"限购令"并非楼市退烧药
马光远 作者为经济学博士,资深律师。学术旨趣主要在资本市场、上市公司收购和公共政策,特别关注中国的转型和法治变迁。作为中国律师,执业领域主要在上市公司收购、反垄断、公司治理和证券诉讼等方面 继北京4月30日对本地及外地居民发出“限购令”之后,上海、深圳、厦门、宁波等城市在楼市“第二波”调控中相继祭起了“限购”的大旗。 料想不久将有更多的城市加入限购的行列,为楼市降温。从目前发出 “限购令”的城市看,上海、北京和厦门大同小异,都是对新购套数进行限制;而深圳则明确规定,有深圳户籍的总共可以购买两套房,没有深圳户籍的只能购买一套房,可算“限购令”里最严的了。但讽刺的是,国庆黄金周期间,北京、上海的楼市基本冷冻,而深圳的成交量却依旧不菲,被视为猛药的“限购令”并未让楼市立即退烧,实属政策的尴尬。 自9月29日中央发起第二波房地产调控,地方随即跟进,无论是信贷,还是“限 购”,都可谓史上严上加严,然而,房地产股却似乎弹冠相庆,迎来大涨,各地楼市尽管成交清淡,但也冷热不均。 以上海为例。上海的政策总体给人的感觉比较软,这表现在:其一,“限购令”规定上海和外省市居民家庭只能在上海新购一套商品住房,但这已经不新鲜,北京、深圳和厦门已经开始实施;第二,对各界非常关注的房产税,上海新政并没有明确具体的内容,只是提出将按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求,积极做好房产税改革试点的各项准备工作,让外界期待上海率先出台房产税的希望落空;第三,土地增值税普遍依然实行2%的预征,而只有价格明显超过上一年均价的,才给予5%的惩罚性预征,而并没有强调在预征之后按照实际的价格汇算清缴,这使得土地增值税本身的威力大打折扣;第四,在土地供应政策上,再次强调了保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量的70%,但这个政策具体怎么样保证执行到位,并没有明确的实施细则和配套政策,具体执行仍然留下了很大的疑问。因此,上海房产新政总体内容并没有超出9月29日中央有关部委出台的细则的政策范畴,并没有像外界预料的有极强的杀伤力。政策本身相对而言仍以温和调控为主,无论是差别化的信贷政策,还是行政性限购住房套数,在全国不会成为最严厉者。 除了对各地总体政策这一次普遍反映没有新意之外,外界对“限购令”等政策的执行力似乎也失去了足够的信任和耐心。评估一个政策的实际效用,最重要的还是要看政策的执行力。再严厉的政策,如果不执行,等于形同虚设。而事实上,自4月17日国务院 “十号文”出台之后,中国房地产市场并没有出现预期的调控效果,房价坚挺,最主要的还是政策本身缺乏执行力。无论是4月17日的“十号文”,还是9月29日有关部委出台的第二波调控政策,严厉程度实属罕见,但对于未来的执行力,大家依旧信心不足。从中国房地产市场历次调控的经验看,从来都不乏政策,但政策的落实因为开发商等的对抗而乏善可陈。4月17日“十号文”出台之后,出台实施细则的少而又少就是明证! 而且,用“限购令”这样明显违背市场规律的手段,一方面意味着,楼市的有效供应依旧紧张,另一方面,这样的猛药一般都没有持续性。“限购令”就好像给一个发高烧的病人泼了一头的冰水,可以立即起到降温的效果,但最终不但治不了病,反而会更加加重病情,完全属于乱投药。正因为如此,似乎严厉的“限购令”在外界的眼里就成了纸老虎,况且“限购”的政策不可能长久,厦门就明确规定期限到12月31日。作为一项特殊的行政措施,本身的有效期限就短,再博弈一段时间,药效基本就过去了。期待限购能够给房地产退烧,并且将其作为最重要的药,显然是不现实的。 中国房地产利益博弈非常复杂,房价问题不是一个简单的经济学问题。因此,对于房价调控一定要有持久战的准备,是一场拳击赛,总共12个回合,而不是一个回合,要看最后的结果而不是第一个回合的表现。不能把真正的希望寄托在“限购令”这些举措上,而应该连续出拳,并且用不同的组合拳,否则迎接楼市的肯定是更猛烈的反弹。