住房实物分配制度改革阶段
（一）１９７８年—１９９３年住房实物分配制度改革阶段
由于福利分房制度逐渐暴露出的问题以及住房供给不足矛盾的突出，促使我国政府必须寻求解决途径。１９７８年—１９９３年的１５年是我国福利分房制度改革不断探索和发展的阶段，具体可以分为两个阶段：
第一阶段是福利分房制度改革探索阶段（１９７８－１９８５年）。在这一阶段里，我国政府进行了公房出售和补贴出售住房试点，为住房制度改革进行了多种形式的尝试和创新，积累有益的经验。
１９７８年，邓小平同志提出解决住房问题的政策能不能宽一点的想法，
１９７９年原国家城市建设总局、国务院侨务办公室制定了关于用侨汇购买和建设住宅的暂行办法，鼓励华侨、归侨和侨眷用侨汇购买和建设住宅；并且规定所有权和使用权归自己，国家依法给予保护。业内人士认为这个暂行规定是住房商品化的萌芽。同年我国政府探索把住宅出售给职工，原国家城市建设总局选择南宁、柳州、桂林、梧州和西安五个城市进行增量住房向职工出售的试点，即进行政府统一建设，以土建成本价向居民出售。
１９８０年邓小平再次发表关于住房问题的讲话，邓小平说：“要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房子可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年付清。住宅出售后，房租恐怕要调整。要联系房价调整房租，使人考虑买房合算”。同年６月中共中央、国务院在批转《全国基本建设工作会议汇报提纲》中正式提出实行住房商品化政策。国家规定，“准许私人建房、私人买房、准许私人拥有自己的住宅”。
１９８１年，公房出售试点扩展到２３个省、自治区的６０多个城市和一部分县镇。１９８２年，在总结前两年公房出售试点经验的基础上，鉴于城镇居民工资水平低、购买能力有限，原国家建委和原国家城市建设总局决定在郑州、常州、四平和沙市四个城市试行公有住房的补贴出售，即政府、单位、个人各负担房价的１／３。截至１９８５年底，全国共有１６０个城市和３００个县镇实行了补贴售房，共出售住房１０９３万平方米。在出售公房的同时，有的地方还实行了住房租金的改革，进行了一些有益的尝试。主要做法有“按成本计租，定额补贴”，“超标加租”，对青年公寓实行“新房新租”。
第二阶段是福利分房制度改革深化阶段（１９８６年－１９９３年）。在之前试点的基础上，１９８６年以后，城镇住房
制度改革取得了重大突破，掀起了第一轮房改热潮。
１９８６年２月，成立了“国务院住房制度改革领导小组”，下设办公室，负责领导和协调全国的房改工作。１９８８年１月国务院召开了“第一次全国住房制度改革工作会议”，同年２月国务院批准印发了国务院住房制度改革领导小组《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，标志着住房制度改革进入了整体方案设计和全面试点阶段。
１９９１年６月，国务院发出了《关于积极稳妥地推进城镇住房制度改革的通知》，提出分步提租、交纳租赁保证金、新房新制度、集资合作建房、出售公房等多种形式推进房改的思路。同年１０月召开了全国第二次房改工作会议，确定了租、售、建并举，以提租为重点，“多提少补”或“小步提租不补贴”的租金改革原则；基本思路是通过提高租金，促进售房，回收资金，促进建房，形成住宅建设、流通的良性循环。１９９３年１１月，国务院房改领导小组在北京召开了第三次房改工作会议，改变了第二次房改会议确定的思路，代之以“以出售公房为重点，售、租、建并举”的新方案。
鹿老师1985毕业于医学院，毕业后分配到卫校教临床医学，刚到学校的时候住的是集体宿舍。1987年结婚的时候，分到一间12平方米左右的新房。鹿老师回忆说，单位上福利分房的时候，先把每个人的情况进行统计，如职务、职称、教学年限、是否双职工等，进行细化评分，然后到分房子的时候，就全部公示出来，分数从高到低进行排列，