证券分析课程分析报告

证券分析——云南城投（600239）

一、云南城投简介

云南省城市建设投资集团有限公司（简称：云南城投集团，原名：云南省城市建设投资有限公司，2012年7月更名）成立于2005年4月，是经云南省人民政府批准组建的现代大型国有企业，是云南省人民政府授权的城建投资项目出资人代表及实施机构。2009年2月，公司纳入云南省国资委监管。

云南城投集团以“政府引导、市场机制、企业运作”为指导思想，围绕云南省委、省政府关于城镇化建设的战略部署，实现政府意图。通过建立科学高效的投融资体系，在政府重点关注的产业区域发挥种子资金的投资引导和多级放大作用，促进云南省城市化建设与发展。经过八年的发展，公司总资产已逾500亿元，拥有20多个控股子公司。由公司投资建设的省市重点项目有：北京云南大厦、云南海埂会议中心、部分驻昆高校呈贡新校区建设、西双版纳避寒山庄、云南省两污治理、滇池北岸环湖东路沿线土地一级开发、昆明第一人民医院北市区医院、昆明“城中村”改造、昆明滇池国际会展中心等。

目前，公司已形成以“城市开发”和“城市水务”为主业，教育、医疗、酒店、金融、物流、循环经济为配套业务的发展战略格局。其中，城市开发主业由2007年实现借壳上市的“云南城投置业股份有限公司”（简称“云南城投”）为主要载体。凭借在资本市场的良好表现，云南城投2010年1月被调入“沪深300指数”样本股。在中国房地产评测中心2010年的研究报告中位列中国房地产上市公司第49位。云南城投高端旅游地产品牌“梦云南”系列荣获“2012中国旅游地产品牌价值TOP10”。第二主业城市水务致力于推动云南省水务资源整合和治污项目的建设。水务公司总供排水规模达167.2万吨/日，初步形成原水保护、自来水供应、污水处理的产业链格局。公司牵头发起设立诚泰保险公司，实现了云南地方保险业市场零的突破，控股的本元健康管理公司取得云南省第一张《第三方支付业务许可证》。公司投资的昆明理工大学津桥学院发展成为云南唯一具有理工特色和双语教学特色的知名独立学院。作为全国第一个并购三级甲等公立医院的成功案例，由公司投资建设的“昆明市第一人民医院北市区医院”稳步推进。公司组建的循环经济公司着力于建设“国家级循环经济示范基地”，推动循环经济的产业化发展。公司引入“洲际”、“悦榕”、“希尔顿”等国际品牌，在北京、昆明、西双版纳、腾冲等地投资建设了特色鲜明的休闲度假型酒店项目。公司所属城际物流公司组建以来一直保持着良好的经营业绩。

二、基本面分析

（一）国内宏观政策当前形势 1.宏观形势

资金成本上升,资产价格承压。2014年,银行负债成本上升将传导至实体经济,资金成本

快速上升带来成交量调整风险,但由于开发商资金情况好于2011年,且2013年拿地及新开工

均较为谨慎,因此预计价格调整将缓于销量调整。不同城市间市场由于供需差异将进一步加剧区域分化,进而可能引发政策的区别分化。 2.政策导向

云南旅游地产驶入发展快车道，政策是最大的外力推手。内在原因则是，云南具备得天独厚的气候、生态、山水以及多民族风情、民俗文化等资源条件。加上一直以来的旅游天堂海南已经发展到极为成熟的阶段，成长空间已经非常有限，多重因素的结果是，云南成了新的旅游增长极。到现阶段，云南旅游地产开发已经势不可挡。

在全国旅游地产开发领域排得上号的大牌开发商几乎都已涉足云南，“要么已经在云南开发项目，要么正在来云南的路上”，这些开发商在旅游地产开发领域积累了丰富的经验，具备全国视野，他们的项目推广也立足全国。

这些全国性的开发商在推售项目的同时，顺带也把云南“外卖”出去。正如保利和华侨城，他们为了项目推广，都选择了与中国最有影响力的新锐生活杂志《新周刊》合作，挖掘和发现云南的价值，让全国公众对云南的价值再度审视；再如雅居乐，为在云南布局的三个项目做铺垫，选择省外全国性媒体作为推广平台，大力为云南旅游价值吆喝。

等到众多特色鲜明、优势突出的超级项目落成，国内外游客就不仅是观想了，还能亲身体验到云南的美好，那时，云南恐怕就要取代海南成为旅游天堂了。

（二）行业分析

2014年行业基本面预计:销售中枢下滑,投资不确定性加大。在悲观、中性、乐观假设下,全国商品房销售面积分别增长0.5%、9.9%和14.8%,由于量为价先,成交量增速的下滑将使成交均价缺乏大幅上涨的可能性,在悲观、中性、乐观情景下,分别假设全国商品房销售均价分别同比上升3%、7%和10%,对应销售额增长3.5%、17.6%和26%。

随着资金收紧,开发商对于开工依旧将保持谨慎态度,土地获取也将随着2013年补库存结束而更加理性,因此从开工和拿地角度均不支持房地产投资的大规模增长。对全年投资数据悲观/中性/乐观假设全年房地产投资增速分别为12.2%,17.1%和18.8%。

虽然整体行业销量面临着流动性收紧及基数较高等不利因素,处于经济改革转型期的时间窗口,改革大船将催生众多主题性投资机会,土地改革及国企改革依然是值得关注的方向。土地改革,其本质是为了加快土地的流转和利用,增加城市建设用地,促进经济增长。短期内所有土地改革核心仍是围绕流转和用地指标进行。映射到投资上,受益的企业类型将分为模式符合城镇化“产业+发展”方向,更适应低级别城市开发环境的区域型龙头及大城市中的土地更新先锋。

国有地产改革的可能路径有两条,其一为上市公司成为地方资源整合平台。这将为土地储备较少,市值较小的公司带来显著的投资机会。其二为改革出资人制度,完善分配制度。由于现有地方国有企业在经营效率上与民营企业有明显差距,若未来可完善激励,引入市场化

机制,将带来业绩的持续提升。 （三）公司分析 1.行业地位

公司大股东云南城投集团为省国资委直属,在昆明城市基础设施建设、污水处理、高校迁建、空港建设等方面发挥着举足轻重的作用。集团依托其在昆明、甚至是云南省的地位,在获取资源、融资渠道等方面,具备突出的优势。上市公司有望立足昆明发展前景,借力集团,获得广阔的发展机遇。

在房地产这个大的行业面来看，截止到2013年09月30日，云南城投总股本8.23亿股（行业平均10.35亿股，该股相对平均值-20.48%）；实际流通A股8.23亿股（9.10亿股，-9.56%）；总资产245.27亿元（192.55亿元，+27.38%），排名第28位；营业收入10.31亿元（26.30亿元，-60.80%），排名第68位；净利润增长率-70.35%（41.63%，-268.99%），排名第121位。 2.竞争优势

云南城投是云南省的房地产开发企业龙头，股东实力强劲，支持力度较大。公司之前受制于环湖东路一级开发土地出让一直未能启动，同时压占大量资金，给公司正常经营带来较大障碍。目前这一问题通过该地块重启出让得以解决，公司重新步入正常的经营轨道。公司获取项目的能力较强，同时公司还有资产注入预期，因此长期来看发展前景广阔。不过由于公司刚走出历史问题的阴影，短期内公司经营战略并不明晰，可能会使公司业绩产生较大的波动性。

（1）甩掉包袱，轻装上阵

2008 年，公司与昆明市人民政府授权昆明市土地矿产储备管理办公室签订了《环湖东路沿线土地一级开发合同》，约定公司从2008年5月30日至2013年5月30日，对环湖东路沿线约4.18万亩的土地进行一级开发。但是，由于该项目的运作环境发生一定变化，因此该项目迟迟未能实现收益，同时公司在项目内沉淀的资金逐年累积增加，截止到2012年末公司主要开发的一期4000亩土地，已经累积持续投入约60亿元。2012年，环湖东路项目开始启动，公司的沉淀资金终于得以开始滚动。这对于公司带来的优势在于：首先，公司沉淀的资金得以盘活。其次，公司的全资子公司及参股公司获取了约1000亩的土地二级开发权，公司的短期收益变为长期收益。由于公司与政府的合同到期日在2013年5月，因此可以预计2013年内公司沉淀资金的问题得以完全解决。 （2）股东背景深厚，资源获取能力强

公司是云南省国资委唯一一家以房地产开发为主业的上市公司，是云南省国资委重点扶持的企业之一。公司的大股东云南省城市建设投资集团有限公司，在云南省拥有较多的优质资源。因此公司依托借助大股东的扶持，在资源获取方面具有较强的优势。

长期来看，公司经营的主要方向是旅游地产，源于云南丰富的旅游资源和大股东深厚的

城投背景。短期来看，公司主要依靠投资项目获利。公司项目获取能力突出，目前已经在兰州、重庆、西安和辽宁海西获得了可运作的项目，经营方式一般为公司以股权的方式入股成立项目公司，同时以债权的方式提供后续的资金支持，获利后按照股比进行分配，同时获取财务费用。

公司目前的资金来源主要有两个方面，一是公司自身的信托资金，二是公司下属企业安盛创享合伙企业提供的资金；同时，公司的项目运作主要是合作的方式，合作方也会提供一定比例的资金。公司这种模式减轻自身资金压力的同时也降低了经营风险。 （3）未来公司大股东可能进行资产注入

目前公司大股东云南城投集团旗下仍然有较多的资产，例如水务、酒店、教育、医疗。受制于当前地产企业的融资限制，大股东的资产不能注入上市公司，但从长期来看，云投集团有意将旗下优质资产注入上市公司，增强公司的多元化经营能力。 3.数据分析

（1）资产负债构成（2013-09-30）

图3.3.1 资产构成

图3.3.2 负债构成

4.指标分析

（1）2013-09-30指标变动说明

（2）2012-09-30指标变动说明

三、技术分析

（一） 平滑异同移动平均线（ MACD）分析

1. 5月6号到6月19号，8月15号到10月28号，DIF和DEA均为正值，为多头交易市场，且DIF向上突破DEA是买入信号。在5月6号到6月7号，8月9号到10月28号都有DIF上穿0轴的买入信号。

2. 出现空头市场的时间比较少且维持的时间较短，在6月19号到8月7号，11月4号到11月27号有DIF和DEA均在0轴下的空头市场显示。在6月5号到7月10号，8月

28号到8月29号，9月24号到10月10,10月24日到11月15号均出现了DIF下穿DEA的卖出信号,DIF下穿0 轴出现在6月14号，10月29号两个阶段，为卖出信号。

3．在9月30号DIF和DEA均在0轴下出现差值最大-0.28和-0.21差值为0.07，10月27号出现DIF和DEA在0轴上差值最大为0.47和0.29差值0.18。

综上所述，对于MACD的分析，虽然有出现空头市场，但出现空头的时间都比较短，该股长期处于多头市场。而且根据长时间的分析该股的发展趋势接近良好，适宜长期持有。 （二）KDJ分析

1.上图并没有出现明显的超买超卖信号。

2. 在后两个季度KD线交替穿插，而进入7月之后K线值超过一半的时间大于D线值。虽然在中间偶尔有回落，但K线的发展趋势相对来说要好于D线，趋近上升趋势。

综上，该股近期大体上呈上升趋势。而且就第四季度KD线的发展趋势而言，未来较长一段时间云南城投的发展呈观望状态。 （三）相对强弱指标（RSI）分析

1．考虑不同参数的RSI曲线的结合。在5月6号到6月4号，7月10号到9月17号，10

月8号到10月23号，11月15号到12月3号，RSI1大于RSI2，属于多头市场。在6月5号到7月9号,9月中旬，11月初 ，RSI1小于RSI2，属于空头市场。

2. 考虑RSI的取值大小。在5月，8月到9月中旬，RSI整体取值在50以上，属于强市，

可以买入。在6月初，9月末，10月23号到11月15号，RSI整体取值在20到50之间，属于弱市，可以卖出。在6月14号到6月28号，11月7号到11月14号，RSI取值小于20，极弱，要买入。 四．总结

通过对云南城投（600239）的分析，该股在第四季度存在较好涨幅，攀升趋势将随着公司运行的恢复更加活跃，而且作为大企业，调控管理能力较强，长期来看发展前景广阔。结合旅游地项目开发行业的前景和云南城投公司的前途可见云南城投的股票是可持有的。