北京房价的讨论

北京房价分析

摘要：房价问题尤其是北京的房价，是最多争论的问题，市场上有高呼房价无限上涨的人，也有一再强调房价有很大泡沫的人，本文将以一个尽量客观的角度，来论证房价未来的变化趋势。 关键词： 供需关系；成本；收入

2002年至2011年九年间北京市的人均可支配收入从12463.9增长至32903，年平均增长率约为11.4%，若维持房价收入比9年不变，房价增速也应该维持在11.4%左右，但是由于前文提到的种种原因，房价收入比有了偏差，目前已经远远超出世界上认为较为合理的6到7倍，而是超过了20，这也是为什么普遍认为北京房价有泡沫的主要原因，但是笔者认为，判断问题应该有全面的角度，而不是单从一个数据得出结论，在本文中笔者将对此问题进行分析研究。

一：房价的决定因素

1.1 综述 房产兼具商品与投资品两种属性，故决定其价格的因素有以下原因：

直接原因：供需关系

间接原因：1：成本 2：对房价的预期 3：消费能力 4：其它投资市场景气程度 等影响供需的因素。本文将就以上几点原因发表看法。其中，消费能力前文有所提及后文不再赘述。 商品房出现于 《1994 国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，此后房价一路上扬。房价上涨的态势反映在下图中：

数据来自搜房网

1.2 房产供给与需求

第六次人口普查的数据显示，同第五次全国人口普查2000年11月1日0时的126,588万人相比，十年共增加7390万人，增长5.83%。平均每年增加739万人，年平均增长率为0.57%，已属世界上人口增长最慢的国家之一

北京的房价高于全国房价年均10%左右的增速，于此同时，北京的人口增速也高于全国平均水平，官方统计去年底，北京人口2069.3万，面积16410.54平方公里，市区面积12187平方公里，流动人口多达1.2亿，本地人口与外来流动人口比1:16，全国之最。 2000年以来，北京房价12年来年涨幅在21%，2005年-2009年全市成交商品住宅中，外埠个人购买的26.6万套，占32.3%。

统计局数据显示：北京常住人口年均增长率3.8%，其中外来常住人口增长率10.%并且有逐年递增的趋势。2010年城镇居民人数较2000年上升8.5个百分点 北京统计年鉴显示2010年北京有668万个家庭，每个家庭平均住2.2725间房子 57%的家庭人均住房少于30平方米，相信经济改善的时候他们会选择购买面积更大的房子。也就是说，刚需依然存在。北京房子需求量问题相信一时间难以解决

1.3 房地产开发成本

请看一组数据对比：

 2001年11月 海淀西二旗房地产开发项目 :规划建筑面积 141400

楼面地价 2241.86

地面价格 2269.14

2001年北京房价4128.9元每平方米 现在类似容积率 类似地段的二手房子45705元每平方米

 2012年北京市海淀区万柳地区居住用地土地拍卖楼面价33831 周围新盘开售价格8.5

万左右[1]

建筑成本假设4000一平米，税收总共（20776+4000）*（1+10%）=27253

总成本约为 33831+4000+27253=65084如果有配套限价房，成本更高

所以现在房地产企业面临的名目多达62项的税收和高企的地价使得成本很高，间接推动了房价。

如此高的成本近几年有没有可能下跌？笔者认为，近期不会

卖地收入主要被纳入政府性基金收入，卖地收入占北京财政收入的比重伴随着房价大幅上涨也水涨船高，在09年的时候攀升至25%左右，如果把增值税考虑在内，房地产行业带来的地方政府收入在40%左右。地方政府很缺钱吗？至少现在是这样的。审计署负责人曾表示有9个省会城市资不抵债，如果降低了卖地收入，势必对于地方政府偿债压力有较大影响。

1.4 对房价的预期

对房价的预期主要取决于前文提到的两项和政策

政策调控过很多次，却少有提过建房成本的问题，市场上对于房价的预期近一段时间也会比较乐观。对于房价降价，势必要有一个过程，不能让房价降价影响整个经济体，不然后果不堪设想。民众可以破产，房企也可以破产，但是不能因此让金融体系倒塌。现在的房企融资部分主要靠贷款与信托，如果房价大幅下跌，风险部分转嫁给银行业以及信托业，尤其是信托业，对于他们来说是灭顶的灾难，势必对中国经济产生深远的影响。所以在房价大幅下跌之前，对于国家政策来说一个很好的办法就是转变房企融资方式，减少对贷款以及信托的依赖。只有这样，国家才敢于使用更加强硬的调控政策来降低房价。

1.5其它投资市场景气程度

抢购黄金的中国大妈侧面上反应了中国民众投资的缺乏，在国外家庭主要投资手段基金中国家庭大多不敢接受，诚信的匮乏是一方面，经常有基金经理为了高额的利润不顾民众死活高位接手一些股票，获取利润却让普通家庭蒙受损失，股市自从2007年起，少有好行情，上市公司只想着融资很少分红，都不断打消大家投资的信心，而房产作为不动产，看得见摸得着甚至还能住，相对于其它投资品的优势显而易见。

综上所述，房地产价格至少不会大幅下跌。

二：房价何时会下跌

结合前文的分析，笔者认为要使房价下跌，至少要有两个原因：首先地方政府需要有承受房地产下跌带来的收入减少的能力，也就是说，政府有其它收入来源的时候。其次，房地产企业价格大幅波动需要尽量减少对金融体系的冲击，不至于引起大规模金融危机，否则政策不会允许房价大幅下跌。

三：结语

房价的决定因素还有许多，比方说国人的消费习惯，有人戏称“丈母娘理论”，还有中国人对家的归属感都从侧面作用于房价，每个地方的房价是否有泡沫应冷静分析，可观看待，而不是使用单一的指标衡量。当然笔者也希望，若干年后，中国的房价能够到达一个大众可以接受的水平。