大连买二手房注意事项

可以用公积金贷款买二手房的，以下的回答是2011年4月新出的政策，真心希望能够帮助到你~~^_^

从4月1日起,大连公积金贷款额度调到个人40万,夫妻60万,之前个人最高公积金贷款额度25万,夫妻二人最高贷款额度为45万。

另外,从4月1日起,大连市调整购买第二套住房个人住房公积金贷款首付比例至6成,贷款利率执行同期个人住房公积金贷款基准利率的1.1倍。

公积金贷款额度是多少？

答：公积金中心自2011年4月1日起对我市个人住房公积金贷款额度作如下调整：

1、中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、高新技术产业园区单职工最高贷款额度调整为40万元，双职工最高贷款额度调整为60万元；

2、金州新区、保税区、旅顺口区单职工最高贷款额度统一调整为30万元，双职工最高贷款额度统一调整为50万元；

3、普湾新区、长兴岛经济开发区、花园口经济区、普兰店市、瓦房店市、庄河市、长海县单职工最高贷款额度统一调整为25万元，双职工最高贷款额度统一调整为40万元。

购买存量房，即二手房需自筹资金（首付自己拿）多少？

答： 购买存量房的，自筹资金比例不得低于房屋交易价与评估价较低值的40％，但所购房屋建筑面积在90平（含）以下且房龄在5年（含）以内的，自筹资金比例可降至30％。

存量房（二手房）公积金贷款细则？

答： 1、受理：借款人申请贷款前，所购买房屋应过户至买受人名下。借款人填写《贷款申请表》授权查询征信系统，经中心审核征信无不良贷款或不良信用记录后，到中心招标选定的房地产估价机构对房屋进行评估。三个工作日后，向中心提交借款人及抵押人户口簿原件、身份证原件、婚姻状况证明（同商品房要求）、房地产买卖契约或大连市房地产买卖合同、已过户的房屋所有权证、房地产评估报告、房地产交易契税完税发票及以上材料复印件，审核后原件返还，复印件留存。办理抵押登记手续所需材料，按照房地产交易登记管理部门要求提供（必要时留存原件）。

子女为已退休的父母申请贷款除提供以上材料外，须提供父母的退休证、户口簿原件及复印件，如子女不与父母在同一户口上，须提供父母户籍所在地派出所出具的直系亲属关系证明。

2、审批：中心审查借款人提交的贷款申请材料齐全后，确定贷款额度。借款人交纳评估费、抵押物保险费或担保费、代理公司代办费、抵押登记费、他项权证工本费后，中心与借款人签订借款合同。

若借款人申请组合贷款，中心审批贷款额度后打印《组合贷款联络单》交借款人到组合贷款银行窗口办理商业贷款。组合贷款银行审查同意

贷款的，在《组合贷款联络单》上填写商业贷款额度和期限，并与借款人签订商业借款合同。借款人将《组合贷款联络单》、商业借款合同及贷款申请材料提交中心。

3、抵押登记：代理公司持相关抵押登记书面文件到房地产交易登记管理部门办理抵押登记手续，并将抵押返回材料转中心。

4、放款：中心收到抵押登记材料后，委托银行以转账方式将贷款资金划至借款人的个人银行结算账户。

周先生：我想买套二手房，通过中介买的话得出一笔不菲的中介费，为了省点费用，我儿子自己在网上搜索，想直接跟卖方交易，不知道有哪些风险需要注意？

崔律师：首先要严格审核卖方的产权状况。买卖双方在达成初步意向后，第一步要做的重要工作就是买方务必到房地产行政管理部门查询产权登记档案，确定交易房屋是否存在已出售、共有、抵押或查封等情况，这对后续交易能否顺利进行起着关键性作用。对没有产权证的小产权房、拆迁安置房等一定要慎重，防止买卖无效钱财两空。

其次要认真考察房屋的现状。房屋的现状包括有无漏水、渗水等质量问题、周边环境与交通、是否已租赁以及租期、使用年限等情况。

第三要认真签订买卖合同。对于付款条件、违约、争议处理方式等重点条款，在合同中务必要约定清楚、明确；同时对要求对方履约等情形尽量以书面形式进行，以作为将来可能发生纠纷时的证据。

第四要明确约定各种证照的过户事宜。买卖双方应在合同中约定各种证照包括水、电、煤气、物管登记特别是户口迁移的过户时间，同时要在支付定金或房款时适当扣留一定比例的金额，待过户完后再行支付。

赵先生：去年11月，我购买了郊区一楼盘的商品房。买卖合同明确规定“销售方如遇不可抗力情形如地震、水灾、战争等，导致逾期交房的，不承担违约责任”。但在补充协议中，开发商却将“因项目设计失误修改施工方案导致工期顺延”也列入了不可抗力范围。对于这个约定，我很是疑惑，当时就提出了异议，但开发商未予采纳。请问，“因项目设计失误修改施工方案导致工期顺延”是否属于不可抗力？

崔律师：对于不可抗力的范畴，我国《民法通则》第一百五十三条规定：“本法所称的不可抗力是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况，如：地震、水灾、战争等。”因此，在房屋买卖合同中对不可抗力范畴的约定，通常应依法予以严格确定而不得随意逾越。

然而，在房产交易实践中，一些开发商却对“不可抗力”的范畴进行了任意解释、延伸和扩张，从而达到免除自己理应依法承担的逾期交

房等违约责任的目的。部分开发商不仅把自己的疏忽或过错统统归属为“不可抗力”，甚至还把应该预见到而没有预见到的气候影响、政府行为等归属为“不可抗力”。这些情形明显违背相关法律原则，消费者在签订商品房合同时应密切关注。

教你如何检测带装修的二手房

买一套装修好的二手房，等到住进去之后，却发现很多以前没发现的装修方面的问题，这种事最让人懊恼了。买房网建议，要避免上述问题的发生，购房者在实地看房时要做到以下几个方面。

首先，要注意地板。如果是地砖铺地，则要用小榔头敲一敲，如果有发空的声音，那就说明地砖没有铺实。如果是地板铺地，那就来回走几圈，注意墙角与四周，看看有没有动的地方。还要格外留心阳台、卫生间附近的地板，看看有没有因晒开裂或因潮湿发霉的现象。

其次，要注意墙面。看看墙面是否平滑干净，是否有刺激性气味。墙面和踢脚线、踢脚线和地板之间是否有缝隙。这些瑕疵只要从侧面看过去，一般都会尽收眼底。

再次，要注意卫生间。要想知道水管是否漏过水，就要看水管周围有没有水垢。检验浴缸则要先打开水龙头，看流水是否通畅，等到蓄满水后再放水，看看排水系统是否正常。

在做完这些检查工作后，还要和房东进行沟通，了解一些表面看不到的情况。如在客厅和卧室的地板下，有没有铺设水管，以免为漏水埋下隐患，还要结合室内电线的走向安排家具摆设，以方便日后的维修和养护。

除了户口的事情外，交易契税等费用到底由谁来掏、房屋在买卖时产权是否明晰等问题，最好应在合同中约定。”昨日，广西远东律师事务所律师熊潇敏提醒说，在二手房买卖协议中，很多细节问题容易被买卖双方忽视。在买二手房签合同时，最好把这些问题都过一过：

　　1.房屋产权是否明晰？

　　首先要明确签合同的“卖房者”对该房屋是享有完全所有权的。有些房屋有多个共有人，有些共有人是“隐性”的，如家庭共有或者夫妻共有，但是房产证上只写老公或老婆的名字。对此，买房人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，其他共有人没有同意处分该共有财产，双方的买卖行为有可能最终会被确定为无效。

　　2.交易的二手房是否在出租期？

　　熊潇敏律师告诉记者，根据我国法律规定，“买卖不破租赁”，也就是说，如果交易的二手房在转让时已经出租给第三人使用，买房人购得该房产后，将不能及时入住或使用，只能等待租赁合同到期后才可以入住。许多人在购买二手房时忽视了该问题

，导致在办理完产权交易手续后引起纠纷。同时，房屋的承租方在法律上还享有“优先购买权”，在办理房屋交易时一定要提示承租方是否行使“优先购买权”，以免未来导致合同无效。

　　3.这套福利房能否上市交易？

　　房改房、经济适用房等本身是带有福利性质的住房，在转让时有许多政策性限制，买房人在购买该类二手房时一定要问清楚房屋的年限、土地使用权性质等，以避免买卖合同与法律产生冲突，导致合同无效。

　　4.原房主的户口迁出了吗？

　　有些人买二手房，是为了让孩子将来可以上好的学校。当然在交易前弄清楚房主的户口是否在房子上，如果在，合同上应注明让卖房者限期把户口迁走，否则你的户口可能难迁入。

　　5. 水电气等费用是否有拖欠？

　　有些房主在转让房屋时，物业费、供暖费、水电气等费用长期拖欠，并已累积为不小的数目，买房人在购买房屋时一定要问清楚，并在合同中进行明确的约定，否则可能会承担一笔不小的损失。

　　6. 买卖房屋的契税等费用谁承担？

　　产权持有人拿着产权证和买房人去办理过户手续时，要交一些费用，如契税等，这笔钱到底由谁来掏，最好在合同中就白纸黑字写明，免得产生纠纷。

我是被骗过，不想再让后来人被骗，知道农夫和蛇的故事吗？要是中介是好人，谁会跳过他们？

屡屡被中介骗过，总结的跳过中介购买二手房的经验，帮朋友试过二次全成功，仅供参考。房是大事，中介费是不小开支，如何能不通过中介，省去中介费买到房子，这里我来教你几招

1）首先在网上或中介的门店看房，挑你满意想要买的房子

2）让你的一个朋友（最好是二个朋友）约中介的人一起到房屋去实地看房，这时候会有二种情况。1）如果房东还住在这房子里，这时只要让你朋友记住门牌号就可以了，你第二天直接找去和房东洽谈。2）如果没在这个要卖的房子住，中介会约房东来开门，这时候你的朋友只要记住房东的长的模样就可以了。看房后，往往中介会要求签一个看房书，此时要注意，签看房书没有问题，但千万不能签房屋买卖合同，如果签了房屋买卖合同，你的朋友就要付中介费，如果不给，会被中介告上法院，法院百分之百会判你的朋友支付居间中介费。按照中国目前的法律，如果只是签了看房书，不签房屋买卖合同，居间服务不成功，不得收取居间中介费。所以一定要嘱咐你的朋友看房书可以签，不能签房屋买卖合同。如果房东没来，而是中介的人拿钥匙开门，你的朋友要坚持看到房本和身份证，因为要核对身份证和房屋的所有者是

不是一致。也可以约房东具体来谈一下成交，不管房东来与不来要记住房东身份证让的信息。随后，你的朋友以回去商量或者故意压低价格不能成交就可以了。

3）让你的第二个朋友再约中介看房（如果有其他中介也在卖这个房子就更好了），你的第一个朋友在该房附近的街口等着房东，第二个朋友看了房，也可以签个看房书，随后就完成使命可以离开了。中介的人一般是二个人或更多，往往是一个中介的人送看房人走远，确认真的走了，过很长一段时间才有另外一个中介的人送房东出来离开。你的第一个朋友只需远远跟着，等走的足够远了，再跟房东上去说话要电话，最好是你的第一个朋友告诉你房东当时穿什么衣服，由你跟着，因为这二次看房你始终未露面，中介的人不认识你。

4）拿到房东电话，到银行开了银行托管帐号，确保你的资金安全，也确保房东卖完房能拿到钱。

5）到办理过户的所在地的建委门口找个便宜的中介，一般只需要一千元就可以让这个中介做个网签（建委规定过户要先做个网签），随后就可以资助办理房屋过户了。

6）省下的几万居间中介费拿出一万来给你的朋友或者请朋友去爆撮一次

　随着房价的不断回升，不少投资者将目光聚焦到升值潜力较大的城中二手房交易市场。然而投资二手房需要缴纳不少的费用，这些费用并不是每位投资者都知晓的。下面我们就来看看购置二手房到底需要承担哪些费用？另外我们在购置二手房的时候需要注意哪些问题呢？

　　目前二手房买卖所涉及的税费主要有：

　　1、营业税（卖方）：财政部、国税总局2008年12月30日联合下发通知，二手房营业税新的执行标准从2009年1月1日至12月31日。新政对此前购房需满5年免征营业税的政策放松：个人购买不足两年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人购买超过两年(含两年)的非普通住房或者不足两年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人购买超过两年(含两年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　2、个人所得税：所购房屋不满五年上市交易时收取，有两种方式，①税率20%，按财产转让所得（本次交易价格-房屋原价-原缴纳契税-本次缴纳营业税-合理费用）计征；②未能提供原购房发票的按已成交价格的1%征收。卖方承担。

　　3、契税：如果您的房屋面积超过90平米，不能够享受国家契税优惠政策，只能按照目前普通住宅1.5%，非普通住宅按买价征收3%由买方承担；人所得税（卖方）：取得房产证未满5年，按交易差价的20%收取； 4、交易费

：6元/平米，双方各付一半；

　　4、印花税：税率1‰，按正常交易成交价格计征，交易双方各承担一半。

　　5、登记费：普通二手房住宅类为80元/套，买方承担。

　　6、土地收益金（代收）：房改房、经济适用房、安居工程房买卖过户时收取，按房屋正常成交价的2%计征。卖方承担。

　　7、核档费：50元/宗。

　　8、贷款担保费 贷款额×1% 担保公司

　　9、评估费 评估值×0.5% 评估公司

　　10、中介费：各个中介公司收费标准不同。

　　购置二手房的十项注意！

　　二手房市场买方和卖方都是普通的老百姓，跟新房有这不同的区别。买房的希望自己能买到称心的房子，卖房的希望能把自己的房子卖个好价钱，针对二手房的买卖我们总结出了10个建议，希望能够给大家带来帮助

　　一、选取品牌中介较可靠虽然随着二手房市场的日渐发展，中介交易正在一步步走向规范，但目前现实存在的种种交易纠纷还是令买房者和购房者不胜其烦。据一位业内人士介绍，许多市民在选择购房时，一般都以大公司作为第一选择，一方面操作比较规范；另一方面房源也比较充裕。

　　建议：卖方最好将房屋委托给一些比较大的中介公司，除了能够保证比较多的客源外，最重要的是能够保证交易的安全性、避免带来后顾之忧。

　　二、两种代理方式各有利弊目前委托中介销售二手房一般有两种方式：独家代理方式和一般方式。选取独家代理方式的客户不应当将同一套房源委托给另一家中介；而一般方式可将同一套房源同时委托几家中介代理销售。

　　建议：目前比较大的公司一般都倾向于同客户签署独家代理合同，小型中介则比较倾向于一般合同。两种方式各有利弊：一般而言，独家代理合同更能保证交易的安全性；一般合同则能提供更多的客源、促成交易的早日成交，但在交易过程中可能会存在一定的风险。

　　三、代理有效期宜短不宜长如果签了一份独家代理合同，但是房子迟迟不能脱手怎么办？这就需要在签定合同的时候约定一个有效期，在有效期内未能达成交易就可以自动解除合同。有效期定多久比较好呢？

　　建议：代理有效期的时间宜短不宜长，一般以一个月为宜。因为如果一个月内房子未能脱手，但你对中介公司的服务还比较满意，还可以选择续约，中介公司一般也乐意。

　　四、“跳过”中介有风险.有一些“精明”的卖房者通过中介与购房者碰头后，为了省却一笔中介费，就会“跳过”中介与购房者直接进行交易。专家认为，这

一方面是卖房客户有违诚信的表现，另一方面也增大了交易的风险，有时反而还会降低交易的效率。

　　建议：二手房交易是一个烦琐的过程、需要许多的证明和手续。一旦跳过中介，买卖双方就必须亲自去处理这些事务，将消耗极大的精力和时间，反而会降低交易的效率。

　　五、不能签“到手价”据一些中介公司反映，许多客户在委托他们卖房的时候由于嫌合同上各款项细则太过麻烦，要求只与公司签一个“到手价”，即直接到手的钱有多少签多少。对此，中介公司颇感为难，因为只同客户签“到手价”属于中介公司违规操作行为。

　　建议：二手房交易过程中，除了房屋本身的房款外，还涉及到契税、交易手续费、中介费等多笔费用。如果只签一个“到手价”，必然给中介留下很大的操作空间。碰到一些不法中介的话，等于制造了“暗箱操作”的温床，最后受到损失的还是交易买卖双方。因而专家建议，签约过程中，一定要把各款项弄清楚，千万不要只签一个“到手价”。

　　六、心平气和报房价近段时间来，上海二手房成交量有所减少，其中一个主要原因就是由于半年来二手房房价持续上涨，造成不少屋主对物业期望值太高，出现了盲目开价的情况，陷入物业难以成交的窘境。

　　建议：屋主在报价的时候一定要心平气和，客观的估计自己物业的价格。如果不放心，可以多跑几家中介去问问，然后综合一下报价。

　　七、交钥匙要谨慎许多二手房房主同中介公司签定了合同后，为了避免一次次看房的麻烦，将自己的钥匙交给中介公司。专家提醒，二手房交易中，交钥匙还需谨慎。

　　建议：许多中介公司也并不主张屋主交钥匙的做法。虽然交钥匙方便了中介公司看房，但是，万一发生失窃等意外情况，责任归属问题就十分麻烦。因此，许多大型中介对交钥匙也保持了谨慎态度。

　　八、不要轻易提前交房在交易过程中，有些购房者可能会提出各种理由要求在办妥过户手续前入住。专家提醒，即使签了购房合同，在过户手续没有办妥之前，对于提前交房的要求屋主还需思量。

建议：虽然现在办理产权过户的时间已经大大缩短，但是仍需要15天左右的时间，在这段时间里还是有可能产生一些纠纷。纠纷发生后，由于现行法律以“保护现居住者”的权益优先，因此可能会给屋主带来一些不必要的损失。

　　九、合同细节要讲清一些经纪人反映，有时买卖双方在成交入住后仍会有纠纷。这些纠纷主要集中在一些细节问题上，诸如维修基金、有线电视费、电话费等等

。

　　建议：由于买卖双方缺乏房屋交易的经验，在交易过程中往往比较注意房款、中介费等比较大的费用，但在某些细节问题上则不甚关注。如果这些细节问题在签定合同前就事先约定好了，就不会产生这些“后遗症”了。

　　十、自售房屋有学问目前市场上也有一部份屋主的二手房交易并不是通过中介进行的，而是通过朋友、亲戚的介绍寻找买家。对于这样自售二手房的现象，要仔细研究二手房交易的相关政策、程序、手续等系列知识，否则很难顺利完成整个交易过程。自己不熟悉的话，起码也要找一个懂行的朋友陪同。

　　建议：二手房交易是一个十分复杂的过程，牵涉到二手房的评估、各种手续以及各种费用，不是行外人很快就能掌握的。因此如果不是很精通二手房交易的话，还是委托中介比较稳当，中介会全权办理二手房交易中的复杂手续，买卖双方一般只要在合同上签字就可以了.