小产权房的投资与风险浅析

小产权房投资风险与价值浅析

上海对外经贸大学 张欣洋 1244088

摘要：迄今为止全国小产权房在商品房交易中所占的比例很大，小产权房一些独有的特点使其在房产市场上颇受欢迎，然而无论是开发商还是普通居民投资或者购买小产权房都存在着一定的风险和机遇，本文就小产权房的特点与性质以及其未来发展，并举一现实案例浅析小产权房的投资风险与投资价值。

关键词：小产权房 投资风险 投资价值 法律效力 政策风险 房屋质量 经济适用房

小产权房的基本概念与性质

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。相反，国家发产权证的叫“大产权房”，国家不发产权证的叫“小产权房”。大、小产权房的争议不在房屋所有权，而是土地使用权。对小产权的解释主要有3种：

1. 是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。

2. 是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。

3. 是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。

“小产权房”的性质有三种：第一类“小产权房”：占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发违法建筑。第二类“小产权房”：在政府划拨或出让土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患不完全产权房。第三类“小产权房”：在军队享有使用权土地上进行商品房开发，之后卖给军人以外地方居民，俗称“军产房”。

小产权房产生的原因主要有三个。一、城市房价过高：中国许多大中城市的高房价是催生小产权房的重要原因之一。由于中国经济社会发展不平衡，若干大城市的房价长期快速上涨，远远超出了当时当地一般就业人员的收入水平。与此同时，政府经济适用房、廉租房的建设无法满足这些住房需求。小产权房存在着大量现实的购买群。二、擦边球的空间：根据法律规定，在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上，农民可以自行经营，而且农民自建的住房也是可以进行交易

的。 正是因为政策法律规定中存在很多模糊不清的地方，才导致了各地小产权房建设的泛滥，在合法与非法之间给小产权房留下了一个擦边球的空间。三、农地制度不合理：小产权房是农民集体自发在其集体所有的集体建设用地和宅基地上建设的房产，不需要缴纳类似开发商为获取土地交给政府的土地使用权出让金（其中包括由政府出面征收农民集体土地支付的征地费用）；由村集体牵头开发，省去了基础设施配套费等市政建设费用及成本费。在这一开发过程中，农民集体通过出售小产权房获得的收益高于政府征收土地的补偿金额。

小产权房的投资风险

对于投资小产权房来说，其投资风险具体可以分为六点：1，法律效力。2，房产转让。3，政策风险。4，监管缺失。5，房屋质量。6，动迁补偿。

在法律上，“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则，但也区分不同情况：对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。如购买小产权房，买家拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集

体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的被动局面，导致非常巨大的经济损失。乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束，开发建设的监管存在缺位，对购房者的利益有一定的影响。

小产权房相比普通商品房而言，小产权房在房屋质量上也和普通商品房有很大区别。这类房屋一般由土地所在村甚至农民个人开发的。在规划设计、施工监理以及竣工验收等方面，都没有任何保障，当你买了这样的房子，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。

小产权房目前在动迁补偿上，也没有任何保障。这类住房是建在集体土地上的，不允许对外销售，购买这样的房子拿不到国家发给的产权证。这是由国家的法律和土地的使用性质所决定的。小产权房属于在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。

小产权房的投资价值

当然，小产权房存在投资风险的同时，也有很大的投资价值。一般来说，小产权房要比大产权房便宜50%以上，价格仅是其他楼盘的

一半，也没有各种其它费用。购买“小产权房”主体多为低收入群众，尤其以下岗职工、外来务工人员为主，他们一般买得起也住得起。而且他们内心深处多少也存在法不责众的侥幸心理。对于开发商来说，合作开发商也可按比例分成。由于不用交纳土地出让金和各种税费，使得开发成本大幅度降低，小产权房收益一般也会超过商品房开发所得的收益。另外，村民除自住房外也获得了房屋开发的分红，村民的开发积极性得到提高，房屋供给提升，从而给了开发商更多议价的空间。虽然法律上来说，买卖小产权房得不到法律的保护，而且有关打压、遏制小产权的政策不断出台，但是基于一些客观原因的存在，在近年来，在实际操作层面，政府基本上没有采取强有力的处罚手段，因此一来监管缺位致使小产权房的“擦边球”投资价值显现。随着小产权市场的缓慢扩张，不少小产权房也已经在市中心出现，其中很多小产权的规模和配套已经在向商品房靠拢。在租赁市场市场上，小产权房的无差异性已经显现，由于很多小产权房位于较好的地段，其租金与周边商品房相差不大，这也是吸引许多购房者的主要原因。加上开发成本相对较低，所以对于开发商而言在投资回报率上也相对较高。

作为开发商而言， 如果准备投资小产权房，那么在投资过程中应注意三点：一，小区规模约为500-1500户，这样的小区有一定的社区配套，如：会所、运动场、泳池等，且物业管理水平能跟上，小区规模太大了物业管理水平无法提高。二，小区绿化率要高，小区必须是封闭式的，外来人员无法随意自由进出。三，地段要好，交通方便，步行至地铁站在20分钟之内，周边商业配套较齐全。满足这些

条件的小产权房除了其他不可抗的条件之下，相对容易出售，那么风险就相对较小。

关于小产权房买卖的真实案例

2002年5月，位于奉城镇新民一致村的村民张火荣将自己一栋约三百平方米的老宅，以6.5万元的价钱卖给上海市民邹女士。8年后，他做出一个惊人的举动，要把早已出卖的房屋收回。2011年3月30日，奉贤区法院开庭审理。这一案件在当时引起很大的社会反响。当初张火荣跟邹女士那桩买卖还是走了比较完备的程序：合同一式五份，买卖双方各持一份，见证律师保存一份，土地和房管部门备案各一份。然而，我们必须指出，这些合同本身是无效的。因为双方的买卖行为违反了《土地管理法》和《房地产管理法》等法律法规，加上宅基地属于村民集体所有，只有村内部成员之间可以进行互相转让。买方邹女士不是一致村的人，所以合同无效。最后，法院判处村民张火荣以24万元的价格赎回这套房产。诸如此类小产权房买卖的纠纷处理重在调解，而且目前几乎没有一部法律能够用来保护‘小产权房’买家的利益。类似的官司，只要一上法院，买家就输了。虽然卖方不一定得利，但是，交易无效确是事实。” 在上海，唯一让这一系列小产权房纠纷有针对性法律参考的材料，是2004年初由上海市高级人民法院一份“关于印发《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》的通知”(沪高法民一20044号)文件。该文件第二条“对于将房屋出售给本乡(镇)以外人员的，如果取得有关组织和部门

批准的，可以认定合同有效。”另外，根据第四条“对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维持稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利”，同样也不应收回房屋。这些规定相较于北京的案件处理结果有很大不同，在北京，通常会倾向于判处卖家胜诉。在该案中，村民张火荣最终还是赎回了房屋，不是“收回”。

对于投资小产权房的开发商来说，即使得到了有关资质和部门的批准，在房产未全部售出时，如果遭遇当地原房产所有者想要收回房产，虽然有此先例，即有一定可能让原业主用钱赎回房产，以挽回损失，但繁琐的法律程序以及各种不确定因素影响，投资小产权房的风险依旧很大。

小产权房未来走向展望

当下，一些专家学者对于小产权房的看法分歧很大。李克强恩师厉以宁对于小产权房提出了自己的看法。他认为：小产权房，要根据情况，假定你的违法占地，你本来不是你的宅基地你都占地，这样建了房子拿去卖是不对的。但是假定你是自己的房子，你不是出卖，而是它是变相的长期出租的方式，三十年租期，这个根据情况来讨论。

赵路兴，中国人民大学经济学学者，资深研究员，他表示：“近年来‘小产权房’累积面积较大，情况各不相同，因此大量处理比较

复杂，也不现实”。两部委发声部署清查工作正是希望纠正市场错误舆论，通过对严重违规的“小产权房”项目进行处理，向社会释放明确信号。赵路兴认为小产权房的主要购买群体是中低收入阶层，在商品房价格居高不下、保障房资源不足的背景下，中低收入者不得不选择位置较远、配套及保障较差，但价格低廉的‘小产权房’，也随之形成了夹心层的房地产市场。

住建部政策研究中心主任秦虹也表示，“集体建设用地可以盖房子，可以给集体经济组织个人使用，但不能给之外的人使用，如果卖给别人就变成不合法了。当前确实有很多人住在‘小产权房’里，也是迫不得已解决住房需求，有合理性，但是与合法性有冲突。”

中金公司认为，未来解决小产权房，将先清理占用耕地，违建房屋，狭义小产权房将在一、二线城市中逐步拆除，但是在三、四线城市中，由于面积较大，历史遗留问题众多，所以在处理方法上会十分慎重。

虽然国家命令禁止小产权房的建设与买卖，但是“小产权房”清理面临许多现实的难题：一，界定很复杂，二，确责有分歧，三，处理难找人。以上三点是主要问题。而且各方对是否应该合法化小产权房看法不一。加之现在已经有许多人入住小产权房，如果强制实施拆迁对社会的稳定造成极大影响。所以目前来看大范围拆除小产权房的可能性大不。这给予了开发商一定的投资机会。

小结

尽管“小产权房”拥有很大的需求市场和良好的投资时机和价值，但因其存在着太多的政策和法律上的不确定因素，但就目前来看小产权房转正或者变向转正遥遥无期，转售他人也确实属于违法事实。一旦遇到拆迁和原业主收回等不确定因素的影响，所造成的投资失败将是十分重大的经济损失。即使法院做出倾向于买家的法律判决，考虑到其漫长的等待时间，繁琐的法律过程，以及极富不确定性的判决结果，对于小产权房的投资绝没有想象中的如此乐观。所以综上所述对待小产权房的投资应当持谨慎、悲观态度。