物权法对土地权利的作用
物权法对土地权利的作用
我国现行土地权利体系的基本思路是在社会主义公有制的基础上,将土地权利分为所有权和使用权两部分,其中,土地所有权归国家所有,不进人市场,由土地使用权充当市场交易的权利载体,从而建立起土地市场。现行的土地使用权是指土地使用者获得的土地占有权、使用权和部分收益权、部分处分权等权利集合的权利约束。
按照物权体系的思想,结合《物权法(草案)》和现行相关土地法律,我国的土地权利制度可以看作由所有权、用益物权、担保物权三部分构成。
3.1 所有权方面
土地依据宪法和法律,属于国家和集体所有。我国土地的公有制度作为基本国策之一,其意义毋庸置疑。但是目前土地所有权与其说是一种民事权利,不如说实际表现为公共权利或者行政权利,阻碍了从物权角度对所有权制度的思考,也阻碍了制定符合市场经济条件的所有权制度。
《物权法(草案)》第三编第五章明确给出了国家(第51条至54条)和集体(第59条至65条)的土地所有权的权利范围和行使途径。
物权法草案的制定,为重新解释和建构土地所有权体系带来了良好的时机。从主体、客体、权利义务等法律基本要素的角度定义土地所有权的权利和规则,从而显现土地所有权作为民事权利的意义。
3.2 用益物权方面
根据《物权法(草案)》第三编的相关内容,土地相关的用益物权包括:土地承包经营权(第十一章)、建设用地使用权(第十二章)、宅基地使用权(第十三章)、地役权(第十四章)。以上四类土地使用权作为物权在草案中都一一被予以明确的规定。包括:
⑴土地承包经营权人享有的权利和义务,承包经营权的取得和流转方式,承包期的确定等; ⑵建设用地使用权人享有的权利和义务,建设用地使用权设立(包括出让和划拨)和消灭的有关规定。建设用地使用权出让的相关规定以及出让合同应包括的条款。严格限制农用地转为建设用地,控制建设用地总量,对耕地实行特殊保护。禁止违反法律规定的权限和程序出让土地等;
⑶宅基地使用权人的权利和义务,宅基地使用权的设立、消灭、变更和注销登记农户占有的宅基地面积应当符合规定的标准。一户只能拥有一处宅基地。宅基地使用权可以在农村集体内部流转,但禁止城镇居民在农村购置宅基地等;
(4)地役权人的权利和义务,地役权的设立、消灭、转让、变更和注销登记,不得抵押,地役权同土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权的相关联系的规定等。 草案规定,建设用地使用权的期限届满,建设用地使用权消灭。建设用地使用权消灭的,出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当回收建设用地使用权证书。同时,草案指出,土地使用权期限届满后,房屋所有权人有权申请延长土地使用权期限。这意味着,房屋所有权人对房屋所占土地的使用权可以超过70年。草案还规定,征收承包期内的土地的,应当对土地承包经营权人给予合理补偿。征地的补偿标准、安置办法应当告知土地承包经营权人。土地补偿费等费用的使用、分配办法,应当依法经村民会议讨论决定。任何单位和个人不得 贪污、挪用、截留土地补偿费等费用。
土地用益物权的细分将可规范许多土地问题中的民事权利,在传统的土地使用权概念的基础上完善土地权利体系。自1998年我国开始实行国有土地制度改革以来,这种权利已经为我国的立法和实践所普遍接受,成为我国土地市场的基础要件。物权法草案的制定,为在以土地使用权为核心的土地用益物权的框架下整合现有各类土地使用权利提供了契机。
3.3 担保物权方面
根据《物权法(草案)》第四编,担保物权主要包括抵押权、质权、留置权等。
就抵押权而言,草案(第二百零二条)明确并扩大了可供抵押的财产范围。其中就包括建设用地使用权,抵押人依法承包并经发包方同意抵押的 荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权.草案(第二百零六条)同时规定,土地所有权,耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押。
总的说来,由于民事权利的引入,建立在物权机制上的土地权利制度会对我国土地相关政策带来很大的变化。土地市场的运作方式、城市规划与土地问题的协调等等都是今后需要进一步研究的课题。