企业经营现状调研报告

呈 阅 件

榕物协综【2009】012号

福州市物业管理协会 2009年11月20日

关于福州物业企业经营状况的紧急报告

一、我市物业管理发展的基本状况

随着城市化进程的提速和住房商品化不断推进，福州市从上世纪90年代中期，物业管理行业开始起步并不断发展壮大。

根据初步统计，截至今年上半年，全市已有1690个物业管理项目实施物业管理，总建筑面积达4000多万平方米，占房屋面积的55%左右，其中实施物业管理的住宅小区1186个、办公楼360多个、工业仓储用房80个、其他64个。新建住宅小区物业管理覆盖面达到100%。受益住户100多万家。全市共有435家企业依法取得物业管理企业资质，其中一级资质2家，二级资质13家，三级资质303家，暂定三级资质117家。全市物业管理从业人员近4万人。迄今为止，全市共有物业管理“市优”项目282个，“省优”项目55个，“国优”项目22个，行业产值接近10亿元。据统计，在物业行业基层员工中，农村进城务工人员占52%，复员转业人员占17.8%，下岗职工占6.7%，大中专毕业生占3.8%。物业行业是低端产业，但这个行业的发展，不仅有利于改善人居和工作环境，维护社会和谐稳定，提高城市管理的总体水平，同时对促进第三产业发展，吸收消化城乡剩余劳动力，解决社会就业问题，以及扩大居民住房消费，拉动经济发展等方面都产生着积极的影响和作用。

二、福州物业企业目前的经营状况似乎已经到了“最危险的时候” 十几年来，尽管我市物业管理行业发展迅猛，但行业总体发展前景却令人担忧。今年七月，市物协第三届理事会曾到厦、漳、泉三市考察，发现我市物业行业虽然发展最早，规模也最大，但这两年的状况表明，我们无论在高端企业数量，还是在政府支持方面都已经明显落后。最近俩个月市物协召开八次与三级资质企业共100多位负责人的座谈会，发现这些企业的运营状况十分不妙。 物业管理行业是劳动密集型行业，正常人工成本占了主营收入的70%以上，按一个劳动或管理人员服务2000平方米、收费标准平均为0.80元/平方米.月计（相当部分的旧小区，拆迁安臵小区的收费标准只在0、43/平方米〃月，有

的小区干脆以12元/户〃月包干），年劳动生产率仅为1.92万元。这就注定了物业行业是保体微利型行业，是抗风险的能力和赢利能力都极其脆弱的行业，加重其负担，就容易陷入亏损，滑进破产、倒闭的不归路。

根据2008年底省建设厅对全省1180家企业调查数据结果，2007年度全省物业企业总收入17.91亿元，上缴企业所得税为1.461亿元，实现利润总额8200万元，平均利润6.9万元，利润率仅为4.5%。其中盈利或持平的813家，占总数的68%，亏损企业376家，占总数32%。数据表明，整个物业行业在没有发生重大风险的情况下，只能达到勉强维持的状态，效益与风险比例严重失衡和不对称是显而易见的。

福州市的情况更不容乐观。福州市现有物业企业 435 家，从业人员 近4万人， 2006 年收入 6.7 亿元，利润 832 万元，年利润率 1.28% ，远低于全国5.13%的平均水平和全省4.5%的水平。其中关键原因是收支标准严重倒挂。以平均工资为例， 1999 年 7 月 1 日起福州市区生活最低标准为 300 元，至今已调整到 650 元，增长了近 116.7% 。 2007 年福州市上半年月平均工资为 1768.33 元，而作为物业企业人员的秩序维护员（原保安员）月收入只在 800 元至 1400 之间，保洁员月收入只有 600 元至 750 元之间，大大低于社会平均工资。十几年没有调整的物业管理收费标准远无法满足企业用工成本支出。因此，一些企业只好采取减少用工人数办法进行过渡，但这必然导致服务质量的下降，反过来又引起业主的不满和投诉，矛盾增多。行业目前确实处在有苦难言的境地，这是一方面，另一方面涉及物业企业成本支出的其他费用则不断增大。

福州早期物业管理收费标准实行物价部门定价，即一个项目报批一个收费标准，十几年来收费价格几乎一成不变。随着市场物价的不断调整和提高，物业管理企业日常成本开支不断加大。近年来涉及物业管理企业成本开支不断增大，而其中大部分本应由终端用户——即全体业主承担的费用由于无法实施，均转嫁到物业企业头上。例如：

（1） 水价上涨83%（原0.7元/吨现均价1.32元/吨）；三项排污费上涨112.5%

（原0.4元/吨现0.85元/吨）；居民电费上涨29%（原0.36元/度现0.4643元/度）；

（2） 人工费成本支出上涨24%（九十年代末至二000年初，一个保安员或

楼管员的工资标准为800元/700元，现增长到1200元/1100元左右，按人工工资不考虑福利、加班、奖金部分，占主营收入的50%，目前基本工

资涨幅达50%，约占主营业务收入24%）；

（3） 强制性社保支出：增加14%（目前物业人员工资约占主营业务收入70%，

企业承担工资总额20%社保支出）；

（4） 医保支出：增加4%[人均96元/月（1200元*8%）相当于工资总额8%，

主营业务收入4%];

（5） 电梯年检费：上涨127.6%[以18层高层住宅为例，原电梯年检费为

350（1+0.04*18）=602，现电梯年检费为650+（18-6）*50+120=1370]注：120为两年一检限速器年检费240元，年分摊120元。

除了上述固定收费价格的上涨外，随着物价指数的上升，物业企业在管理项目中涉及设施、设备维修的原材料、零部件，房屋建筑维修所需的水泥、钢材，交通燃油、差旅费等等也在不断调高。人工成本、涉及公共事业单位不断上涨的收费价格，无时不在吞噬着处在持平或微利的物业企业仅存的利润空间。在这种情况下，一些企业采取或抵制不合理的收费，或通过进一步裁减员工，降低服务标准来维持企业的基本的运转，实属无奈之举。对于广大业主而言，没有几个人会去客观地评价和理解产生这些问题的根源。住管双方的矛盾加深，投诉不断，媒体抨击就是上述原因导致的必然结果。此外，相当部分业主花钱买服务，理性消费的观念还未形成和成熟。在很多物业管理小区中，一些业主片面强调自已享有的权利，对自已承担的义务却知之甚少，有的甚至不愿履行义务，以各种理由拖欠或拒缴物业服务费，以至于造成本来经营状况就比较艰难的企业雪上加霜，继而服务质量下降，形成恶性循环，矛盾加深，物业企业在社会的形象欠佳，舆论对物业企业的评价贬多褒少。

另外，我市物业企业数量多、规模小，三级企业和暂定三级企业占企业总数的97%以上，存在“散、乱、差”现象。三级资质企业和暂定三级资质是物业行业中低资质的企业。这些企业一是管理项目小、单位成本高，二是管理服务标准低、收费少。为维持生存，它们千方百计要多争项目，试图以规模取胜。为达到这一目的，它们之间或互相攻讦、拆台、或以超低价诱使业委会签约。这就注定了低资质企业之间的恶性竞争不断加剧。部分项目的委托方，小区的业主大会一味以低价选择物业管理单位，造成物业企业在投标中竞相压价，整个行业，处于混乱和无序的状态。

三、促进物业行业健康发展的意见和建议

为拯救这个行业，我们建议：

1、各级政府应充分认识物业管理在经济、社会生活中的重要作用，认真研

究物业行业目前的困境和“救市”的综合措施，给这个行业更多的政策支持和人文关怀，这是物业管理行业发展的基础。如果各相关行政主管部门都把本应由自己承担的行政管理责任一古脑儿地推到物业企业身上，动不动就拿物业企业问责，不管什么收费都要物业企业承付，物业行业将面临整个行业被拖垮、挤垮、压垮的危险。希望市人大常委会和市人民政府能对物业行业的状况进行一次全面的调查或执法检查。

2、物价部门应对物业管理市场起到宏观调控和微观调节的作用

目前物业企业的收费标准实行的是市场调节价和政府指导价，价格制定标准的决定权操控在委托方或是业主大会、业主委员会手中，物业企业只有做与不做的选择，没有讨价还价的权利。而所有增加或上调的收费标准，均属于政府定价，对使用或管理单位具有约束力和强制力。在这样的价格形成机制的框架下，属于政府定价的部份因上调价格提高的费用都推给物业企业，形成物业企业新增的成本开支，这样必然引发整个物业行业的反弹。物价管理部门以牺牲关系主体一方的利益去满足另一方的做法，势必产生事与愿违的结果。希望物价管理部门在定价前应认真调查市场，多听取各方的意见，做出准确和正确的数据分析和结论。特别是物业企业在接管物业项目时，是按当时的价格指数核算后签订的服务合同，无法随行就价。在增加成本开支的项目调整中，如果物价管理部门能同步颁发具有约束力和强制力的价格调整文件，使物业收费标准能够水涨船高，将费用合理合法地分摊给使用单位或终端用户，不再不断加重物业企业的负担，企业就有余力致力于企业建设和资源储备，提高服务质量，培育正常和健康的生存环境和发展空间。

3、物业企业不应作为公共事业、行政事业单位收费的缴费主体

国务院《物业管理条例》和《福州市物业管理若干规定》都明确规定，供水、供电、供气、通讯等单位，向最终用户收取有关费用，公共使用的由业主分摊，按照合同约定收取。因而诸如公共水、电、排污、电梯等公共使用的支出费用，缴费主体应当是全体业主。由于早年在政府定价的阶段中，将公共水电费包含在物业服务费中，虽然自2007年物价局、房管局颁布的《福州市普通住宅物业服务规范及等级指导性收费标准》已经明确规定了公共水电等费用业主使用的业主分摊，但目前在实际运作当中困难重重。因为这些公摊费用需要与业主签署合同，在没有合同约定的前提下，《标准》对业委会没有约束力，更得不到法律的支持。物价部门应对这种状况作出切合实际的规定，提出切实可行的解决办法。

物价部门应按照谁受益、谁出资的原则处理由于价格调整增加的费用，作价时，一是应当在定价前举行价格听证，特别是涉及民生的价格调整，应当慎之又慎；二是要加大媒体宣传力度，正面引导理性消费、花钱买服务的理念；三是在合同中，应当增加关于价格调整后如何消化调高费用部分的约定，真正体现民事关系平等原则，减少矛盾纠纷。

价格主管部门和行业主管部门对物业企业的关注，要从“保增长、保稳定、保民生、促就业”的国家重大决策的高度，制定政策和平衡社会经济关系。对物业企业的认识，不能老用保本微利为主导思想，人为地打压这个行业，让这个行业始终处在紧运行的危险状态。行业的萎缩、消亡，对城市的文明建设、城市综合管理水平的提高，打造福州宜居城市目标的实现没有任何益处。

4、实行税收优惠，减轻企业负担

中国物业管理协会2007年在全国范围内对4600家物业管理企业开展行业生存状况调查表明，大多数物业企业经营状况艰难。被调查者普遍反映物业管理行业税负政策不合理，加重了业主和企业的负担。因此，从维护业主的切身利益和促进物业管理行业可持续发展的角度出发，我市可商省有关部门出台并具体落实对物业企业的税收优惠政策。

（1）企业所得税税率：《中华人民共和国企业所得税实施条例》规定，符合条件的小型微利企业，按20%的税率征收企业所得税。物业企业应比照小型微利企业的标准，符合条件的实行按20%的税率征税。（2）特殊群体的优惠：财政部国家税务总局《关于下岗失业人员再就业有关税收政策问题的通知》(财税【2005】186号)中规定，在新增加的岗位中，当年新招用持《再就业优惠证》人员，与其签订1年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保险费的，按实际招用人数予以定额依次扣减营业税、城市维护建设税、教育费附加和企业所得税优惠。定额标准为每人每年4000元，可上下浮动20％，由各省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况在此幅度内确定具体定额标准，并报财政部和国家税务总局备案（福建省的定额为每人每年4800元）。

（3）合理调整税基，避免重复收税：比照旅游业、交通运输业的征税方式，将物业企业的收入扣除支付给其他专业消防维保、电梯维保、中央空调维保、外墙清洁、绿化养护、专业安保等外包支出后征税，将剩余的服务费收入作为计征营业税的依据。

5、政府和相关部门要正确引导和规范业主大会、业主委员会的运作，健全法制，加强监管。目前相当部分的物业项目，由于业主大会、业主委员会运作

不规范引发了很多纠纷。统计数据表明，因此引发的业主投诉和上访量甚至比没有成立业主委员会的小区还要多。相关行政主管部门应当重视这一社会现象，研究对策，加强对业主大会、业主委员会的引导、制约和监督，使之真正发挥行使业主权力，创建文明社区的作用。需要解决的问题主要有以下几个方面：

（1）业主委员会是否可以不担责，做好做坏一个样？

在一些物业项目中，由于业主委员会的成员抱有各种各样的私心，进入业主委员会后往往以个人利益凌驾于小区广大业主之上，最终导致物业无法正常工作，质量下降，业主的意见和投诉增多；有的业委会成员打着维护业主权益的旗号，利用手中的权力向物业公司索要钱物，要求免交管理费，安臵亲属高薪待遇；还有的业委会成员变相将属于全体业主的资金不用于小区公共建设，而是以办公、通讯、考察等等名义花费贻尽。各种违规甚至经济违法问题的萌生其根源在于业主委员会目前处在管理的真空状态。一个小区的业主委员会成员在折腾到无法维持或触犯众怒后，可以一拍屁股辞职或走人了事。而留下的，则是广大业主与物业企业的对峙和小区环境的恶化。客观地说，目前的各级政府和房地产主管部门还没有对业委会实行有实际意义的监管和约束，业主委员会运作机制存在严重弊端。我们建议，有必要制定业主委员会成员资格认定标准，建立由区、街、社区（或社团领导机构）监管的对业委会绩效的考核制，业主委员会成员应当经过培训、考核和持证上岗的准入制，业主委员会阶段工作汇报制，财务管理监审制。发现违规违纪行为，应当进行问责，情节严重的应追究其责任，单纯认为业主委员会是群众自治组织，因而可以不担责的现象不能再继续下去。

（2）为取悦业主，要求低价优质的情况日复严重。业主委员会成立后的普遍现象，要么换物业，要么对物业提出各种各样的要求，条件苛刻，使原来经营就已经很艰难的物业企业雪上加霜。无论是重新选聘物业还是与旧物业签订物业合同，业委会几乎都以进一步降低收费标准以取悦业主，以提高服务标准，增加用工人数为聘用物业企业的主要条件，这样就使得要求低价优质违背市场经济客观规律的现象恶性蔓延。物业企业生存环境的进一步恶化，一方面收费更低、成本不断攀升，另一方面是由于资金短缺服务质量的提升有心无力，对行业的健康成长有极大的杀伤力。建议应当加大宣传和正面引导业主理性消费、花钱买服务的观念，收费标准应当与服务内容、相应的服务质量对应，提倡优质优价、质价相符。

（3）权利义务关系要平等。目前大部分已经成立业主委员会的小区，普遍存

在一种现象就是业主委员会只行使权利而不覆行义务。根据《物业管理条例》的规定，业主委员会有协调业主之间、业主与物业管理企业之间的关系，督促业主履行业主管理规约，交纳物业服务费用和专项维修资金的职责和义务。但是大部分小区现有存在的诸如停车难问题、业主拖欠物业服务费问题，邻里之间的矛盾纠纷、违章搭建和抢占公共部位等问题等等，有几个业主委员会或成员能够履行职责到位？而要求物业提供经费、收取有偿服务收入、要求物业企业做这做那，而遇到矛盾纠纷或小区重大事务、需要业主委员会出面沟通、平息和协调解决时而惟恐避之不及。鉴于此，政府相关行政主管部门对业主委员会的履职情况应当定期进行调查、走访和听取汇报，对小区业主投诉、上访的一些问题，涉及小区公共利益的应当督促业主委员会负责协调处理和反馈。只懂得当物业企业的“婆婆”，业主委员会凌驾于业主和物业企业之上的情况再也不能长期存在下去了。

6、房地产行政主管部门和物业协会要积极引导物业行业的规范管理、提高管理、服务的质量和水平，促使物业企业上规模、上档次、把行业做大做强。当前物业行业问题多多，原因也很复杂，但一个无可推御的责任，来自物业企业本身。如果物业企业不能在管理和服务方面上水平，不能加强自己的队伍建设，职业道德方面的建设，任何“救市”的手段都无济于事。所谓“有为才有位，有位才有威”。行业市场主体地位的确立和在社会、在业主心目中的威望都是通过物业企业自身的努力才能获得的。

此报告专呈:福州市人大常委会练知轩主任

福州市物业管理协会

2009年11月25日

抄报：福州市房地产管理局、存档