房地产经纪实务教案

第二章 经纪人员

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第三章 房地产经纪机构

第四章 房地产交易

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第五章 房地产价格与税费

掌握：房地产价格的概念、种类、营业税、契税、印花税、所得税、房地产交易手续费、登记费。

熟悉：土地、房产税、出租办公用房所得税、城镇土地使用税。

了解：房地产经纪业务中的价格咨询、物业服务收费。

房地产价格

概念：房地产价值是房屋建筑价值和土地资源价值、土地资本价值的统一，房地产价格就是这种特殊价值的货币表现。价格的高低由房地产的效用{引起人们拥有其产权的很好的能力}、相对稀少性、有效需求{支付能力}和市场交易性共同决定。

种类：

按产权内容划分：房地产所有权价格和房地产他项权利{我国常用为抵押权}价格

按物质实体类型划分：房地产价格、建筑物价格和土地价格

按交易方式：转让价格、租赁价格和抵押价格；转让价格主要类型是房屋买卖价格，其中在住房制度改革中，公房出售有三种价格形式：商品价、成本价和标准价。标准价的构成因素一般包含住房本身的建筑总价和征地、拆迁补偿费。中国大陆目前的房屋租金有市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金和福利租金。

按产生方式：实际成交价格、评估价格和理论价格

按计价单位划分：总价和单价。土地的两种单价形式：楼面地价和土地单价，土地单价=楼面地价*容积率

价格咨询：略

营业税

对有偿提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人，就其营业收入额征收的一种税。

计税依据：纳税人向对方收取的全部价款和在价款之外取得的一切费用。

税率：销售建筑物及其他土地附着物适用的营业税税率为5%

政策：

1.2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；将购买超过5年{含5年}的普通住房对外销售的，免征营业税；将购买超过5年{含5年}的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。

2.上海市城镇居民按房改政策购买后的售后公房，首次转让时仍按照原税收优惠政策执行；

3.上海市农村按“三个集中”原则分配给农民居住的房屋，首次转让时比照售后公房处理；

4.对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价向本单位职工出售住房的收入，免征营业税。 可享受优惠政策的普通住房标准{同时满意以下条件}：

1.住宅小区建筑容积率在1.0以上；

2.单套建筑面积在140平方米以下；

3.实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，内环内低于元/㎡，内外环间低于元/㎡，外环线以外低于7000元/㎡。

房屋购买时间的确定：

1.凡在2005年5月31日前购买新建商品住房的，以购房人取得的产权证或房屋交接书上记载的时间按孰先原则确定；

2.凡在2005年5月31日前购买存量商品住房的，以购房人取得的产证上记载的时间确定；

3.在2005年6月1日后购买商品住房的，以购房人取得产权证或契税结算完后的完税凭证上记载的时间确定。

契税

以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。

计税依据：以土地、房屋权属转移当事人签订的合同成交价或核定的市场价。

税率：购买非普通住房的，按3%税率征收；

政策：

1.城镇职工按规定第一次购买公有住房在标准面积以内的免征；

2.职工用住房补贴购买自用住房部分免征；

3.因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或免征；

4.凡土地、房屋被县级以上人民征用、占用拆迁后，重新承受土地房屋权属的，对其成交价格不超过原土地房屋权属作价补偿费和货币化安置款的部分，给与免税照顾，超过的部分则按规定征收；

印花税

对经济活动和经济交往中书立、领受的应税经济凭证所征收的一种税。

计税依据：从价计征和从量计征两种征收方式，现行印花税采用比例税率和定额税率两种。比例税率有五档，1‰、4‰、0.5‰、0.3‰和0.05‰；适用定额税率的是权利许可证照的营业账簿税目中的其他账簿，单位税额为每件5元。

缴纳方法：根据规定自行计算应纳税额，购买并一次贴足印花税票。如应纳税额较大或者贴花次数频繁的，纳税人可向税务机关提出申请，采取以缴纳书代替贴花或者按期汇总缴纳的办法。

须知：

1.购销合同印花税：签订和同仁按购销金额0.3‰税率贴花；

2.产权转移书据印花税：主据人按协议金额0.5‰税率贴花；

3.权证印花税：领受人按每本5元贴花。

土地

对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。

计税依据：有偿转让房地产所取得的土地增值额。

政策：

1.个人转让花园住宅，以取得的收入减除土地规定扣除项目金额后的余额，为，按四级超率累进税率{30%~60%}计征土地；

2.对个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用花园住宅，经向税务机关申报核准，凡居住满5年以上的，免于征收土地；居住满3年，减半征收，未满三年的，按规定计征土地。 缴纳土地需递交资料：契税、印花税、营业税、城建税及附加税等完税凭证和房产交易费付款凭证。

程序：纳税人自转让房地产合同签订之日起7日内，向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报。

房产税

以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

特点：

1.房产税属于财产税中的个别财产税，其征收对象只是房屋；

2.区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于经营使用的按房产计税余指征收，对于出租、出典的房屋按租金收入征税。

征收范围：城市、县城、建制镇和工矿区征收。

纳税人：产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳；产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

计税依据：按计税余值和按租金收入计税两种

税率：依照房产余值计算纳税的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12% 纳税期限：实行按年征收，分期缴纳

免征：

1.国家机关、人民团体、军队自用的；

2.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的；

3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的；

4.个人所有非营业用的房产；

5.经财政部批准免税的其他房产。

出租办公用房所得税：个人将自有房屋出租的，按租金收入的5%缴纳综合税款；将私有房屋转租及再行转租的，按租金收入的2.5%缴纳综合税款。

城镇土地使用税

以征收范围内的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。

特点：

1.对占用或使用土地的行为征税；

2.征税对象树有土地；

3.征收范围比较广；

4.实行差别幅度税额。

征收范围：城市、县城、建制镇、工矿区

计税依据：以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。

适用税额{单位：/㎡/年}：大城市0.5~10元；中等城市0.4~8元；小城市0.3~6元；县城、建制镇、工矿区0.2~4元。

房地产交易和使用中的费

交易手续费

申办产权过程中须要缴纳的：

1.首次交易：开发单位缴纳商品住房3元/㎡；买卖双方针对非住宅商品房交易应缴纳成交价的0.08%

2.存量房交易手续费：买卖双方缴纳2.5元/㎡；针对非住宅买受方缴纳成交价的0.5%。 权属初始登记费

土地使用权和非住房所有权初始登记费：采取差额定率分档累进的方法收取。

住房所有权初始登记费：土地初始登记每件收费上限2万，房屋初始登记每件收费上限4万。

权属转移、变更、更正登记费：按每套80元收取，非住房每证300元，按照规定可以登记的车库每车位80元收取；公有住房出售登记费按每套50元收取{含提供电脑制宗地图和房屋平面图}

房地产他项权利登记费

抵押、设典权利登记费：按土地使用权和非住房所有权初始登记费的收费标准减半收取；计费基数按登记的抵押、典当物的价格总额确定，每件收费的上限为3万。

个人住房抵押权利登记费：申请公积金的按每套100元收取；申请组合或其他贷款的按每套200元收取。

预告登记费：每套50元

异议登记费：每套50元

文件登记备案费：每套50元{廉租房租赁合同登记备案不收费}，上海按规定办理房屋租赁合同登记备案的，收每件20元，进行租赁信息记载的，不收取备案费。

注销登记：不收费

22工本费：每证25元{农民集体土地红证每证15元}

登记资料查阅费：每件5元，每次每套不超过30元；一次查阅超过20套以上部分，每次每套最高不超过10元。资料复印费：A3 0.4元/页、A4 0.2元/页。调查成果资料查阅费：每套50元。复制房地产勘丈资料，每套300元。

地籍图复制费：65~120元。个人住房产证附电脑制宗地图和房屋平面图的{公有住房出售除外}，无论一副或多幅粘接，均按每证25元收取。

物业服务收费：略

第六章 房地产权属登记

掌握：房地产权利22和登记证明、权属登记流程、转移登记、房地产他项权利登记、预告登记；

熟悉：初始登记、变更登记、房地产权利相关事项登记、其他有关房地产登记的事项； 了解：市、区房地产登记发证的管理、注销登记。

登架理

区、县房地产登记处受市登记处委托，具体办理房地产登记事务。同时，市房地产登记处也具体办理下列范围房地产登记事务：

1.市属农场范围的房地产登记，登记受理工作由市登记处委托市农场局房地产登记处办理；

2.涉及国家安全、军事机密等特殊范围的房地产登记。

产权22和登记证明：

国有土地使用权和国有土地上的房屋应当颁发绿色证；集体土地和集体土地上的房屋应当颁发红色证；房地产你他项权利和其他依法应当登记的房地产权利应当颁发房地产登记证明或备案证明；颁发的房地产权22和房地产登记证明、备案证明应当加盖办理该项登记业务的房地产登记处的公章。

土地使用权、房屋所有权的房地产权证，由市房地资源局颁发；他项权利和其他依法应当登记的房地产权里或者房屋租赁合同等与房地产权利有关文件由市登记处颁发登记证明或者登记备案证明。

权属登记流程

1.受理登记申请{登记收件}

2.勘丈绘图；{是产权审查、确认和制图发证的依据}

3.权属审查、确认

4.核准登记并绘制权证；

准予延期登记的：权属不清或争议尚未解决；因正当不能按期交齐证明材料的；按规定须要补办手续的；其他准予延期登记的；权利人在港、澳、台地区或国外的。

对于权利人逾期申请房屋权属登记的，可按照规定登记费的3倍以下收取登记费。

不予登记的：权属不清；违章建筑；临时建筑；申请人提供的证明材料不足以确认权属的等。

5.颁发或者注销权属22

登记部门有权撤销登记的情形：

1.申报不实的；

2.涂改房地产权属22的；

3.房地产权利灭失，而原权利人未在规定期限内办理房地产权属注销登记的；

4.登记部门认为有必要撤销的。

其余：略

第七章 市场调查基本知识

掌握：房地产市场调查的概念和作用、一般程序。

熟悉：房地产市场调查的方式、基本内容、房地产市场竞争情况调查内容、房地产价格调查内容、房地产促销调查内容。

了解：房地产市场调查的基本原则。

概述

企业管理五大资源：信息、资金、材料、设施和人力。

概念：根据既定的目标和要求，运用科学的调查方法和程序，系统地、全面地收集、整理房地产市场的各类相关信息，从而达到其为房地产企业的市场研判和营销决策服务的目的。 作用：对现有市场充分了解，解决面临的问题，规避市场风险，还可以对产品及营销策略进行评估，发现新的市场机会；及时掌握消费者的购房意向和动态，了解消费者对住宅的要求和意见，从而寻找住宅开发的最佳市场切入点，不断开拓市场，提高市场占有率。 基本原则：客观性、适用性、系统性、动态性、经济性、科学性

一般程序

1.确定调查目标；{为整体市场研究而进行的宏观调查；为某个具体项目服务的调查；为预测未来发展趋势所作的调查}

2.初步调查；

3.调查设计；{调查表的设计是整个调查工作的核心，其设计的好坏直接影响调查结果}

4.实施调查；

5.资料整理与分析；

6.报告的准备与提出

调查内容

竞争情况：行业状况、竞争企业{数量、规模、实力、社会信誉等}、技术水平、以及新产品的开发状况等。

价格调查：环境因素{政策、经济、文化以及根底环境等}；供求情况{已上市、未来供应量}；市场价格；价格弹性。

促销调查：促销方式{人员促销、广告、营业推广、公共关系和包装等}；广告媒体；代理公司；促销人员；推广活动。

调查方式方法

方式：普查、抽样重点、典型；抽样分随机{简单、分层、分群随机抽样等}和非随机{就便、判断、配额抽样等}

方法：访谈{个人、座谈会}；书面{答卷、邮寄访问}；电话；网络；其他{现场、观察、公开出版物查询、专业资料购买、企业内部查询、讨取和交换}。

第八章 房地产经纪业务

掌握：房地产居间业务与房地产代理业务，包含新建商品房经纪业务与二手房经纪业务、房地产买卖经纪业务与房屋租赁经纪业务、房源与客源管理、业务台帐管理、撤单退房处理、纠纷的投诉与处理、房地产居间业务的基本流程、房地产代理业务的基本流程、个人住房贷款及担保、房地产经纪合同的种类、房地产经纪合同的签订和履行、变更和解除、客户经营、客户接待与交易促成、房屋的查验、带看与交付、房地产经纪服务收取的原则

熟悉：房地产经纪合同纠纷的处理方式、影响房地产经纪业务成交的因素、房地产经纪服务费的概念、房地产经纪服务费标准。

了解：房地产经纪合同的立案和归档、房地产经纪服务收费的管理。

经纪基本业务分类

按经纪活动方式：代理和居间经纪业务；

按标的用途：住宅商业房和工业房经纪业务；

按标的物质类型状态：土地、房屋经纪业务；

按标的所处市场类型：土地、新建商品和二手房经纪业务。

按促成的交易类型：转让、租赁和抵押经纪业务。

代理业务分新建商品房销售、房屋出租和二手房出售代理。

美国的6种代理业务类型：经纪人独家销售；卖主与经纪人独家销售；开放式销售；报低价销售；联合专卖销售；优先购买

租赁业务主要包含：新建商品房的期权预租、新建商品房现房出租、存量房屋的出租和转租。

根底管理

房源与客源管理

房源：指业主{委托人}及其委托出售或出租的房屋。

客源：需求者及需求意向的统一体。

房源与客源的关系

1.互为条件，缺一不可；

2.在市场营销活动中，两者相得益彰；

3.互为目标，不断循环。

房源管理

1.房源信息的处理：发展：纸张载体、计算机、联机系统。要素：基本要素{业主资料、房屋状况、放盘要求等}、常用查询要素{名称、地址、面积、用途、户型、价格等}

2.房源信息的共享方式：私盘制{缺点：每宗交易须要两个房地产经纪人跟进，工作效率较低}、公盘制{每个房地产经纪人的“生意面”达到最广}、分区分盘制度。{在美国流行的MLS，其实质是私盘制}

客源管理

1.对象分类：按客户需求：买房、租房客户；按客户需求的物业类型：住宅客户、写字楼客户、商铺客户和工业厂房客户；按客户性质，分机构和个人客户；按打交道情况，分新、老、未来和关系客户。

2.内容：根底资料；需求状况；交易记录

业务台帐管理

概念：房地产经纪企业在完成交易后，对成交的项目进行统计、登记建立的账目。 方式：电子、书面。

原则：严谨、准确、及时和全面

撤单退房处理

撤单原因：

售房客户：

1.通过别的中介售房，可获得更高的售价；

2.房价升值，要求撤销已订协议，不再转让，或企图提价易主；

3.家庭发生纠纷，签约后延迟或不能交付房屋；

4.产权不清，不能根据现行法规取得房屋所有权的合法证明；或虽取得产权证明，但已经抵押给第三方当事人；

5.共有人发生分歧意见，导致合同不能履行。

购房客户：

1.家庭经济发生变化，买受人支付能力造成困难，一时不能偿还购房房款；

2.售房人不能按约定时间交付房屋，耽误和妨碍购房人