我国房地产中小企业融资问题研究

《我国房地产中小企业融资问题研究》

摘 要

房地产在我国中小企业融资问题研究上作为中国经济发展的主导产业，随其不断发展，房地产中小企业融资困难的问题越来越突出。目前, 我国的房地产资金来源主要分布在银行信贷和房地产信贷。因此，解决融资困难的问题，积极拓宽中小企业融资渠道的房地产信托融资的发展，金融产品的发展, 并采取一系列措施迫在眉睫。

房地产行业的特征为项目开发周期相对较长、资金周转不够快，所以房地产企业的资金需求是内源融资的资金量所无法满足的。然而，对于大多数房地产中小企业的资金来源采用以银行贷款方式，形式单一。近年来，随着国家宏观调整房地产行业，银行信贷的紧缩，使得中小房地产企业的资金供应非常紧张，从而，使中小房地产企业融资困难的问题逐渐浮出水面。本文从当前房地产企业的融资困境和房地产企业采取的融资策略两个方面进行了分析。

关键词：中小企业，房地产融资，银行信贷，房地产信托，债券

Abstract

The real estate industry of the pillar industry is our country economy development,

difficult problem of financing is increasingly outstanding. Bank lending, the current real estate is the main source of funding channels for a single, financing volume is not large, therefore, should actively broaden the financing channels, the development of the trust funds, financial products, real estate development to take a series of measures such as stock financing, meet the needs of enterprises for capital. This paper studies the status quo and the plight of real estate financing, financing ways should be multi-channel development is put forward, and solve the problem of financing difficulties, so real estate enterprises sustainable development.

Real estate is a capital-intensive industry, capital turnover period is long, the early stage of the need to invest a lot of money, so the financing problem is related to the survival of

enterprises. Most developers are financing from bank loans, single source. In recent years, with the national nuclear regulation and the real estate industry, bank credit crunch, aggravates the strain of the money supply in the real estate industry, real estate financing system flaws are increasingly exposed. In order to realize the sustainable and healthy development of real estate industry and diversified financing system should be built up to create new financial products, to take a variety of financing.

Key words：small and medium-sized enterprises, real estate finance, real estate trust, bank credit, bonds

目 录

1 前 言

1.1 研究的缘起

2 相关理论综述

2.1 中小企业的发展受房地产价格的影响 2.2 中小型企业发展受房地产价格的影响

3房地产价格上涨影响中小企业发展的具体分析

3.1 中小企业的投入会受到房地产价格的影响

3.2房地产价格上涨使中小企业在消费端受到抑制

3.3 中小企业的融资受到房地产价格的影响

4 房地产中小企业融资难的原因分析

4.1中小企业经营管理模式陈旧

4.2 国有银行惜贷严重

5 应对房地产企业融资问题的对策

5.1中小型企业层面

5.2政府层面

5.3金融机构层面

5.4融资渠道层面

6 结语

7 参考文献

1 前 言

1.1 研究的缘起

自2002年以来, 社会各界一直关注中国房地产泡沫破裂时, 中国经济不会让日本的错误。2008年全球经济危机席卷后,2009年应该谨慎的投资顺利复苏, 中国的房地产市场和逆市, 房价飙升, 吸引了全世界的关注。

房地产行业做显著的一个特点是风险极高、投资较大且收入较高, 但我国现在决定在房地产这一行业中最重要的两大内容是传统银行贷款和国内融资的需求，有相关数据显示，中国房地产这一行业在银行中资金所占比例较高，其中企业自用资金有28.69%，银行贷款有23.86%,存款和预订的38.82%。和大部分的存款和预订的形式是银行个人住房贷款的居民, 粗略统计, 房地产开发企业至少60%的货币供应来自银行贷款, 因此对国内银行正常运行埋下潜在隐患。国内银行制度缺乏风险评估体系，所以房价一旦有所下降，银行在房地产方面的贷款都将成为坏账，为银行带来巨大的损失，因此房地产行业必须大力发展，不能退步。这就要求房地产行业必须构建安全防护措施，建立金融体系，不断拓宽房地长行业经营范围。

国内房地产通过阅读企业融资的理论知识，同时借鉴大量的成功案例，其目的是为了能够找出一条最适合国内房地产的经营模式，降低开发成本，降低房地产风险，提高办事效率，提升经济收益，除此以外, 同时还利用了西方发达国家在房地产方面的先进经验，扩大在中国房地产企业的融资渠道。

2 相关理论综述

2.1 中小企业的发展受房地产价格的影响

2.1.1 托宾Q 理论

美国著名经济学家詹姆斯•托宾于上世纪60年代提出了一个重要的经济学系数，也就是托宾Q 系数。该系数的定义为，上市公司的股票市值与其所代表的资产重置成本之比。在西方市场经济国家，该系数多在0.5~0.6之间波动，基于该系数许多公司发现可以通过对其他公司的收购来获取额外生产能力，这比自己从头做起付出的代价要小很多。具体而言，当该系数的值小于1时，公司经营者倾向于通过收购实现企业扩张，因此，投资支出便会降低；当系数的值大于1时，企业市价高于重置成本，并表现为投资支出增加；当该数值为1时，企业的投资支出与资本成本处于一种动态平衡状态。

2.1.2 产业关联概念

1941年产业关联这一概念由美国经济学家沃尔特德莱昂教授警告的经济结构在美国,1919 – 1929。在我国, 房地产已经影响到其他相关行业, 促进产业发展的强相关性, 但是其波动不仅会影响到房地产行业本身，还会传导到其他相关行业, 进而对整个国民经济产生积极或消极的影响[6]。数据显示, 近十年来，我国房地产对经济的拉动作用持续走低，基本徘徊在1%左右[4]。

2.1.3 财富效应和挤出效应理论

财富效应是约翰•梅纳德•凯恩斯提出的, 最早的“就业、利息和货币”, 紧随其后的是很多学者进行了深入研究。国内房地产价格过高，所以会挤压居民与企业在其他方面的支出，以上状况导致的结果是财富增加或不增加。一般情况下居民的财富效应小于挤出效应。

2.2 中小型企业发展受房地产价格的影响

国内房地产从1998 年开始出现商品房，且其价格一直呈飞速上升的趋势。尤其是从2007年起，价格的增长速度几乎达到人们无法接受的程度。通过下表可以分析出国内中小型企业的发展受房地产价格变化的影响程度，详情如图1 和图2 所示。

图1 2010—2015年中国中小型企业的发展指数

图2 2010—2015年百城房地产的价格走势

国内在中小型企业发展指数这一方面起步较晚，所以在分析的时候选取的是2010—2015 年的信息。尽管国内在这方面发展的时间不长，但可以分析出房地产与中小型企业发展的大致情况。从图2可以看出，房地产价格指数在大部分时间除以上升趋势，只有在2010 年8 月有一次下降。从图1 可以看出，中小企业的发展指数会受到房地产市场的影响，在2010—2013

年秋天房地产价格呈上升趋势，但中小企业的发展指数呈下降趋势，

2012年秋天在最低点有一个短暂的上升趋势，但一直在93.0左右。所以房地产的快速发展不利于中小向企业正常运营。

3 房地产价格上涨影响中小企业发展的具体分析

3.1 中小企业的投入会受到房地产价格的影响

因国内房地产的价格增长速度较快，所以存在以下两种现象：一是国内中小型企业的发展状态不佳，难以维持正常的发展。二是因房地产收益较高，平均利润高达30%,受主观因素与客观因素的影响，中小型房地产企业无法在房地产市场中占据优势地位，所以工业上几乎形成垄断状态。因为房地产经纪利润非常乐观，所以很多富商开始将眼球转向这片市场，中小型企业也随之开始发展房地产业务，但因缺乏创新，所以难以快速发展。中小型企业在房地产市场中会受到房地产价格变动的影响，2016年春季民间固定资产向房地产这方面的投入有所下降，呈现出深渊滑类型。这表明, 私人投资仍然疲软, 中小企业积极投资不会强大的[7]。中小企业因资金链断裂, 更难进行下一步的发展。

3.2 房地产价格上涨使中小企业在消费端受到抑制

在中国整体工资增长放缓, 一些省份甚至出现负增长的状况, 国内房地产行业也会受到通货膨胀的影响，上一代会为下一代留下房产居住，所以不是每一个小家庭都需要买房。外来人口一般不选择买房，所以房地产出口成交量较少, 我国经济增长主要依靠国内需求。但现实是, 国内消费近些年一直不景气，种小型企业的产品无法进行大批量生产销售。在收入低。房价高这一大背景下，会在一定程度上抑制居民的消费水平。若此类企业无法获取收益，甚至赔钱经营，将考虑迁移至国外经营，否则面临的只有倒闭。这一困境将会导致中小企业进入不良循环模式中, 无法生产新型产品，更不用说维持企业长久稳定发展。

3.3 中小企业的融资受到房地产价格的影响

近些年, 我国中小企业融资一直处于两难境地, 这会在一定程度上抑制中小型企业的发展，房地产行业无法在价格上飞速在增长。和房地产行业的高额利润相比, 利润是中小企业尤其是中小企业房地产一直是1% ~ 5%,特别是一些产能过剩行业前景堪忧的中小企

业, 银行信贷将会减少；由于中小企业资产规模较小, 资产变现能力较低，较少具有可抵押资产, 金融机构的本质非常特殊, 所以一直期望获得收益，中小型企业经常出现资金缺乏的状况，需要不断贷款, 有时只需要非常小的一部分资金，但仍需付出较大的价值去贷款或选择其他形式的融资。若房地产的价格不会出现太大波动，中小型企业的管理人员会选择借用个人资金。因为房地产的价格一直飞速增长，所以很多人开始热衷于向这方面投资，大部分人是无法抵挡利润诱惑的，所以房地产企业开始有大量私人资金涌入。政府部门也在房地产这一行业获取了不少资金。例如，2016年我国房地产投资增长了16.8%,其中储蓄与存款增长了34.5%,个人按揭贷款这方面也增长了54.6%。资金开始向政府部门与房地产开发商流动, 然而, 没有实体经济的有效途径, 中小企业积极投资意向匮乏, 民间融资力度有所下降，经济增长的内生动力不足[8]。

4 房地产中小企业融资难的原因分析

4.1 中小企业经营管理模式陈旧

在分析中小型企业资金使用这一问题时，首先应找出自身的缺点，一般情况下中小型企业都会面临以下几个问题：

1）中小企业没有科学合理的经营模式，缺乏信用

部分中小型企业能够顺利完成贷款这一项目，但在这一过程中决定是否可以成功融资的核心因素是企业的信用。有一个广泛的财务报表和我国中小企业信息不对称、金融信息披露没有错误或财务信息, 及时处理完整性问题在实现过程中, 严重影响企业的银行信贷问题。有些中小企业信用意识较低, 和销售假冒商品的发布, 恶意违约的违约, 逃税, 假合同禁止虚假行为, 价格欺诈, 可选的违约贷款本金和利息, 甚至恶意逃避银行债务, 中小企业的形象受损。

例如，在北京, 与往年相比今年银行办贷款条件较为苛刻，中小型企业在贷款这方面都会在一定程度上受到一些影响，有相关数据显示部分中小型企业的景气指数是126.4, 尽管某些中小型企业可以继续保持良好的运行，但和过去一年相比仍有所下降。在贷款这方面中小型企业怎样处理资金问题，记者调查表明，北京某些银行在此类企业贷款方面开

启了“绿色通道”。“选用信用资源这一标准, 部分企业可以利用自身信用进行贷款”。招商银行合肥分行的经理表示，应重视这类企业的贷款情况。除此以外，还应注意全面考核中小型企业生产能力、技术水平等因素，若达不到贷款标准，不对其操作贷款业务。中小型企业在遇到这一问题后，是难以再寻其他途径进行融资的。

2）没有过多的剩余资金

不注重保留固定资金, 这也是导致资产评估不合格的一大因素, 还处于劣势的申请贷款。因此, 中小企业的管理方法不合理, 这会对企业的融资产生一定影响。

3）没有科学的融资方式

一般情况下，中小型企业在融资方面应考虑以下两个因素，有自身的营业规模和资本需求。选用科学合理的融资方式，追求企业更长久的收益，在贷款、融资和还款等方面处于优势地位。国内此类企业在融资方面没有统一的管理方式，所以难以提升企业的竞争实力，经常出现破产的状况。

4.2 国有银行惜贷严重

中小企业融资的主要原因是为了更新所需设备等办公设施，所以中小型企业可以选用这些固定财产作为抵押产品，这可以在一定程度上提升中小型企业成功了。与过去一年相比，银行贷款条件增多。工商银行的负责人员称，贷款条件确实增多，需要考察贷款客户的信用评级, 企业效益以及保证抵押贷款等条件, “国内现在在政策上没有太大变化，但在大体上基准利率已经上升了30%,所以以此推断过去一年的基准利率是5.56%,若上升的幅度是30%则基准利率是7.228%”。

现在银行仅拿出20%甚至不足20%的贷款给中小企业的非国有企业部门。然而, 许多中小企业仍不能获得银行贷款。一位银行家表示, 尽管近年来, 许多银行将专注于小型企业贷款, 每次最后能够让信用良好的中小型企业获得贷款资格。所以在贷款的大环境中，中小型企业的地位微不足道。同时还应注意质量过硬的中小型企业不需要去银行贷款。所以有些银行会主动去找机会让此类企业去贷款，为进行长期合作，但从根本上分析这会增大银行的贷款成本。除此以外银行监管机制非常严厉，所以商业银行一般情况下不会去考虑让中小型企业贷款。

5 应对房地产企业在融资问题的对策

5.1 中小型企业层面

1）让金融信息更加透明

一般情况下和大型国有企业相比，中小型企业不具备竞争优势，若想让中小型企业的发展得到政府部门和银行机构的支持，应大力交流金融信息，尤其是在银行方面，让银行掌握自身的发展潜力与运营模式，赢取银行的资金支持。

2）增强自身融资能力

中小型企业在内部构建科学合理的金融体系，尤其是在金融这一方面应全面透明，杜绝发生资金损失的情况。中国企业的传统观念没有注意到这些钱的一部分企业的留存收益, 并使这笔钱未被进行适当的利用。若企业自身融资能力较强，就不应过分担心在运营过程中资金这方面出现问题，获取银行在这方面的基本信任。

5.2 政府层面

1）优化金融制度

政府部门可以选择构建中小型企业创业板市场或资本市场，加强对证券相关事项的监管力度，不断优化监督机制，把上市公司在市场中运营的风险控制在最低。随着时间的推移，中小型企业将在应景过程中增大阅历，总结经验，获取更多的经济利益。顾宝

石,2010年10月, 创业板第一次上市证券的公司有28家, 次日达程度下降了27，于是及时停止发放,2009年底,12月3日创业板在市场中的价值已达到1600亿元。中小型企业在运营过程中开始缩减股本的规模，降低加进来的市场壁垒，让发展中出现更多的风险，由此可见政府部门开始鼓励中小型企业发展。

5.3 金融机构层面

1）加大对担保机构的监督与风险测算

保证监管和风险测量联系在一起进行, 在对风险控制、风险识别、风险转移以及风险补偿等过程中加强监管力度，营造安全和谐的信贷氛围，为国内中小型企业的贷款问题提

供帮助。国内相关部门应制定科学合理的融资制度，保护金融机构资金安全，让中小型企业在金融行业可以长久稳定的健康发展。

2）建立合理的信用评价体系

目前国内中小型企业在银行中选用的贷款体系是一着代行国有企业进行的，但因规模和经营上存在很大差异，所以不适合直接运用在中小企业融资中。银行在对中小型企业的商业模式与金融进行评价时一般都是参考大型国有企业的评价标准，如对中小型企业的信用评估直接参照大型国有企业的信用评估值，这会在一定程度上影响中小型企业的贷款，专注于其盈利能力和回报, 忽视对企业发展前景的考虑，建议全力支持中小型企业的先进技术。

3）努力改善信贷融资结构，创新信贷融资组合

创新管理决策系统、科学分类管理决策, 不断优化决策的相关内容，制衡决策行为，严格控制资金流动，注重打造良好的服务形象。将信贷人员的管理系统落到实处。现在贷款中存在一些缺陷，如审批机构直接行政职责的小大决定放贷多少，建议管理人员重视此类问题，并及时处理。建立一个完善的培训体系，对员工进行定期培训。让员工在这一过程中树立贷款风险意识，明确贷款中存在的缺陷，减少风险事件的发生。

4) 加强对非正规金融的管理。

尽管国内的金融体系中非正式金融体系占有非常重要的一部分，但在道德存在风险的社会应注意加强对非正规金融企业的管理。

5.4融资渠道

1）从中小企业自身出发，抓住直接融资渠道

国内中小型企业大部分是家族企业，且大都是近几年成立发展的，所以缺乏经验，常见的发展模型有家族企业与合作伙伴的关系，民营企业预高新技术企业的关系等, 即使是一个股份制企业, 主导, 股权集中也很常见。这些企业需要为自身树立良好的信誉，定是向社会公众发布一些内部信息，增强其可信度。某些工作人员经常在烤鱼店这种类似的服务类企业上班，着重打造良好的品牌形象。这些客户一旦有需求就会想到此类中小型企业，这些客户的融资需求大都源于某些国家的商业银行或者银行。因为选择此类投资的风险和其他融资方式相比，风险系数较低。换句话说, 在提高中小企业自身各方面的能力, 同时也

相应的减少了风险系数。2010年10月23日正式开放的宝石, 其最大的特点是低的进入壁垒, 为潜在的中小企业融资需求创造了机遇，中小型企业应积极抓住这一机遇。

6 结语

综上所述，国内房地产的价格可以直接决定国内中小型企业是否可以一直正常发展。国内中小型企业一旦在外来资金上受到阻扰，中国的稳定需求与国民经济的发展就会失去依靠，就需要让内需来补给，但房地产的资金一直呈上涨趋势，这就会影响内需的发展，中小型企业的发展也会受到一定程度的阻碍。若想保证国内中小型企业全面进步，政府部门可以制定相关制度，多方面一直房地产的飞速增长，确保国内中小型企业可以占有一定的市场，健康稳定发展。