限购政策的功过与退出
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限购政策的功过与退出
作者:赵奉军
来源:《中国房地产·市场版》2014年第07期
始于北京并于2010年开始的住房限购政策,至今没有结束的迹象。2014年6月4日住建部总经济师冯俊关于限购的表态再次表明,即使时间已经过去4年,即使当前住房市场已经供求逆转,限购政策要退出仍未得到决策部门的首肯。
笔者在2011年的评论中曾经说(见《中国房地产》综合版2011年第12期),限购政策可能不是一个短期的政策,当时的逻辑是,中国房地产市场是一个“不差钱”的市场,住房投资需求既具有悠久的历史文化传统,又具有现实“不差钱”的经济环境。如果不通过限购遏制“有钱人买房”和“有钱就买房”,很难遏制投资需求膨胀。
限购政策从出台之初,就饱受争议。这涉及到究竟怎么看待投资需求的问题。如果按照诺贝尔经济学获得者米尔顿·弗里德曼的观点,投资者低买高卖的投机行为实际上是熨平价格波动的。在一种商品价格处于低谷时,投资者觉得未来会涨价从而买入,这样价格不会跌到没边;反之,当价格处于高位时,投资者看淡未来或见好就收,卖出商品迫使价格下跌这样价格不会涨到天价。但现实远比理论复杂,而且住房本身的复杂性也远远超出一般商品。住房是一种兼具消费和投资属性的商品,如果不限制投资,住房的投资需求一定会挤压消费需求,这是一个不争的事实。如果是纯粹的投资品市场,比如股票债券、古玩或字画、贵金属等,不存在投资需求膨胀挤压消费需求的问题。即使是纯粹的金融投资品市场,詹姆斯·托宾也提出了要限制投资的“托宾税”主张。因此,那些批判限购的人士仅仅看到限购对投资需求的打压,而没有看到限购对消费需求的保护。实际上,即使是被弗里德曼誉为自由市场经济典范的香港近来也准备推行“港人港地”计划,香港房屋协会2012年就推出首个只向香港人发售的住房项目,每人限申请认购一套,且不接受以公司名义进行认购。
那实施的效果是否真的体现了限购政策的初衷呢?现在看来,公道的说,限购尽管有许多不足,如缺乏公平性(既往不咎),如通过行政权力干预消费者主权等,但限购确实是有力打击投资需求保护消费需求的工具。尽管在现实中,确实有一些通过补缴社保获得购房资格的例外,又或某些人神通广大能避开限购,但总体上限购基本阻止了投资需求的膨胀,即使某些人补缴社保,那也意味着增加了住房投资需求的成本。冯俊在6月4日的会上敢于公开替限购辩护,声称对居民的消费需求没有影响。这是有事实依据的。否则,如果限购真的不得人心,对于一项涉及到几乎所有人利益的政策,早就批评如潮不可能屹立四年不倒。相反,每次地方政府有取消限购的小动作,网上就恶评如潮,地方政府无不面临莫大的压力。
但是,我们对限购政策的效果不能过高评价,一些人把今日住房市场的困境归结为限购的干扰,这是限购承受不起的。从2011至今,如果说2011年下半年到2012年年中住房市场的不景气归结为限购,还说得过去。但2013年全国很多城市房价的上涨,以及2014年至今住房市场的调整,实际上限购的边际作用已经是微乎其微了。没有投资需求,消费需求主导的商品