对_物权法_车位规定的思考

2009年1月第１１卷第１期

沈阳建筑大学学报（社会科学版）ＪｏｕｒｎａｌｏｆＳｈｅｎｙａｎｇＪｉａｎｚｈｕＵｎｉｖｅｒｓｉｔｙ（ＳｏｃｉａｌＳｃｉｅｎｃｅ）

Ｊａｎ．２００９

Ｖｏｌ．１１，Ｎｏ．１

文章编号：１６７３－１３８７（２００９）０１－００９２－０３

对《物权法》车位规定的思考

王潇，张忠野

（华东政法大学经济法学院，上海200042）

摘要：《物权法》74条第二款关于车位的归属采用屋内车位约定的立法规定，但在司法

垄断车位，以及将本应属于业主所有之实践上引起了开发商依强势地位制定霸王条款、

车位占为己有等情形。针对此种现象，建议对屋内车位归属分为法定共有和开发商所有两种情形，以利于业主合理使用车位。

关键词：小区屋内车位；建筑物区分所有权；权利归属中图分类号：D923.2

文献标志码：Ａ

与74条第二款的立法本意是不符的。

第二，若只是交易形式的单一还不足以引起业主与开发商矛盾的激化，更有开发商故意在规划建筑区划内排除为业主创造屋外停车的可能，许多开发商在研究物权对屋内停车位进行垄断。

法后，作出了这样一种规划：将小区庭院整体抬高，也就是在场地上加盖一层房屋，该层房屋作为室内车位。

这样的做法对开发商无疑是一举两得，一方面开发商扩大了室内车位的场地，为赢得更多车位收入创造了条件；同时抬高了的庭院使车辆无法进入，也就使业主丧失了共有的室外车位。这就意味着业主若在小区内停车，就只有开发商的此时开发室内车位一个选择。从某种意义上讲，商也就形成了一种对于车位的垄断，而业主为了车辆的使用方便和安全保障，在一定程度上不得不接受高出市场价格许多的室内车位。这也是目前开发商恣意抬高车位价格现象的直接原因。

第三，从车位的所有权归属上，物权法规定“由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约了

定”。笔者认为，这本身就使开发商获取了额外的许多开发商在摊成本时已经把地权利。一方面，

下车库的成本核算在内。对于业主来说，他们的房款内已经包含了建造地下车库的费用；而对于

在业主的建筑物区分所有权中，争议较大的是车位和车库的所有权归属问题。这个问题涉及广大业主的切身利益，引起社会普遍关注。因此，“建筑区划物权法74条第二款就此作出规定：

内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”

但由于建筑区划内车位可分为两类：一类是屋外停车位，另一类是屋内停车位。对于屋内车库，因其在结构和利用上具有一定的独立性，所以适用于物权法74条第二款：即由当事人通过附赠或者出租等方式约定。但该条款在法出售、

律适用上，却引发了许多纠纷，令人深思。

一、物权法74条引发的思考

第一，《物权法》并未对屋内停车位的原始权利进行法定，而是规定由当事人约定，这就对业依照现阶段我国的主造成了诸多不利。一方面，

房地产状况，房地产市场属于卖方市场，开发商处于优势地位[1]。另一方面，从经济法原理上讲，消费者在交易中由于信息不对称等原因，相对于卖方处于固有的弱势地位，从而在买卖房屋的交易中，开发商制定霸王条款的现象也就司空见惯出租的约定情形为之甚少，约定出售或了附赠、

者在协议中故意忽略而直接出售者比比皆是，这

收稿日期：2008－09－27

作者简介：王潇（1988—），女，辽宁岫岩人；张忠野（1973—），男，吉林人，副教授，博士，硕士生导师。

第１期王潇等：对《物权法》车位规定的思考

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开发商来说，车库是无成本的。另一方面，有些开发商在计算公摊面积时就已经悄然地将地下车库的建筑面积计算在内了[2]，如果公摊面积中包含地下车库的面积，则该车库再通过约定来处分所有权显然有失偏颇，其所有权理应属于业主共有。因而将室内车位的归属设定为约定似有不妥。

综上所述，笔者认为物权法74条在实施过程中存在许多欠合理之处，有待于改进。

处于弱势地位而任开发商宰割之不平等局面；另一方面，对于车位的使用产生管理费用的，应由业主委员会与开发商预先商定管理费，以免出现“买得起，用不起”之进退维谷的状况。尤其是租金中是否已经包含管理费应明确。

大陆地区的立法背景与台湾地区不尽相同，但将车库归属问题设立为约定，在笔者看来似乎对业主有失公平，也使得房地产交易市场易于出现纠纷。因而，将车位归属由约定分为法定共有车位与自行增设车位，进而分别详细立法，分别规制，实属必要。

２．从主物与从物的视角来看屋内车位的性质

从主物与从物的视角来分析小区车位的法律性质，是合乎客观规律的。我国学界的通说的从物特征为：（1）非主物的构成成分。即从物也是独立的物，一物的构成成分，如汽车的轮胎为（2）须经常辅助主汽车的构成成分，而非从物。物的使用。即从物对于主物在效用上必有附属或从属关系。仅暂时地辅助他物经济效用的，不得是否称其为从物，例如家具之于房屋，不是从物。经常辅助主物的使用，应以一般交易习惯和物的所有人的明确意思表示为断[5]。

从第一个特征来说，屋内车位有明确的墙壁与四周隔断，能成为一个独立的空间，因而具有其与其他公共设施之间也可以构造上的独立性。

分别利用而不产生相互妨碍，也具有利用上的独立性，可以成为建筑物区分所有权之专有权的客体。因此屋内车位相对于住宅来说有物理上的独满立性，使用上的独立性, 不是住宅的组成部分，足了从物的第一个认定标准。再从第二个特征来说，二者在经济用途上存在主、从关系。小区的建“居住”包括提立是为了满足业主的居住，这里的供适宜的居住条件与环境。从法律上讲，业主在购买房产之时，即购买了在小区自由生活的权利，这种权利包括存放业主车辆之权利。开发商在提供住房时也应提供便于存放交通工具的车位。可以说，小区车位的存在就是为了满足小区“居住”，住户的出行方便，为了小区住户更好地这也是小区车位存在的原因和意义。或许有人认为，小区的车位除提供业主使用以外，还可以向出租等，具有独立的经济利小区以外的人出售、

但需承认，小区用价值，不需要依附于小区住宅。车位本就应是为了方便住宅用户的交通工具的停放而设立的，没有小区的住宅就没有小区内的

二、物权法74条立法之完善

１．我国台湾地区的法律规定及启示

与大陆相比，我国台湾地区的规定颇为清晰详细，其将车位分为两种类型：法定共有车位和自行增设车位。法定车位属法律强制设置，性质上从属于建筑物或者小区，为从物。形式由法律规定，面积参加土地面积的分摊，价格计算在房该停车位与建筑物专有部分具有不可分价之中。

的主从关系，不能将之与所有权相分离而成为单而自行增设车位则非为法定必独买卖的标的物。

设，增设面积不参加土地面积的分摊。这部分车位为开发商所有，由开发商自行出售、出租并取得收益[3]。

区分法定共有车位与自行增设车位的立法形式也是很具有现实价值的。

首先，该规定排除了车位归属约定而产生的法律模糊点，避免了车位所有权不清所带来的因成本分摊不透明等因素迫使业主二信息不对称、

次购买或租赁属于其共有的车位的问题。

其次，法定共有车位的规定极大地保护了处于弱势的业主，防止房产商因其强势地位制定霸王条款，而该共有车位与房屋捆绑，费用直接体现在房价上使得购房者可以清晰地比较其价位是否合理。

再次，对于自行增设车位的区分可以便于法律对其作出进一步之调整，使业主利益受到更充分的保护。深圳市仿台湾地区做法，目前已将停车位分为配建停车位及增设停车位[4]。

当然，在此基础上，立法者需对两种车位作出进一步的详细规定。对于法定共有车位，需明确共有车位由业主委员会收益、处分，处理好购买车位业主与未购车位业主之收益均衡问题。对于自行增设车位，一方面，车位之出售价格应由业主委员会与开发商商定，这就解决了业主单方

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沈阳建筑大学学报（社会科学版）第１１卷

车位，从其功能上看，小区车位的功能应是满足小区住宅用户的居住方便，离开了辅助住宅实现其经济价值这一目标，小区车位也就不再是“小区的”车位了，其在性质上可能蜕变成经营性的停车场了。所以说, 小区车位的存在价值, 就在于辅助房屋的使用。因此屋内车位（从物）具有辅助房屋（主物）的特征，又满足了从物的第二个认定标准。

参考文献：

[1]张士诚．物权法民生热点解读[M]．北京：人民

交通出版社，2007：53－54．

[2]黄乐平．业主物权与物业管理法务全解[M]．北

京：法律出版社，2008：163－165．

[3]陈华彬．建筑物区分所有权研究[M]．北京：法

律出版社，2007：73－75．

[4]深圳市国土资源和房产管理局．深圳市区分所

有建筑物停车位出让转让办法[R/OL]．（2007－05－11）[2008－08－24]．http ：//www.pmabc.com/html/32/n－7632.html ．

[5]梁慧星，陈华彬．物权法[M]．北京：法律出版

社，2007：40．

三、结语

将小区内车位分为法定共有车位和自行增设车位的做法值得借鉴，这不仅有利于保障广大业主的合法权益，也兼顾了开发商的利益，不失为一个处理车位问题的好办法。

Consideration Regarding the Provision of the

Parking Stall in the Property Law

WANG Xiao ，ZHANG Zhongye

（Department of Economic Law ，East China University of Political Science and Law ，Shanghai 200042，China ）

Ａｂｓｔｒａｃｔ：The second article of clause 74in Property Law about adoption appointed legislative regulation of parking stall in the room which the parking stall belongs to ．But this situation may cause the developer to make overlord ’s clause ，monopolize parking stall ，mistake the parking stall that should belong to owners and take into one ’s own possession in accordance with the surging position and so on ．To this unjust phe-nomenon ，we call upon to divide into two kinds of situations of legal having the parking stall in the room to-gether and developer and then adjust the structure in detail separately ．Ｋｅｙｗｏｒｄｓ：inner parking stall in the district ；condominium ownership ；right of ownership

!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

我校获“首届海峡两岸大学生科普动漫创意设计作品巡回展”多项奖

我校在2008年沈阳“首届海峡两岸大学生科普动漫创意设计作品巡回展”活动中硕果累累，我校艺术学院管楠同学的作品《WATER 大于BLOOD 》获得二等奖，沈克南等8名同学作品获得三等奖，马金哲、张旭等20位同学作品获得优秀奖。我校因在此次活动中工作成绩优异，被评为优秀组织单位。穆存远、魏溯华同志获得此次活动组织工作先进个人。

（肖济）