论我国业主委员会的诉讼主体资格

　　该论文为作者主持的福建工程学院科研启动基金项目《业主委员会若干法律问题研究》（GY-S0806）的阶段性成果。

　　【摘要】我国现行立法对业主委员会诉讼主体问题缺乏明确具体规定，引发法学界和实务界众说纷纭、争论不休，也给物业管理实践带来混乱。因此，我们研究业主委员会诉讼主体问题具有重要意义。

　　【关键词】业主委员会；诉讼主体资格

　　我国现行法律、行政法规有关业主委员会诉讼主体资格问题规定模糊，甚至有意回避，导致我国无论是法学界还是实务界对业主委员会诉讼主体资格问题争论不止、莫衷一是，并给实践带来混乱。因此，我们探讨确认业主委员会诉讼主体资格的合理性以及司法实践中如何确认业主委员会诉讼主体资格问题，具有重要意义。

　　一、我国法学界对业主委员会诉讼主体资格的主要观点

　　（一）业主委员会为社团法人，当然具有诉讼主体资格

　　业主委员会有自己名称、章程、是依法登记备案的合法组织；绝大多数业主委员会有自己的财产和经费；而且能够以自己的名义而不是以业主的名义参加民事活动，如对外签订合同。因此，业主委员会是社团法人，它完全独立于各个业主，享有拟制的人格，能够独立地行使民事权利，承担民事责任。[1]作为社会团体法人，毫无疑问具有诉讼主体资格。

　　（二）业主委员会为非法人组织，但享有独立诉讼主体资格

　　业主委员会不具备法人条件，自己没有独立的拟制人格，自身无法独立承担责任，其行为的后果、责任应当由全体业主共同承担。[2]但是业主委员会是依法成立的，具有合法的地位，有自己的名称，有相应的组织机构，也有一定的运营财产，在民事诉讼中应享有独立的诉讼权利，应该属于《民事诉讼法》第49条规定中所称的“其他组织”的一种，有独立的诉讼主体资格。

　　（三）业主委员会属既非法人也无独立诉讼主体资格的一般组织

　　现实中大多数业主委员会根本没有自己独立的财产和活动经费，业主委员会充其量是一种内部自治性机构。业主委员会作为业主大会的执行机构，类似于公司内部的董事会地位，往往无法用自己的名义独立进行各种民事活动。如果在实践中遇到物业纠纷，涉及诉讼事务时，往往由经过全体业主出具授权委托书，再由业主委员会作为全体业主的代表参加诉讼活动，并且由全体业主承受诉讼活动的结果。由此可见，业主委员会仅仅是特定的民事主体——业主团体的代表机构，它既不具备法人条件，也不具备非法人组织条件，理所当然也不应该享有《民事诉讼法》中“其他组织”的独立诉讼主体资格。

　　在笔者看来，这里第一种观点与我国现实并不相吻合。现实中我国无论是国家层面还是地方层面都没有通过立法形式确认业主委员会具有法人资格，而且在司法实践中也没有把业主委员会当作法人对待。同时按照我国《民法通则》关于法人应当具备的条件的规定来看，现实中许多业主委员会没有自己独立的财产，而且缺乏相应的活动经费；业主委员会进行民事活动，其活动产生后果由全体业主承受，民事责任最终也由全体业主共同承担，自己根本没有能力独立地承担民事责任。由此可见，业主委员会并具备法人资格的条件。上述第三种观点一方面认为业主委员会不是独立的法人，固然有其正确的一面，另一方面却认为它不属于民诉法中的“其他组织”则显得与现实完全脱离，显然已经跟不上我国司法实践发展的节奏。笔者认为第二种观点具有其合理性。

　　二、确认业主委员会享有诉讼主体资格的合理性

　　从我国各地的司法实践来看，各地法院对业主委员会法律地位的认识并不一致，做法各异。但从整体上看，我国审判实践中对业主委员会的诉讼主体资格问题经历了一个从一般性否认到逐渐走向有条件认可的发展过程。实践中的突破，使得业主委员会在我国实际上已经获取得了相对独立的诉讼主体地位。

　　确认业主委员会享有诉讼主体资格，主要有以下理由：

　　首先，从设立业主委员会的基本目的来看。设立业主委员会的基本目的是代表和维护全体业主合法权益，尤其是公共性利益得到有效保障。只有确认业主委员会享有诉讼主体资格，才能保证达到设立业主委员会的基本目的。在《物业管理条例》出台前，部门规章以及地方性法规在制度设计上，均确认业主委员会享有诉讼主体资格。

　　其次，从确认业主委员会享有诉讼主体资格实际效用来看。确认业主委员会享有诉讼主体资格，意味着业主委员会只要具备相应条件，可以代表业主的共同利益，有权成为原告或者成为被告，承担相应法律责任。

　　三、司法实践中如何确认业主委员会的民事诉讼主体资格

　　在司法实践中我们如何确认业主委员会可以诉讼主体身份参加诉讼呢？本人认为，主要从以下两个方面：

　　（一）审查业主委员会是否依法成立

　　发生诉讼时，不管业主委员会是以原告身份还是被告身份出现，人民法院应该着重审查业主委员会的成立是否合法。即有没有依照《物业管理条例》第十条规定，经过物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门指导，召开业主大会，并通过业主大会选举产生业主委员会，最后由房地产行政主管部门备案登记。

　　（二）审查诉讼事项是否属于业主委员会的职责范围

　　发生诉讼时，人民法院应该着重审查涉及诉讼事项是否与业主委员会的职责范围有关。属于以下情形之一的，可以确认：

　　1.业主违反《业主临时管理规约》或者《业主管理规约》或者《物业服务合同》或者《前期物业服务合同》规定，侵害其全体业主的共同利益的；

　　2.物业服务企业违反《物业服务合同》或者《前期物业服务合同》规定，侵害全体业主的共同利益的；

　　3.物业服务企业侵占、挪用物业维修基金的，侵害全体业主的共同利益的；

　　4.物业服务合同终止时，物业服务企业拒绝退出小区或者拒绝移交物业管理用房与相关资料的；

　　5.开发商或者物业服务企业侵占业主共有部分牟取利益，拒绝交还收益的；

　　6.业主委员会请求确认《物业服务合同》或者《前期物业服务合同》无效的；

　　7.业主委员会请求解除《物业服务合同》或者《前期物业服务合同》的。

　　参考文献：

　　[1]李延荣，周珂.房地产法[M].北京：中国人民大学出版社，2000：190.

　　[2]梁慧星主编.中国物权法草案建议稿[M].北京：社会科学文献出版社，2000：20-26.