房地产调研目标

目标:

客观全面认识区域社会、经济、城市建设和规划、近中期城市的发展与项目地块的关系，认识项目发展的宏观经济背景和区位条件，客观全面的认识该地块在城市中的地位和发展潜力。

原则：

客观系统的态度进行调查和分析。

研究方法：

以事实和数据进行分析说明和提炼，以科学的方法预测。

研究内容：

1．域社会经济发展现状和前景概述

2．总体规划对项目发展的影响（分析项目与城市发展的关系）

3．位条件及其对项目发展的影响（分析项目与现状城市各功能区的关系）

4．大型设施现状和建设对项目发展的影响（分析项目与机场、高速路、交通枢纽、体育中心等近中期建设的城市设施的关系）

5. 现状及周围环境分析评价（分析地块的现状、城市建设、自然条件对项目发展的影响） 调查方法：

一、资料收集：要求对方提供或需收集的资料

1.年鉴

2.统计年鉴

3.建设年鉴

4.房地产年鉴

5.市志

6.《区域十五计划及社会经济发展战略》

7.新近报批国务院的总体规划

8.项目所在区分区规划

9.项目周边城市建设项目的文件和规划

二、与权威人士访谈

1．政府部门

2．规划局、规划设计院规划设计师

3．建委、国土局部门干部

4．管局、房地产交易信息管理中心干部

5．要报社城市建设、房地产专栏记者

6．房地产行业协会或学术机构专业人士

7．司主要楼盘的开发领导

8．他值得推荐的专业人士、机构

资料分析提纲及需解决问题

一、城市社会经济发展概况

1．经济状况

用地及人口规模

经济发展水平、增长速度

产业结构及各产业发展水平

经济发展政策、计划和规划

从历史发展过程，从区内区际比较反映出区域经济特征，以了解项目开发的宏观经济环境背景。

2．城市建设

基础设施建设情况

建筑业与房地产业

通过横竖向比较分析，了解城市房地产业发展水平和趋势。

3．金融业发展状况

居民存款总额及人均指标

银行用于房地产开发贷款

居民购房贷款情况

目的：了解金融业发展水平和对项目开发的影响。

4．居民生活水平

社会商品零售额

人均年可支配收入

居民消费恩格尔系数

人均居民居住水平

了解居民生活水平，以支持项目定位和把握项目发展空间。

二、城市规划建设对项目发展的影响

1．城市总体规划

2．项目所在地分区规划

3．重大市政建设项目

目的：分析项目地块的区位价值和发展潜力。

4．土地市场发展状况

土地供应及使用情况

用于房地产开发的土地供应与使用状况

土地供应方式及制度

未来几年内土地供应量预测

现行有关房屋土地管理政策法规、房地产市场规范概述

目的：评估土地市场的供求及管理情况，以把握房地产项目开发环境。

房地产市场分析

一、房地产市场发展历程、现状和趋势

1. 历史及现状各类物业供求总量和分布

2. 供应产品特征

3. 成交特征

4. 市场发展特征

目的：把握当地房地产市场发展水平、阶段以及趋势，了解市场主要特征。

二、相关市场及典型案例详细分析

1.确定相关项目和相关区域

2.目前供应量及后续供应情况

3.价格及趋势

4.产品特征：价格、户型、规划设计、装修风格、配套设施、环境等要素

5.成交特征分析：成交比例、价格、成交产品分析、付款方式等要素

6.买家分析：自身特征及购买动机

7.营销卖点、推广概念及策略

8.成功或失败案例分析：区位、规划、设计市场定位、营销策略、成功或失败经验分析 目的：把握竞争环境，了解区域市场容量、价格、买家特征，并透过现状供应和成交情况找到项目机会。了解竞争者产品和开发策略以寻求差异化和更优的市场定位。

三、消费者行为和特征分析

1. 消费者特征和需求细分

2. 消费者特征分析：年龄、家庭结构、收入、职业、来源等要素

3. 消费者需求调查研究

4. 消费者社会文化生活形态分析和研究

目的：了解消费者经济承受能力，在户型、面积、环境、物业管理和配套设施等方面的需求，细分市场，以求准确的市场定位。

对项目前期市场调研的研讨

房地产市场调查研究方法

目标：客观全面认识区域房地产行业特征及走势、产品特征、竞争特性、需求特性及走势，进行产品差异化分析，为项目的定位提供市场依据。

原则：客观系统的态度进行调查和分析，加感性地认识分析和评价。

研究方法：资料查询，实地考察，资料分析相结合，在事实和数据的基础上进行分析、总结

和提炼。

调查研究内容：

1．房地产市场总体供应及吸纳情况

2．房地产发展市场特征

3．相关物业供求状况

4．产品特征

5．市场活跃区域特点

6．可比项目个案研究

7．消费者特征及生活形态分析

8．现状房地产市场营销和推广方式及特征

（一） 房地产市场调查方法

目的：从市场供应的量、质分析产品特征，了解市场开发水平和竞争态势，从供应产品中分析需求特征，为项目产品定位、消费者定位提供依据和支撑系统。

——找出近期供应产品中代表最高开发水平的要素和突破点

——掌握主流消费者来源、特征、消费需求、习惯和心理

供应楼盘现场调查

方法：

1. 现场观察和拍照：楼盘规模、小区规划、社区形态、建筑外立面、建筑内户型设计和公共空间设计、园林环境、会所和配套设施、装修标准、销售卖场组织；

2.

询问售楼人员：价格、供应量、户型配比、销售率、买家特征、管理费；

3. 拿资料：楼书和宣传资料；

4. 填写楼盘调查表，整理分析信息；

目的和结论：得出对楼盘整体开发水平的综合评估，点评和对比分析代表当地较高开发水平的项目和细节，了解可比性楼盘户型配比、畅销户型。

供应楼盘成交情况

方法：现场询问售楼人员、成交数据收集分析和相关人士访谈三种方式结合分析：

1. 代表性楼盘成交率；

2. 各面积段户型成交率；

3. 买家特征和购买特征；

目的：细分出某类产品的单价、总价、户型、产品特征市场接受情况。

（二） 消费者调查

方法：

1. 研究项目几个辐射圈产业分布、类型，居住人群的消费水平、职业、学历、收入等特征。通过相关人士访谈、企业数量和类型、行业类型调查了解

2. 可比性楼盘购买者调查，通过对可对比楼盘客户资料的收集、访谈获得相关楼盘客户特征；

3. 问卷调查，通过以下一种或几种方式了解消费者消费需求。

1） 当地房管部门、媒体曾做过的消费者需求调查资料；

2） 如甲方有相关资源，通过问卷形式了解消费者需求；

3） 如甲方有客户资源，对已购房者进行调查或访谈；

目的和结论：各档次和类型物业的主流消费群来源、职业、收入情况、消费特征和消费关注点。

对项目前期市场调研的研讨

项目资源分析

1. 地盘现状分析

基本情况：规模、形状、地形地貌、水文

地下情况：文物、光纤电缆等

2. 项目规划指标分析

用地性质：面积、开发净用地面积

指标控制：容积率、总建筑面积及各类性质面积控制

规划设计要求：退缩、预留等要求

配套建设要求：如车库、学校、幼儿园等

3. 周边环境分析

自然环境：功能性质、自然景观

人文环境：人口、文化、旅游、历史等价值

4. 地块开发条件分析

用地条件：绿化、植被、平整情况

市政设施配套状况（包括交通、水、电、煤气、排污、通讯）

5. 城市功能分布及项目区位分析

城市发展现状及功能区分布：主要功能区及交通布局

城市规划发展方向

项目所在地区区位价值分析

6.项目市场资源分析（周边资源、幅射圈）

项目可达性及预期影响范围

服务半径*公里以上市场资源

服务半径*公里以下市场资源

（*根据城市规模、发展现状、项目规模及影响力综合考虑而定）

7.城市发展相关因素分析

城市规划发展方向

土地供应及房地产发展主要区域

城市重大市政设施的规划和建设

◆ 项目初步可行性分析报告框架：

第一篇：态势分析

一、城市（区）概况

（一） 人文、地理及交通条件

1． 区域位置

2． 区域交通状况

3． 行政划分及隶属关系

4． 人口状况（包含数量及人口组成）

（二） 历史沿革（文化属性等）

（三） 区域属性及未来发展定位（参见城市发展定位）

（四） 空间布局及规划

1． 间布局概述

2． 体发展节奏

（五） 城市（区）城市建设及公共事业

（六） 综合实力分析

（七） 总结

二、经济运行及人民生活

（一）经济运行

1．国内生产总值

2．产业结构

3．固定资产投资

（二）人民生活

1．城市居民人均可支配收入（或人均GDP）

2．恩格尔系数

3．居民储蓄

4．人均居住面积

三、态势综述

第二篇：市场分析

一、城市的房地产发展简述

对项目前期市场调研的研讨

专业园地

二、房地产市场状况

（一） 房地产市场数据

1. 房地产开发投资

2. 施工和空置状况

3. 销售现状

（二） 市场现状

（三） 市场分区研究

1. 中心区

2. 中心城区

3. 新区

三、房地产市场分析结论

第三篇、区域竞争项目与可比性典型项目市场分析

一、区域内项目分析

1． 楼盘列举分析

2． 区域竞争物业与本项目初步定位的分析对比表

二、可比性典型项目分析

1． 楼盘列举分析

2． 可比性典型物业与本项目初步定位的分析对比表

第四篇：项目分析

一、项目概述

（二） 项目由来

1. 一性

2. 它性

（三） 项目定位

1. 功能定位

2. 产业定位

3. 形象定位

4. 规划定位

（四）

项目开发思路简述

对项目前期市场调研的研讨

专业园地

二、项目SWOT分析

（一）优势

1．政策理解（城市化）

2．市场容量（东北、长春城市化发展、长春市、绿园区居住政策等）

3．周边环境、业态

4．市场判断

●优势整合

（二）劣势

1．项目瓶颈

2．土地状况与问题

3．不可预测的市场因素

●劣势对策

（三）机会

1. 项目的差异性定位

2. 市场空间（消费需求）

3. 可能赢得的政策支持

4. 项目的经营策略

●机会利用

（四）风险

1. 土地风险

2. 相关竞争

3. 资金压力

●风险规避

三、资源优势

1. 企业优势

2. 府资源

3. 人力资源

4. 信贷资源

5.

传媒资源

6.

专业园地

对项目前期市场调研的研讨

其它可利用资源

四、项目分析结论

第五篇：项目定位

一、项目档次定位

二、项目物业定位

三、项目客户群定位

四、项目形象定位

五、项目命名

六、项目户型定位

七、项目价格定位

第六篇：项目发展建议

一、项目开发思路

二、项目规划设计要点

三、建筑风格、外立面、色彩建议

四、环境、景观设计要点

五、建筑配套设施

六、服务与物业管理要点

七、装修标准

第七篇：项目主题设计

一、项目主题

二、主题延展的思路

三、分主题的演绎

第八篇：投资财务分析

（核心）赢利模式

赢亏平衡点

第九篇：结论综述