[案例]房贷难引发的相关纠纷

【案例】房贷难引发的相关纠纷

2013-08-18建筑房地产法律服务团队

【案例】房贷难引发的相关纠纷

这类纠纷2011年呈快速上升趋势，受国家调控政策影响。自国家及部分城市限购令出台后，各大银行对于购房贷款的发放越来越收紧，所以很多购房者在签订购房合同后，往往因为贷款办不下来导致与开发商之间的纠纷。

案例一， 2011年2月，购房人叶某与某房地产开发公司签订了《天津市商品房买卖合同》，约定：叶某购买某房地产公司开发的位于天津市河西区某小区房屋，房屋成交总价为1 480 000元，叶某支付定金人民币50 000元以及房屋首付款430000元，剩余房款100万元整以贷款形式支付给房地产公司，如贷款不足100万元，以现金形式补足；若贷款因叶某自身原因未获批准，由叶某自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给房地产公司。后董某支付定金5万元，首付款43万元。2011年4

月，天津实施限购令后，叶某不能取得银行按揭贷款，银行给出

的理由是： 4月17日国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，对不能提供1年以上当地纳税证明或社保证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。叶某并非天津市户籍，也没有提交社保和纳税证明，因此不符合银行的贷款政策。因无法办理贷款，叶某两次向房地产公司发出解约函，主张现其没有履约能力。

法院经审理认为，叶某与房地产公司签订的商品房买卖合同合法有效。《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》涉及的房贷新政属于国家宏观政策调整，对购房人的履约能力产生重大影响。叶某不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，属于《通知》中暂停发放贷款之情形，该情形属于政策变化所导致的合同成立后客观情况的变化，是叶某在订立商品房买卖合同时所无法预见的重大变化，购房人履约能力的变化并非因为其自身的原因或签订合同时可以预期的商业风险导致，而是国家房贷新政对购房人的履约能力产生了影响。若合同继续履行对于一方当事人已明显不公平，而购房人履约能力的变化亦导致合同目的难以实现。此种情况下，当事人请求人民法院解除合同的，人民法院应根据公平原则，结合案件的实际情况确定。故叶某请求法院解除合同，应予支持。故最终支持了叶某要求解约的诉求，不承担违约责任。

案例二，我的一个朋友2010年在河东红城买了一套商品房，签订了《商品房买卖合同》，总价130余万，首付50万，其余办理按揭贷款。但是在办理贷款过程中，银行审查发现她大学时申请过助学贷款，并且有逾期还款的记录，加上她目前自己做生意，银行认为其无固定工作，还款来源没有保证，所以贷款申请始终未获批。按照合同，应自60日内办理完毕按揭贷款，因购房人原因致使贷款无法办理，购房人应一次性补齐房款，否则按照逾期付款处理。最终河东区法院判决解除购房合同，购房人承担20%的违约责任。

贻成案例，2008年上半年，对于贷款迟迟未办理的集中起诉，法院传票后大部分可以交齐房款，2008年下半年，市场形势急转之下，不再起诉了，购房人要求退房，退后，2009年上半年又报复性反弹，后悔不已。

法律分析：

法律法规：最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二) 第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。” 《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，该规定明确：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”

这类纠纷的焦点是：购房者因无法获得银行贷款而导致无法继续履行合同的，违约责任究竟该由谁承担？要具体情况具体分析，不能一概而论。要看致使贷款办不下来的责任到底在哪一方，如果是因为购房户的信用等问题导致银行不予办理按揭贷款的，购房户又没有能力全额支付房款，导致商品房买卖合同不能继续履行的，那么违约责任在购房户，开发商可以请求解除合同、主张违约责任和赔偿损失。如果是因为开发商原因导致无法办理按揭贷款的，那么开发商应该允许购房户以现款分期支付房款。购房户如果无能力现款支付的，则可以请求解除合同、主张违约责任和赔偿损失。

如果是因为政策调整原因导致无法办理按揭贷款的，购房户又不愿现款支付的，那么双方都可以请求解除合同，开发商应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人，双方都不用承担违约责任。对第三种情况，因为合同没有约定办理按揭贷款，所以在支付房款时购房户可以现款支付，也可以办理按揭贷款。但如果是各种原因无法办理按揭贷款的，购房户应该以现款支付以全面履行合同。否则将会承担违约责任。

在诉讼过程中，人民法院一般采取的是积极引导当事人重新协商，改订合同；重新协商不成的，争取调解解决。对买卖双方而言，不管是主动还是被动违约，都

有可能要承担违约责任。

那么，购房者如何防范此类纠纷的发生呢？在现阶段国家对楼市调控力度加大，不时会有房产新政策出台的情况下，市民在准备购房前，最好能事先咨询有关银行，全面了解当前贷款政策后，再与开发商签订正式合同，以避免因无法贷款而引发不必要的违约纠纷。