万科财务战略分析

目录

一、资产分析 ·····························································································································3

二、偿债能力分析 ·····················································································································9

三、营运能力分析 ··················································································································· 14

四、盈利能力分析 ··················································································································· 20

五、风险评价 ··························································································································· 24

六、财务战略 ··························································································································· 25

一、资产分析

资产是一个企业生存和发展的动力，而优质的资产能对企业的发展尤为重要。通

过对资产的分析，有助于了解被分析企业的发展潜力及发展安全性。

对万科公司的相关数据进行列表，将其直观的罗列出来，便于分析其与同行之间

在相同年度的差距及优势。通过分析可以看出，万科的土地储备为0，与之“三不原则”一致。

销售面积613.7万平米、销售收入523.6亿、净利润48.44亿元。这是3月20日晚间

万科企业股份有限公司正式发布的2009年年报透露的重要数据。同时，在日益从紧的货币政策下，万科再次显露出启动再融资计划的意愿。

得益于前三季全国房价的疯狂普涨，2009年，万科共实现销售面积613.7万平米，同比增长90.1%；实现销售收入523.6亿元，同比增长146.6%，销售收入增幅大大高于销售面积增幅。营业收入355.27亿元，净利润48.44亿元，分别比去年增长98.27%，110.81%。

据统计，2007年全国商品住宅销售总额25323.48亿元，万科市场占有率已达

2.07%，较上年增长0.82个百分点。截至2007年末，万科总资产突破1000亿元，同比增加106%，成为内地上市房企中首个总资产突破1000亿元的公司。

附表1：销售超百亿上市房企09年报数据比较：

万科在公告里提到，资金仍然是制约行业发展的主要瓶颈，公司将积极创新融资

方式和手段，尝试与银行、信托、基金等资金方合作开发新型融资工具和产品，如果能在时机成熟时进行一次股权融资，将显著有利于万科抓住发展机会，并提高未来每股收益的持续成长性。

中国证监会负责人在京表示，将对再融资进行严格审核。该负责人表示，到目 万

科在公告里提到，资金仍然是制约行业发展的主要瓶颈，公司将积极创新融资方式和手段，尝试与银行、信托、基金等资金方合作开发新型融资工具和产品，如果能在时机成熟时进行一次股权融资，将显著有利于万科抓住发展机会，并提高未来每股收益的持续成长性。

中国证监会负责人在京表示，将对再融资进行严格审核。该负责人表示，到目前

为止，我们没有采取行政手段干预公司融资方案，但是我们通过证监会新闻发言人的渠道提醒上市公司，发行、再融资不应是圈钱行为。

对万科公司的相关数据进行列表，将其直观的罗列出来，便于分析其与同行之间在相同年度的差距及优势。通过分析可以看出其发展趋势及其发展状况。万科拟增发募资112亿元，资产结构有望优化。

万科A8月27日宣布了再融资计划,拟公开增发A股,发行股票数量不超过招股意向书公告日万科总股本的8%,扣除发行费用后的募集资金净额不超过人民币112亿元。

银行一直以来充当房地产开发的主要资金“输血者”。至少60％以上的房地产投资源自银行。

附表2：万科07、08、09年报主要财务数据比较

销售面

年 份 元） 总资产（亿营业总收入利润总额（亿（亿元） 元） 销售总额积（万平方（亿元） 米）

523.6

357.2

139.5 613.7 2009 2008 2007 137608 119236 1000.9 355.27 179.18 105.6 76.42 34.34 19.41 322.83 231.8

截至2007年末，万科总资产已突破1000亿元，同比增加106%，成为内地上市房企

中首个总资产突破1000亿元的公司。

据统计，2007年全国商品住宅销售总额25323.48亿元，万科市场占有率已达2.07%，较上年增长0.82个百分点。截至2007年末，万科总资产突破1000亿元，同比增加106%，成为内地上市房企中首个总资产突破1000亿元的公司。

截至6月底,万科持有现金268.8亿元。保持足够的资金一方面体现了万科在此前市场调整时期稳健经营的效果,另一方面以万科目前的开发规模,公司也必须持有必要的资金确保经营上的腾挪空间。

截至6月底,万科的资产负债率为66.4%,较年初呈现一定的下降,但仍然略高于行业平均水平。尽管不久前万科刚刚和建设银行(601939)签署500亿元的授信额度,融资渠道丰富,但总负债率仍偏高。经过测算,如果此次成功融资112亿元,则融资后万科资产负债率将下降至60.9%左右。

对于5月份之后万科拿地转向密集,万科一直保持对土地市场的关注,新增项目中很多是比较早就开始洽谈的,拿地策略仍是“精挑细选,把握机会”,新增项目的价格合理性和风险可控性都经过仔细评估,“绝不购买只有基于房价快速上涨才能盈利的地块”。

数据显示,万科今年调整后的开工面积依然低于2007年776.7万平方米的新开工面积,较2008年的实际新开工523.3万平方米仅上升11.8%。而今年1至7月,全国商品住宅的成交面积较2007年增长23.9%,较2008年增长38.8%。

资产总额柱状图：

上调开工计划顺应市场，今年以来,随着住宅市场的回暖,很多房地产公司都有增加开工和补充土地储备的计划,对资金的需求量较大。此前已经先后有多家房地产企业成功融资,作为地产行业的龙头,万科此次增发亦在意料之中。今年上半年万科实现销售金额307亿,由于去存货化速度快于预期,万科将全年开工计划由403万平方米上调至585万平方米。

对于近期政策影响带来的房地产市场变化和忧虑,从目前各地的新房供需情况来看,7月份主要城市的成交批售比为1.78,和6月持平,明显高于2008年同期的0.58和2007年同期的1.13,因此尽管市场成交量环比有所下降,但新房供应更加紧张,短期内局面很难改变。企业上调开工面积,增加供应是顺应市场的行为。

筹资方面，发行方式上,万科此次发行向原A股股东全额优先配售,剩余部分向其他有意向认购的投资者发售的方式。增发募集资金中92亿元拟投向14个住宅项目的后续开发建设,剩余20亿元募集资金将用于补充公司流动资金。

万科相对融资规模的柱状图

截至中报公布日,万科今年新增项目对应权益建筑面积414.6万平方米,规

划中项目权益建筑面积为2079万平方米,考虑到未来开工量的增长因素,现有项目资源低于未来三年的开发需求。招商证券研究报告显示,上半年万科新增土地的面积最多,但平均的楼面地价在同期拿地的房企中具有一定优势。

中期财务报表报显示,万科今年以来新增的土地大多集中于二三线城市,万

科表示:“一线城市的土地竞争相对其它城市更加激烈,为了保证项目的收益水平,本年新增的项目多数位于沈阳、鞍山、青岛、无锡、佛山、厦门、福州、重庆等城市。”郁亮在公开场合也表示,万科没有“志在必得”的地,拿地的判断标准只有一个,即是否有利于提升股东回报。

万科现在有“三不原则”，第一是不拿“地王”；第二，是不囤地；第三，是不捂盘。“我们从来不是第一，我们也从来不追求第一。而且别人跟我们的规模，我看到比我多了一倍以上。这不是我们追求的宗旨，我们并不在意这件事情。”如此一来，风险便减少了许多！不买太多地,规划权益建筑面积够三年左右开发为宜;不拿地王,获取项目的地价不能包含房价上涨的预期;利用战略纵深灵活把握市场机会,发挥腾挪空间大的优势。

从上面两个图的财务数据比较我们可以看出万科在行业中的资产总额是行业中排名第一，并保持着逐年增长，这表明万科在房地产行业中起着至关重要的作用。

从最近一年的销售情况来看,从去年7月份到今年6月份,万科共实现销售面积640万平方米,比今年上调后的开工面积585万平方米还要高近10%,而去年下半年是市场特别低迷的时期。考虑到这些因素,增加开工是合理的选择,公司未来的经营计划还会根据市场情况不断进行调整。”谭华杰表示,由于今年以来各地销售形势良好,目前万科的存货结构非常健康,部分城市的可售资源甚至一度紧张。

对万科的资产和负债进行分析，总结出其资产负债率的柱状图，可以充分看出其风险情况及其最近几年的发展趋势。

让万科值得庆幸的是，恒大的资产负债率为75.2%，万科的净负债率仅为9.8%。同时，1-9月，万科管理费用比去年同期降低11.6%，销售费用比去年同期降低17.6%，管理费用、销售费用合计占营业收入的比例比去年同期降低35%，管理的有效性明显高于恒大。

二、偿债能力分析

是指速动资产对流动负债的比率。它是衡量企业流动资产中可以立即变现用

于偿还流动负债的能力。

速动比率是企业速动资产与流动负债的比率。速动资产包括货币资金、短期

投资、应收票据、应收账款、其他应收款项等。而流动资产中存货、预付账款、待摊费用等则不应计入。

速动比率=（流动资产-存货-待摊费用）/流动负债总额×100%

速动比率的高低能直接反映企业的短期偿债能力强弱，它是对流动比率的补充，并且比流动比率反映得更加直观可信。如果流动比率较高，但流动资产的流动性却很低，则企业的短期偿债能力仍然不高。在流动资产中有价证券一般可以立刻在证券市场上出售，转化为现金，应收帐款，应收票据，预付帐款等项目，可以在短时期内变现，而存货、待摊费用等项目变现时间较长，特别是存货很可能发生积压，滞销、残次、冷背等情况，其流动性较差，因此流动比率较高的企业，并不一定偿还短期债务的能力很强，而速动比率就避免了这种情况的发生。速动比率一般应保持在100％以上

一般来说，速动比率与流动比率得比值在1比1左右最为合适。

横向比较：万科的速动比率较保利地产低，说明其变现偿债能力不如保利地产，偿还短期债务的能力较弱。

流动比率

指流动资产总额和流动负债总额之比。

流动比率=流动资产合计/流动负债合计*100%

流动比率高的企业并不一定偿还短期债务的能力就很强，因为流动资产之中虽然现金、有价证券、应收账款变现能力很强，但是存货、待摊费用等也属于流

动资产的项目则变现时间较长，特别是存货很可能发生积压、滞销、残次、冷背等情况，流动性较差。

横向比较：万科的流动比率要小于保利地产。

利息支付倍数

指企业经营业务收益与利息费用的比率，用以衡量偿付借款利息的能力，也叫利息保障倍数。其计算公式如下：利息支付倍数=税息前利润/利息费用。公式中的税息前利润是指损益表中未扣除利息费用和所得税之前的利润。它可以用“利润总额加利息费用”来预测；利息费用是指本期发生的全部应付利息，不仅包括财务费用中的利息费用，还应包括计入固定资产成本的资本化利息。

纵向比较：万科2009年偿付利息的能力较前2年有很大的提高。

长期负债比率

又称“资本化比率”，是指从总体上判断企业债务状况的一个指标，它是长期负债与资产总额的比率。资产总额是长期负债与股东权益之和。用公式表示如下：

长期负债比率 = (长期负债/资产总额)×100％

该指标值越小，表明公司负债的资本化程度低，长期偿债压力小；反之，则表明公司负债的资本化程度高，长期偿债压力大。该指标主要用来反映企业需要偿还的及有息长期负债占整个长期营运资金的比重，因而该指标不宜过高，一般应在20%以下。

由此我们可以判断，万科2009年的长期偿债压力较2008年大了不少，但我们也应该看到，万科充分利用了资金（小于20%），使资本达到最大化。

长期负债与营运资金比率

是指长期负债与营运资金相除计算的比率。 长期负债与营运资金比率＝长期负债/营运资金 营运资金＝（流动资产-流动负债）

长期负债与营运资金比率越低，不仅表明企业的短期偿债能力较强，而且还预示着企业未来偿还长期债务的保障程度也较强。

由图可知：万科2009年的短期偿债能力较2008年有所下降，长期债务的保障程度也较低。但是，总的来所，万科的偿债能力在提高，就是波动比较大。

负债与所有者权益比率

体现了企业的基本财务结构，反映了企业所有资金之中来自于所有者与债权人的比例。

负债与所有者权益比率=负债总额/所有者权益总额

债权人希望该比例越低越好，其贷款风险小，所受保障程度高。所有者则多希望维持较高的比率，因为在利润率高于借款利率的情况下，所有者可以从增加借款所带来的利润中获得更高的投资报酬率，而又不必承担更多的风险。但如果该比率过高，当利润率低于借款利率时，所有者的投资报酬率会降低，而贷款风险增大又不利于企业再筹资，有可能使企业财务状况不稳定。

由图可知：万科2009年负债与所有者权益比率较之前2年来说，比较合适。对债权人来说，比率虽然较高，但在他所承受的范围内。对所有者来所，虽然不像2008年那样获得的投资报酬高，但在2009年的总体形势下，还能保持较高的比率，也很不错了。

调整负债结构——减少短期借款，增加长期借款比例

从目前整个行业不景气的情况来看，上市房地产企业纷纷调整负债结构，减少短期借款，而增加长期借款的比例。在负债结构上，万科与保利存在着明显的不同。和万科相比，保利的资产负债率较高，但是大部分为长期负债，而万科短期负债比重则较大。

保利短期借款期末余额为10.46亿元，去年年末为61.81元，同比减少了83.08%，保利速动比率为0.73，而万科速动比率仅为0.59。这很大的减轻了保利的短期偿债压力。收缩战线和加快流转，明显使得保利的资金回笼效果较为明显。尽管万科的短期负债比例较大，但各类短期借款和一年内到期的长期借款合计170.7亿元，仍低于所持有的货币资金。因此，万科总裁郁亮表示，万科目前的财务、资金状况非常稳健。但有专家认为，万科较高的短期借款比例，仍然存在一定的财务风险。

房地产企业的一个普遍特点是高资产负债率，这与其经营性质有密切关系，并不足为奇，但是这样的高资产负债率相应的要求企业的资金流动性要强，从发达国家成熟的房地产市场经验来看，保持经营性资金的高流动性是这些市场中的房地产企业成功的必要条件，而由于前几年市场环境等因素的影响，中国的房地产企业不需要较高的资金流动性仍然能够取得较好的盈利，但是，面对当前的市场环境和经济形势，中国的房地产企业必须在提高偿债能力或增强经营性资金的流动性方面至少解决其一，才能够获得较好的发展，否则必然将被市场淘汰。

三、营运能力分析

表1：各项指标数额

表2：总资产周转率

2008年万科A的总资产周转率为0.37次，低于2007年的0.47次和2008年的0.51次，表明万科A的总资产中用效率下降，企业营运凝立变弱。但其值仍高于同行业水平0.29次，表明万科A的总资产使用效率较高，企业营运能力较强.

表3：存货周转率

从2006年度到2008年度，万科集团的存货周转率保持在一个较高的水平，从原来的0.32%增长到了0.49％，同时总资产周转率也相应的增加(由05年的0.49%到06年的0.51%).

2008年万科A的存货周转率为0.33次，低于前两年的及同行业的平均水平，表明存货的周转天数较长，大量存货积压，营运能力较差。

表4：流动资产周转率

2008年万科A的流动资产周转率为0.39次，低于前两年的流动资产周转率，表明以相同的流动资产完成的周转额变大。2008年万科A的流动资产周转率高于同行业的流动资产周转率，表明万科A的流动资产利用效率较高 表5：毛利率比较

毛利率与同行业已上市公司的比较分析

从表中分析看出:公司房地产开发的毛利率水平高于样本公司的平均毛利率26.15%水平。06年达到28.48%的水平.高出行业平均毛利率2.33%。

原因; 06年公司主营收入进入快速增长阶段.费用降低。

公司住宅平均价格快速增长，公司所开发项目的毛利率水平也随之提高，且目前高于行业平均水平。

表6：市场占有率变动

从图中可以看出，公司的市场占有率总体呈上升态势，由此可见，企业销售能力增强并且加大了应收账款的回收力度，使本期资产周转率较上期增加，说明企业资产经营能力较上期有所增强，资产效率提高。 表7：资产运营指标表

资产运营指标表

2009年06月，在资产运营指标中，可以看出应收账款周转天数为16.10，存货周转天数为2,027.78，营业周期为2,043.88，资产周转率为0.18；而上期上述指标分析别为20.07 、2,607.14 、2,627.21 、0.16 。

从单项较上期相比较而言，应收账款周转天数大幅减少，减少19.76% ，存货周转天数大幅减少，减少22.22% ，营业周期大幅减少，减少22.20% ，资产周转率大幅增加，增加12.50% 。

 总资产周转天数=360/0.51=705.9（天）

 虽然较前两年有一点下降，但还算正常，跟同行业水平相比有很大的优势。

 应收帐款周转天数=360/48.11=7.5(天)

 应收帐款周转率相对于前两年明显提高,周转天数少,可见企业对应收帐款的把握力度强,这对企业有利. 但主要原因是由于销售规模的扩大。

 存货周转天数=360/0.49=734.7（天）

 存货周转率偏低,周转过慢，较同行业没有明显的优势。存货中待开发土地和在建增加较快，土地资源储备代表着房地产企业的发展后

劲，从现有土地储备和新投资项目力度上看，万科未来几 年仍将处于高速扩张阶段，扩张速度与土地资源储备的增速大约持平。

改进建议

1、对于万科来说，面对当前高度不确定的市场波动，应该在确保经营 安全性的前提下，增强对市场的感知能力，坚持“应对重于预测”的基本原则，针对市场的各种可能性制定有效的预案。

2、由于当前整个房地产行业普遍存在过度依赖银行信贷，房地产业向银行转嫁金融风险的问题，因此对于万科来说，在房地产贷款中还是应该适度增加其自有资金，避免资金过少，加强承受金融风险的能力。

3、万科拥有数额巨大的存货量，这既是未来发展的保障，又是万科风险的主要来源，从目前万科管理现状来看，建议进一步优化存货结构，适度控制存货数量。

4、对于偿债能力减弱的问题，万科企业应重点加强内部控制，提高自身风险意识。

5、公司成本加强，主要原因在于期间费用增长幅度过大，尤其是财务费用及销售费用较07年增长幅度超过50%，因此，公司在09年应加强期间费用的控制，最大程度的减少成本。

四、盈利能力分析

万科企业股份有限公司于3月2日公布了2009年年度报告。报告显示该公司2009年实现营业收入488.8亿元，归属上市公司股东的净利润53.3亿元。较2008年分别增长19.2％和32.1％。各项经营指标也全面超越2007年，成为国内首家销售金额突破600亿的房地产公司，并第二年获得全球住宅企业销售冠军。

2007 5.312

2008 2009

总资产利润率 总资产净利润率

5 7.089

3 16.58

3.8913 4.6727

4.2309 5.0069

净资产报酬率 66 5.620

12.8715 15.0151

资产报酬率 8 81.86

4.1904 4.9547

股本报酬率 净资产收益率

98 16.55

45.4428 12.65

62.0102 14.26

万科2009年实现结算面积605.2万平方米，结算收入483.2亿元，同比分别增长34.1％和19.3％，结算毛利率为21.99％，较前期有所下降。

截止2009年4季度公司每股收益0.48元；截止2009年4季度公司净利润53.2974亿，同比增长 32.15%，4季度净利润23.7215亿，环比增长 447.59%，

同比增长 35.04%；公司自上市后营业收入复合增长率为40.93%，营业成本复合增长率为27.13%，收入增长速度大于成本增长速度；截止2009年4季度公司净资产收益率15.39%，4季度净资产收益率6.85%，公司自上市以来净资产收益率年历史平均值为15.70%，短期保持稳定趋势；截止2009年4季度公司毛利率29.39%，4季度毛利率28.14%，公司自上市以来毛利率年历史平均值为28.09%，短期保持稳定趋势。

总体来看，公司盈利能力较好。短期来看,公司盈利能力比历史平均水平提高2.24%，比去年同期下降14.21%，比上个季度提高21.70%。

实行费用预算硬约束和严格监督等措施，以及在营销上加强市场和客户研究、优化广告投放等行动，在销售规模、结算规模增长的同时，2009年万科管理费用绝对量同比降低5.8％，销售费用绝对量同比降低18.6％，管理费用、销售费用合计占营业收入的比例比去年同期降低26.9％，超额完成管理费用、销售费用占营业收入的比例同比降低20％的目标。

数据显示，万科在2007年新增土地储备的平均地价一度高达3581元/平方米，在2008年也高达2059元/平方米。为此，2008年末万科根据当时的市场情况，对可能存在风险的13个项目计提存货跌价准备12.3亿元。2009年，由于市场已经回暖，万科对2008年末计提跌价准备的项目进行了跟踪评估，对其中9个项目计提的跌价准备进行了全额冲回，但过高的土地价格还是影响到了万科的利润。2009年万科新进入烟台、三亚两个城市，目前已在全国进入了三十多个城市市场。作为率先完成跨地域布局的住宅企业，其“战略纵深”优势开始逐步体现。

根据万科2009年年报数据，除京沪广深四个一线城市之外，杭州、苏州、天津、南京、佛山等二线城市也对整体的营业收入和净利润做出了较大贡献。万科2009年在15个城市市场的营业收入超过10亿元，占已进入城市数量的接近一半，在行业中业绩分布最为均衡。除此之外，长沙、宁波、大连、青岛、长春等5个城市营业收入也已超过5亿元。

值得注意的是，除京沪等一线市场外，杭州、佛山、宁波、沈阳、珠海等二

三线城市的净利润占万科整体的比例，均高于其营业收入占公司整体的比例，表现出了高出公司平均水平的盈利能力。而以重庆为代表的部分二线城市，由于进入较晚产品尚未大规模进入结算，未来有望成为新的增长点。

而在万科总裁郁亮看来，战略纵深所带来的优势更多在于提供了土地市场更大的腾挪空间，从而避开争夺过于激烈的市场，把握机会获取优质土地。

五、风险评价

基本面评价

基本面风险

风险分析

1、 来自国家政策的风险，从2010年上半年的政策可以看出，政府已经开始对房地产行业实施严格的仰止措施，二套房贷款利率上调，二套房标准出台，国企非房地产企业退出行业，购地政策变动等等都在给房地产行业带来前所未有的压力。

2、 09年处于全球金融危机间断，各行业都受此影响，盈利额或者利润增幅都有所减少甚至下降，但房地产行业却一枝独秀，且价格节节攀升，2009年过快的增长透支了一部分未来的增长，由此给2010年房地产行业带来了不确定因素。

3、 消费者层面上，2010年以来国家制定了诸多限价政策，导致房地产市场处于一个“混沌期”，消费者在此时处于观望状态，投资者也处于徘徊状，销售量下降，但价格波动却不大。

六、财务战略

1、由于资金面的短缺，要求企业在今后要加强融资，扩宽融资渠道，降低融资费用。

2、适度增加企业贷款。

3、继续实施09年的将费用政策，降低各项费用。 4、控制财务风险，保证资金运作正常。 5、适度增加新发股。

6、为与公司总体战略相吻合，必须加大二、三线城市的资金投入，保持或适度降低一线城市的投入。