兰州市房地产调研报告

市 场 调 研 报 告

甘肃兰州市房地产

第一章 城市发展概述

一、城市综述

1. 城市概况

兰州是甘肃省省会，位于祖国西部三大高原交汇处，是全省的政治、文化、经济中心，地处黄河上游、甘肃省中部及我国陆域版图的几何中心，是西陇海兰新线经济带的主要支撑点和辐射源，也是新亚欧大陆桥通往中亚、西亚和欧洲的国际大通道和陆路口岸。兰州市辖城关、七里河、安宁、西固、红谷五区和皋兰、榆中、永登三县，外加正在开发建设的兰州新区和兰州新城区，总面积1.31万平方公里，市区面积1631.6平方公里。全市户籍总人口370.29万人，常住人口361.18万人，建成区内非农业常住人口261万人，流动人口80万人。兰州是黄河上游重要的工业城市，现已形成以石油化工、装备制造、有色冶金、能源电力、生物医药、建材为主体，与西北资源开发相配套，门类比较齐全的工业体系，是我国重要的原材料工业基地。

2. 气候特征

兰州深居大陆腹地，地处黄河上游，市区东西黄河穿城而过，南北群山环抱，属中温带大陆性气候，具有带状盆地城市的特征，冬无严寒，夏无酷暑，年平均降水量360mm，年平均气温10℃，全年日照时数平均2446小时，无霜期180天以上。兰州是黄河流域唯一黄河穿城而过的城市，市区依山傍水，山静水动，形成了独特而美丽的城市景观。

3. 交通优势

作为黄河上游经济区经济中心之一和西陇海兰新经济带重要的支撑点和辐射源，是新亚欧大陆桥中国段五大中心城市之一（兰州、徐州、郑州、西安、乌鲁木齐）。是我国东中部地区联系西部地区的桥梁和纽带，是西北的交通通信枢纽和科研教育中心。陇海、兰新、青兰、包兰四大铁路干线交汇于此，是西北地区最大的货运站和新亚欧大陆桥上重要的集配箱转运中心，也是西部地区通信枢纽和信息网络中心。

4. 多民族聚集地

兰州市有汉、回、满、东乡、藏、蒙、土家、保安、裕固、撒拉、哈萨克等36个民族，少数民族人口占总人口的3.6%，少数民族人口基数庞大已在城区内形成了多个单一民族聚集体并形成了独特的生活习惯及消费模式。

（兰州市总体区位图）

二、宏观经济指数

兰州市近年来经济发展速度很快，2013年上半年兰州市生产总值达598.70亿元，同比增长14.06%。全社会固定资产投资完成额达303.18亿元，同比增长19.18%。社会消费品零售总额达356.37亿元，同比增长18.88%。人均可支配收入达8008.4元，同比增长11.99%。

兰州市作为西部重要的交通枢纽和西部大开发的前沿城市，其房地产的发展已进入了高速发展的阶段。从2004年开始，兰州市主城区楼盘的价格进入快速上涨阶段，部分楼盘价格年涨幅超过了15%。 三、兰州市城市发展战略

在城市规划区内，实行统一的规划管理。主城区要按照“带状组团分布，分区平衡发展”的布局原则，逐步形成“一河、两城、七组团”的城市结构。“一河两城七组团”的城市用地布局结构、“一水两山三绿廊”的城市风貌建设原则，城市从偏于东市区、以东方红广场—三台阁为轴线，向以黄河为轴线的转变；以单中心结构，向双中心城市结构演变。以黄河为轴，两山为翼，完善跨河形态，构筑昼夜山水城市整体空间新形象。联系外围三个拓展区域，构成都市区的四个主要发展空间，形成“两带三城三轴九片”。

一河：指黄河。

两城：以黄河为轴线，南北整体为两个城市布局结构。

七组团：沿黄河为轴线，通过滨河公路将安宁、七里河、西固、城关中心区、东岗、雁滩、盐场等七个功能区联为一体，使之快速形成滨河经济走廊。

兰州市规划遵循“高起点、高标准、高层次、高水平”的现代城市发展理念，充分利用兰州独特的生态环境和历史人文景观风貌，构筑“一河贯城、两山环城、水链织城”的山水城市景观。

兰州城市未来发展目标为：经济繁荣、社会文明、布局合理、设施完善、环境良好、风景优美的现代城市。

城市定位 “黄河明珠”展黄河文化，兰州的定位可以说是西北中心城市，综合枢纽和“黄河明珠”非常准确。把兰州定位为“黄河明珠”，并围绕这一定位作《黄河文化旅游产业规划》，将5000年灿烂的黄河文化以各种艺术手法，展现在黄河两岸。

第二章 房地产市场动态

一、兰州市房地产分析

东西黄河穿越而过，核心地段刚需旺盛求大于供。随着生活品质提升，车辆普及家庭，普遍大众对黄河两岸中高端住宅迸发着强烈的居住欲望。

千年古城，历史悠久已形成统一的居住习惯。对采光、客厅大小、厨卫通风、房屋朝向都有一定要求，对80—95两房和100—120三房南北通透视为理想居所。

少数民族人口占总人口的3.6%，人口基数庞大已在城区内形成了多个单一民族聚集体并形成了独特的生活习惯及消费模式。可针对其宗教信仰、生活习惯做针对性的消费引导。

兰州地处内陆四季分明，降水少，气候干燥，昼夜温差大，春秋季风沙较大为主要劣势。现有楼盘户型少有入户花园、户外超大露台，可借鉴很多深圳广东项目做错层露台可封闭为玻璃房作为花房或饮茶室提升其生活品质，并作样板引导。

二、兰州市房地产市场动态分析

2013年的兰州房地产市场存在三道闸门和两台发动机。第一道闸门是市场实际新增供应量；第二道闸门是销售报价；第三道闸门是调控政策。其中第一道

是根本性决定性因素，第二道可以决定成交放量速度，第三道可直接决定潜在客户规模和市场预期。第一台发动机是国内大型企业的新盘开发；第二台发动机是本土企业的战略调整和产品升级。第一台发动机仍将给兰州市场带来关键性活力，第二台发动机的启动也将标志着兰州商品住宅市场步入又一轮整合升级通道。

“随便盖个房子”然后“打打广告”就可以卖到清盘的时代已经一去不复返，目前兰州商品住宅价格已处“瓶颈”阶段。后续最有可能的发展趋势是不同品类和档次产品向上和向下双向拉开价差，单纯判断未来价格普涨或普跌都不准确。“机会”造就“英雄”，一看企业战略是否清晰，二看企业产品是否具备实质竞争力。

第三章 兰州房地产主要区域调查分析

一、城关区市场概述

 中心城区，兰州市最繁荣的区域；

 城关区是兰州市的中心城区区域，生活配套成熟，但交通拥堵严重。 B 房地产项目正往外围发展

 最早城关区中心房地产主要集中在东岗路、天水路沿线，以后此区域供

应稀少；

 目前大型的板块项目开发主要在河北、九州、雁滩片区。  城关区板块现有开发地块存量较少，主要是城中村改造项目，开发成本

较高；

 随着万达、碧桂园、恒大、天正分别强势进驻河北、九州、雁滩片区，

未来区域价值将进一步提升；

 城区整体供应量有限，房价仍然具备上涨动力。 二、商品住宅供求量及价格走势

1. 2008—2011年兰州市商品住宅供应成交量及成交均价走势图

2. 2012年1-12月兰州市商品住宅供应成交量走势图

3. 兰州市7000—9000元/㎡价段成交比例最高，较10年的5000—7000元/㎡提高了一个层级，兰州目前的主力成交价段8000—11000元/㎡之间。

2012年兰州市商品住宅分单价段成交量示意图(下图)

4. 与供应成交量类似，安宁、雁滩、七里河板块同样也是兰州市成交均价相对最高的三个板块。

（2012年兰州各板块供应成交量及成交均价示意图）

三、区域房地产市场发展状况

在新建商品房供应方面，2012年全区共有15个楼盘在售，共销售商品房住宅1044套，折合建筑面积11.2万平，销售总额7.5亿元。部分税费也将用于地方政府支配。销售均价5802元/平米。

2012年上半年，安宁区共开盘两个项目，和地5大道（商业项目），供应面积154172平方米（住宅），约1500套。

在下半年的开盘项目中，安宁区开盘的6个楼盘（中海凯旋门、中集幸福里、伊真学府美苑、宝迪文郡、安宁亚泉湾、加莱印象）供应量为6126套，占到下半年兰州市总供应量的一半以上。

安宁区的新盘占到整个下半年兰州市总开盘量的一半，足以显示安宁区正在

快速崛起，轨道交通的便利条件也让本区域楼盘拥有了更高的知名度。

2012年底安宁区累计开工建设经济适用房60.5万平方米，建成15万平方米；在建廉租住房551套，实物配租281户，发放廉租住房补贴900余万元。

兰州市安宁区2012年新建房地产项目一览

目前安宁区域房地产业发展迅速，在售、待售房地产项目有20多个，具体如下：

安宁区主要在售楼盘一览表

中集·幸福里

加莱印象

通过对以上三个代表项目的描述及分析可以看出，无论是地产大亨中海地产，还是实力强劲的中集地产集团，都十分注重项目的个性，从规划设计上结合目前的市场需求，户型均以中小户型为主满足刚需；同时增加小区配属，注重便捷的交通。

A 安宁区目前形成两大住宅圈：

一是：七里河桥北沿滨河路一带。汇聚有黄河家园、安宁庭院、实创现代城、北岸公馆、锦绣半岛，不远处还有金泽玫瑰苑。

二是：银滩桥西一带。有天居锦河丹堤、飞天世纪新城、中海凯旋门、金水湾、罗马花园、中和山水兴城，此外在这一带还有较多的单位建房。

B 安宁区域商铺业态分布、租赁价格现状及走势分析

经调研，安宁区域目前商业的租金、售价水平普遍较高，新建商业的售价处在15000—23000元/平方米之间，旧的商铺及商场售价在7000—20000元/平方米之间分布，售价高低受地段的影响最大。租金也因地段的差异从最低40元/平方米到最高130元/平方米之间分布。

随着安宁区快速的开发建设和科技新区及大学城等明显优势的带动，商业市场将日益繁荣，商业的售价及租金水平会进一步上涨。

C 安宁区域主要在售将售写字楼一览表

D 安宁区域消费群购房需求状况 以80—120平米左右中小户型为主

通过对本区域调研得知，区域内居民大多以中小户型需求为主，满足刚需。大多为满足刚性需求，以户型为80—100平米之间的二室居多，其次，100—120平米的三室是其又一选择。

客群主要关注价位、户型、小区环境、小区配套

根据调研结果表明：目前消费者主要关注的因素围绕在价位、户型、小区环境、小区配套上面，关注比例均超过50%，而对于开发商形象及建筑质量关注程度较低，不超过30%。

西固区在建、在售商品房总计14个，销售均价5180元/平米。

截止目前整体在售的项目总计14个， 天庆国际新城、中天嘉园、中鹏玥园、西固人家、西固百合苑、芙瑞爽子国际、合水嘉园、鸿安国际广场、恒力沃德小镇、重邦康城、鸿利家园、玫瑰小镇、银泰逸翠苑、宏利大厦。

在今年下半年的开盘项目中，西固区即将开盘的1个楼盘（恒大都市广场）总占地面积49亩，建筑面积14.6万平方米，容积率4.4，建筑密度41.9%，总计推出住宅1100

套。

从几大产品的对比及销售来看，西固区的刚需客户首先看的是价格，而对品质的要求不是太高，而改善性客户置业首选的位置几乎不在西固区；另外，西固的消费群体对福利路一带的住宅比较青睐，这是心理距离的体现，是特殊区域的生活氛围长期导致的结果，远离福利路一带的中天嘉园、银泰·逸翠园还是略逊一筹；但由于西固区私自开发、保障房建设、单位集资房建设等形成的市场杂乱、资质不全、期房以及本身地域等原因，导致西固区域项目在整体兰州市民的心目中退居四线，主要的客户群体还是西固区域内，如厂矿职工、刚需客户等。

在后期开发建设中，天庆国际新城一直以高姿态、大销量在西固区遥遥领先，以下是天庆国际新城的基本信息。

天庆国际新城项目雄踞西固区的东大门，以塔楼、高层、精装修、温泉会所、地铁沿线、黄河岸边、通往安宁的大枢纽及星级物业服务为主打卖点。

该项目占地面积26.7万㎡，总建筑面积80万㎡，容积率3.0，绿化率39.8%，销售均价：6500元/㎡；开盘时间：2012年9月28日；一期入住时间：2013年6月30日；一期房源：1074户，其中毛坯746户，精装328户；开发商：天庆集团西固通达房地产开发有限公司；物业公司：甘肃天庆物业管理有限公司；地址：深沟桥东北侧；

总计12种户型，从65㎡的一室两厅一卫到147㎡的三室两厅两卫，其中主力户型是70㎡到120㎡共计占整体户数的68%。目前，该项目一期在6月30日交房，去化率达78%。

最新营销策略：130平米以上户型，按揭99折，一次性付款98折；购买5号楼F户型、6号楼H3户型，可享受6999元大礼包。

2013年6月份即将开盘的恒大都市广场，将以雄厚的企业实力、强力的推广手段将在西固区的所有项目推上一个高峰。

恒大都市广场项目位于西固城核心商圈，西邻主干道合水南路，南邻主干道玉门街，在六中南侧。豪华精装销售均价6650元每平方，户型从80㎡两室两厅到160㎡四室两厅三卫区间，主力户型为88㎡到98㎡，售楼中心正在建设中，预计6月中旬开盘。（内部信息）

七里河区在建、在售项目总计10个，销售均价8050元/平米。

目前，马滩城中村改造项目、兰雅G0921号地项目、迪威G0923号地项目、、伊能城市之光项目、银滩金茂广场6大规划项目暂时无市场消息，仅为圈地规划之中。

普天格兰绿都、仁恒美林郡、金域华府公馆、中广西苑华府四大项目在七里河区形成了相互竞争的市场现状，其数据分别如下：

A 普天格兰绿都

该项目位于七里河区林家庄420号原煤矿机械厂，项目以高层、小户型、低密居所为特点，在市场上展开强推。

普天格兰绿都占地面积122.988亩，总建筑面积32万平方米，可容纳2820住户。项目容积率3.5，绿化率35%，其中地上建筑28.70万平方米，地下车库及人防建筑2.80万平方米。小区总居住户型2820套，其中60～90平米1785户，90～120平米384户，120平米以上651户，设计居住人口约1万人。小区总体含17栋板式楼，园林绿化保留原矿机场院内千余棵生态大树。一期有16#、13#、12#、8#、9#五栋楼，其中13号楼为全精装修。

开发商为甘肃普天房地产开发有限公司，一期总户数548户，交房时间是2012年12月30日。由于项目接近汽车南站，在很长一段时间内形成很大的地域抗性，因此，从开盘之日2011年8月31日至去年底，一期房源基本售罄。一年多的时间，换了两家代理公司，最后以“好房子不贵”，“48万起，安家兰州城”等营销手段立足七里河区。

目前，普天格兰绿都二期项目工程已动工。2013年二期项目将推出1800套房源，其中6月将推出1000套，9月将推出800套。营销策略以全款98折，按揭99折的方式进行推广，自3月份推广开始，二期已预约排号至328号。

总计29种户型，从82㎡的两室一厅到138㎡的三室两厅两卫，主力户型为82㎡到96㎡，占整体房源的70%。

B 仁恒美林郡

仁恒美林郡由兰州仁恒房地产有限公司开发，项目位于七里河区敦煌路任家庄112号，原兰州轴承厂。占地面积82458平方米，建筑面积309676平方米，容积率3.76，绿化率46%，一期已售罄，二期于2012年8月18日开盘，入住时间2013年7月1日。

仁恒美林郡由香港汉森国际设计顾问有限公司担纲完成，同时，聘请了SKL香港龚书楷设计有限公司为顾问（龚书楷是全球著名华裔设计师贝聿铭先生的助手。龚书楷先生的著名代表作有香港中银大厦、深圳华侨城等）。

仁恒美林郡户型区间：50-200平米。有一室、两房两厅、三房两厅、四房两厅等。纯剪力墙结构、无梁无柱，得房率高。仁恒美林郡的厨房、卫生间等所有房间均为自然通风采光，包括楼道内也采用自然通风采光，户户开窗见景。

仁恒美林郡一期9栋楼分小高层和高层，高层32层，小高层14、18层，户型区间：50-200平米。

仁恒美林郡二期共7栋楼，11、12号楼是11层，10、13号楼是22层，14、15、16号楼是32层；其中，10、13、14、16是2梯6户，11、12、15是2梯4户。公摊面积为20%。

仁恒美林郡二期户型区间：60.07-153.84平米。

仁恒二期商铺面积40㎡---300㎡不等，只有一层，层高为6米。

目前，二期已售出70%以上，100平米户型是该项目销售的热点，购房无任何优惠。

C 金域华府公馆

金域·华府公馆位于七里河区南滨河中路，月星家具广场东侧，黄河大桥以东100米，是七里河区通往安宁区的主要干道。总占地面积8522.2平方米，约12.78亩，是以西班牙皇室风格为主的，多功能住宅小区。容积率3.73，绿化率

28%，内设幼儿园、托儿所，户型多样，南北通透，紧靠城中商业区。

地下一、二楼为机械式立体停车场，地上一、二楼为小区综合性便民服务用房，一单元住宅为三至二十九层，二单元为三至三十一层，三单元为四至三十二层。

项目销售均价8250元/㎡，户型以85㎡到128㎡区间，主体户型以89㎡到121㎡区间。项目于今年3月16日开盘，开盘前认筹可享98折优惠，并且在开盘期间还能享受全款100元/平米、按揭50元/平米的优惠；开盘期间认筹享99折优惠。目前此优惠仍在进行中。

D 中广西苑华府

中广•西苑华府，是兰州天正中广集团2011年继中广宜景湾•尚城项目之后再次开发的一大项目。项目位于兰州西站核心商圈中心地段（柳家营什字），占地面积31000平方米，建筑面积140000平方米，容积率3.9，绿化率30%，991户。简欧式建筑立面，丰富的户型配比。小区幼儿园，地下二层停车库，车位充裕。

1#楼为17层高层住宅，3#楼为18层高层住宅，2#楼、4#楼及5#楼为3栋33层高层住宅。

中广西苑华府起价7800元/平米，最高价9050元/平米 。中广西苑华府(1、2、3、5号楼)外立面正在施工中，小区园林开始建设。剩余户型以100㎡左右为主。中广西苑华府一期4栋楼(1、2、3、5号楼)全部封顶，已交房入住，4号楼暂未动工。

A 区域内经济运行状况

从近几年国内生产总值为标志的数据看，兰州市整体经济处在稳步增长阶段，尤其表现在近两年增幅较快；在经济增长组成方面因政府着力对产业经济结构的调整，目前已经发展成为以第二产业发展为龙头的活力经济体，房地产业作为国民经济增长的表征，同样在兰州的板块经济增长方面贡献巨大，城关区域作为兰州市最早进行房地产规模性开发和商贸行业发展的区域，其经济发展活力充沛，不断地吸引外来资金和高素质人口，尤其是高新技术产业开发区概念的提出，极大地提升了区域形象，目前城关区域已经形成了以房地产业带动基础设施建设、商贸专业化市场发展带动物流经济、区域规模化发展带动消费市场三维经济结构。

B 区域内商业发展状况

城关区商业发展已经逐步摆脱了传统百货购物时期，各类商品品牌化发展引导消费品牌化，以高端品牌提升形象，以高附加值提升经营收益的综合互动经营

模式越来越普遍，以张掖路为参照，发展成为以亚欧商厦为品牌形象、以地上地下步行街林立品牌带动人气商潮、以大型品牌餐饮娱乐场所提高人流互动。

其间以综合发展模式的亚欧商厦，以高端品牌定位的高附加值卖场联动高档餐饮、娱乐会所以及四星级宾馆，成为兰州市出具规模的本土综合性商业代表，其十余年成功运营，成功带动了西关至南关商业片区的繁荣发展，以印证此类商业形态对区域商业的带动和整合力量的庞大，目前亚欧商厦成功蜕变为城关区乃至西北一二线品牌经营场所，吸引了省内大部分高端客户的消费。

纵观城关区板块在业态分布当中，大型餐饮、娱乐会所、时尚服装、传媒影视等消费场所商业建筑供应不足，商业方式原始，个体自由经济成分所占比例过大，商业规划缺乏统一组织，商业硬件设施缺乏大体量供应，市场存在巨大机遇。

C 城关区房地产市场运行状况 1）．城关区土地市场运行状况

2013年上半年城关区整体土地供应明显少于2012年，并且地块多集中于雁滩以东、庙滩子、大沙坪，2013年上半年城关区房地产用地供应总量达132320.6㎡，成功出让5宗土地，面积96449.2㎡，在全部成功出让建设用地中，以拍卖出让方式供地2宗，面积41728.6㎡，以挂牌出让方式供地3宗,面积54720.6㎡。

上半年城关区土地总收益为61340万元,其中在全部供应建设用地中，以拍卖方式出让土地成交价款为28200万元；以挂牌方式出让土地成交价款为33140万元。上半年成交的5宗地块中，3宗为居住用地，2宗为居住兼容商业用地。

到目前为止，城关区土地出让公告供应为五块（包括万达广场项目所处地

图 城关区主要土地供应状况一览

从土地供应结构来看，未来城关区竞争市场环境较为宽松，且从宗地所处区位来看，目前城关区从交通、周边成熟度以及常住人口组成方面都具有较大的优势，竞争优势大。

2). 城关区商品住宅成交状况

从市场成交价格走势图我们可以看出，城关区商品房市场近三年一直处于一个稳步上涨的态势，虽然经过了几轮国家调控，但是以刚性需求为主的整体兰州市场依旧保持平稳上升的发展态势，并且伴随市域可开发土地逐年减少，尤其是城关区可开发面积迅速减少的现状，价格上涨空间依旧巨大。

图 2007年1月-2010年9月城关区商品住宅均价走势图

2013年前一季度，城关区商品房销售987套，商品房价格由2012年年末的8800元/平方米，上涨到2013年5月的9800元/平方米。

图 城关区2012年商品房成交套数

图 城关区2012年商品房成交面积走势图 （以上图表数据来源：房管局数据自行统计得出）

综合城关区近几年的成交情况看，长期处于兰州市整体房地产市场领军地位。

从现状来看，城关区市场目前房价仍处于高位，但是，120平方米以下的商品房需求依然旺盛，可以看出，刚性需求和改善性需求仍然是市场主流，在限购令提出后，投资性的商业经营性用房受到热捧，投资比率增大。 3)．城关区公寓式住宅市场分析

公寓式住宅是住宅类产品的高级阶段产物，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。

兰州公寓式住宅产品主要集中在城关区域，也是在近年来，在产品品质提升的阶段才逐步产生的，位置一般都非常好，占据相对好的资源条件，如原和平饭店改造后的“和平人家”住宅项目，占据了交通优势；原南湖大酒店改造而成的森地国际项目占据了绝佳的自然资源。作为品质提升的重要途径，公寓式住宅产品在兰州市场的占有率将不断提高，因为它非常适合兰州土地稀缺的现状。而且此产品也逐步被兰州市民所接受。目前和平人家所剩房源有限销售价格也在8000元/㎡以上、森地国际项目销售单价已经突破万元。

图 在售公寓式住宅情况汇总表

公寓项目除了友信·和平新区、森地国际属于真正意义上的酒店公寓，其他项目的公寓概念更多是对小户型产品的炒作性宣传；在公寓产品的物业服务方面，大多数项目没有提供面向公寓的特色性服务，只有友信·和平新区提出了借助和平饭店酒店服务的酒店式物业服务项目，同时随着城市发展人居服务理念的觉醒，森地国际项目邀请专业酒店物业公司强强联手，而大多数项目仍停留在普通公寓层面的原因；公寓产品在兰州市场还是以毛坯房的装修标准为主，除了安宁庭院18号楼提出了精装修外，其他的公寓产品都做不到沿海城市所提倡的“拎包即可入住”的效果，市场尚不成熟，发展空间大，而真正意义上的品质公寓住宅也是市场或缺的。

公寓住宅市场是与经济有着密不可分的关系，兰州（城关区）房地产市场中的公寓产品还是更多的停留在概念阶段，真正意义上的酒店式服务、精装修标准、高投资回报、显示居住者尊贵身份的高端公寓产品为数不多，但以此概念推出的楼盘销量极好，售价高于其他住宅产品，可以预见，随着兰州经济的发展，公寓市场空间较大，发展前景较为广阔。

4)．城关区商业经营性用房市场状况

兰州市城关区内商业经营性用房主要以二手换置和租赁为主，从张掖路步行街调研数据基本可得目前市场价格较高，尤其是在核心商业区价格租赁与售价情

城关区域内的雁滩板块区域除目前经营面积达10万平方米的华孚泰商场外，即是区域主业雁滩家具市场、万家国际家具及三森美居广场、旧货市场、西部丝绸商贸城、兰州雁滩布料批发市场等专业化市场，目前，雁滩板块新放量商业体较小。

近年商业主要放量为雁滩中高档住宅底商组合的分散商业体；新开业天庆莱茵小镇商业街为欧式风情，目前仅余一间718平米商铺，去化率较高；良志嘉年华二期将供应商业体约为2万平米左右；除此之外，并无大的新商业放量。大连万达城市综合体的投资开发，将会给城关区乃至兰州市带来前所未有的商业量。

5)．城关区写字楼市场

写字楼市场的主力客群是中小型企业办公的需求，对交通非常依赖。而且位置也十分重要，目前兰州的写字楼主要还是集中在城关区，位于兰州主要交通干道上，如武都路、天水路、广场区域。写字楼市场红火与否直接反映到兰州中小企业的发展势头，影响到兰州人才就业的情况。

在调研中，伴随兰州市商业经济的发展，目前市场在售写字楼项目是历年来较多的一年，价格指向高服务、高附加价值、高投资价值。尤其是规划发展核心区，潜力商业区；如目前高档商务写字楼东瓯商务大厦，在城关区东扩步骤中成为区域发展的必然产物，并为兰州市城市发展升级的标杆办公写字楼建筑；中海国际，作为区域性核心发展区，其诞生为区域性发展标志。

据不完全估计，未来2年内，在三滩新城区、西站区域、庙滩子、中心滩、雁滩、城市核心区、东部等还将有大面积写字楼供应，其商务氛围逐渐浓厚，伴随经济及商业发展，商务办公写字楼市场日趋向品质化、专业化、市场化迈进。

图 在售写字楼项目情况汇总表

近年来城关区高品质写字楼所处区域集中在天水路一带及品质性商住楼盘，如天庆商务大厦、丽舍情园、新月湖、御景东方等，主要为板块高档商住楼盘的写字间，品质较高，但基本已无剩余办公区域。

而离雁滩区域最近的新放量写字楼为2万㎡26层的东瓯商务大厦，5A智能化纯商务写字楼。及位于东部市场的万商国际7万㎡商务写字楼目前均已售完，市场销售状况较为火爆。

城关区写字楼市场需求量存在，而供应量有限，需要更多高档次的写字楼来投入使用，写字楼是市场经济的图腾，而写字楼在地段选择时要在城关区商业聚集区，交通便利，有浓厚的商务氛围；突出区域性品质，从而提升整个城关区办公环境。

通过对目前写字楼的市场调研情况看，在城市的核心商业区和主要商业区内写字楼租赁和出售极为紧俏，尤其表现在以综合专业市场为主的雁滩、东部区域；以零售经营为主的西关至南关片区；置换价格均价已超过14000元/㎡，租赁价格同步上涨中，从竞争市场看，城中片区新近销售的中海国际以15000元/㎡起价对市场价格标杆起了良性借鉴作用，市场二手置换价格涨幅大增，在东部片区由万商国际和东欧逸景组成的新入市楼盘，在销售中都出现供不应求的局面，万商国际更是在开盘前即已完成了全部楼花认购。 6

）．城关区高档酒店市场分析

酒店是商业地产的另一个重要组成部分，也是一个地区消费水平的标志性指标。随着兰州经济的快速发展，兰州酒店也如雨后春笋般成长发展，主要集中区域还是城关区内。

宁卧庄宾馆、金城宾馆、华宇宾馆、兰州饭店等构成了兰州城关区一带早期的酒店行业，入住率较高。

目前现已封顶的32000平方米陇南大厦，是集办公、住宿、餐饮、商贸、会议接待于一体，四星级标准的综合性大厦；除此之外，中高档酒店及快捷酒店在雁滩区域几乎无供应量。

高端酒店在兰州市场曾以省市政府接待定点单位的西北宾馆、兰州饭店、宁卧庄宾馆，以最早的四星级宾馆飞天大酒店、金城宾馆为主，经营区域集中在兰州市主干天水路和庆阳路两侧，在消费水平和城市功能不断变化中，高端消费的需求促生以阳光大酒店、雷迪森为代表的准5星级多功能配套和高服务水准的宾馆，根据市场实地调研，此类高端消费酒店的平均日入住率也达到45%之多，参照阳光大酒店折后802元/单日进行估算，年经营性收入近3000万元。 四、区域市场消费群体客层研究

1．区域现有客群组成

雁滩当地常住人口，以居住的刚性需求为主；外地（南方）来兰经商的个体经营者，资金实力雄厚，并对生活品质、居住环境有较高要求，为雁滩消费群的购房高端需求；外来务工人员（甘肃市州县人员），大多来兰外来务工人员，多将购房目标放在二手房市场，考虑价格的基础上，同样注重住宅楼盘品质化及物业服务；其他投资客户，以投资为目的，进行区域住宅及商业购置；这类人群较为广泛，包括兰州市、及周边高收入人群，外来经商年数较长，并有固定居所的人群。

2. 城关区目标客层组成

核心客群：区域内常住客户，资金实力雄厚，以投资和置换为主，对品牌认知较快，且付款方式多为一次性付款为主，此部分客户占消费客群50%以上，在区域市场投资初见成效，选择品牌导向为主的投资产品是此部分客群的主要心理，对低端和投资回报预期较为敏感；

主力客群：区域内投资客户，同样资金实力雄厚，以投资为主，对后期经营管理模式较为敏感；同时，伴随兰州市经济实力的不断增长，地县高端消费人群

投资意识的加强，还将吸引大部分进兰投资的客户，此部分客群多为资金实力雄厚，且有明显的团体投资倾向，对产品地段、投资回报价值较为敏感，对价格敏感度相对本地客户较低；

偶的客户：异地置业为主的兰州市外出务工人员，此部分偶得客户在整体区域内的支撑度远高于其他同区域项目。

城关区内主力客群为高收入的高端消费人群，其对品牌认知度较高，同时对价格因素敏感度较低，对于依托集团开发经验和品牌优势和核心客群、助理客群的吸引较大。

3. 城关区主要在售楼盘调研 1）天昱凤凰城

项目是由甘肃天昱置业有限公司开发建设的大型生态人文社区，项目位于兰州市城关区九州开发区。建设总用地为753亩，其中居住区建设用地为542亩，林权建设用地为211亩。项目规划总建筑面积达一百多万平方米，可居住人口约四万人，计划分五期开发建设完成，预计总投资为50亿元人民币。

天昱凤凰城项目是集居住、商业、健康休闲为一体的生态人文社区，容积率为3.0，绿地率达48%。项目南侧为五一山森林公园，东邻规划建设中的儿童公园、体育公园，北环路从小区南侧通过，建设中的915#市政道路自小区向南直达佛慈大道，距城市商业中心张掖路仅4.8公里。项目坐拥兰州天然氧吧，未来将具备优越的生态景观及便利的交通等附属配套。

周边学校有：九州小学、九州中学、甘肃石油化工学院、兰州城建学校、兰州十中；医疗场所：兰州市二院、甘肃康泰医院；休闲场所：儿童公园、体育公园、金城关古建筑群、九州台、白塔山公园、五一山省级森林生态旅游区。

除了拥有良好的周边配套外，公司为了提高小区居民的生活品质，不惜拿出大量土地和资金，用以建设公共配套设施。项目建设有4000多㎡、15个班的国际幼儿园和12000多㎡、24个班的实验小学，满足业主幼托、子女就学的需求，免除后顾之忧。项目配备5000多㎡的高水准会所，内设温泉游泳池、健身场馆、环幕影院等高端设施，业主可尽享高品质健康人生。小区分布超市、社区医疗、银行、电信、餐饮等各类商业配套近40000㎡，充分满足业主的日常生活需要。

项目销售均价5880元/平方米，项目4月28日开盘，一期992户全部开盘发售，主推70-94平米小户型，起价5180元/平米。

2）天庆格林小镇

位于兰州市雁滩版块的中心位置，比邻天庆莱茵小镇，东接甘肃省联合大学新校区，西临辰北花园和北面滩小学，北临雁北路，南面为规划中的雁滩中心公园。

天庆格林小镇项目占地面积159亩，总建筑面积51万㎡，分东西两区，拟建16栋28至32层高层住宅、一栋商业中心、一栋综合楼、一处幼儿园。小区总户数2858户，地下设二层车库，机动车停车位近2900个，与户数比达到1：1。拥有4层运动会所，规划为恒温景观游泳馆、网球场、羽毛球馆、乒乓球馆、健身中心、SPA带餐饮休闲，让业主的运动娱乐生活更加丰富。项目东侧设置一集中商业中心，西侧市政规划绿地下为地下商业城，项目东西区之间及项目北侧皆规划商业街，满足小区业主及周围居民的日常购物需求。另外还规划有6班幼儿园、社区服务中心、社区医疗中心、邮政、银行等配套设施。规划设计方案将格林小镇定位为兰州中央居住区高尚生活社区。

天庆格林小镇的总体规划设计中，充分尊重兰州区位文脉，延续莱茵小镇的建筑肌理，因地制宜，合理布局建筑空间，以和谐自然、居家关怀、人性尺度、灵活空间为设计宗旨，创造出一个殿堂级居住空间。

天庆格林小镇项目传承了天庆集团精耕细作的开发建设水准，将延续天庆莱茵小镇的高品质，打造成为继天庆莱茵小镇之后的另一个高端社区，并广泛采用集成技术，在莱茵小镇的基础上进行全面优化和提升，使格林小镇的配套更加完善、户型更加舒适、设施更加全面。

项目销售均价9300元/平方米，认筹143平米房源需交纳10万元认筹金；认筹100平米房源需要交纳5万元认筹金。一、二期均价9300元/平米，一期现房主要剩余70余套A户型，两厅两厅；二期房源选择性较大。天庆格林小镇13幢住宅高层、1幢会所、1座影院主体已全部完工，主要是做外立面保温层，内部正在做卫生间防水和抹墙等工作，下沉广场、游泳池已经建好，园林绿化也正在加紧进行，其中电影院和超市已经开始筹划装修。天庆格林小镇东区1-13幢高层住宅，分别为28-32层，1期已经交房入住。现在格林所有户型都在售卖，主力户型为100平米和140平米 。

3）鸿运润园CIII

由甘肃天鸿金运置业有限公司开发，项目位于雁滩高尚生活区，北邻黄河风情线（即607号规划道路），西邻新港城。项目介绍：总占地面积约558亩，其中建设用地416亩，规划容积率为2.0，建筑密度约25%，总建筑面积约60万平方米。

鸿运润园CI、CII区已售罄入住；鸿运润园CIII、CIV区为中日集成住宅，在建中，C3、C4区总户数分别为：600余户、400余户。CIII区C17、C18、C19三栋楼为毛坯房，层高为28层，CIV区的C20、C21、C22三栋楼为集成住宅精装房，建筑面积8万多平米，其中C20为22层，C21、C22为14层；鸿运润园洋房待售。

鸿运润园项目销售均价9500元/平方米，5月1日---5月10日期间购房均可在常规优惠的基础上享受一个点的优惠。常规优惠：C3区17、18号楼起价9000元/平米，全款优惠1.5%。 C4精装房起价12000元/平米，目前剩余10套左右房源。C17、C18#楼剩余房源面积主要为124平、152平、156平、170平两房/三房以及四房户型；C3三栋楼毛坯房（大约700户)目前已全部封顶。

4）元森北新时代

项目总占地86公顷，总建筑面积289万平方米，其中：商品住宅125万平方米、安置住宅90万平方米、配套25万平方米、集中商业47万平方米、写字楼6万平方米、公寓22万平方米。

元森北新时代项目分为集中商业、写字楼、高档娱乐综合区，商品房区和安置区三大块。

元森北新时代项目未来居住人口约10万人（仅住宅），还有商业、休闲，商务活动带来的人流和消费流是本项目商业的强大支撑。

元通大桥：北起靖远路，向南跨北滨河路及黄河后与南滨河路平交，全长463米，宽25米，设置双向四车道，两侧为人行道及观景平台。大桥由元森地产自筹1.8亿元资金进行设计并建造。

元通大桥落成后，从元森•北新时代步行至市政府仅需5分钟，步行至张掖路、西关、南关三大商业中心仅需15分钟左右。

项目总体布局采用了环状连续空间布置形式，在中部区域，将两组商铺用植物和水系分隔成两列布置，既避免连续空间的单调性，同时又可造成一个集购物、文化、娱乐、休闲为一体的完整空间。每个店铺均有鲜明的特色与布置方式，商铺与商铺之间辅以商业街的形式相联系，绝无死角，四通八达。

商业规划以商业步行街串联大型购物中心和专业商场的摸式。采用室外街为辅，室内街为主的交通组织形式。

整个商业圈的二层均由步行外廊和内廊连接成为一个地面系统并与新建元通大桥的步行桥面相连接，带活二层及二次以上的商业人气，形成黄金双地面系统。

项目销售均价8500元/平方米，元森•北新时代10号院即将面世。元森北新时代七号地8#、9#楼正在做外立面与内部管线；5#楼已建至15层，4#楼建至地上7层，3#楼建至地上2层，10#楼和11#楼已起第一楼，1#楼楼位已经空出，即将动工；2#楼楼位待空出。6#和7#楼还未动工，等待拆迁。

5）亚太国际公馆

项目位居于兰州城关区雁滩高尚住宅核心区，鸿运润园住宅小区对面；占地近60亩，建筑面积10.6万平方米、绿化率46%。项目针对中高端客户群提供宜

居实用的项目、小高层套型住宅。

该项目充分利用大面积绿化，注重“四明”户型的多样性，充分利用顶层空间建设复式户型；50-160平米户型功能齐全，各款小户型空间尺度大小、采光面及景观视野的科学合理。大户型间间采光南北通透阳光流溢。各款小户型空间尺度大小、完整性、采光面及景观视野的科学合理，兼备经济性与良好的舒适度，定向为社会精英白领阶层满足时尚居家诉求。

亚太国际公馆项目始终贯穿“低碳科技人员典范”的新理念，新材料广泛应用，中空断桥隔热保温窗、三防门，可视对讲门禁系统，高速宽带全智能安防小孔设施。金牌物业星级服务，兰州亚太物业提供物业服务；项目由兰州亚太股份公司投资，兰州亚太房地产公司开发。

项目销售均价9300元/平方米 ，近期已公益慈善做项目的整体宣传，并成立“亚太慈善基金会”，向雅安灾区捐款40万元。

6）中广宜景湾尚城

由兰州天正房地产开发有限公司打造，位于雁滩版块核心位置，北面紧靠黄河之畔，毗邻市政605#、608#、607#路及规划中的雁滩中心公园，与主城区近在咫尺。

中广宜景湾尚城总占地面积280余亩，总建筑面积56万平米，整个社区由16栋高层建筑组成，绿化率42%。其中2栋18层小高层，2栋30层高层，2栋32 层，2栋33层，8栋34层。

中广宜景湾尚城按揭付款的银行有：兰州银行、交通银行、兰州市城关信合。 中广宜景湾尚城是兰州天正中广集团凝聚15年的房产开发经验，在兰州倾心打造的高品质大型房地产项目，也是兰州最后的滨水大盘。500米滨河水岸河风习习，1000米环状景观大道移步换景，3000米林荫健身步道曲径通幽，兰州首席5000多平米下沉式中心广场气势恢宏，地下两层停车场、1:1车位供应；大型高尚会所、健身运动场所、休闲娱乐设施及配套幼儿园一应俱全。

中广宜景湾尚城独一无二的园林景观由美国著名的国际景观设计大师查尔斯主笔，中国顶级园林景观设计团队上海天夏总体规划设计，四大景观组团簇拥在中央核心景观区周围，将建筑与园林完美结合，自然而流畅，立体丰满的园林空间布局，浅水清波、花木叠翠、趣味雕塑点缀其间。公园的美景，无须涉远，就在脚下。在溪谷中嬉戏、在草丘间徜徉、在林荫间漫步、扶栏临风听涛、仰望月光轻盈、让您尽享人生浪漫与柔情。

中广宜景湾·尚城户型设计秉承天正十五年优势积淀，博采众长兼收并蓄，纯板式结构、户型方正、南北通透，落地式飘窗、户户朝阳，67㎡—183㎡、户型丰富多样，新材料、新工艺、新设备的采用，使低碳环保节能的理想成为现实。

中广宜景湾·尚城一期总建筑面积约13余万平方米，由5幢建筑组成，共1000多套，有多种户型可供选择。户型丰富多样，面积从60㎡—170㎡不等。

中广宜景湾尚城社区内配有5000多平米下沉式中心广场；配套地下两层停车场、1:1车位供应；7000㎡地下大型高尚会所，并配有健身运动场所、咖啡吧、小型影视城等休闲娱乐设施；另外，社区里还拥有音体室的幼儿园。

中广宜景湾尚城项目在园林设计上注重与建筑相结合，形成一体的绿化体系，强调连绵不断的绿化系统和流动景观空间。楼体间110—150米大间距距离；社区四大景观组团分别以遵循“亲水、亲绿、亲自然”的设计理念，均匀散布于中心园区及整个社区的四角，处处有景，还特别突出设计了立体式绿化，景观错落有致；社区内步行路网弯曲蜿蜒，将道路融入园林之中，令人徜徉于花园境界，体会步移景迁的感受和从容舒展的感觉，为业主提供了充分的休闲交流的空间。

中广宜景湾尚城项目居室设计，在空间上强调实用性，室内采光、保暖、隔音、取景、消防、抗震、 全明（明厅、明卧、明厨、明卫）零缺陷设计，主卧、客厅全带阳台。户型采用南北向的通透舒适平面，拥有良好的穿堂风，使住房在夏天不用空调都觉得凉快舒爽。

项目销售均价8000元/平方米，中广宜景湾尚城一期外立面基本已经完工。4月20日至5月20日中广宜景湾尚城推出特价户型，户型面积分别是111㎡和123㎡，按揭96折、全款97折。

7）IBC中海国际

由甘肃中海房地产开发有限公司开发，位于兰州市秦安路与静宁路交汇处，总建筑面积57000余平方米，写字楼建筑面积近25000平方米。建筑高度逾100米。

IBC中海国际由主楼、副楼、裙楼三部分组成，项目1-6层为项目整体商业配套，不参与出售。主楼共29层，7-29层为5A甲级写字楼，总建筑面积为25000平方米，7-23层标准层建筑面积约1100平米，24-29层标准层建筑面积约1150平米；副楼共23层，7-23层为CEO行政公寓，户型面积72、83、103平米三种共有6款户型，裙楼1-6层为项目整体商业配套。

IBC中海国际商业部分配备三部电梯，其中两部为观光电梯。该部分与办公区、住宅区不存在连通，在结构和功能上是独立的，不会影响上层用户的办公和居住。

四大地段价值体系：

1.中央商务区（CBD）：位于兰州城关CBD核心静宁路与秦安路交汇处，人流、物流、信息流汇聚

2.中央政务区（CPD）：紧邻甘肃省政府、兰州市委政府，影响力辐射整个

3.中央金融区（CFD）：区域内聚集数千家企业，金融、保险、证券、信息等产业汇聚地

4.中央生活区（CLD）：紧邻张掖路步行街，周边教育、医疗、文化、商业等生活配套齐全

IBC中海国际副楼住宅部分两梯六户；主楼写字楼部分四梯三户；底商有专门的三部电梯，其中两部观光梯。

目前IBC中海国际售价19000元/平米。

8）九洲城

由创成实业集团倾力打造，总占地面积为1200亩。项目位于九州经济开发区九州中路142号，东邻五一山，西靠九州台，南至白塔山。

千亩大盘：九洲城占地超过1200亩，规划总建筑面积200多万平方米，名符其实的兰州大盘社区；成熟稀缺：一期近2000户业主全面入住，成熟生活已然呈现。兰州稀缺的多层建筑，现存留有少量现房；九洲城二期新品，规划总建筑面积约650000平方米。

九洲城总体规划分为五期，一期占地面积145亩，建筑面积20万平方米，绿化面积43.2%，主要以80--100平方米的中小户型为主。其中项目全部建设用地是创成集团利用五年时间开发的居住地块，建成后建筑面积达280万平方米，可容纳近九万居民居住。

九洲城一期目前在建一期项目总建筑面积20万平方米。其中A区总占地65.07亩，规划建设19栋多层商品住宅楼，居住面积75665.37平方米，住宅户数736户。地下停车场面积3955.66平米，幼儿园面积1800平方米，会所面积8000平方米。建筑密度24.89%。

九洲城户型以南北向为主，共有十几种套型，小区建筑均为现浇框架结构，抗震等级八级；地基采用旋挖施工钢筋砼井柱，用德国宝峨挖钻机一次性可以钻入地下75米。社区配套完善，交通便利，83路、144路从九洲到广场、西关，方便快捷。

九洲城配套：小区12层的医院2008年年底完工，位于一期A区西北角，临近B区，以招商方式经营；小区幼儿园预计2008年9月底完工，招商达成初步共识，承租方是兰州数一数二的学校；商铺只出租，不对外出售。车位正在出租，地上车位100元/月.位，地下独立车库小的200元/月.位、大的接近300元/月.位。

九洲城项目销售均价4100元/平方米，剩余房源全部是150-220平之间的复式。九洲城东西朝向全款优惠30元/平，起价3800元/平米，最高价4400元/平

9）基业豪庭

由兰州基业房地产开发，项目位于兰州市城关区雁滩606-2号路以东603号路以北，西邻天庆花园及高新技术开发区。基业豪庭占地263亩，总规划建筑面积约40万平方米。

基业豪庭定位：兰州首家新派苏州园林集成社区，建筑外观融入中国传统建筑元素，宽调的居住空间，配以墨绿的观景大窗。园区整体北高南低，通过中心广场及主次景观轴及五重焦点（五个组团）形成。社区—组团路—宅间地三重道路保证完全人车分流，主景、分景分列互补。

基业豪庭三期24、25号楼与一、二期一样，为6+1层，共102套住宅；平层面积为76.23～100.81平方米不等，跃层面积为164～179平方米；24、25号楼的公摊为12%。

基业豪庭31#、32#处于基业豪庭项目的西北角，两栋均为蝶形高层，一梯六户。31号楼24层，32号楼30层。

基业城：占地1600多亩，位于榆中和平开发区，是由香港基业投资有限公司斥资15亿元开发建设的一个大型主题化综合配套项目，是兰州市“东扩”战略工程中的一个重点招商引资项目。

基业豪庭目前剩余房源户型面积为83、106、136--220平米，一房一价，楼层增高一层涨50元/平米，剩房起价8080元/平米。

10）嘉璐天堡

该项目由甘肃嘉璐置业有限公司开发，该项目位于兰州市城关区南关什字西南角。为一栋单体楼，30层，1-5层为商铺，6-30层为住宅，一梯八户，两部电梯，户型84-121平米，共200套房源。

嘉璐天堡样板间已经开放，户型84-121平米，共200套房源。嘉璐天堡毛坯房价共分为五个档，第6层（转换层）为5800元每平米，7—10层9366元每平米，11—13层9448元每平米，14—15层12600元每平米，16—30层18000元每平米起价。

11）兰州城关万达广场

项目位于天水北路与雁滩路交会处，总建筑面积近50万㎡，其中持有物业建筑面积为约22.32万㎡，包含五星级酒店和约18.15万㎡的国际购物中心；销售物业建筑面积约21.35万㎡，包括约7.37万㎡5A写字楼、约12.81万㎡城市豪宅、约1.17万㎡沿街金铺三种产品，项目建成后是兰州最大的城市综合体。

兰州城关万达广场•万达公馆城市豪宅，总建筑面积约12.81万㎡，源系万达集团潜心开发的高端住宅系列产品，占据城市核心资源。

兰州城关万达广场•万达公馆所属兰州城关雁滩板块，是兰州公共活动中心，雁滩东区，以高新技术产业、科技产业、科技研发、高等教育等为主导职能；雁滩西区，是城市北门户形象地区和塑造黄河风情线景观走廊的重点地区，是兰州真正意义上的地理中心。

50万㎡西北首席国际级城市综合体，诞生即拥有亿万资源，超五星级酒店、18万㎡国际购物中心等全球顶尖配套，铸就全城繁华所在，兰州城关万达广场•万达公馆城市豪宅坐拥其中，全面满足富豪购物、娱乐、休闲活动，高端优质的生活，格调彰显，众人仰望。

18万㎡国际购物中心，兰州唯一比肩国际的顶尖消费场所，沃尔玛、家乐福、国美等超级巨头携手万达，为城市礼献繁华，LV、GUCCI、VERSACE、COACH等世界一线品牌汇集，琳琅满目，星巴克、哈根达斯、LAVAZZA等高端休闲美食荟萃„„生活格调，无惧攀比。

万达公馆，传承纽约克莱斯勒大厦、纽约帝国大厦、上海“万国建筑博览”的Art-Deco建筑风格，成就西北绝无仅有的标杆建筑，凸显建筑的威仪感，简洁硬朗的线条绘就顶级富豪的尊崇专属，同时映衬出富豪的无上品味。

建筑隐喻身份，高度隐喻阶层，兰州城关万达广场•万达公馆反复推敲作证，从世界各地甄选最上乘品质的饰面石材，只为令建筑品质百年如一；建筑立面采用石材干挂工艺，同时154米的超高层豪宅，更是兰州乃至西北豪宅前所未有的高度，其呈现的厚重感与高贵感，与富豪门的尊崇气度不谋而合，为无可复制的传世藏品。

项目目前销售价格13000元起价，认筹阶段交纳认筹金额20万元，暂无优惠，一批商铺、二批住宅已全部售罄，第三批房源正在加推阶段。

12）兰州红星国际广场

项目由上海红星美凯龙国际家居连锁集团、兰州高科集团和南面滩工贸公司共同投资建设。该项目在雁滩园区占地145亩，总建筑面积约50万平方米左右，其中规划建设红星美凯龙全球家居MALL及甲级办公楼23万平方米，配套建设红星美凯龙家居主题商业步行街3万平方米。该项目分三期建成，将在雁滩园区打造首个城市主题综合体。

兰州红星国际广场位于兰州市雁滩高新开发区，世纪家居MALL、SHOPPING MALL、玫瑰天街商业步行街、高端住宅、SHOP公寓、地标级商务写字楼为一体的双MALL城市综合体，将成为兰州市城关区的地标级大型商业中心。相比其他类似商业，该项目有自己的特色：首创双MALL模式，将百货MALL与家具MALL相结合，进行统一管理、一体化运营；红星国际广场的商业街与主力店相辅相成，它作为主力店的服务型配置，其可售规模控制在主力店

的15%左右，住宅与商业区分离，足够的车位设备；错位经营，业态互补，商业、写字楼、居住等相互融合。

兰州红星国际广场建成后，将极大改善高新区雁滩园区的投资环境，使高新区成为集教育、科研、休闲、娱乐、购物、医疗为一体，生活便利舒适，最适宜商务办公、居住休闲的区域。

兰州红星国际广场商铺2期即将开盘，住宅红星紫郡进行挖基坑作业。项目共分三期建成，1期玫瑰天街售罄。预计建成六栋住宅（住宅楼共12栋，30层高）。

13）亚太东方星座

项目由兰州亚太实业（集团）股份有限公司投资亿元建设资金精心设计，兰州万通房地产经营开发有限公司全面负责开发。

亚太东方星座占地10余亩，建筑总面积4万平方米，为32层高层智能化综合楼。其中地下二层，地下一层为高标准的专用停车场，地下二层为人防工程；地上32层，主体框架采用剪力墙结构，一、二层为临街商铺，3—32层为高档住宅，户型面积在76、80、86、90、120平方米之间，经典小户型占住宅总套数的70%。

亚太东方星座使用绿色环保节能新材料，绿化率达到40%。立面设计采用现代设计手法，采用落地玻璃窗和封闭式景观阳台。

项目销售均价9200元/平方米 ，正在认筹中，起价8800元/平米。近期推出认购有优惠：每平米可优惠400元/㎡。

14）碧桂园·兰州新城

位于兰州市中心规划的拓展区域，为未来城市发展的核心地段。项目所在的青白石地区，位于黄河北岸，与雁北街隔水相望，靠近雁滩经济圈美伦购物中心。青白石受兰州市政府政策支持，发展机遇大，是兰州市未来重要的居住、商业、休闲中心。

兰州，黄河之城，历史文化悠久，黄河穿城而过，地形东西狭长，城市发展受限。城市市区五区经济发展失调，兰州政府贯彻“新绿色 新空间”的战略思想，积极寻求战略合作伙伴共同发展兰州打造兰州，在兰州东拓新地，扩展城市空间，实现城市经济的快速发展，提升城市的居住生活水平。

碧桂园暂无价格及户型展示，据悉，项目引进的雁白大桥于今年6月份动工建设。

15）民城祥瑞人家

位于兰州城关区火车站正南面，红山根二村西侧，甘肃省水利厅家属院东侧，由兰州民贸城房地产公司开发。

民城祥瑞人家占地5020.4平方米，为居住性质的用地；项目总建筑面积34032.5平方米，居住户数310户，容积率5.988，总停车位56辆，绿化率28.7%，建筑密度27.3%。该项目为两栋塔式高层住宅，底层商铺为一体的一类高层住宅楼群。

民城祥瑞人家户型及功能分析：建筑面积为90~114㎡，住宅布局灵活、分区明确，主要有二室二厅一卫、二室一厅一卫.房间布置结构合理，朝向及通风较好，均为明厨、明卧、明厅。功能合理，整个建筑采用剪力墙结构。

民城祥瑞人家塔楼间商业部分裙楼，可根据市场需要进行分隔，地下停车场为住宅及商业停车。

民城祥瑞人家1#楼地下二层为甲类六级人防，地下一层为自行车库及风机房、变配电等设备用房。一层为商铺、物业办公用房、住宅入口等，二至三十二层为每层四户住宅。2#楼地下二层为甲类六级人防，地下一层为自行车库及泵房，换热站等用房。一层为商铺，会所活动中心及消防控制室、住宅入口等，二至三十二层为每层六户住宅。

民城祥瑞人家两塔楼向及院内地下一层为地下小汽车库，局部地上一层为商铺。

民城祥瑞人家6708元/㎡起，均价7200元/㎡，现购房享受全款优惠每平350元，按揭优惠每平方200元。民城祥瑞人家现已交房，为现房。民城祥瑞人家位于兰州城关区火车站正南面，红山根二村西侧，甘肃省水利厅家属院东侧，由兰州民贸城房地产公司开发。 民城祥瑞人家占地5020.4平方米，为居住性质的用地；项目总建筑面积34032.5平方米，居住户数310户，容积率5.988，总停车位56辆，绿化率28.7%，建筑密度27.3%。该项目为两栋塔式高层住宅，底层商铺为一体的一类高层住宅楼群 。

16）云祥花苑

由兰州寿福康房地产开发有限公司开发，位于兰州市城关区北滨河中东89号(国际会展中心对面)。该项目东临电投开发区，西临金岛汽车城。项目占地一万七千多平方米，总共3栋高层，共计500多户。地下一层为停车场，地上1-2层为占地近10000平方米的一体化商业物业，3-26层为高尚住宅。

云祥花苑一栋楼四部电梯，两梯四户，每层共8户。共4种户型，分别是三室两厅一厨二卫，两室两厅一厨二卫，三室两厅一厨二卫，两室两厅一厨一卫，面积105——140平米不等。在每栋顶层设有复式住宅，共8套。整个项目坐北朝南，楼间距较宽。该本项目为纯剪力墙结构、房间内无梁无柱，便于装修得房率高！云祥花苑户型的所有客厅卧室均朝南面向黄河，保证所有户型充分享受自然光线。使得户户开窗见景。

云祥花苑是兰州寿福康地产公司的第一个项目，对于小区的物业管理，公司更是亲力亲为，小区建成之后将统一管理。小区内地下停车场，达到2：1的车位比例，采用人车分流的形式，电梯可直接乘至停车场。遵循尊贵性与私密性共融的设计原则，加上人性化管理，给人温暖舒适的感觉。

云祥花苑是目前兰州河景房最具潜力的新楼盘之一，并且依托周边配套如：国际会展中心，兰州市歌剧院，黄河外滩公园，电力投资公司开发区，金雁大桥等区域性高端配套设施。

云祥花苑加推三房典藏户型，3#楼主力户型为117与139平米户型，目前销售均价13500元/平方米 。

17）凯地华丽家族

项目位于兰州东岗东路1169号，焦家湾路和东岗东路十字，由兰州凯地置业有限公司开发。项目占地10.12亩，建筑面积31272平米，容积率3.5，绿化率31%，纯框架剪力墙结构。

凯地华丽家族共有2栋29层塔楼组成，共有250余户。户型面积50-150平米之间，一栋一梯四户，一栋一梯六户，主打90平左右中小户型。 两层机械立体车库，共149个车位。

凯地华丽家族现主推49㎡小户型单身公寓，购房可享97折优惠，其余户型基本售罄，仅剩余个别户型，已交房，目前销售均价8200元/平方米。

18）华润家园

甘肃省城市房地产开发公司开发，位于定西路东口，空港大酒店的后面，省军区二干所旁边，在兰新附近，离兰州七中较近。

华润家园位于兰州市城关区排洪南路365—1号规划路以南，占地面积7366平方米（合11.048亩），该项目总建设面积32996平方米，23层，总高度为73米。户型90、120、140平米左右。

剩房88㎡-95㎡户型居多，目前剩房均价7800元/平米，起价7400元/平米。目前华润家园住宅基本售罄，剩余房源大部分为商铺。

19）兰雅亲河湾

项目位于兰州市北滨河路，原甘肃省日杂公司仓库库区，南面临近黄河。 由7栋12层－18层的小高层、高层建筑组成；占地面积44.62亩；地块总建筑面积117400平方米，其中商业及公建面积：8700平方米，住宅面积93850平方米；容积率：3.63。

兰雅亲河湾建筑采用框架、框剪及全现浇剪力墙结构形式，户型设计注重大开间的四明通透格局，动静分区的空间区隔功能。在景观呈现上，围绕“亲水、立体、生态”三大主题，营造瀑布、喷泉、水景广场三大立体式水景，还设计了

温棚式的南国花园、回廊、亭台、跌水及休息、健身、娱乐场所。

按揭贷款：招商银行、中国农业银行提供5-20年按揭。户型集中在95-151平方米之间。

目前8号楼正在热售。户型有95㎡、98㎡、101㎡、113㎡、127㎡，起价6980元/㎡，全款每平米优惠50元，兰雅亲河湾二期预计6月份开工。

20）宝丰·紫金城

甘肃亚兴房地产开发有限责任公司开发，项目位于城关区天水南路62号，原兰州减速机厂院内。

宝丰·紫金城户型区间：50-120平米。有一室一厅、两室两厅、三室两厅等。纯剪力墙结构，得房率高。户型朝向为：东南、西南、南、东、西、东北、西北。3梯10户。公摊系数为19%。

其中一期1#楼29层高层，住宅套数为274套，地下设有2层车库、共有218个车位。地面1层商铺面积为：774.13平方米。

二期2#楼29层高层，地下设有2层车库。住宅套数为274套。（在建） 宝丰·紫金城总占地面积9228平方米(13.86亩)。绿化面积2214平方米，绿化率高达24%。

宝丰·紫金城已于2013.1.25取得预售证，目前正在销售中全款96折，按揭98折 。

21）依河园

项目位于城关区南滨河东路山字石街十字。依河园项目总建筑面积21298.8平方米，总户数171户。依河园项目规划共两栋楼，一栋25层、一栋16层。1、2两层规划为商用。

项目目前正在交房入住，起价8989元/㎡，购房暂无优惠。

22）亚太城市月光

兰州亚太实业（集团）股份公司投资，旗下全资子公司兰州亚太房地产开发有限公司进行具体开发建设。项目位于兰州城市东部，和亚太城市花园相邻。

亚太城市月光项目用地面积约41余亩（27028.8㎡），总建筑面积近11万平方米。该项目规划功能整体定位为集居住、商业为一体的综合区：北侧为多层住宅，南部为点式高层住宅，并配以底层商业用房，中间为大面积的绿化空间。绿地率达到了30.5%。

亚太城市月光项目南侧为小高层和高层商住楼，1#楼主体为11层，二层裙房，地下一层，为甲六级人防，平时为自行车库，为一梯四户住宅；2#、3#、4#、5#楼主体为32层，二层裙房，地下一层，战时为甲六级人防，平时为自行车库，为一梯八户住宅；北侧为多层住宅楼，主体为4层、5层，为一梯两户住宅。小

区周边临街设二层商铺及社区服务用房。

亚太城市月光项目住宅标准单元为点式和板式相结合的形式布置，点式高层有两种户型，标准层为一梯四户和一梯八户住宅单元，板式多层为一梯二户住宅单元。外墙采用多排复合砌块有助于保温节能，采用中空玻璃窗，采用成套现代智能化管理技术，包括信息管理系统，水、电、气计量收费。

目前销售最低价8800元/平方米，交3万元订金订房之后即可享受优惠。

23）亚太城市花园

项目位于兰州市东部，西临兰州商学院兰益学生村，南临351-1#城市规划道路，北临401-1#城市规划道路，西临主干道。由兰州亚太实业集团有限公司投资，旗下全资子公司兰州亚太西部置业有限公司进行开发建设。

亚太城市花园项目用地面积约150余亩，建筑面积近50万平方米。采用高层住宅形式，力求建成“水景、园景、建筑”完美合一的城市花园；总体空间布局采用“一轴三心”结构，“一轴”为东西向的景观主轴，“三心”分别是A区前广场、B区前广场、中心景观花园。亚太城市花园项目在户型设计中大部分为“全明”设计，小房型中基本采用了二合一的处理方式，便于灵活分割布置，南、北向主要房间均设低窗台飘窗，空调机位系统一布置，阳台全封闭。

项目前期开始动工，销售均价9200元/平方米。

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