物业前期工程
物业前期工程
物业服务企业前期介入阶段的工作有别于物业前期咨询，此阶段更加注重项目施工现场 功能设施设备的合理安装及隐蔽工程的施工质量等， 通过派驻现场工程人员与开发商、 总包 单位、
监理单位进行协调，
使初期各项设计建设更加完善合理。 这是保证开发商开发建设高 质量、
高品质项目的重要辅助途径之一。 具体来讲，
物业服务企业要协助开发商从后期物业
管理角度进行现场工程优化，向甲方提供现场建议。
对前期介入阶段的物业顾问工作应重点关注：
一、合理选择配备现场介入人员
现场工作十分复杂，
对于物业服务企业而言是一项经验型工作， 所以对于现场派驻人员 的选择应掌握以下标准： 1
．有丰富的物业工程管理经验，最好是了解将要顾问项目业态特点的人员； 2
．有物业工程服务经验，了解客户需求，善于将施工与需求结合的人员； 3
．有丰富的施工现场经验，能够保证自身安全；
4
．专业比较全面，能独立完成工作并能与他人配合工作的人员。
二、保障后台的技术支持工作
物业现场顾问人员的派驻企业，作为后台技术支持的角色，需要与现场人员紧密配合， 特别是物业前期咨询公司和前期介入公司不是同一家的时候， 两个公司还需要密切配合。 作
为后台的技术支持部门应采取积极配合、 技术支持的方式，
对项目驻场人员发现的问题、 发
展商反馈的问题，
提出必要的建议供驻场人员参考， 在需要的时候参与到现场工作中。 驻场
人员对现场发现的问题要及时向甲方反映， 提出建议，
并与支持部门沟通， 从另一个方面提 醒甲方。
三、做好与现场各方关系的协调
开发商、总包单位、分包施工单位、监理单位、成品保护单位、设备供应商等现场各方 关系错综复杂，协调各方关系为现场工作提供便利也是十分重要的。
以上是前期介入中需要关注的要点，而前期介入阶段主要是在项目已经完成方案设计， 深化施工设计图纸基本完成，
进入设施设备安装及二次结构施工阶段， 物业顾问公司派驻人 员进场，
驻场实施相关顾问工作， 但在一般情况下， 深化设计、
施工两个步骤多会同时开展，
物业驻场人员的主要工作也来自这两个方面，其主要工作有： 1
、深入了解项目特点，拟定现场顾问计划 。
在进入项目以前，应当对项目进行深入了解并制定计划。
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）审读图纸，了解项目系统情况；
从设计说明入手， 对建筑图纸、 结构图纸、
设备专业图纸等进行阅读， 标记重要的环节，
了解项目的整体设计思路、 定位。
最后对图纸审读的结果进行汇总， 为制定工作计划做准备。 （ 2
）根据项目特点，拟定现场物业顾问计划。
根据了解到的项目特点，如项目定位、系统构成、交通流线、服务配套等，结合甲方的 施工进度计划拟定现场顾问计划。
2
、关注工程进度，记录现场情况。
在现场巡视过程中，记录所有关注的细节，为提供物业建议做准备。 （ 1
）根据工程计划，调整工作计划；
随着现场情况的变化，工程进度计划也在随时调整，物业现场介入人员应关注该计划， 及时调整物业的顾问计划及工作侧重点。 （ 2
）记录设计方案和施工图纸变更；
物业现场介入人员在施工中要认真记录设计方案、 施工图纸变更及施工洽商， 为物业服
务公司的后期接管提供便利。 （ 3
）记录施工现场发现问题，为提出各种建议做准备。
施工过程是根据施工便利与否而适时调整的， 所以，
有许多设备设施安装的位置与图纸
不符，
物业现场介入人员必须在图纸上进行标注； 如记录一些隐蔽工程和截门等的位置变化， 使今后的物业维修能准确判断位置。 3
、参加施工期间的专业会议，提供建议。 （ 1
）通过参加设计协调会、施工协调会、监理会等了解施工焦点；
参加专业会议，
通过会议上的问题讨论、 焦点争论，
了解项目情况，并在会议上明确物 业要求，适时的提出物业建议。 （ 2
）根据会议等的实际情况，适时提供书面物业建议。 4
、通过对项目的深入了解，提供现场物业建议。 （ 1
）改进设计中不利于后期物业管理及业主使用的优化建议；
设计中有许多不尽人意之处，
一些设计人员甚至忽略后期维护、 管理的需求， 物业现场
介入人员要了解、 记录这些信息，
并结合实际根据优化的可能性， 有针对性的适时提出物业 书面建议。 （ 2
）改进施工中不利于后期物业管理及业主使用的优化建议；
物业现场介入人员应通过记录现场的情况，汇总后及时向甲方及施工单位提供书面建 议，督促整改不便于后期物业管理的事项。关注各单项工程设备的调试、试验，特别要关注
隐蔽工程的隐检、验收。 （ 3
）优化施工质量的建议。
关注施工中的问题，
对施工质量及时提出意见和建议， 从而辅助提升工程质量和项目品 质。
无论是对设计还是对施工的现场，建议都应注意时效性。 5
、跟踪现场建议采纳情况。
物业现场介入人员对提出的关键性建议必须适时跟进， 在必要情况下要坚持促使甲方采
纳并要求施工单位改进、整改；统计建议采纳情况，为今后物业管理提供参考。 6
、收集、整理现场资料。 （ 1
）施工图纸；
收集、整理各类图纸，包括建筑、结构、机电设备等各系统图纸。 （ 2
）机电设备及建材的资料。
收集机电设备及建材的资料，包括：封样、产品来源证、原装保修书、使用说明书、环 保认证书等相关认证资料复印件，并关注必需的配件、配料、 专用工具，
为日后的维修保养 工作作好充分的准备。 7
、进行交接资料初步整理，为竣工接管提供便利。 （ 1
）建立初步设备台帐；
随着施工进入设备安装阶段， 大量设备将到位，
通过物业现场介入人员的记录等需要按
照不同系统整理建立设备台帐，为后期交接奠定基础。 （ 2
）拟写初步交接方案；
根据现场施工进度情况，拟定初步的交接方案，为前期物业管理的到来做好充分准备。 （ 3
）配合开发商做好前期单项工程调试验收辅助工作。
物业现场介入人员根据项目施工单项工程的调试、 验收进度， 拟定辅助调试、 验收方案，
记录相关信息，提出前期物业管理相关人员逐步进入的建议，做好相关的辅助工作。◇
二、保障后台的技术支持工作
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