2017年中国房地产基金行业分析报告
2017年中国房地产 基金行业分析报告
2017年5月
房地产基金公司，是提供不动产相关的资产管理服务的
企业。房地产基金行业是资产管理行业的子行业，却也是和房地产行业紧密相关的一个产业。房地产基金公司业务包括协助投资人配置持有物业资产证券化份额、对接房地产开发企业的债权融资和股权融资需要等。
表1：全球范围，房地产基金的新增融资排名
房地产基金公司的收入来源，主要是和资产管理规模（AUM）挂钩的管理费收入，和公司资产管理规模及业绩表现挂钩的超额业绩提成。如果轻资产的管理平台同时叠加了投资商身份（例如凯德，普洛斯等），则除了管理费、超额业绩提成之外，还有投资收益。
我国房地产基金行业发展前景十分广阔,我国的房地产基金行业才刚刚起步。我国的房地产基金行业起步晚，发展慢。房价的持续上涨使有开发和运营经验的团队大多投身于“自营（即房地”产开发）业务，不动产领域资产管理业务（即
房地产基金）十分羸弱。而固定收益市场存在刚性兑付，房地产开发领域存在鸡犬升天的现象，也使得专业的风险评估定价能力暂时无用武之地，房地产基金行业无法得到独立发展。
尽管如此，我国还是涌现出一批房地产基金管理公司，其中有长期独立发展的企业，有作为开发商子公司的企业，还有作为专业化金融机构（例如券商）子公司的企业.
表2：中国指数研究院评选的房地产基金综合实力十强
和发达国家相比，我国房地产基金行业整体资产管理规模较小。诺承投资的《2014人民币房地产基金年度研究报告》显示，截至2014年底，中国人民币房地产基金市场拥有167家专业的基金管理机构，507支房地产私募基金，总管理资金规模超过4500亿人民币。此后，市场没有较权威的关于房地产基金的规模统计，但中国指数研究院评选的房地产基金综合实力十强，大多数资产管理规模也不过在100多亿元。我们认为，当前我国房地产基金行业管理资产规模，或仍比不上***房地产基金一家公司的资产管理规模（约1000亿美元）。
我国房地产基金管理行业发展的制度环境也尚不成熟，主要表现为我国还没有类似海外的REITs的税收优惠和分红规则。这不仅使得我国房地产基金所提供的金融产品类型比较单一，也使得私募产品投资者缺乏好的退出渠道。
海外可比公司一览——***房地产基金
一家房地产基金公司能发展到多大的规模？房地产基金公司的收入来源分布情况如何？我们先来看看海外的对标样本公司——***房地产基金公司。
***集团（BX.N）是全球性的资产管理公司，房地产基金是***集团重要的业务组成部分。***房地产基金的项目广泛分布在北美，欧洲，亚洲，拉美等全球各地，投资组合则涵盖了办公，零售，酒店，工业和住宅等。***的基金一般分为三类，第一种是机会型基金，比如BREP（***RealEstatePartners），奉行的是“买入、修复、卖出”的投资策略。***首先寻找一些高质量、地理位置优越的资产，以重置成本折扣价收购后，通过团队专业的物业运营完成对资产的改造后，再将资产以高价卖出获取增值收益；第二种是核心型基金，比如BPP（***PropertyPartners），目标资产是位于特大城市中收入来源较为稳定的高质量资产；第三种是债权型基金，比如BREDS（***RealEstateDebtStrategies），意在提供创新型借贷方案。其中，前两类基金是***房地产基金的主体，债权型基
金累计发放的贷款约340亿美元，而公司当前的资产管理规模已经已经达到1019亿美元，占***集团AUM比例达到28.2%。
图1：***房地产基金AUM和增长率单位：百万美元
表3：***集团各业务资产管理规模历史变化单位：百万美元