居住区分类
一类居住用地和二类居住用地（1）关于“一类居住用地”（R1）和“二类居住用地”（R2）
的说明 “一类居住用地”和“二类居住用地”主要是城市居民住宅用地，属于国有土地，
由城市居民区的业主共有居住区的土地使用权。从住宅的建筑形式区分，现在建设的城市居
民住宅又包括独立式住宅和普通单元式住宅两种。独立式住宅的数量很少，主要是以低层别
墅的形式出现；单元式住宅是城市中最普遍的住宅形式，一般为多层、中高层和高层的一梯
多户式建筑物。由独立式住宅和单元式住宅形成的住宅区是经过规划由开发单位兴建的住
房，建筑物分布疏密有致，并建有较完善的居住配套设施。以上述两类建筑形式为分类标准，
分别确定了“一类居住用地”和“二类居住用地”两个中类。具体而言，“一类居住用地”
是指独立式住宅集中、拥有齐全的配套设施、并且布局完整的用地，独立式住宅的层数基本
是3层或3层以下。 “二类居住用地”涵盖了分布广泛的以多层、中高层及高层单元式居
住建筑为主、配套设施齐全、布局完整的用地，该类用地在全市分布广泛，在居住用地中占
主导地位。根据用地供应日趋紧张的趋势和集约用地的原则，以后建设3层以下单元式住宅
的可能性基本不存在。因此，在“二类居住用地”中不考虑纳入3层以下的单元式住宅用地。 三类居住用地“三类居住用地”主要是针对在工业区、仓储区和学校（尤其是大学）等功能
区中配套建设的居住建筑物用地，主要容纳企业单身职工或学校单身师生员工居住，这类居
住建筑物往往作为工业区、仓储区和学校的附属配套设施出现。单身宿舍与普通单元式住宅
在户型结构上的最大区别是没有设置独立厨房。目前，深圳单身宿舍的建设主要有两种方式，
一种是为了方便职工上下班，在一、二类工业区内建设的单身宿舍楼，独立占地并不得与工
业厂房混合建设，还采取了必要的卫生和环境防护措施，满足居住建筑的间距要求，这样单
身职工宿舍占用的是工业用地的一部分；另一种是在工业用地之外成片建设的单身职工宿舍
区，这种宿舍区往往具有相对独立的居住和生活功能，形成了一定的居住人口规模和建筑面
积规模，自身有一定的生活配套设施，并按照居住用地的有关标准进行规划建设。从有利于
土地管理和规划管理及顺应目前单身宿舍开发建设需要的角度出发，在进行建设用地统计
时，对于第一种情况中单身宿舍所占用地纳入工业用地（M），而后一种情形中单身宿舍用
地属于三类居住用地（R3）。 由于单身宿舍区的居民是以单身人士为主，因此不存在配套
建设幼儿园、托儿所等设施的需求，其它社区体育设施、文化活动、医疗卫生、社区管理、
商业服务业等设施是需要进行相应配套建设的。因此，与“一类居住用地”和“二类居住用
地”相比，“三类居住用地”下划分的小类用地少一个幼托用地的小类，仅有“单身宿舍用
地”（R31）、“三类社区体育设施用地”（R33）、“三类社区其它设施用地”（R34）、“三类住
宅区道路用地”（R35）和“三类住宅区绿地”（R36）等5个用地小类。需要说明的是，由
于4个居住用地中类下划分的小类用地基本相同，除“三类居住用地”中类下缺少“三类幼
托用地”小类外，都分别包含有6个用地小类，且名称类似。为了便于使用和记忆，各用地
中类下的用地小类的排列顺序和编号都一致，对于“三类居住用地”下空缺的“三类幼托用
地”的编号保持空缺。 M1 一类工业用地 对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工
业用地如电子工业 缝纫工业工艺品制造工业等用地 M2 二类工业用地 对居住和公共设施
等环境有一定干扰和污染的工业用地如食品工业 医药制造工业纺织工业等用地 M3 三类
工业用地 对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业用地如采掘工业 冶金工业大
中型机械制造工业化学工业造纸工业制革工业建材工业等 用地