新政策.新趋势.新北京 – 2016北京房地产市场回顾及未来展望

2016年注定是房地产市场不平凡的一年，“城市副中心”、“营改增”、“去库存”、一二线楼市上涨得措不及防，而随后出台的 “限购令”等一系列的新政措施让2016年房地产环境波澜起伏。面临前赴后继的新政策，2016年的房地产市场是如何回应的？又有哪些新趋势值得探索？由此转变的城市格局是否将成就一座不一样的“新北京”？

戴德梁行今日重磅发布《2016年终北京房地产市场报告》，扫码即可获得完整报告。

“房子是用来住的，不是用来炒的”

是否成2017楼市预言？

2016年的住宅市场可谓多变，从“去库存”到930限购政策下20 城的调控，各地住宅市场不同程度地出现量价齐降的现象。

限购限贷措施执行之后各地市场变化

在近期的中央经济工作会议上，一句“房子是用来住的，不是用来炒”，代表了政府对于让住宅回归其居住属性的决心，同时重新强调了三、四线城市去库存的重要性。

北中国区研究部主管魏东女士从政策、市场、行业三方面解读2017年住宅走势：

政策

● 着力改变冷热不均，供需错配的结构性问题

● “三去一降一补”继续贯彻执行，2017重点为去杠杆、稳楼市

●推进城镇化发展，特大城市带动周边中小城市发展

市场

● 成交量继续走低，价格出现松动

● 年末或出现回暖现象

● 一线城市有价无市，周边卫星城镇或迎来发展机会

行业

● 房地产开发投资明显下滑

● 开发商再次面临挑战，引发“兼并”、“重组”，市场新一轮洗牌

甲级写字楼租金持续上涨

内资企业为成交主力、望京-酒仙桥成最热区域

截止2016年第四季度，北京写字楼市场需求依旧活跃，全市甲级写字楼年度净吸纳量高达78.5万平方米。以望京-酒仙桥最为可观，其租赁成交量占比达到22.9%；燕莎商圈位列第二，占比为16.3%。旺盛的需求推动租金继续上升。本季度北京全市甲级写字楼市场按建筑面积计算的有效净租金达每月每平方米人民币387.2元，环比增长0.9%。五大核心商圈甲级写字楼按建筑面积计算的有效净租金达每月每平方米人民币409.5元，环比增长1.6%。 其中租金涨幅最高的分别为中关村、金融街及燕莎商圈。

北京全市甲级（含顶级）写字楼市场租金走势

截止2016年第四季度

英皇国际大厦、金辉大厦、利星行中心二期B座、佳兆业广场、骏豪中央公园广场在本季度如期入市，为甲级写字楼市场带来约26.7万平方米的新增供应。2016年全年北京甲级写字楼新增供应高达101.2万平方米，是自2008年以来年度新增供应的最高值。但得益于优质项目较高的预租率，本季度全市甲级写字楼空置率仅较上季度上升0.8个百分点，为6.6%，五大核心商圈空置率为5.0%，较上季度上升0.5个百分点。

截止2016年第四季度，北京甲级（含顶级）写字楼租赁成交分析

从市场成交方面来看，内资企业仍为成交主力，年度成交总量为总成交面积的81.3%。同时，主要成交行业仍然以金融业、高科技业和专业服务业为主，占比分别达到40.2%、22.6%和14.9%。

戴德梁行北中国区写字楼-企业服务部主管严区海

2017年，北京全市预计将有238万平米新增写字楼入市。戴德梁行北中国区写字楼-企业服务部主管严区海表示：“大量的写字楼入市为北京市场带来了挑战的同时也带来了机遇。另外，2016年7月北京市政府出台进一步落实房产税的通知，由于业主方或将由新政策带来的上升的税务成本转嫁给租户，预计未来租金将会面临新一轮上涨。对新政策的执行情况及其对市场带来的变化需保持密切关注。”

产业园区成租户新欢、半数成交为内资互联网业

政府政策推动产业园租赁需求

北京市主要产业园分布

由于北京写字楼市场租金高居不下且空置率连续6年都保持在10%以下，很多企业租户都在另寻新的租赁方案。产业园区近年来凭借大面积、低租金、优惠的政策、舒适的绿化环境等优越条件已越发受租户青睐。

截止2016第四季度，主要产业园区与写字楼市场租金对比

随着互联网企业的迅速发展，内资互联网业位居各行业成交之首，成交个数约占总成交个数的50%。政府政策推动产业园区蓬勃发展，同时政府提出的“转移北京非核心功能”概念，将推动北京周边产业园区的租赁需求。

到2020年，北京全市产业园区预计将有约327万平方米的新增供应投放市场。戴德梁行预计，未来几年，北京成熟产业园区将继续受到企业青睐，次级产业园区也将继续发展壮大。产业园区需求依然强劲，租金将继续呈上扬态势。

零售业迎来年底开业高峰，全数聚集南城

“社区服务型”成新潮

北京零售物业市场2016年已入市项目

2016年共入市9个优质购物中心

2016年第四季度，北京零售市场共有五个新项目赶在年末集中投放市场，全数聚集南城，其中，丰台万达广场、槐房万达广场和恒泰广场均来自丰台区，其余两个分别是位于大兴的绿地缤纷城二期和位于房山的京投港·长阳购物中心，共为北京零售物业市场带来60万平方米的新增供应。在购物中心争相开业的同时，本季度北京又有两个老百货——华堂商场十里堡店和太阳宫百盛相继关闭，其中华堂商场已经在今年关闭两家百货店了，目前华堂在北京仅剩丰台北路店以及亚运村店，而其在三里屯的高端食品店也于12月19日关闭。至此，全市优质商铺存量约为1,219万平方米，购物中心占比进一步提升至83%。

随着核心商圈逐渐饱和、土地供应的减少，近年来非核心商圈商业供应量明显增加，2016全年北京共有9个优质购物中心开业，为北京零售市场带来超过100万平米的新增供应项目全部位于非核心商圈，以北京南城居多。

魏东

北中国区研究部主管

从北京零售物业市场供应的分布来看，戴德梁行北中国区研究部主管魏东表示：“纵观2016年北京商业市场新入市项目，基本都位于四环以外，南城居多。新开业项目预租率基本都维持在95%以上，且呈现出明显的“社区服务型”特点，各商业项目业态设置围绕周边居民的购物、餐饮、娱乐等需求展开。预计未来，越来越多的实体商业会融入社区，并与线上平台、物流配送等一起，在社区内形成一个跨界共生的新型商业运作模式。”

戴德梁行作为国际化，专业的房地产服务运营商，不仅具有专业的数据支持，更有严谨的研究团队对房地产市场的数据变化一网打尽，深度分析，结合市场实际情况为客户带去优化的解决方案。戴德梁行北京公司各部门的通力协作，彰显卓越服务。