2015年房地产基金行业分析报告

2015年房地产基金行

业分析报告

2015年9月

目 录

一、项目制的凯德：PE+REITs ............................................................. 5

1、目前凯德已进入成熟期，私募股权基金运作，REITs退出项目 ................. 7

2、凯德中国运作经验 ............................................................................................ 8

（1）凯德中国主要通过收购拓展房地产业务 ................................................................. 8

（2）私募基金、REITs分别为项目提供资金保障及退出途径，投资风险区分迎合不

同投资人 ............................................................................................................................. 10

3、凯德以包括项目开发巨额增值收益和基金管理费收益 .............................. 11

二、公司制的黑石：LBO+IPO ............................................................ 13

1、EOP和希尔顿的高杠杆收购案件将黑石推上了巅峰 .................................. 14

2、黑石的房地产基金种类多样，私募股权基金为主 ...................................... 15

3、黑石基金主要以高杠杆的方式收购，改善资产，然后快速卖出 .............. 16

（1）黑石的投资方式：以杠杆收购为主 ....................................................................... 16

（2）黑石的经营模式：“买它，弄它，卖了它”（“buy it, fix it, sell it”） .................. 16

4、黑石作为基金的普通合伙人，盈利主要来自于管理收入和激励收入 ...... 17

5、风险主要由高层人员控制，所以人力资源是黑石的核心竞争力之一 ...... 18

6、案例欣赏：希尔顿（Hilton）收购 ................................................................ 18

三、带有艺术元素的基汇资本 .............................................................. 19

1、旗下4支中国房地产私募基金，现有项目规模集中在一线城市 .............. 20

2、收购错误定位的建筑，重新定位翻修打造，最后转让退出 ...................... 22

（1）基汇资本的不同之处在于，其专门成立4个运营平台管理旗下资产 ............... 23

3、盈利主要来自于管理费用和项目利益分成 .................................................. 24

4、案例欣赏 .......................................................................................................... 24

四、国内的“三个代表”：稳盛（住宅）、高和（商业）、万通（工业）

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1、稳盛投资：国内发展较早的住宅基金 .......................................................... 25

（1）稳盛投资的业务范围涉及未上市股权投资等，项目产品包括夹层基金、股权基

金、不定项股权基金和美元基金 ..................................................................................... 26

（2）稳盛投资的夹层基金和股权基金具有不同的投资模式 ....................................... 28

（3）稳盈股权投资（人民币）基金计划是典型的股权型有限合伙企业房地产基金29

2、高和资本：中国首支人民币商业地产私募股权基金 .................................. 31

（1）高和资本的投资策略有增值型基金、核心增值型基金和平台基金三种模式 ... 31

（2）静安高和大厦项目体现了高和资本的楼宇经济和资产精装修的创新理念 ....... 32

（3）案例欣赏：静安高和大厦项目的改造 ................................................................... 33

3、万通投资：国内首支人民币工业地产私募基金 .......................................... 34

（1）工业地产可以通过基金模式获得双重收益，但国内较少采用这种模式 ........... 35

（2）万通投资成功募集国内第一支工业地产领域人民币房地产投资基金，此基金采

用有限合伙制组织 ............................................................................................................. 36

在国内房地产基金行业开始兴起的时候，这已经是国外作为居民资产配置中的非常重要的一部分，已有的案例就成为了后继者宝贵的经验，中国会不会走上这条路，不取决于是否要学习别人，而是中国庞大的存量物业基数，就决定了中国必然将走上这条路。

第一层次：项目制的房地产基金合作，凯德的PE+REITs模式 凯德模式是经典的改造经营+REITs接手退出的模式，其中，核心利润段留给了自己公司，并通过发售REITs来实现退出，实现了项目获取到投资退出的一条龙服务。其中，有两个核心竞争力，一是改造经营能力，是未来的利润变现，二是已有REITs的保障，解决资金渠道。

凯德目前的管理规模超过2000亿元，其中，中国地区占比超过40%，是在庞大存量物业国家找寻运营能力较弱的项目的标杆企业。由于前期投入是凯德自有资金投入，所以从盈利模式上看，并非完全的轻资产，然而在退出到REITs后，通过收取管理费使其拥有持续现金流。

第二层次：以公司为资产配置标的，黑石的LBO+IPO模式 黑石模式是通过LBO收购，在管理、扩张、改造方面均进行加强，不限于已有项目的改善，而是将整个品牌的做大做强，相比于项目制的模式，黑石的核心竞争力在于公司的管理运营，同时，由于退出方式是IPO的形式，所以可以将更多的精力放在公司运营层面上。

黑石目前管理规模809亿美元，其中70%投资于写字楼、酒店等领域。目前黑石已经进入成熟稳定期，管理费率高达3.8%，拥有非常