论物权法视野中业主委员会的法律地位

　　摘要：业主委员会的法律地位在理论上存在多种学说，在立法上各国也采取不同的立场。我国《物权法》、《物业管理条例》等法律法规对业主委员会的法律地位没有做出明确的规定，从而导致了实践中业主委员会在内部治理和外部关系协调上陷入困境。通过立法明确业主委员会的法律地位具有必要性，应该将业主委员会界定为非经营性质的团体法人，使其能够享有独立的民事主体地位，独立地承担民事法律责任。

　　关键词：业主委员会 法律地位 团体法人

　　作者介绍：何芸，广东省人民政府法制办公室工作人员。

　　中图分类号：D923 文献标识码：A 文章编号：1009-0592(2011)09-275-02

　　业主委员会在小区公共事务管理中有着重要的地位，由于《物权法》构建了建筑区分所有权制度，因此业主委员会将作为一个公共角色，对小区事务进行管理，并且与外界发生联系。业主委员会作为究竟具有什么样的主体地位，在法律上承担何种权利与义务？这些问题正是本文所要着力解决的。

　　一、业主委员会法律地位的学理争议

　　（一）学术界有关业主委员会法律地位的观点

　　业主委员会的法律地位在学理上存在多种理论观点，主要分为如下三种学说，即法人说、其他组织说和公益团体说。

　　1．法人说。所谓法人，是指具有民事权利能力和行为能力，能够独立享有权利，承担义务的法律主体。法人说认为业主委员会是具有民事权利能力和民事行为能力的主体。在国外，存在这样的立法例，例如法国“立法上完全承认业主委员会具有独立的法人资格，能够独立承担民事责任。法国《住宅分层所有权法》关于区分所有权人管理团体的规定具有典范的意义。法国法律规定区分所有权人的管理团体为共有人协会，根据《法国住宅分层所有权法》第14条规定，共有人协会是通过共有人的共同行为而建立的强制组织。“共有权一旦产生，亦即当不动产的第一份额被出卖时，公有人协会便得以成立，并被以后加入的共有人壮大。”在法国，共有人协会具有法人资格，是权利义务主体。�P

　　2．其他组织说。“其他组织”或“非法人组织”，是指不具有法人资格但可以自己的名义进行民事活动的组织。我国《民法通则》没有关于其他组织的规定，但是《民事诉讼法》第49条规定，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人，《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第40条规定，其他组织是指合法成立，有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。由此可见，“其他组织”是受我国法律认可和保护的民事主体之一，业主委员会则具备“其他组织”的构成要件。第一，业主委员会是合法成立的。第二，业主委员会有一定的组织机构。第三，有一定的财产。因此，业主委员会完全可以归入我国法律规定的“其他组织”中。�Q

　　3．公益团体说。社会公益团体说认为业主委员会所从事的活动是公益活动，“业主委员会属于社会公益团体，即从事和举办社会福利事业的社会团体。其并不涉及民事权利、义务、责任的承担。其理由是，业主委员会的组成人员是无偿提供服务的，《物业管理条例》第16条第2款规定：业主委员会应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。”�R

　　（二）对上述学说的评价

　　上述不同的学说表达了对业主委员会法律地位不同的看法，应该说这些观点都具有一定的道理。从国外的立法来看，各国立法在对待业主委员会的法律地位问题上不尽相同，如美国、德国、日本、法国等国家对业主委员会的法律地位均有着不同的表述，体现各国在立法上的差异，这说明业主委员会的法律地位并没有固定的模式可以遵循，各国可以根据各国的具体国情以及司法实践中遇到的情况，作出不同的规定。例如，法国采取了法人模式，而德国采取了非法人模式，日本采取了折衷模式，各国尽管在具体模式上不同，但是在法律实施的实效上，均能够起到有效的作用，形成良好的法律秩序。因此，业主委员会的法律地位究竟采用何种模式，与一国在此问题上的立法政策有关。

　　二、业主委员会法律地位之实践困境

　　（一）我国现行法律对业主委员会法律地位的规定

　　1．物权法的规定。我国《物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”该规定确立了我国建筑物区分所有权制度，这是业主大会以及业主委员会制度得以建立的基础。《物权法》第75条第1款进一步规定“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。”该法第78条又规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”从《物权法》的相关表述来看，业主委员会究竟处于什么法律地位，并不明确，《物权法》仅仅规定业主委员会的产生程序，即由业主设立的业主委员会选举产生的。此外，还规定了业主委员会决定的约束力，这一规定也没有体现业主委员会的法律地位。

　　2．物业管理条例的规定。《物业管理条例》中包含很多与业主委员会有关的条文，如第6条规定，业主有权选举业主委员会成员，并享有被选举权。在业主委员会的产生程序与方式上，《物业管理条例》第10条规定：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。”此外，该条例也对业主委员会决议的效力、决议的撤销等问题作出了规定。从《物业管理条例》的相关规定来看，尽管做业主委员会作出了较为详尽的规定，但是并没有对业主委员会的法律地位作出明确的表述。

　　（二）业主委员会地位不明带来的困境

　　从上文的分析来看，业主委员会的法律地位并不明确，而这一现状又对业主委员会的内部治理以及外部关系协调造成了很多困境。

　　1．内部治理的困境：从现实来看，业主委员会的组织相当涣散，主要表现在如下几个方面：第一，在一些比较陈旧的住宅小区，并不存在业主委员会，业主在行使权利的过程中必须通过自己的力量来维权；第二，在一些新建的居民小区中，业主委员会也迟迟不能成立，从而造成了业主权利遭到物业管理、开发商等主体的侵害，业主却无法有效维护自身的权利；第三，在已经成立业主大会，选举了业主委员会的居民小区，业主委员会往往形同虚设。小区业主的表决权利受到限制，而无法有效地罢免、撤换小区业主委员会的成员，导致小区业主委员会要么不作为，要么作出不利于小区业主利益的决议。

　　2．外部关系的困境：业务委员会维权困难在小区业主委员会的外部关系上，主要体现为业主委员会维权的维权困境。以本文前言中提到的案例为例，由于小区业主委员会的法律地位不明，造成业主委员会在维权过程中的地位得不到认可，往往被认为不是合法的权利主体，没有权利采取维权措施，是不适格的原告。

　　三、我国业主委员会法律地位制度之重构

　　业主委员会法律地位不明造成了业主委员会维权困难，这必然会对业主的利益实现造成妨碍。因此，有必要从法律地位的角度出发，重构我国业主委员会制度。

　　（一）法人――业主委员会的应然法律地位

　　在解决业主委员会法律地位的问题上，存在多种思路，如有学者提出：“在业主大会尚不具备法人资格的前提下，业主委员会作为其机构之一，并不当然具备民事主体的地位。目前，由于业主大会是业主委员会对外进行民事活动的最终的责任主体，所以应当赋予业主团体法人地位，从而顺利解决业主委员会的法律地位问题。”�S可见，这一观点认为由于业主委员会不具备法人资格，因此业主委员会也不具备法人资格，其理由是业主委员会是业主大会的一个机构。

　　事实上，这一观点值得商榷。业主大会只是业主行使权利的一个组织形式，业主大会不具有独立的法律主体地位，并不代表业主没有独立的法律主体地位；也不能认为业主委员会是业主大会的一个机构，而认为业主委员会也没有独立的主体地位。从有关业主委员会法律地位出路问题的论述来看，尽管在究竟赋予其什么样的主体资格问题上存在争议，但是目前都认识到需要赋予业主委员会法人资格，那么为什么要赋予业主委员会法人资格呢？这需要从法人的条件来进一步研究。

　　法人的条件包括如下几个方面：（1）依法成立；（2）有必要的财产和经费；（3）有自己的名称、组织机构和场所；（4）能够独立承担民事责任。从我国现行《物权法》、《物业管理条例》的规定来看，业主委员会是依法成立的，同时在民事活动中需要独立地承担民事责任；且业主委员会作为业主大会的常设机构，具有必要的财产和经费，且有自己的名称、组织机构和办公场所。如果将业主委员会的法律地位确定为法人，即赋予其团体法人的地位，则业主委员会能够以更为独立的身份和资格参与民事活动，保障业主权利的实现。

　　（二）我国业主委员会确立法人地位的具体思路

　　当业主委员会被设置为团体法人后，业主委员会就是一个独立的民事法律主体，其成立的目的是对业主之间的公共事务进行管理，同时对外参加民事活动，维护全体业主的利益。业主委员会具有独立的权利能力和承担责任的资格：

　　1．业主委员会的权利能力。“法人作为一种民事主体，其根本的属性就在于具有权利能力。之所以要赋予一定的团体以权利能力，主要目的是为了便利团体参与社会交往。”�T小区业主成立业主大会，业主大会是小区公共事务管理的最高权力机构，小区业主在业主大会上选举成立业主委员会，业主委员会经过法人登记后正式获得法人资格。小区业主委员会的财产由小区业主共同按照一定的比例或者计算方法出资，小区业主委员会具有独立的权利能力，拥有法人资格，但是其行使权利、承担义务并不是为了获得商业利润，而是为了更好地实现小区公共管理。小区业主委员会的民事权利能力包括：（1）缔结合同，即缔约能力；（2）参加诉讼，即诉讼能力；（3）履行合同义务以及其他各类义务。

　　2．业主委员会的责任承担。业主委员会作为团体法人，应该以其财产为限，承担法律责任。业主委员会承担责任的情况主要分为两种：一是对业主承担责任。如果业主委员会在公共事务管理中侵害了业主的权利，则业主有权要求业主委员会承担法律责任；二是对业主以外的其他主体承担法律责任。业主委员会作为独立的法人，有独立的民事权利能力，例如能够缔结相关合同，这就有可能会承担诸如违约责任等种种民事法律责任。业主委员会独立承担责任，是其法人资格的体现。

　　四、结语

　　业主委员会的法律地位在我国法律上不甚明确，造成的后果是业主委员会在行使权利，承担义务的过程中角色尴尬，甚至被排斥在权利主体的范围之外。我国应该将业主委员会的法律地位规定为团体法人，使其能够独立地行使权利，承担义务与责任，这将有利于业主委员会的内部治理与外部关系的协调，有利于业主权利的保护。

　　注释：

　　�P梁慧星，陈华彬．物权法．北京：法律出版社．2008年版．第180页。

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　　�R李思伦，冯成辰．论业主委员会的法律地位．西南政法大学学报．2010（2）．第51-57页．

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　　�T李志强．法人民事权利能力刍议．黑龙江省政法管理干部学院学报．2009（6）．第82-84页．