商铺定价方案
5#－８#楼商铺开盘期价格策略
为了达到5#－８#楼商铺开盘期价格定位准确，符合市场价格规律与原则，结合本项目的实际情况，作此价格策略方案。 一、项目价格分析：
5#－８#楼商铺备案均价为 66000元/㎡ 二、2013年1月－2013年8月销售率分析：
５#－８#楼商铺销售至年前推出后，销售率几乎为零。 在当前高通胀、低增长，房地产市场行情不明朗的市场行情之下，观望情绪日益浓厚。近期热销商业地商毅德城在开盘时均价在6千每平米左右，开盘时就售盤，吸纳了市场大批投资金额。而本案商业5#－8#楼于年前推出以来却遇滞销境地，究期原因从销售的定价策略到招商的商业运营，均有值得商榷和重新定位规划之处。 三、本案价格定价策略： （一）总体定价策略 定价原则：
依据一:选取项目周边同类或相似商铺租金还原（租金还原法） 依据二:确定所选取对比项目周边商铺销售均价（市场比较法） 依据三:根据项目住宅售价，得到本项目预测参考价格（住宅还原法） （二）本案价格推导 １、租金还原法
赣州市西城区各商业街租金统计表（元/㎡/月）
分析：三康庙商铺平均租金为60元/㎡/月、西城区各商业街商铺平均租金为160元/㎡/月、由此评估得出本案5#－８#楼商铺按周边成熟商圈平均租金160元/㎡/月进行租金还原推导合理售价为： （１）简易国际评估法 ：
基本公式为：该物业的年收益×15年＝房产购买价
若购买价目小于或等于同区域其它商业物业则该物业物有所值。 （以上公式为国际专业理财公司评估物业投资价值的简单方法。）
推导计算本商铺均价为：28800元/㎡ 160×12×15＝28800元/㎡
（２）租金回报率返推法：
基本公式：每月租金收益×12/购房总价＝投资回报率
推导计算本商铺均价为：32000元/㎡ 按投资回报率６%计算：160×12÷0.06＝32000 ２、住宅价格推导法：
基本公式：住宅均价×（３－５倍）＝商铺均价 推导计算本商铺均价为：28000元/㎡
以本案现住宅均价7000元/㎡计算：7000×4倍＝28000 ３、市场比较类推法：
以上分析楼盘商铺均价约在26000元/㎡以下。 推导计算本商铺均价为 31200元/㎡
从本案实际优劣势分析后加权20%，按周边市场商铺成交均价计算， 26000＋（26000×20%）＝31200 四、本案5#－8#楼商铺开盘价格方案 （一）出街均价 40000元/㎡ （二）实际成交均价 32000元/㎡