我国房地产金融市场的现状及发展趋势

　　摘 要:房地产业是一个资金密集型产业,与金融业存在着很大的关联度,因此发展房地产金融市场必将促进我国房地产业的健康发展。如何加强我国房地产金融市场管理,发展和繁荣我国房地产金融市场是我们亟待解决的重要问题。

　　关键词:房地产金融 金融市场 融资渠道 金融创新 金融监管

　　中图分类号:F293.3 文献标识码:A

　　文章编号:1004-4914(2010)05-042-02

　　

　　房地产业是典型的资金密集型行业,这决定了房地产业的发展离不开金融业的有效支持,因而建立房地产金融支持体系显得至关重要。

　　一、房地产金融市场的概念及分类

　　1.房地产金融市场的概念。房地产金融市场是指房地产资金供求双方运用金融工具进行各类房地产资金交易的总和。它可以是一个固定的场所,也可以是无形的交易方式,交易的方式可以是直接的,也可以是间接的。随着信用工具的日益发达和不断创新,房地产金融市场的业务范围日益扩大,包括了各类住房储蓄存款、住房贷款、房地产抵押贷款、房地产信托、房地产证券、房地产保险、房地产典当等。

　　2.房地产金融市场的分类。房地产金融市场作为金融市场的一个重要组成部分,可以按照多种标准进行分类,如按服务对象不同,房地产金融市场可分为房产金融市场和地产金融市场;按市场层次的不同,房地产金融市场可分为一级市场和二级市场;按市场交易方式,房地产金融市场可分为协议信用市场和公开市场。

　　3.房地产市场与金融市场的关系。自1998年住房货币化改革以来,我国房地产业得到了极大的发展,其中金融市场尤其是信贷市场的支持起到了举足轻重的作用。据中国人民银行11日发布的《2009年第四季度货币政策执行报告》中的数据显示,截至2009年年末,我国主要金融机构商业性房地产贷款余额为7.33万亿元,占各项贷款余额的19.2%,显然,房地产业已成为我国金融市场的重要组成部分。而房地产市场的繁荣离不开金融市场的参与和支持,同时房地产市场的繁荣也促进了金融市场的进一步发展。

　　二、我国房地产金融市场的现状

　　20多年来,通过改革和政策举措,我国住房建设和房地产经济持续高速发展,同时,我国住房金融业务持续快速发展,形成了以住房抵押贷款为主,以住房公积金为辅,兼有住房储蓄的住房融资体系。2009年我国房地产市场出现了投资加快、销售增加、价格快速上涨和资金来源充裕等新情况。2009年前三季度,我国房地产开发投资25050亿元,同比增长17.7%;房地产销售同比增幅达44.8%,创自1998年房改以来历史同期最高水平;房价持续上涨,环比连续7个月正增长,9月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8%;前三季度国内贷款增速达47.2%,个人按揭贷款增速达107.7%,国内贷款和个人按揭贷款增长明显加快,占资金来源的比重明显提高。但是由于我国的房地产金融业起步晚、加上市场本身各种因素的限制,也存在很多问题。

　　1.房地产金融工具单一,住房开发过于依赖信贷资金。我国的房地产债权金融工具品种很少,只有个人住房按揭贷款、住房储蓄贷款和住房公积金贷款等。在我国房地产市场上,商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程,成为我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。根据中国人民银行对我国房地产投资资金来源分析,有55%的资金直接来自银行系统,如果加上施工企业垫资中银行贷款,住房开发项目实际对信贷资金的利用占其资金总规模70%以上,形成了对信贷资金的单向依存关系。一旦房地产市场出现萎缩,必将给银行系统造成严重危害,使银行面临倒闭和破产的风险。

　　2.地产金融市场深度仅限于一级市场,金融体系尚不健全。目前我国房地产金融产品都集中在房地产金融业务的一级市场,对于房地产投资基金、个人住房抵押支持的证券(MBS)、抵押担保证券等处于二级市场的金融产品,除去MBS正在建设银行进行试点外,其他产品目前还于理论研讨阶段,距离市场操作还相差甚远。由于房地产融资市场体系尚不健全,缺少专业性住房金融机构和向住房融资提供担保和保险的机构,容易导致的诸如金融创新不足、监管限制过多、政策引导不利等问题。

　　3.房地产金融资金运作效率较低,存在流动性风险。由于我国房地产金融机构不健全,缺乏科学、合理、规范的经营,使得房地产市场资金的配置效率低下;受系统内资金供应者的经济状况和储蓄率的制约,融资数量有限,难以满足房地产庞大的资金需求。这就容易导致流动性风险,出现“短存长贷”的现象,再加上房地产企业的经营具有不确定性,一旦出现房地产公司无法按时偿还贷款,银行就会出现流动性危机。

　　4.缺乏对低收入者住房供给的金融支持,政策性住房金融制度存在缺陷。我国是一个发展中国家,粗略估计,低收入人群大约占城镇人口的15%～20%。2007年8月国务院下发《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》文件,对住房保障的指导思想、目标、保障范围、性质、标准、方式、资金来源、管理方式等做出了详细的规定。但由于多方面原因,我国为低收入者提供住房资金支持的渠道尚不健全,而住房公积金政策又存在某些缺陷。一方面住房公积金缴纳对象有限,相当一部分低收入群体的权益未得到有力的保护;另一方面公积金的缴交仍沿用老办法,使得收入分配中的不合理现象又完全投影到住房分配方面,造成二次分配不公,高收入者受益。三是住房公积金管理混乱,监管不力。据统计,2008年全国住房公积金缴存额4469.48亿元,同比增加26.15%,实际缴存职工人数为7745.09万人,只占在岗职工数的69.2%;个人公积金贷款2035.93亿元,只占当年住房公积金缴存额的45.55%,沉淀资金高达2000多万元,住房公积金的职能作用进一步弱化。

　　5.法制建设滞后,监管和调控体系不完善。我国房地产金融法规不够健全,法制建设滞后,对住房资金的筹集、运用缺乏有效的管理与监督。目前虽已出台了《民法》、《城市房地产管理法》等涉及到房地产抵押贷款的法律,但很多房地产金融市场的行为缺乏法律依据,特别是住房按揭贷款,更是缺乏法律保证,这必将不利于房地产金融的进一步健康发展。此外,我国政府对房地产金融机构的管理尚无一个明确的专门机构,缺乏有效的监管体系,除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外,房地产金融业务的有关规范也急待制订。

　　三、我国房地产金融市场未来发展的对策

　　1.建立多元化的融资渠道。以银行信贷为主导的单一融资格局将逐步被多元化的融资格局所替代。随着房地产行业的不断发展以及融资政策的逐步放松,融资市场将出现产业投资基金、银行信贷以及房地产信托三足鼎立之势。目前要重点解决房地产金融市场资金来源结构单一,房地产开发企业融资和个人住房消费贷款过度依赖银行信贷的局面,建立多元化的房地产融资体系,拓展房地产融资渠道,应逐步扩大房地产企业股权融资的比重,提高自有资金比例。对于大型、优秀房地产企业,可以考虑通过发行项目债券改善其负债结构。

　　2.建立统一开放的房地产金融体系。加快金融体制改革,逐步健全和完善房地产金融体系,建立我国房地产政策性金融机构,如可考虑在人行下设政策性房地产金融机构(类似住房公积金管理中心),负责有关房地产金融方面一些具体规范的制定,为中低收入阶层提供按揭担保,负责住房公积金的总体管理,待条件成熟时,开放房地产金融二级市场,逐步完善房地产金融机构体系,除原有的商业银行、信托公司以及保险公司之外,还要大力发展专业化的房地产投资基金、抵押资产管理公司、互助储蓄银行以及储蓄贷款协会等金融机构和住房融资担保或保险机构。积极完善房地产金融一级市场,构建二级市场,建立统一开放的房地产金融体系。

　　3.加强房地产金融市场监管和调控,合理规避房地产金融的风险。由于我国各地区经济发展不平衡、房地产市场的区域性以及消费差异等特点,可以根据需要建立多层次的房地产市场监管和调控指标体系。完善金融监管体制,改进金融监管方式,提高金融监管效能,维护房地产金融市场秩序,强化房地产金融机构的风险管理机制,金融监管机构应加强对房地产行业的监管,特别是对金融创新的有效监管,完善贷款审核程序和借贷标准,科学指导资产证券化业务的开展,建立对房地产投资开发一流通一销售全过程金融资本化、专业化、动态化的风险管理体系,防范和化解房地产金融市场风险。

　　4.完善住房公积金制度,构建多元化、多层次住房保障体系。住房公积金制度作为一项政策性的保障制度,在保障中低收入群体住房需求方面已发挥一定作用,但也存在不少缺陷。应逐步扩大住房公积金政策的覆盖面,扩大公积金的使用范围,提高其使用率,同时明确规定公积金的最高和最低缴存比例和限额,建立和谐发展的公积金制度。构建以政府为主导的以廉租房、经济适用房、限价房为主体的多层次的住房保障体系,多渠道筹集和积累住房保障资金,加大财政预算安排,继续推行从土地出让净收益中安排一定资金以及各地市住房公积金增值收益、直管公房出售后的部分净收益用于保障性住房建设,发行住房保障福利彩票,鼓励社会多渠道筹集资金,探索新的市场化的住房保障模式。

　　5.建立健全与房地产金融有关的法律法规。借鉴国外成熟市场房地产金融法律法规,尽快构建和完善房地产金融市场的法律法规体系,规范市场主体的行为,制定和完善包括个人信用、住房抵押贷款、住房储蓄、住房公积金、房地产担保、房地产金融市场运作管理等领域的法律法规,对参与房地产金融的机构在市场准入、退出、接管、清算、破产等方面做出严格规定,指导房地产金融机构加强内部风险控制,有效监管房地产金融活动,保护房地产金融参与各方的合法权益。加强房地产市场和房地产金融相关指标的监测分析以此制定金融政策,调控房地产投资总量、投资方向、融资渠道、融资成本,确保房地产金融的健康运行。

　　

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　　(作者单位:北京大学经济学院 北京 100871)(责编:贾伟)