委托房产中介出售房源的注意事项
由于二手房交易的复杂性,卖房和买房一样,购房者一般都委托房产中介机构出售房源,在选择房产中介机构时,在委托中介机构代理出售房屋时,应该注意以下几个要点:
一、在委托中介机构代理出售房屋时,注意中介机构的品牌和信誉。知名度较高、信誉度较好的房屋中介,都有较严格的内部管理机制、完备的交易制度,信守合同。
二、正规的房屋中介一般都有规范的服务流程,并有各类业务流程登记,从委托房源登记-委托协议签订-发布房源信息-房源信息推荐-看房登记—意向洽谈-促使成交-给付定金-合同签约等方面提供全方位且规范的服务。要选择业务流程规范的房产中介机构。向房管部门查询房产中介机构有无被投诉的记录或违规经营行为,避免遇到“黑中介”。
房主中介机构通常要求出卖方签订《委托出售房屋合同》,作为出卖方要仔细审查合同条款,以避免被该合同“套”注,在签订《委托出售房屋合同》时,应注意以下事项:
一、约定独家委托要慎重
当接受卖房人的售房委托时,有的中介机构的经纪人员往往说服卖房人,让中介“独家代理”;或者在委托出售合同中,暗藏“独家代理”四个字。在中介机构与卖房人签订独家房屋销售委托代理协议时,往往在条款中约定诸如委托代理期限、代理权限、委托方(卖方)与受托方(房产中介)承担的违约责任及赔偿标准等方面的内容。这样的情况下,假如卖房人的房屋最终不是通过委托的中介机构出售的,那么就要按照合同承担违约责任,从而向中介机构作出赔偿。因此,在签订出售房屋委托协议时,任何约定都必须写入协议条款内,不能凭口头约定或口头承诺;同时要看清楚合同内容,如果合同中出现“独家代理”字眼,必须慎重考虑,这样才能最大限度地减少卖方在合同履行期限中带来的司法诉讼。
二、约定“到手价”要慎重
很多二手房交易中对于房屋总价会使用“到手价”这个概念。“到手价”是与“交易价”相对应。“交易价”是房屋交易的总价,交易中产生的各种税费均按照法律规定各自承担;“到手价”是产权人交易房屋后净到手的,在交易过程中产生的所有税费均由方承担,两者之间存在较大差距。对于卖方而言,约定“到手价”好处是对于自己能拿到多少钱一目了然,不需要再去计算税费,也可以避免税收政策调整所产生的法律风险。但坏处是,很容易被一些不法房产中介“吃差价”,因为二手房的交易手续,通常都是委托房产中介机构办理,买卖双方之间会缺少交流沟通,这就为不法房产中介“吃差价”提供了空间。
所以,卖方在约定“到手价”时,应当注意各种税费的缴纳标准,必要时,联系买房人核实所交纳的税费。如果发现房产中介机构“吃差价”,应当向房管部门投诉或向法院起诉,要求房产中介机构退还“不当得利”所得的差价。