中国房地产行业:不公平的优胜劣汰
崔宇
自2001年土地转让从协议出让改为公开“招拍挂”后，房地产行业就越来越依赖资金实力，特别是2004年以来，随着政府紧缩地根和银根，房地产逐步出现了“强者愈强、弱者愈弱”的马太效应。最近，在经济衰退尚未硝烟散尽的背景下，部分房地产企业通过银行信贷、借壳上市、定向增发以及企业债疯狂拿地，加剧了房地产行业的“贫富差距”，寡头垄断的隐忧将使未来的中国房价走势更加扑朔迷离。
7月18日，中央电视台《经济半小时》栏目在《谁是房价暴涨元凶》的专题报道中，指出已经上市的房地产公司不仅是最近房价上涨的主角，而且也是高价拿地的主角，特别是一些有政府背景的上市公司。比如，朝阳区广渠路15号地块，以总价40.6 亿元刷新了全国地王的记录，而买下该地块的香港上市公司方兴地产，除了母公司中化集团购买了其部分增发股份之外，今年上半年还总共获得245亿元的银行授信。如此雄厚的资金实力甚至让地产大鳄潘石屹也自愧不如，感叹“国进民退”。
无独有偶。有国资背景的保利地产尽管2008年底的资产负债率高达70%，但目前也通过再融资80亿元逆势扩张囤地。80亿元创下了今年以来资本市场再融资规模的记录，而且最终24.12元的增发价格不仅远高于原定的12.12元，而且已经十分接近二级市场的价格（7月21日保利地产收盘价为28.64元）。如此高的增发价格也从侧面反应了在中国建筑即将上市的推动下，市场对于包括保利地产在内的房地产板块继续维持“暴利”的乐观情绪。
除了有国资背景的上市公司在银行和资本市场双管齐下外，房地产上市公司整体都在利用宽松的流动性募集资金。据统计，截至6月初，单是A股市场，房地产上市公司计划通过增发募集资金已超过200亿元，而公司债券融资计划募集资金合计也高达110亿元。而且，今年以来也出现了房地产企业借壳ST上市公司重组的高峰，尽管借壳后想再融资需要一年多的时间，但房地产企业借壳上市后，品牌知名度将大大提高，不仅有助于销售，而且更容易得到银行信贷的支持。
目前，在A股和香港上市的房地产企业约有130家，而目前中国约有5万家左右的房地产企业。这些上市公司乘着金融的翅膀，而且是政府赐予的“隐形的翅膀”（或者通过银行信贷，或者通过宽松货币政策制造的资产泡沫），这将严重改变中国房地产行业的格局，不仅产业集中度会大大上升，在局部区域还有可能产生寡头垄断的局面。另外，如果资金过多地流向有政府背景的房地产企业，不仅会导致资源配置效率的低下，这种依靠行政或准行政手段挤压中小房企的“优胜劣汰”也难言公平。
当然，中国目前的房地产行业的集中度并不算高，比如，在2008年底，作为行业领头羊的万科，其销售收入占全国总销售额仅为2.6%，而且，全国四大房地产企业销售收入占全国总销售额的比重，截至今年上半年也仅为10%左右。但我们应该注意到行业集中度的上升趋势。比如， 2001年万科的市场份额仅为0.88%，2006年已上升到1.25%，2008年就上升到了2.6%。而全国四大房地产企业的市场份额2006-2008年分别为4.6%、5.2%和7.7%，今年上半年就已经达到了10%。可以看出，尽管绝对量并不高，但房地产行业集中度的趋势在不断加强。而且，有些城市似乎已经进入了垄断时代，比如，广州房地产市场40%的市场份额掌握在前5名开发商手中。
房地产市场是一个充满垄断的市场。政府垄断着土地供应市场，而且由于房地产的不可流动性，以及产品差异化和地域差异化的因素，房地产又具有自然垄断的特征，再加上房地产商对于市场信息的垄断，已经令消费者苦不堪言。如果整个房地产市场集中度再不断提高，甚至出现寡头垄断，特别是被长袖善舞左右逢源的国资背景企业垄断，那么即使没有众所周知的制度因素，消费者还是会成为房地产商案板上的“鱼肉”。
（本文作者崔宇是《华尔街日报》中文网专栏撰稿人。文中所述仅代表他个人观点。您可以写信至yu.cui#dowjones.com与作者联系。）