风险与机遇并存新一轮房企洗牌开始

风险与机遇并存 新一轮房企洗牌开始

——房地产行业发展分析及对局房地产发展的几点建议

一、国家对房地产调控政策分析

1、2010年来的主要调控政策

从2010年以来，国家各部委相继出台了多次针对房地产市场的调控。特别是今年“两会”后，中央对房地产调控显著加大了力度，4月份有关部门联合推出了被称为“史上最严”的“国十条”，但是由于经过一定时间的观望之后，政策落实有所松动，未达到预期效果，于是国家各部委更深入的调控政策接踵而至，主要代表是国庆前的二次调控的“五项措施”。

2、调控政策的意义

“两会”后国家一系列的调控政策，旨在抑制部分地区房价过快上涨、抑制投资性购房、保障房地产行业能够持续、健康、稳定的发展。

3、此轮调控政策对市场的影响

年初以来的调控政策对全国的房地产影响并不明显，除北京、上海等几个城市外，其它城市均出现量价齐升的势头。所以9 月下旬以来各部委相继出台的调控政策，是对原有政策的深化和细化，它使调控更精准、更强调“国十条”政策的贯彻和落实、政策更严厉。尤其是加强版的“五项措施”在随后的国庆长假期间给楼市带来很大的影响。相关数据显示：北京、上海市场成交量急剧萎缩，而广州、深圳市场却依然火爆，大部分二、三线城市相对有所萎缩。此轮调控基本起到了预期效果，但离中央期望的调控目标很相差很远。从目前的调控效果上看此轮调控应该会抑制刚性需求及改善性需求，减少住房投资与投机行为，使购房者更趋理性。房地产企业行为也将受到进一步规范，有严重违规行为的企业将面临经营困境。之

后房地产市场年内恐难有大幅反弹，估计部分城市在此基础会有小幅下降，大部城市会维持在目前水平。

4、未来可能出台的调控政策

目前出台的调控政策要想使房地产行业回归理性发展，显然是不够的。政府会根据节前出台的政策对市场的影响和效果，明年可能会有依据出台一些针对性强的政策，而房产税（物业税）出台只是时间问题。

二、房地产行业发展分析

1、2010年前三季度房地产市场情况(国家统计局数据)

开发投资情况：全国房地产开发投资33511亿元，同比增长36.4%，其中，商品住宅投资23512亿元，增长33.8%，占房地产开发投资的比重为70.2%。

开工及竣工面积情况：全国房地产开发企业房屋施工面积35.54亿平方米，同比增长28.1%；房屋新开工面积11.94亿平方米，增长63.1%；房屋竣工面积

3.69亿平方米，增长10.4%，其中，住宅竣工面积2.99亿平方米，增长8.1%。

购置土地情况：全国房地产开发企业完成土地购置面积29083万平方米，同比增长35.6%，土地购置费7111亿元，增长83.7%。

销售情况：全国商品房销售面积6.32亿平方米，同比增长8.2%，。其中，商品住宅销售面积增长5.8%，办公楼增长27.0%，商业营业用房增长33.2%。商品房销售额3.19万亿元，同比增长15.9%。其中，商品住宅销售额增长11.2%，办公楼和商业营业用房分别增长49.9%和48.2%。

进入2010年以来，虽然政府调控政策不断，但是从国家统计局公布的房地产行业运行的数据来看，除销售增长情况相比2009年有所放缓外，开发投资、开工面积及购置土地均有大幅度增长，由此可以看出各房地产企业仍十分看好市场前景，所以投入房地产的资金有增无减。

2、影响房地产行业的发展主要因素分析

 GDP的快速增长

虽然近来来世界经济近期处于一个低迷时期，但我国经济仍然保持快速的发展。2009年我国经济增长达到8.7％，世界银行预测今年我国GDP增长可以达到

9.5％。由于目前世界经济环境的影响，2009年中央经济工作会议继续把扩大内需特别是增加居民消费为重点，而现阶段居民消费的重点是改善居住条件。由于国民经济的发展阶段与发展要求决定了我国房地产在将来相当长一段时期会仍处于高速发展阶段，住宅将会成为持久的消费热点。

 大规模城市化：

2009年年底的中央经济工作会议，把城市化作为未来的战略重点，目前城镇化率刚达到46.6%，今后一段时间，中国城市化进程仍将处于一个快速推进的时期。权威部门提出，我国在本世纪中期前城市化水平要达到75％，所以加快的城市化进程来延续经济高增长是政府近几年的工作重点。城市化是解决我国农村发展问题、实现国民经济可持续发展的必经之路。积极稳妥推进城市化是政府的重大战略性、宏观性和政策性问题之一，未来每年城市化比例将增加一个百分点左右。大规模的城市化将带动大规模的城市住宅建设，这为房地产业的发展提供巨大商机。

 房地产的支柱产业地位：

从国家公布的GDP数据不难看出，房地产行业占据相当大的份额，房地产的支柱产业的地位在“十二五”期间会发生改变的说法目前为时过早，毕竟中国的城市化进程还有很长的路要走。据统计，在我国，每增加1亿元的住宅投资，其他23个相关产业相应增加投入1.479亿元，被带动的直接相关或间接相关较大的产业有60多个。正是因为房地产巨大的连锁效应，决定了今后相当长时间内房地产支柱产业的地位。

 区域经济大开发

西部大开发、环渤海经济圈、京津一体化、等区域经济大开发是国家未来的战略定位。由于国家对这些地方在政策、投资和资源的倾斜，大量的投资会对房地产提出配套需求，区域经济的发展和居民购买力的提高又将提高房地产的有效需求。

3、天津房地产发展分析

 房地产市场情况

前三季度天津房地产市场主要情况：开发投资增长21.9%，其中住宅增长17%。销售面积增长0.3%，但销售额增长17%。

投资的快速增长体现了投资人对天津市场的信心，由于政策的调控影响，相当一部分消费者持币观望，造成了销售量增速缓慢，但价格并未受到影响反而增长较快。

 房地产前景分析

天津是四大直辖市之一，经济实力低于北京和上海而高于重庆，从地理位置和发展潜力上看高于北京和重庆略低于上海。房地产市场的成熟度和价格水平，天津在直辖市中是最低的，所以还有很大的空间。从国家政策与经济发展方向来看，环渤海经济开发区是中央十一五规划中确定的重点开发区，而天津的滨海新区的开发列为了国家重大开发战略，加之京津一体化、北方航运中心、北方金融中心的建设及大飞机、大火箭、超级计算等一大批国家重点战略项目的建设，推动了天津经济、社会的快速进步，天津的城市化进程迅速加快，一大批的创业就业者造就了天津楼市实实在在的刚性需求，所以未来几年天津的房地产市场会得快速发展。

4、新一轮房企洗牌拉开序幕

近几年来中国经济增长率一直维持在9%以上，这实际上反映出中国经济已经开始进入了一个平稳增长下的结构调整过程的时间段，而房地产业长期来作为国民经济的支柱产业，也面临着结构的问题。目前中国的房地产开发企业大约有5万多家，整体格局是开发商多，大部分企业开发规模小、资金实力弱。随着国家对房地产业的政策调控，房地产市场会日益规范，我国房地产市场在今后一段时间将不可避免面临一个大调整，产业集中度将会有所提高，具有资金优势、品牌优势、操作规范的企业将会在房地产市场调控的风浪中经受住考验，市场份额将会进一步扩大，在新一轮市场角逐中胜出，并处于不败之地。

三、对局房地产发展的建议

由于局领导对市场的把握比较准确，加之对房地产开发项目的谨慎选择，奠定局房地产事业节节攀高，快速发展的势头。但市场占有率还相当低，年开工量不足百万平方米，还未进入大中型房地产开发企业的行列。基于中国房地产行业的发展趋势，房地产企业要想生存就必须要做大做强。现在很多房地产开发企业，特别是上市公司，跨地区布局速度非常快，全国各地布局，连县级市的触角都伸到了，为什么？就是为了做大做强而抢占市场份额。就目前我局房地产发展趋势而言，虽连年攀升，效益增长，但企业知名度及品牌建设尚显不足。应确实贯彻落实局 “十二五”规划中对房地产的要求，进一步完善房地产的产业链，有针对性的在二、三线城市及经济发展迅速的城市持续拿地连续开发，争取在一定区域范围内打造出具有华勘特色的品牌项目。提高企业知名度和信誉，从而更好的应对日趋激烈的房地产市场。针对局房地产的现状，局房地产应从以下几个方面来展开工作，争取在3－5年内成长为一个具有代表性的区域型大型房地产开发企业。

1、加快品牌建设，提升企业知名度

中国房地产历经20多年的发展，已从分散投资到规模开发、劣质生产到优质制造、粗放经营到专业化管理，逐渐从不成熟走向成熟；各企业之间的竞争亦从早期的地段竞争、销售竞争、设计竞争，发展到了今天的品牌竞争。

从2006年开始政府就对房地产市场出台了一系列宏观调控政策，使房地产市场的竞争愈加激烈，而且也将极大地影响各企业间的市场竞争行为。因此，对于有实力、致力于长远发展的房地产企业来讲，加强自身的品牌建设、提升品牌价值无疑已经成为巩固市场地位、扩大市场份额、提高竞争力的重要手段。

2、进行规划设计创新，建设具有特色的品牌项目

当前房地产市场已从单纯的数量卖方市场逐步向高品质产品买方市场转变。在买方市场的条件下，消费者对产品品质要求比较高。企业的品牌、项目的品质、良好的口碑等会在很大程度上影响消费对项目的选择。所以在项目开中最重要的是要设计出满足市场需求的“个性化产品”，在小区文化环境的营造、环境的设计、户型功能的满足、提高“质量——价格——性能”综合比等方面均应体现出特色和个性化的品牌特质。

3、以现阶段开发项目为依托，以天津为中心，加强布局二三线城市

局房地产初步完成了以天津为中心，周边城市的放射性布局，所以下一步着重要以现阶段的项目为依托，加强项目周边二三线城市的布局。以扩大市场占有率，为可持续发展打下基础。

4、拓宽土地储备渠道，增加土地储备

现阶段土地取得主要是政府的“招拍挂”渠道比较单一，通过此手段取得的土地一般都有开发时间限制。为要可持续发展的需要，一要着重加强与前期土地储备丰富，未进入实质开发的房地产企业进行业务合作。二要加强与政府的合作，争取一级土地整理资格，进而达到优先取得土地开发权的目的。

5、制定标准的项目开发管理模式，加强工程管理，节约工程成本

房地产开发项目的主要成本分为土地成本、配套费用、工程项目成本及各种税费等。这些成本当中房地产企业能控制的也只有工程项目成本，降低工程项目成本的核心是工程管理，而要加强工程管理的重点是人才建设及制定标准的开发管理模式，通过标准的项目开发管理模式，达到加强规范化管理，从而节约项目成本。

6、延伸产业链，尽快促成集开发、销售、服务等于一体的经营模式

从房地产企业的发展来看，集房地产开发、销售和服务等职能于一体的综合性企业是房地产企业发展的必然趋势。

7、参与政府 “保障性住房”开发建设，可提升企业形象

从目前政府的决心来看，未来会加大“保障性住房”的建设，政府在在税收、土地及信贷政策上会给予大力支持。对房地产企业来说参与“保障性住房”的开发建设，相比商品房来说利润率较低。但是“保障性住房”不存在销售问题，利润率低但是会有保障，如果运作和项目管理行当，利润还有可能超过一般的低档商品房项目。房地产企业参与政府的“保障性住房”建设，支持了政府的工作，其目的是为了在当地提升企业的形象，在当地其它项目的开发也会得到政府层面的支持。

8、加强与有实力的房地产企业的合作，促进房地产的快速发展

由于我局房地产的现状，光靠自己发展，要想快速进入有影响的大、中型房地产开发企业的行列，道路还很远。建议加强与有实力的房地产企业展开多方位的合

作，在良好的合作中能较快的提升企业的开发能力、品牌知名度等，以促进房地产事业的快速发展。

9、新项目的开发要有详细、科学的调研，加强风险控制

房地产开发由于其生产产品的独特性，注定了房地产项目开发对地理位置选择上的重要性。特别是在当前的条件下，房地产企业关注的不仅仅是房地产价格预期上涨问题，更重要的是开发的房子能不能顺利销售的问题，因为这将关系到企业的存亡。所以企业在选择拟开发项目时必须注重调查研究，要根据本地区的经济发展、城镇化进程情况、人口数、人均住宅情况等认真细致做好前期的市场调查研究和测算，同时结合本地区已售商品房量、商品房未售存量和现有开发量等调查情况测算出该地区的可开发量，进而确定拟开发项目的可行性。对于超量开发严重的地区不宜介入，否则轻率的一举就有可能拖累整个企业，造成巨大风险。