房地产价格波动对地方政府财政收入影响

2011.6

新疆农垦经济

财务与金融

房地产价格波动对地方政府财政收入影响

乔坤元

（北京大学光华管理学院北京

100871）

［摘要］本文通过对我国70个大中城市2007年～2010的面板数据分析，发现房地产价格变动会影响财政收入并且削弱财政收入的可持续性，因此，近几年房地产价格的高速增长使得当地政府面临较大的财政收入风险，通过在房地产价格升高时保留部分财政收入、在房地产价格走低时缓解财政收入萎缩压力的财政政策，将有利于平滑经济波动，减少财政收入的波动

性。

［关键词］房地产价格波动财政收入

一、引言

最近几年，我国大部分城市房价迅猛增长，地方财政收入与这种快速的增长密切相关。主要的原因在于1994年的财政分税制改革。在分税制改革和以GDP考核政绩的行政管理体制下，地方政府的预算内财政收入满足不了其财政开支的需求，所以地方政府积极依靠其对土地的垄断权力高价卖地获取收益来弥补其巨额财政收支缺口（丁军，2010），这使得土地收入成为省级政府财政的一个重要来源，土地出让金已经占到“土地财地方政府财政收入的一半以上，因此，政”被称为“第二财政”（杜雪君、黄忠华和吴次芳，2009）。在增长的背后，一旦房地产市场萎靡不振，那么财政收入源头很有可能会恶化，从而带来一定的财政收入的波动性。本文重点关注房地产价格的变动是否会影响财政收入以及削弱财政收入的可持续性，为政府决策者的财政政策

的制订提供理论依据。

二、房地产价格影响财政收入的三条主要途径

（一）财政收入途径首先，房地产价格变化通过财富效应影响消费税与间接税。家户和厂商在他们的房地产升值时会觉得更富有。常用于做抵押品的房地产的升值增加了家户和厂商的信誉，进而影响信心。这些效应会刺激消费与投资。并且这种效应可以通

当房价上升，微观个过标准传导途径放大。例如，

体觉得自己更富有，会增加消费与投资，产出增

加，进而影响就业与未来的消费。这会进一步增加直接与间接的税收收入，同时降低与失业有关的成本。

其次，房地产价格变化影响与资本收益相关联的税收，一般为家户与房地产开发商的直接税的一部分。有四种方式可以影响个人收入税：一

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（模型A）revenueij＝αXij＋βWij＋γij＋ε

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是私人从房地产交易获得的资本收益税收；二是

房地产价格效应影响利润与分红进而影响收入税；三是房地产价格影响租金收入；四是利息收入是可减免课税的。厂商收入税的情况类似。并且随着房地产持有的国际化，财政收入也不再只受国内房地产价格波动的影响。

政府也可以从房地产交易中获利。当房地产价格变化频繁时，市场交易量也会变得巨大，从而交易税可以得到大量收入，特别是房地产市场。

（二）宏观经济产出途径

房地产价格变动也可以通过影响产出来间接的影响财政收入。在不对称信息的借贷关系下，外部金融溢价大小与借方的净财富反向相关。即如果较低的借方净财富总量会增加代理成本，从而使得贷方要求更高的溢价。当利润和房地产价格波动时，借方的净财富是顺周期性的，那么外部金融溢价是反周期性的，使得借贷与投资波动，最终影响实体经济。

（三）预算外收入途径

在中央政府决定税率的情况下，地方政府只能通过预算外资金和预算外自筹资金来变相提高税率。所谓预算外资金，指的是国家机关、事业单位和社会团体为履行或代行政府职能而收取、提取和安排使用的未纳入国家预算的各种财政性资金，包括：行政事业性收费、基金和附加收入、主管部门集中上缴资金、乡自筹和乡统筹资金、其他未纳入预算管理的财政性资金等。房地产投资额的很大一部分进入了地方政府的预算外收入，由于预算外收入不纳入人大的预算体系，因此，这些收入存在一定的随意性。更重要的是，预算外收入以发生在地方为主。这两个因素决定了地方对于预算外收入和支出有很大的自主权。

三、房地产价格波动对地方政府财政收入影响的计量分析（一）模型设定

首先，将赤字与债务对其理论决定因素回归，使用固定城市效应（fixedcityeffects）回归，建立一个没有将间接途径分离出房地产价格的模型（A）：

进行回归估计之后，笔者将模型修正如下，即把间接途径明显的分离出来，用来探测这一间

）：接途径，从而可以建立模型（B

（模型B）

ΔGDPij＝αXij＋βYij＋εijrevenueij＝αXij＋βZij＋εij

（式1）（式2）

revenueij代表财政收入，ΔGDP代表该城市当年的GDP增长，都使用占GDP的份额来表示。在三个等式的等号右边X是刻画固定效应的城市虚拟变量的向量，主要用于估计预算外收入中W代表的土地出让金对于政府财政收入的影响，

了城市的GDP向量，包括GDP的线性以及非线性的元素，Y是代表房地产价格（CPI调整过）的解释向量同样包含房地产价格的线性和非线性项，解释向量Z与Y不同，它是房地产价格对ΔGDP进行回归的之后的向量。式1与式2的自变量不同，因为笔者需要对间接途径（即宏观产出途径）进行模拟。

反映房地产市场变化的变量估计了房地产价格对财政收入的直接影响。笔者应用两种类型的变量，房地产价格指数（CPI调整过）以及其平方项，以便估计房地产价格对财政变量的非线性影响。由前所述，笔者应该预期繁荣时期的所得小于在衰退时期的损失。

（二）数据来源

笔者收集了70个大中型城市（详见表1）在2006年～2010的年度面板数据进行研究，由于韶关和大理的数据无法获得，笔者取了除韶关和大理之外的68做城市的面板数据进行分析，但是一般的说法为“70大中城市”，所以下文所指的“70大中城市”实际上指的是68座城市。数据主要通过中经专网数据库、《中国城市年鉴》、各城市统计年鉴和《中国城市（镇）生活与价格年鉴》中数据整理获得。

（三）计量检验结果及经济解释

由表1可以看出，自变量之间的完全共线性现象不明显，首先，使用简单OLS固定效应回归以对模型A进行验证和估计，表2给出了回归结果，包括系数，标准误（括号内）以及显著性。

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GDP及其非线性项W的系数向量需要详细讨论，在不加入GDP的平方项时，W不显著，在加入GDP的非线性项后，W的系数向量均显著，并且一次项的系数为正而二次项的系数为负，这在一定的程度上验证了笔者的跨期赤字的预测：（1）如果二次项不显著，那么跨期赤字的影响不显著，房地产价格的走高或者回落完全可以通过一次项抵消，（2）即使二次项显著，但是系数为正，那么反而会出现“跨期收入盈余”，即繁荣时获得的“多”的收入比衰退是“少”获得的收入的

表1

首先，用房地产价格指数向量对GDP增长进行回归。不加入房地产价格指数平方项时，房地产对GDP增长的影响显著，但是，加入房地产价格指数平方项或者GDP增长的滞后项之后，房地产市场对经济增长的影响变得不显著，表明对于经济增长而言，其自身的滞后效应和房地产市场的非线性效应较弱。其次，利用房价指数向量对GDP增长后的估计值再对财政收入进行回归，发现房地产投资额始终是显著的。在第一步加入

GDP增长滞后项或者房地产价格指数平方项会

用于面板分析的中国70个大中城市

数据来源：《中国城市年鉴》。表2

自变量Pearson相关系数

数据来源：《中国统计年鉴》2007年～2010

数量大。

模型中：房地产价格的滞后项均不显著，这里可以解释为由于房价的上涨速率过快使得前一年的房价对后一年的财政收入的影响不确定，真正影响当年财政收入的只有即期房价。最后，从表2中可以看到房地产投资额在这六个模型中都是1％显著的，验证了预算外收入途径对于财政收入的影响。

接下来主要分析把房地产价格对于GDP影响的间接效益分离出来而后形成的改进的模型，即模型B。笔者通过2SLS消除GDP增长的内生性，该模型由两个回归方程组成。

使第二阶段GDP增长的显著性降低。

四、简要的结论与政策建议

（一）对地方财政预算的建议

理论和实证上的分析证实了在剧烈的房地产价格波动下财政收入会受到影响。为了减弱这种影响，有必要在经济繁荣阶段维持科学的预算。具体来说，在繁荣时期的财政收入不应该浪费，这些资金的优化配置是应对房地产价格下降带来的财政收入损失最好的缓冲。因此，经济繁荣时期应该尽可能地保留部分财政收入。

（二）对财政规则具体化的建议

剧烈房地产价格变动会恶化财政收入，所以

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表3

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房地产价格对财政账户影响的面板数据分析

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注释：（*）面板数据估计值。数据已通过CPI调整。数据来源中经专网数据库、各城市统计年鉴和《中国城市（镇）生活与价格年鉴》

房地产价格对财政账户影响的面板数据分析（2）表4

*）面板数据估计值。数据已通过CPI调整。数据来源中经专网数据库、各城市统计年鉴和《中国城市（镇）生活与价格年鉴》注释：（

短期的财政规则应该提供一定的灵活性。对于稳

定的长期预期，则需要在规则上提供硬约束来防范财政风险。参考文献

［1］丁军“．土地财政”对房地产市场价格的影响［J］．经济研究，2010，（10）．

［2］杜雪君，黄忠华，吴次芳．中国土地财政与经济增

长———基于省际面板数据的分析［J］．财贸经济，2009，（1）．

［3］林小龙．地方政府预算外财政收入膨胀的原因［J］中山大学研究生学刊（社会科学版），2008，（1）．

［4］王丽娟．房地产市场与周期性的财政风险［J］．研究，2005（3）．

（责任编辑：谢平）