中国房地产发展历程_曹宇

第３３卷第１１期Ｖｏｌ．３３Ｎｏ．１１

企业技术开发

TECHNOLOGICALDEVELOPMENTOFENTERPRISE

２０１４年４月Ａｐｒ．２０１４

中国房地产发展历程

曹

宇

四川成都610041）（成都交通投资集团有限公司，

中国的房地产市场是在改革开放以后逐渐建立起来的，随着同期国民经济的迅速发展，城市对住房、商业以及工业用摘要：

房的要求不断增长，我国房地产市场也经历了从无到有并逐步发展成熟这一过程。文章对我国房地产的发展历程进行了探讨。

房地产；发展历程关键词：

F293.3中图分类号：

A文献标识码：

文章编号：1006-8937（2014）11-0110-02

１９４９年新中国建立至１９７８年改革开放前这一段时期，

随着传统社会主义公有制的建立，房地产作为商品被严格禁止，绝大部分房产通过计划配置，无偿使用。房地产业也因此而基本上处于极度萎缩和萧条的状态。

１９７８年改革开放后，中国房地产业开始逐渐复苏并得到发展繁荣，总的来看，以１９９８年停止福利分房制度为界，可以分为两个发展阶段。

1第一阶段：房地产制度改革阶段（1978-1997年）

从１９７８年改革开放后，中国在摸索中进行着住房制度改革，首先在理论上不断突破计划经济时代的桎梏，积极进行试点；接着在全国全面实施住房制度改革；在总结前一阶段改革经验基础上进行各方面政策的综合配套改革。通过这一阶段的改革，中国房地产市场化制度基本建立和完善，为后一阶段房地产全面市场化的发展奠定了良好的基础。这一阶段，又可细化为三个时期。1.1理论突破和试点时期

传统的住房制度与土地使用制度存在许多弊端，如租不养房，住房短缺，分配不公，土地浪费严重，国有土地收益流失等，已严重制约了经济发展，从而引致了在理论和实践方面的改革。

1.2全面实施住房制度改革时期

１９８６年２月，国务院成立了“住房制度改革领导小组”，下设办公室，负责领导和协调全国的房改工作。主要是大幅度的提租补贴为改革思路。

在总结试点工作经验的基础上，１９８８年１月国务院召开了“第一次全国住房制度改革工作会议”，并于同年２月国务院批准了《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，这是国务院颁发的全面指导城市住房制度改革的重要文件，标志着我国住房制度改革进入了整体方案设计和全面实施阶段。1.3综合配套改革时期（1997年）

１９９７年８月，国务院办公厅转发了国务院房改领导小组《关于加强住房公积金管理的意见》，明确了住房公积金是职工个人住房基金，规范了住房公积金的管理体制，从而进一步推动了住房公积金制度的发展。

进程奠定了良好的制度基础。然而，在１９９８年以前，由于福利分房制度的存在，在我国买房都是公对公，单位是房地产市场的主体。2.1平稳发展时期（1998-2003年）

１９９８年中国政府为应对金融危机对经济的影响，采取了积极的财政、货币政策，加大了城镇住房改革力度。中国房地产市场的发展进入了全新的阶段，住房实物分配逐步停止，多层次城镇住房供应体系开始建立。中国房地产市场真正进入全面市场化阶段。１９９８—２００３年我国商品住宅销售情况见表１：

表11998-2003年我国商品住宅销售情况

年份１９９８１９９９２０００２００１２００２２００３

商品住宅销售面积（万ｍ）

２

个人购买商品住宅面积（万ｍ）

２

个人购买商品住宅比例（％）

８０．０８８７．２９９２．８９９６．１７９６．４３

１２９９７．８７１６５７０．２８１９９３８．７５２３７０２．３１２９７７８．８５

１０４０８．５３１４４６４．３８１８５２０．７７２２７９３．６９２８７１４．６１

资料来源：中国统计年鉴1998-2004

１９９８－２００３年中国商品房及商品住宅销售面积情况如图１所示：

图11998-2003年中国商品房及商品住宅销售面积情况

2房地产全面市场化阶段（1998年至今）第二阶段：

１９７８－１９９７年间的住房制度改革为中国房地产市场化

都有限司。宇，

2.2快速发展期和调控博弈时期（2003-2007年）

２００３年，房地产业被定调为国民经济支柱产业，商品房开始成为住房供应的主体，房地产业开始进入快速发展时期。２００４年，土地招、拍、挂制度开始全面实施。与此同时，中国商品房房价开始快速上涨，房地产投资迅猛增加，市场出现过热情况。国务院出台一系列的调控政策，来稳定和抑制房价的快速增长，房价不降反涨，市场投资热情居高不下。

第３３卷第１１期曹宇：中国房地产发展历程１１１

销售额对比表12007.2008.2009年我国商品房及住宅销售面积、国土资源部、监察部２００４年３月，

商品房销售商品房销售其中：其中：联合发文，严令各地须在当年８月３１

增长率年份增长率增长率增长率）面积（万ｍ２额（亿元）住宅住宅日前将协议出让土地中的“遗留问

７７３５５２５．０５％７０１３６２６．５５％２９８８９４３．５２％２５５６６４７．８８％题”处理完毕，否则国土部门有权收２００７

６５９７０－１４．７２％５９２８０－１５．４８％２５０６８－１６．１３％２１１９６－１７．０９％

回土地，纳入国家储备。从９月１日开２００８

２００９９４７５５４３．６３％８６１８５４５．３９％４４３５５７６．９４％３８４３３８１．３２％

始，取消国有经营性土地使用权协议

资料来源：中国统计年鉴2010

出让。国有经营性土地使用权一律采

击了房地产市场的投机行为，抑制了市场需求，房地产市用招、拍、挂的形式出让。

场成交量迅速走低。但在通胀和开发商资金充裕的背景中国房地产业进入快速发展时期，房地产投资迅猛增

下，房价涨幅得到控制，但房价并未下降，而是在各方博弈加，房价加速上涨。针对房地产市场过热和房价上涨过快

２０１０年末甚至出现了上涨的情况。２０１１年，国的问题，中国政府在这一时期陆续出台了包括“国八条”、中高位震荡，

家继续加强宏观调控，“国八条”、房产税等政策陆续出台，“国六条”等在内一系列的政策措施，包括土地、信贷、税收

调控进一步升级和深化，房地产市场交易量大幅下降，房等各方面，试图通过宏观调控扭转这一局面。

价仍在高位徘徊。北京市商品房销售价格及销售面积情况2.3调整和反弹时期（2008-2009年）

如图２所示：２００７国家继续从金融、税收和土地等方面入手，进行

房地产市场的全面调控。央行在２００７年六次加息、十次上

调存款准备金率，存款准备金率达到１４．５％，创２０多年历史新高；央行出台新政，购买第二套住房首付比例不得低于５０％；国家多项调控再度把紧土地阀门。２００７年第四季度开始，调控开始显现出效力，房地产市场观望气氛显现，销售量新低不断，房价出现优惠、打折的变相下调或直接下调，“拐点论”应运而生，引起社会广泛关注和激烈讨论。２００８年，美国金融危机爆发，中国也受到猛烈冲击，国内外宏观经济环境发生巨变，房地产市场成交量开始大幅下降，需求严重萎缩，开发商资金链吃紧，部分开发商甚至出现资金链断裂的情况，不得不进行主动或被动的降价，以求快速回笼资金。２００８年８月，７０个大中城市房价指数首次出现了环比下跌，房价比上月下跌０．１％；随后的１２月，该指数首度出现同比下跌，房价比去年同期下跌０．４％。房地产市场进入调整阶段。

然而，２００８年下半年，为了抵御金融危机冲击、落实宏观经济调控政策，产业关联度高的房地产业自然也要背负起“增投资、扩内需、保增长”的使命，国家对房地产市场的调控政策进行了转折性的调整。央行多次降息，并下调人民币贷款基准利率、住房公积金贷款利率和存款准备金率；财政部、国税局宣布，从２００８年１１月１日起，个人首次购买９０ｍ２以下住房，个人买房暂免征收印花税、土地增值税，下调契税税率、首付款比例。“增投资、扩内需、保增长”成为房地产市场调控政策的主旋律。在这些政策的作用下，银行有强烈的放贷冲动，为房地产企业提供大量新增贷款，开发商资金紧张的局面迅速缓解。鼓励性的住房政策使得２００７年下半年到２００８年压抑的刚性需求得到集中释放，房地产市场迅速回暖，成交量大幅上升。加上市场上大量的投机炒作行为的推波助澜，２００９年底甚至出现了“恐慌性抢购”的状况。中国房地产市场在经历了２００８年上半年的调整之后的大反弹。２００７、２００８、２００９年我国商品房及住宅销售面积、销售额对比见表２：2.4深度调控和高位盘整时期（2010-2011年）

由于２００９年房价过快上涨，出现的房地产泡沫积聚了大量金融风险，社会矛盾凸显。国家在２０１０年出台了“国十条”，其中的“限购令”、调高购买“营业税”等手段有效地打

资料来源：中指数据

图2

北京市商品房销售价格及销售面积情况

改革开放的３０多年，是我国进行住房市场化改革和完

善住房保障体系的３０多年，是将市场经济和宏观调控结合起来解决人民群众住房问题的３０多年。３０多年来，我国城镇居民人均住房面积的大幅度上升，住房质量和环境的不断提高，针对中低收入家庭的住房保障制度的不断完善，都彰显了我国改革开放所取得的伟大成就。

参考文献：

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