牌期限内只有一个竞买人报价,且报价高于底价又符合规定条件的,挂牌成交;
(二)在挂牌期限内有两个或两个以上竞买人报价且报价高于底价又符合规定条件的,出价最高者为竞得人;报价相同的,先提交报价单者为竞得人;
(三)在挂牌期限内无应价者或竞买人的报价均低于底价或均不符合规定条件的,挂牌不成交。
第三十五条 竞得人应在合同生效之日起,按规定交纳海域使用金,持海洋行政主管部门开具的付清海域使用金凭据,办理海域使用权手续,领取海域使用权证书。逾期未交纳海域使用金的,海洋行政主管部门有权解除合同,竞得人所交的履约保证金不予退还。
第三章 海域使用权转让
第三十六条 海域使用权转让是指海域使用者将海域使用权再转移的行为。包括出售、作价出资、合作等。
海域使用权出售是指海域使用权人依法将海域使用权出卖给他人进行开发利用的行为。
海域使用权作价出资是指海域使用权人依法将海域使用权作价后,作为资本投入,并按出资数额行使相应权利,履行相应义务的行为。
海域使用权合作开发利用是指海域使用权人引入他人资金、技术、管理等,通过签订合作合同约定权利义务,共同开发、利用海域的行为。
第三十七条 各种形式的海域使用权转让,转让双方必须向海洋行政主管部门提出申请,经审查报同级人民政府批准后办理变更登记手续。海域使用权原则上不得部分转让。
第三十八条 海域使用权转让必须同时具备下列条件:
(一)取得合法的《海域使用权证书》;
(二)缴清海域使用金;
(三)按期进行年审;
(四)完成整个开发利用程度的25%以上。
第三十九条 海域使用权转让时,原出让合同及登记文件所规定的权利、义务随之转移,其用海设施、构筑物随之转让(作为动产的除外)。
第四十条 进行海域使用权出售、作价出资、合作开发前,原海域使用权人应持相关资料,向海洋行政主管部门申请办理转让审批和变更登记手续,海域使用权变更登记由受让方、参与合作方按转让增值额的40%缴纳海域转让金。海域增值额是指海域使用者转让海域使用权时,所得海域转让价款扣除海域转让者受让该海域时支付的全部价款和该海域设施重置费后的余额。
第四十一条 海域使用权转让的当事人须依法签订海域使用权转让合同,海域使用权转让合同包括出售转让合同、合资转让合同和合作转让合同。
海域使用权转让合同应包括以下内容:
(一)海域使用权转让人、受让人的名称、法定代表人、地址;
(二)申请转让海域使用权的基本情况,包括权属、海域使用证编号、发证机关、海域使用权地理位置、面积、使用证有效期限和开发利用情况等;
(三)转让方式和转让价格;
(四)付款方式或权益实现方式;
(五)争议解决方式;
(六)违约责任。
第四章 出租和抵押
第四十二条 海域使用权出租是指海域使用权人作为出租人将海域使用权租赁给承租人,并向承租人收取租金的行为。
海域使用权抵押是指海域使用权人依照有关法律作为债务人以其拥有的海域使用权在不转移占有的前提下,向债权人提供担保的行为。
以海域使用权作抵押的债务人为抵押人,债权人为抵押权人,提供担保的海域使用权为抵押物。
第四十三条 海域使用权出租应当符合本规定的海域使用权转让的条件,按照海域使用权转让的条件和程序进行管理,由原发证机关审查批准。
海域使用权人在海域使用权出租期间继续履行海域使用权人的法定义务并承担法律责任。
第四十四条 海域使用权的出租,应连同构筑物及其他附着物,由出租人持相关资料到海洋行政主管部门办理登记手续,并按租赁合同年限租金总额的20%交纳海域租金。
未经批准,已出租的海域使用权不得出售、合资、合作和抵押。
第四十五条 海域使用权人申请出租海域使用权时应向海洋行政主管部门提交下列资料:
(一)出租申请书;
(二)海域使用权证书复印件;
(三)海域使用权租赁合同;
(四)承租人的资信证明;
(五)登记机关要求提交的其他有关资料。
第四十六条 海域使用租赁合同应包括下列内容:
(一)出租人、承租人的名称、法定代表人姓名、地址或住所;
(二)海域使用证号、发证机关、使用证有效期限、海域使用权范围坐标、面积和已开发利用程度;
(三)租赁期限、用途;
(四)租金数额、交纳方式;
(五)租赁双方的权利和义务、合同生效期限;
(六)争议解决方式;
(七)违约责任。
第四十七条 海域使用权承租人未经海域使用权人同意和海洋行政主管部门批准不得转租海域使用权。
承租人在使用海域过程中,需要改变海域用途的,必须由出租人报海洋行政主管部门批准,并办理变更登记手续。
第四十八条 租赁关系终止前三十日内,出租人应向海洋行政主管部门申请办理
注销出租手续。
第四十九条 海域使用人要求以海域使用权向他人提供抵押的,应委托评估机构进行海域使用权价格评估。
第五十条 海域使用权的抵押在批准海域使用权期限内有效,海域使用权人应持抵押合同和海域使用证(含副本)到原发证机关办理登记手续。
海域使用权抵押解除前三十日内,海域使用权人应书面告知原发证机关。
第五十一条 抵押人不履行债务时,债权人有权申请实现抵押权,并从处置的海域使用权所得中依法受偿。新的海域使用权申请人应符合规定的资质条件,并依法办理海域使用权转让、变更登记手续。
第五章 监督管理
第五十二条 海域使用者不按期限缴纳海域使用金的,除按本规定第十条、第二十四条、第二十八条、第三十五条规定处理外,由海洋行政主管部门提请本级人民政府注销海域使用权证书,收回海域使用权。
第五十三条 违反本规定,有下列行为之一的,由海洋行政主管部门责令其改正,并处以5000元以下罚款的处罚:
(一)未按海域使用权出让合同规定使用海域的;
(二)转让、出租、抵押海域使用权未办理有关手续的;
(三)缴纳海域转让金和海域租金时弄虚作假的;
(四)海域使用权届满,原海域使用者未按规定拆除海上建筑物或其他设施的。 第五十四条 通过出让方式取得海域使用权的海域使用权人,不开发建设的依法收取海域闲置费;批准后一年内不开发利用的按海域使用金总额的20%收取;满二年未开发利用的收回海域使用权,提请人民政府注销海域使用权证书。 第五十五条 违反有关法律和本规定所设定的海域使用权抵押无效。
第五十六条 在转让和协议出让、招标、拍卖、挂牌出让海域使用权活动中,海洋行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由主管单位或监察部门给予行政处分,情节严重构成犯罪的,由司法机关依法追究其刑事责任。 第五十七条 管理机关违反本规定发证或审批的,应及时纠正;对当事人造成损失的,应依据有关法律规定给予赔偿。
第六章 附 则
第五十八条 以赠予、继承、交换等方式转让海域使用权的,当事人应携带有关合法证明材料到海洋行政主管部门办理变更登记手续。
第五十九条 本规定颁布前,已转让、出租、抵押海域使用权的,应于本规定颁
布后三个月内,按本规定补办有关手续。逾期不办的,按本规定第五十三条处理。 第六十条 本规定由市海洋局负责解释。
第六十一条 本规定自公布之日起施行。
广西壮族自治区人民政府令
第41号
《广西壮族自治区海域使用管理办法》已经2008年8月29日自治区第十一届人民政府第16次常务会议审议通过,现予发布,自2008年10月1日起施行。
自治区主席 马 飚
二○○八年九月八日
广西壮族自治区海域使用管理办法
第一条 为了加强海域使用管理,维护国家海域所有权和海域使用权人的合法权益,促进海域的保护和合理开发利用,根据《中华人民共和国海域使用管理法》,结合本自治区实际,制定本办法。
第二条 在本自治区毗邻海域持续使用特定海域3个月以上的排他性用海活动,适用本办法。
本办法所称海域,是指毗邻本自治区行政区域内海岸线向海一侧的内水、领海的水面、水体、海床和底土。
本办法所称海岸线,是指自治区人民政府按照国家规定和标准确定的平均大潮高潮时水陆分界的痕迹线。
第三条 沿海县级以上人民政府海洋行政主管部门根据授权,负责本行政区毗邻海域使用的监督管理。
渔业行政主管部门、海事管理机构按照各自职责,依法实施海洋渔业、海上交通安全监督管理。
第四条 沿海县级以上人民政府海洋行政主管部门会同同级发展改革、渔业、
交通、海事、建设、水利、环保等有关部门,依据上一级海洋功能区划,编制本级海洋功能区划,并按规定权限报经批准后予以公布。
第五条 下列情形需要改变海洋功能区划的,由原编制机关会同同级有关部门提出修改方案,报原批准机关批准:
(一)公共利益;
(二)能源、交通等基础设施建设;
(三)实施《广西北部湾经济区发展规划》;
(四)其他需要改变海洋功能区划的情形。
第六条 海域使用实行分级审批。
自治区人民政府审批下列项目用海:
(一)填海50公顷以下的项目用海;
(二)围海50公顷以上100公顷以下的项目用海;
(三)自治区重大建设项目用海。
设区的市人民政府审批下列项目用海:
(一)围海10公顷以上50公顷以下的项目用海;
(二)不改变海域自然属性100公顷以上700公顷以下的项目用海。
县级(含市、城区)人民政府审批下列项目用海:
(一)围海10公顷以下的项目用海;
(二)不改变海域自然属性100公顷以下的项目用海。
本条所称“以上”含本数,“以下”不含本数。
第七条 单位和个人申请使用海域应当向沿海县级以上人民政府海洋行政主管部门提出申请,并提交下列书面材料:
(一)海域使用申请书;
(二)海域使用论证材料,包括海域使用论证报告书或者海域使用论证报告表;
(三)相关的资信证明材料,包括身份证明和申请使用海域规模相适应的资金证明,其中,单位申请的,提交营业执照副本、法定代表人身份证明;
(四)法律、法规规定的其他材料。
海岸工程或者海洋工程项目用海,还需提交经核准的环境影响报告书(表)或者海洋环境影响报告书(表)。
第八条 下列项目的用海申请,申请人应当提交海域使用论证报告书:
(一)填海、围海项目;
(二)跨海桥梁、海上平台等海洋人工构造物项目;
(三)海砂开采项目;
(四)海底电缆管道项目;
(五)毗邻海洋自然保护区、港口区、航道区的项目;
(六)其他改变海域自然属性的项目。
前款规定以外项目的用海申请,申请人应当提交海域使用论证报告表。
符合海洋功能区划,不改变海域自然属性的渔业养殖用海在100公顷以下,且不影响港口码头、航道、锚地、军事、国防等其他项目用海的,可以不提交海
域使用论证报告材料。
第九条 海洋行政主管部门收到海域使用申请后,对材料齐全、符合法定形式的申请,应当受理。申请材料不齐全或者不符合法定形式的,应当一次性告知申请人需要补正的全部内容。
第十条 申请使用海域应当符合下列条件:
(一)符合海洋功能区划;
(二)尚未设置海域使用权;
(三)海域使用无争议;
(四)申请材料齐全并符合法定形式;
(五)法律、法规和规章规定的其他条件。
第十一条 海洋行政主管部门对申请材料按下列规定处理:
(一)县级人民政府海洋行政主管部门对属于本级人民政府批准的项目用海,应当在20个工作日内提出审核意见,报本级人民政府批准;属于设区的市以上人民政府批准的项目用海,自收到材料之日起15个工作日内提出意见,报本级人民政府,由本级人民政府报设区的市人民政府。
(二)设区的市人民政府海洋行政主管部门对属于本级人民政府批准的项目用海,应当在20个工作日内提出审核意见,报本级人民政府批准;属于自治区人民政府批准的项目用海,自收到材料之日起15个工作日内提出意见,报本级人民政府,由本级人民政府报自治区人民政府。
(三)自治区人民政府海洋行政主管部门对属于本级人民政府批准的项目用海,应当在20个工作日内提出审核意见,报自治区人民政府批准。
第十二条 海洋行政主管部门对拟建议批准的用海项目申请,应当在报本级人民政府批准前,送毗邻该申请海域的相关乡(镇)、村公示。公示内容为拟建议批准用海的四至范围、用途、面积和图件,公示期限为5日。在公示期限内对
建议批准用海无异议的,报本级人民政府批准;对建议批准用海有异议的,应当进行复核。
对不予批准的用海项目申请,海洋行政主管部门应当及时书面告知申请人,并说明理由。
第十三条 海域使用权除依法申请取得外,可以通过招标、拍卖方式取得。有二个以上申请人申请使用同一海域的,应当采用招标或者拍卖方式出让海域使用权。
第十四条 海域使用权的取得、变更或者终止,应当依法办理海域使用权登记。
第十五条 以有偿方式取得的海域使用权在使用年限内可以依法转让、出租、抵押、作价入股和继承,但海域使用金未缴清的除外。
第十六条 因公共利益、国家安全的需要,或者海洋功能区划的调整,原批准用海的人民政府依法提前收回海域使用权的,应当与原海域使用权人协商或者共同委托有资质的评估机构进行评估后,给予相应补偿。
第十七条 使用海域应当按照国家和自治区的规定缴纳海域使用金。
海域使用金缴纳标准,由自治区财政主管部门会同海洋行政主管部门根据国家有关规定提出,报自治区人民政府批准后执行。
第十八条 使用特定海域不足3个月的排他性临时用海,应当在使用前向县级(含市、城区)人民政府海洋行政主管部门备案,并明确其用途和使用期限。其中,临时用海毗邻军事用海区、港口区、航道区、海底电缆管道保护区的,应当在用海前向县级人民政府申领临时海域使用证。
临时用海期限届满,用海单位应当自行拆除用海设施和构筑物。
第十九条 有下列情形之一的,由县级以上人民政府海洋行政主管部门责令限期改正,没收违法所得,并依照以下规定处以罚款;对拒不改正的,由颁发海域使用权证书的人民政府注销海域使用权证书,收回海域使用权:
(一)擅自将海域用途改变为围海型项目用海的,处非法改变海域用途期间内该海域面积应当缴纳的海域使用金8倍以上10倍以下的罚款;
(二)擅自将海域用途改变为填海型项目用海的,处非法改变海域用途期间内该海域面积应当缴纳的海域使用金10倍以上15倍以下的罚款;
(三)其他擅自改变海域用途的,处非法改变海域用途期间内该海域面积应当缴纳海域使用金5倍以上10倍以下的罚款。
第二十条 海域使用监督管理工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,依法追究法律责任。
第二十一条 本办法自2008年10月1日起施行。
日前,《海域使用权管理规定》(以下简称《规定》)和《海域使用权登记办法》(以下简称《办法》)对外公布,进一步细化了海域法的相关规定,完善了海域使用权相关的管理制度。为帮助公众更好地理解有关规定,国家海洋局负责人接受了中国政府网的采访。 问:《规定》规范的主要内容有哪些?
答:《规定》对海域法涉及的管理内容进行了全面规范,提出的管理措施较为具体。一是明确规定了海域使用论证的范围、主体、要求、论证资质单位和论证评审等。二是明确了用海预审的工作程序和原则。三是明确了海域使用申请审批制度,规定了管理权限、工作程序、工作内容及审查要求。四是对海域使用权的招标拍卖作了规定。五是明确了海域使用权转让条件、转让审批程序,及出租、抵押时对海域使用权人的要求等。
问:在什么情况下必须提交海域使用论证报告?
答:为减轻渔民负担,《规定》指出,申请一般性养殖用海的单位和个人不需提交海域使用论证报告。海域使用论证工作由市、县两级政府海洋行政主管部门统一组织完成。申请围海养殖、建设人工渔礁或者省(区、市)以上政府审批的养殖用海项目,申请人应当提交海域使用论证报告。
问:如何进行海域使用申请?
答:海域使用申请人不必提交预审申请,直接提交海域使用申请即可。受理申请方式有两种,一种是逐级上报方式,即申请人将申请材料报项目所在地县级海洋行政主管部门,由县级以上海洋行政主管部门按照审批权限受理;另一种由国家海洋局按审批程序受理,申请人将申请材料直接报国家海洋局。申请人在提交海域使用申请前,应查看自己的项目是否属于国务院或国务院投资主管部门审批、核准的建设项目以及跨省(区、市)项目等,以便确定到哪里提交海域使用申请。申请时,只要按固定格式填写海域使用申请书(含坐标点和坐
标图)、附相关资信证明材料即可。但涉及油气开采项目的还需提交油田开发总体方案,国家级保护区内开发项目应提交保护区管理部门的意见。存在利益相关者的,应当提交解决方案或协议。
问:什么是海域使用权登记?有哪些登记类型?
答:海域使用权登记是指依法对海域的权属、面积、用途、位置、使用期限等情况以及海域使用权派生的他项权利所作的登记,包括海域使用权初始登记、变更登记和注销登记。 初始登记是指取得海域使用权时所进行的登记。海域使用权可以通过申请审批、招标或拍卖等三种方式取得,无论哪种方式取得,海域使用申请人、中标人或买受人都应及时到法定机关进行登记。变更登记是指已经登记的海域权属、面积、用途、位置、使用期限等发生变化时所进行的登记。注销登记是对海域使用权消亡所进行的登记,分为因海域使用权人申请而注销和登记机关主动注销。后者主要有五种情形:县级以上政府依法收回海域使用权的;海域使用权期限届满,未申请续期或者续期申请未获批准的;填(围)海造地项目已竣工验收并办理相关手续的;海域使用权人放弃海域使用权的;海域使用权人死亡,且无人继承的。 他项权利,是指出租、抵押海域使用权形成的承租权和抵押权。依法登记的海域使用权及他项权利受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。
问:海域使用权登记的方式有哪些?
答:海域使用权的登记以宗海为单位,但同一宗海内包含填海造地项目的,应独立分宗。填海造地项目竣工后,必须换发土地使用证。填(围)海造地项目独立分宗,海域使用权人持有专门的海域使用证。
问:《办法》对查询登记资料方面作了哪些规定?
答:《办法》规定任何单位和个人均可查询海域使用权登记册;海域使用权人或者他项权利人可以自行或者委托查询其海域权利范围内的原始登记资料;国家安全机关、公安机关、检察机关和审判机关可以查询与案件有关的原始登记资料。
问:各地将如何贯彻执行《办法》?
答:一是坚持登记权行使的被动性。国家的登记意味着对当事人海域权利的确定,对当事人的利益影响巨大。必须坚持登记权行使的被动性,要依靠当事人的申请启动登记程序。 二是坚持登记权行使的统一性。即坚持统一的法律依据、统一的登记机关、统一的登记效力、统一的登记程序和统一的权属证书。按照海域法规定,海域使用权按照审批权限实行分级登记。
三是做好填海造地海域使用权登记与土地使用权登记的衔接工作。填海形成土地的,在填海竣工后三个月内持海域使用权证办理土地登记手续,换发土地使用证。填海造地项目已竣工验收并办理相关手续后,登记机关方可办理直接注销。
“靠这个本本能贷款100多万元”,拿着自家的海域使用权证,高广远高兴地对记者说。
今年41岁的高广远是山东省莱州市城港路街道海村的村民。从小就在海边长大的他一直想建一个养殖场,每年都拉来山上的石块围海,但是前期的投入过大让他没有了后续资金。几年前,莱州市海洋渔业局为高广远办理了260亩海域使用权证。一直苦于缺乏贷款抵押物的他以此为抵押,从莱州农村商业银行获得了50万元贷款,“今年围了30亩池子养殖海参,估计能卖六七十万元”,站在堤坝上望着远方,高广远踌躇满志。
莱州市拥有108公里长的优质海岸线,莱州农商行推出的海域使用权抵押贷款唤醒了这“沉睡的资产”,为想致富的养殖户们引来了源头活水。“我们既支持海水养殖又支持盐业发展,同时贷款给养殖企业和农户,”莱州农商行行长邱国耀说,“现在正迎来这项贷款业务的高峰期,余额将近1亿元。”
一张证书带来的变化
莱州湾特殊的水质适合养海参,养殖技术也容易掌握。但由于海参的生长期要2到3年,资金投入量大,因此发展围海养殖的养殖户大多像高广远一样遭遇了资金瓶颈。“养海参不缺技术,不缺地方,自己围海就能建厂,谁能融资谁就发展快。”高广远说。
养殖户们除了海域使用权几乎没有其他资产,围海造养殖场一年要投资20多万元,只能靠贷款。之前贷款只能找自然人担保,一笔贷款找几个人担保额度也不大。而手里的海域使用权能够抵押后,贷款额度甚至能达到评估值的50%。“这对海村的养殖业发展拉动很大,原来集贸市场上一到晚上就黑灯瞎火没有人,现在从大街排到海边到处都是卖海鲜的”,回想这几年的变化,高广远大为感慨。
据介绍,莱州农商行基本上摸清了莱州市辖内所有海域使用权证书的所属情况,登记造册。养殖户只要将海域使用权到海洋渔业局办理抵押登记后即可获得信贷资金。
海域使用权抵押贷款不但让高广远这样的养殖户受益匪浅,也给莱州市众多的海产品养殖和盐化工中小企业带来了福音。为填海建码头和堤坝,莱州海庙渔船服务公司每年都要投入上千万元,“建码头投资大,收益慢,需要银行资金的支持,莱州市发放的海域使用权证可以使用40年到50年,用来做抵押方便多了”,该公司总经理徐军华告诉记者,之前他只能用名下的其他企业的房产、土地作为抵押才能获得贷款。
破除了资金瓶颈,使企业获得了飞速发展。海庙渔船服务公司所有的港口原来只能容纳五六十条渔船,现在能够容纳1000多条船,“河北、山东东营的很多渔船都来这里加油、批发海产品,以前用人工拖、用汽车拉,现在用吊车吊起网包,直接就能搁在船上”,徐军华说。
破解抵押难题
据了解,莱州市一直以来渔业和海水养殖业非常旺盛,为了规范海域权使用,明晰产权保护农户养殖利益,莱州市海洋渔业局将每块海域的经纬度都定好,为养殖户发放了海域使用权证,一年一审证。“海域使用权证来之不易,现在已经很难办出来了,这是发家致富的命根子,要靠它吃饭。”高广远说。
而海域使用权之所以能够抵押,是因为可以转让变现,有一定的市场价值,并且由于越来越稀缺,每年都升值,最初发放的一批海域权使用证已经从1.5万元上升到4万元每亩。
在海域使用权抵押中,最难掌握的就是市场价值的评估。莱州农商行现行的做法是由贷款人、借款申请人、海域使用权抵押人商定,主要根据购买海域的价格及投入的成本协议作价。通过实地了解海域所处地理位置、使用用途、建设状况、海水循环成本、收益状况,比较当地同类海域使用权市场行情等确定市场价值。必要时委托有关部门或有法定资质的单位对抵押海域使用权的价值进行评估。
“海域使用权证老百姓舍不得卖,都等着升值。一旦贷款出现问题,可以公开拍卖。”邱国耀说,截至3月末,莱州农商行海域使用权抵押贷款余额已达到9023万元,惠及40余个农户、个体工商户和中小企业。而凭借海域使用权抵押贷款的推广,莱州农商行在当地贷款份额达60%。
控制风险的秘诀
鉴于莱州市养殖户拥有海域使用权但缺乏其他资产的状况,莱州农商行今年提出了以海域使用权抵押为主、其他担保方式为辅的贷款方式。
“我们替养殖户着急,”邱国耀说,“尽管有海域使用权作为抵押,但最看重的还是第一还款来源。”发放海域使用权抵押贷款,不仅要看养殖户的信誉度,例如高广远就是该行的3A级客户,还要看贷款人的经营状况和第一还款能力。
“主要是看养殖规模、销量和养殖经验”,莱州农商行朱由支行信贷员赵良卫告诉记者,每个养殖户有多少亩养殖场,养什么东西信贷员前期调查得都很充分。“有的养殖户围起池子开始养海参,也会找猛子(潜水员)戴上氧气面罩下去看是否已经成形”。
对养殖户摸底式的了解则来自于莱州农商行在农村的广泛触角。据了解,该行在莱州市共有94个网点,大的村子里都有网点,而且该行要求每个乡镇必须要有一个支行,莱州16个乡镇共有27个支行,一个支行有六七个信贷员。
不仅如此,莱州农商行还积极发动村支书、电工、妇女主任的力量,建设信用工程,评选信用户,看农户的德行人品怎样,有没有发展头脑,每家每户发放宣传手册。“妇女主任是搞计划生育的,家家户户的情况都知道,所以我们很重视她们的宣传力量。”邱国耀笑着说。
每年莱州农商行的信贷员包括行长都深入农村对农户信息进行拉网式调查,一户不落。在此基础上,为每户农户建立了信贷资料档案,共授信6万户,占到当地农户的一半以上。这才是海域使用权抵押贷款至今没有出现一笔不良的真正诀窍。