山西省榆次市场调研报告

山西省榆次市场调研报告（有项目个案数据）

目 录

第一部分 宏观市场及周边市场环境

一、山西省房地产业宏观投资环境分析

二、晋中地区住宅及房地产业发展状况

三、榆次城市建设的发展趋势

四、项目所在区域的发展趋势分析

第二部分 竞争对手分析

一、项目调查统计表

二、销售速度

三、客户构成

第三部分 需求分析及销售总结

一、前期需求市场调研总结

二、销售中心现场接待总结

三、灵石推广销售总结

四、巡展销售总结

五、客户对本项目的反馈

第四部分 重点结论

第一部分 宏观市场及周边市场环境

一、山西省房地产业宏观投资环境分析

作为中部六省之一的山西省，房地产发展还处于初级阶段，在这一阶段房地产发展普遍呈现两头大中见小的特征，具体如下：

之一，集资建房、企业联合建房、经济适用房等类型房地产产品开发比例较高；

之二，为金字塔顶端的富人建设的豪华商品房开发比例较高；

之三，价格适中、适合于普通大众的正规商品房开发比例较低。

山西省各地市各地市的房地产发展不均衡，其中以太原市房地产发展水平最高。除太原市外，南部晋城、运城、长治、临汾等地市房价处于第一梯队，北部大同、中部吕梁等地市处于第二梯队，但目前大同市的增长速度为省内最高，而距离太原最近的晋中地区房地产发展水平反而不高。

房地产业的高速发展离不开经济基础，近年来山西省经济结构调整的效果越来越明显。2004年山西省第三季度经济运行分析会上获悉，前三季度，山西省生产总值完成2135.4亿元，同比增长14.3％；全省财政总收入完成408.5亿元，增长43.7％，增速高出上年同期13.4个百分点；社会消费品零售额完成614.3亿元，增长21.4％，是1996年以来同指数增速最猛的时期。山西省人民政府宣布，山西省前三季度经济运行创20年来最好水平。

在经济高速发展，人民生活水平普遍提高的良好宏观环境之下，富贵阶层的产生是高档商品房开发是否成功的先决条件。

在山西省，煤炭产业是山西省经济发展的支柱产业，近几年，随著煤炭需求的逐渐回升，山西煤炭市场也逐步由供大于求变为供不应求，特別是在2004年，煤炭价格一路飙升，更加推动了煤炭市场发展，而煤炭市场的高速发展又拉动了运输、服务等相关产业的发展，加之局部地区钢铁、电、铝等产业的发展迅速催生了一大批新贵阶层，散布于各个乡镇甚至各个村落的富裕阶层，又为县城、地市的高档商品房发展奠定了良好的基础。

二、晋中地区住宅及房地产业发展状况

晋中市面积16408平方千米，人口302万。市人民政府驻榆次区。所辖地区概况如下：

晋中市辖区概况统计表

地区 面积（平方公里） 人口 地区 面积（平方公里） 人口

榆次区 1327 52万 介休市 743 37万

榆社县 1651 13万 左权县 2028 16万

和顺县 2251 13万 昔阳县 2111 24万

寿阳县 2111 21万 太谷县 1034 28万

祁 县 854 25万 平遥县 1260 49万

灵石县 1206 24万

2004年晋中市房地产开发施工面积208.28万平米，其中住宅开发面积178.28万平米，商业用房开发面积30万平米；2004年榆次区房地产开发施工面积128.29万平米，其中住宅107.29万平米，商铺21万平米； 2004年榆次区销售95.21万平米，预售30.5万平米，空置存量面积2.58万平米。

政府主导房地产发展的主要目标为：继续加大经济适用住房建设力度，通过房地产开发途径每年提供住宅面积达到100万平方米以上；到2010年，住宅市场化率基本达到全国平均水平；房地产开发投资年均增长28%以上，占全社会固定资产投资比重达到10%以上；人均面积达到25平方米以上，基本实现每户有一套功能齐全住宅。

从以上数据可以看出：

? 晋中市61.5%以上的房地产开发面积集中在榆次，其中60.2%以上的住宅开发集中在榆次；

? 榆次区房地产销售势头良好，开发销售的比例接近1：1；

? 从城市规模和开发数量的比较来看，榆次区目前的房地产开发势头已直逼太原；

? 从政府主导方向来看，比较支持房地产业的发展，但考虑到榆次区城市发展的空间很大，高档商品房的客源很大一部分来自各地县、乡镇甚至省会太原，这一需求关系的不稳定导致政府的支持力度会倾向于经济适用房。

三、榆次城市建设的发展趋势

榆次区原是榆次市，西北紧邻山西省会太原，东与寿阳县交界，西同清徐县毗邻，南与太谷县接壤；在1978年就是山西省仅有的7个城市之一。在1999年榆次与介休市、太谷县、祁县、平遥县、灵石县、寿阳县、昔阳县、左权县、和顺县、榆社县和榆次经济技术开发区共同组成晋中市，并作为晋中市政府所在地，是晋中政治、经济、文化的中心。

榆次还是华北铁路运输网络的重要枢纽，石太线、同薄线、太焦线呈“X”型交汇于榆次区；国、省道及县乡公路四通八达，太旧高速公路与东石高速公路连接，直通北京。榆次区距太原机场仅14公里，且有一级干线公路相联接，新建的机场跑道和候楼已经落成运营，可飞往全国各大城市。最近又开通了直达香港的新航线。

由于榆次既有与太原经济补充的历史性又具备主导整个晋中地区的发展性，使得其具有得天独厚的发展环境。随着太原“南移西进”的不断推行，榆次“西移北进”、经济技术开发区的超速发展，榆次将“推动城乡基础设施建设，不断完善城市中心职能”列为工作重点，城市投资环境进一步完善，城市综合竞争力将逐渐拉小与太原之间的差距，并融入大太原的整体经济发展范畴。

四、项目所在区域的发展趋势分析

榆次，素有太原后花园之称

项目位于榆次安宁大街东段，地理位置优越。该地区是榆次距离省会太原最近的区域，仅有25公里，距离飞机场10公里，高速公路入口10公里，火车站、汽车站3公里，2路、6路公交车直通。安宁大街既是榆次交通的一条重要通道，交通极为便利，但和顺城街、榆太路、迎宾街等交通干道相比，车流人流量要小，

人文氛围突出，具有良好的居住环境；而且它周围有医院、超市、商场、银行等重要生活设施，更有榆次二中、五中等重点中学，在很大程度上满足了居民生活购物教育的必要需求，是宜商宜住的绝佳地段。并且随着“城市艺墅”、“田森·嘉园”等项目的开发建设，安宁大街必将成为榆次集高尚居住环境与繁华商业氛围为一体的城市新一带开发热点。

从榆次所处的独特地理位置可以看出，作为晋中市市政府驻地，晋中市各地县向心力的聚集点，又是公认的太原后花园，相比其他地市，在作为乡镇进入城市、城市跨入省城的跳板作用中，榆次的效果最为明显甚至不久的将来，在太原市迅速的城市扩张下，“跨入榆次就是融入省城”。

小结

1、山西省大部分区域房地产发展尚处于初级阶段，市场不规范，发展空间极大；

2、煤炭及其相关的运输、服务产业催生了大批的新贵阶层，购买力强，为县城、地市的房地产高端产品奠定了良好的市场基础；

3、城市化的加快以及对下一代教育环境的重视加快了乡镇向地县、地县向地区中心城市、地区中心城市向省会城市了人口迁移；

4、晋中市61.5%以上的房地产开发集中在榆次，其中60.2%以上的住宅开发集中在榆次；

5、榆次区房地产开发销售势头良好，开发销售的比例接近一比一；

6、榆次区的房地产开发规模同城市规模相比，其势头已直逼省城太原；

7、在榆次区，由于城市的发展空间很大，高档商品房的客源很大一部分来自各地县、乡镇甚至省会太原，这一需求关系的不稳定导致政府的支持力度会倾向于经济适用房；

8、随着太原“南移西进”的不断推行，榆次“西移北进”、经济技术开发区的超速发展，榆次将逐渐融入大太原的经济发展圈和城市生活圈；

9、作为晋中市市政府驻地，晋中市各地县向心力的聚集点，又是公认的太原后花园，相比其他地市，在作为乡镇进入城市、城市跨入省城的跳板作用中，榆次的效果最为明显甚至不久的将来，在太原市迅速的城市扩张下，“跨入榆次就是融入省城”；

10、项目所处区域日趋成为榆次集高尚居住环境与繁华商业氛围为一体的城市新一带开发热点，高尚居住圈逐渐形成。

一、项目调查统计表

个案名称 颐景·新城 田森嘉园 城市艺墅 御景城市花园

开发商 山西颐景房地产开发公司 榆次田森房地产 顺驰地产公司 广东振鹏

企划销售 上海名骏 顺驰地产公司 广东振鹏

小区地址 西顺城街 安宁大街17号 南都开发区中央大道 迎宾路66号

电话 0354- 0354-2208888 0354-3073555 0354-3788888

规划用途 住宅、商业街 住宅、综合楼 住宅、商铺 住宅、商铺

基地面积 28.1亩 240亩 约240亩

总建面积 10万㎡ 7万多㎡ 200000㎡ 260000㎡

单价范围 2680起 1680-2800元，均价1900 1900-2400元

层差 60 30 70

公开日期 2005.10 2005.7.底 2004.5 2004.9

交房日期 2006-8 2005.12.31 2006.5 2005.11

建筑楼层 五幢12F 六幢6F 两幢12F 、两幢16F 6F 6F

得房率 86%左右 80% 87%左右 80%

绿化率 35% 40% 35% 40%

主力面积 114、126、150、166、185 100、128、150㎡ 97、114、144、230

面积范围 120~~228㎡ 108~~311㎡ 100~~180 97~~280㎡

物业费 1 0.8 0.5 0.6

容积率 1.8 3.04 1.3 1.6

银行贷款 六成二十年 六成二十年 六成二十年 六成二十年

总户数 228 342 1400多 一期４６８户，共８００多户

车位数 地下1:1 270左右 地上车位 地上

车位价格 未定 未定 送 无

配套 未定 会所 会所 会所

地下室 未定 3000元/个 送地下室

个案名称 晋商国际 佳地花园 黄金传奇

开发商 山西圣方房地产 中博房产 恒泰公司

企划销售 同源房产商务有限公司 中博房产 台湾宝利发

小区地址 迎宾西街 迎宾西路18号 榆次老城旁

电话 0354-2665533 0354-3060698 0354-2085551

规划用途 住宅、商住 商、住 商住楼

基地面积 21亩 180亩 一期26亩

总建面积 80000㎡ 75200㎡ 37000多㎡

单价范围 2100-2620元，均价2400 2188--3000元 1800--2300元

层差 70

公开日期 2004.12 2004.11 2005.6

交房日期 2006.12 2006.7 2006.5

建筑楼层 一幢12F 、一幢15F 1幢10F 、1幢8F 、2幢7F 4F、6F

得房率 73% 80% 95%

绿化率 0 20%

主力面积 71、110、140、180㎡ 180、208、360㎡ 150㎡

面积范围 70~~180㎡ 180~~360㎡ 150~~260㎡

物业费 0.4 1~~1.2 0.3

容积率 5.7 2.17

银行贷款 七成二十年 六成二十年 七成二十年

总户数 234 42 144

车位数 200 一个/户 地上车位

车位价格 五万/个 五万/个 送车位

配套 会所 无

地下室 无 送地下室、家电

个案名称 潇河湾 金辉花园 锦绣新城

开发商 榆次东方房地产 晋中通宇房地产 新兴集团

企划销售 南京兴天经纪有限公司 自售

小区地址 锦纶南路南端 北山路与校园路交叉口 锦纶南路

电话 0354-2068888 0354-3111288 0354-2020938

规划用途 住宅 商住楼 住宅

基地面积 255亩 8亩 40000㎡

总建面积 22500多㎡ 12000多㎡ 60000㎡

单价范围 起价1800元 起价2180元 起价2400元

层差 100 30元 60

公开日期 2005.9 2005.8 2004.年初

交房日期 2006.5 2006.5 未知

建筑楼层 一期6F 、二期小高层、三期别墅 一栋16F 3幢12F

得房率 85% 85%

绿化率 45% 30% 45%

主力面积 88.5~~123.15㎡ 168、210、230㎡ 178、227㎡

面积范围 80~~123㎡ 168~~230㎡ 178~~227㎡

物业费 约0.5 未定（0.6~0.8） 0.5

容积率 1.32 2.39 待定

银行贷款 未定 七成十年 六成二十年

总户数 一期1000多 52 180（36套对外)

车位数 未定 地下停车场 地上车位

车位价格 未定 四万左右/个 送

配套 会所、超市、幼儿园 中央会所（二期）

地下室 未定

项目比较统计表

项 目 优 势 特 征 劣 势 特 征

城市艺墅（多层） 开发商的知名度较高；在营销策划方面较为成熟, 为其业主提供参观天津等地楼盘的机会；新颖的宣传推广活动，对业主有较大的吸引力；户型设计有错层等较为新颖的设计，基本上每种户型都比我楼盘面积小；楼盘配备有会所，提供了多项运动的场所。 楼盘为普通砖混结构，质量较差；周边环境较差；地上停车位不利于管理和维护。

御景花园（多层） 项目地理位置优越；整体规模大，物业类型丰富；整体以商业为主、住宅为辅，配有风情商业走廊、时代商业中心；住宅部分既有多层又有洋房楼中楼；赠送地下室；景观设计丰富； 门窗等材料形式不明；没有具体的配套设施介绍；物业服务的内容及标准未定；

佳地花园 项目知名度、美誉度较高, 社区运作较为成熟；首家采用观景电梯，较为新颖；户型格局为大客厅大卧室，符合楼盘目标客户的标准；错层的采用较为新颖；住宅总量较少。 物业仍为现在的佳地花园的物业，前期在电视台对其物业的弊端进行了暴光，对其有一定的影响；二期基本沿用一期的绿化效果；车库较少，车库的采用存在一定的安全隐患。

锦绣新城 得房率高，且价格相对较低；优惠措施多，免费赠送地上车位和地下室；邻近老城、交通较为便利；地下室层高2.9米，有产权，配备电话、宽带接口。 周围配套设施不齐全；只有2种户型，户型少，面积较大。

晋商国际 地理位置较为优越拥有发展潜力；无条件退房的政策让业主较为放心；房屋有部分小户型，挑选余地增大；英式管家服务和智能化配套安防系统、可视对讲，设有公共会所，提供娱乐、健身等服务。 整

体环境不好，绿化少；楼间距过近只有27米，影响采光；

田森嘉园 地理位置较为优越，具有人文环境居住；周边生活教育医疗配套设施齐全；优良的建筑品质、性价比较高；首家采用天然气，洁净能源小区；首家大型地下停车场，人车分流。 较同类产品价格偏高；楼间距较近，影响采光；部分户型设计不太合理，客厅偏小智能化配套设施不明确，物业服务不明确

二、销售速度

销售速度对比表

项 目 开发规模 开发情况 开盘日期 销售时段 销售比例 月均面积 月均套数

田森嘉园 67000 一二期 2005.7 05.7-至今 23.4% 1306 6

城市艺墅 200000 一二期 2004.5 04.5-至今 95% 11176 78

御景花园 260000 一期交房 2004.9 04.11-05.8 95% 20583 52

晋商国际 80000 封顶 2004.12 04.12-至今 50% 4000 10

佳地花园 75200 2004.11 04.11-05.5 100% 12533 7

黄金传奇 37000 2005.6 05.6-05.9 100% 12333 48

潇河湾 22500 2005.9 05.9-至今 40% 9000 100

金辉花园 12000 马上封顶 2005.8 05.8-至今 40% 2400 10

新兴文教城 共三期 2005.9.10 8个月 45%

锦绣新城 60000 一期交房 2004年 04.8-05.6 90% 团购

三、客户构成

客户构成对比表

项 目 榆次 太原 其他

颐景新城 65% 20% 15%

田森嘉园 60% 8% 32%

城市艺墅 60% 10% 30%

御景花园 50% 10% 40%

晋商国际 40% 40% 20%

佳地花园 70% 20% 10%

黄金传奇 50% 30% 20%

潇河湾 80% 10% 10%

金辉花园 40% 10% 50%

新兴文教城 25% 50% 25%

锦绣新城 100% 0 0

平均 57.5% 18.8% 23.7%

小结

1、开发规模：城市艺墅、御景城市花园、潇河湾、新兴文教城均为总建筑面积20万左右的大盘，晋商国际、佳地花园、锦绣新城与本项目开发规模相近，总建筑面积在6—8万平米不等；

结论： 大盘项目多考虑以多层为主，开发成本相对较低；而小项目多以高层建筑为主，开发成本相对偏高；部分项目在开发前期多层结束品牌形成后推出高层建筑以增加利润率；

2、物业类型：城市艺墅、御景花园、潇河湾为砖混结构六层住宅楼，和本案不在同一档次，但由于其成本低而具备价格低的优势，对小高层项目形成强烈的冲击；佳地花园、锦绣新城、晋商国际、新兴文教城与本案同为框架结构，建筑形式差别不大，属于同档竞争楼盘；

结论：高层建筑的市场接受度相对低于多层建筑；

3、建设情况：城市艺墅、锦绣新城、御景花园、佳地花园、晋商国际、黄金传奇与本案均为准现房销售。新兴文教城、潇河湾为期房销售；

结论：应重点发挥现房销售优势；

4、市场份额：城市艺墅共推出1400多套；潇河湾一期推出1000多套；御景花园共推出住宅432套；田森嘉园推出342套住宅。佳地花园的二期共推出38套高档住宅；锦绣新城项目一期有180套高层住宅，其中36套对外销售；晋商国际有234套高层住宅；

结论：多层市场接受度高；跟价格、物业管理和产品的认知有直接的关联；

5、户型面积：御景花园主要为97－144平方米小户型住宅，并有36套近300平方米的洋房。佳地花园、锦绣新城等住宅区都主推大面积户型；其中佳地花园户型在180－360平方米，锦绣新城为174平方米和227平方米两款户型；晋商国际属于公寓型住宅，面积偏小在70－180平方米之间。潇河湾面积为88—120平方米之间；而本案的户型面积108－299平方米，选择面相对较宽；

结论：市场三室两厅两卫主力户型在130平米左右；两室两厅主力户型在90平米左右；

6、销售价格： 从价格上来看，市场中的高层楼盘销售价格基本分为3个层次。首先佳地花园以2600元的均价居于市场最高；其次本案以2480元的销售均价列于第二层次；第三层次为晋商国际、锦绣新城等楼盘，销售均价在2300元左右。黄金传奇、潇河湾均价在1800—2300之间；另外御景花园、城市艺墅等多层住宅的销售均价在1800元左右，与高层间的差别较大。

结论：建筑业态的不同决定销售价格；户型大、总价高脱离市场消费心理常态；

7、得 房 率：城市艺墅、黄金传奇、潇河湾得房率在90%左右；晋商国际得房率在75%；其余项目包括本案得房率均在80%左右；

结论：高层的公摊对比多层相对较大；同等物业类型板式高层公摊相对较低，关键在销售对市场的消费引导与建筑认知；

8、绿 化 率：佳地、田森等项目绿化率最高，在50%左右；晋商国际绿化率最低，几乎无绿化；其余项目绿化率均在35—40%左右；

结论：绿化率是本项目的亮点，但前期推广相对缺乏；

9、物 业 费：佳地花园物业费最高在1-1.2之间，其次是金辉花园与本项目0.8，御景花园为0.6，其余项目物业费均在0.5元以内。

10、配套设施：目前楼盘的配套水平相差不大，基本都为：防盗门、铝合金/塑钢中空玻璃、毛墙毛地、集中供热暖气片/地暖、煤气/液化气等。而我项目的断热冷桥铝合金窗、天然气、分户壁挂炉供热、低温热水地板辐射热等独特配置在项目品质方面具有一定的优势，但对市场的吸引力有限，不在客户购房的主要考虑因素范围。

结论：配套设施的优势在销售介绍中有效利用，可提高成交率；

11、车位配置：以上所有的楼盘都配置有车位，颐景·新城全地下停车1：1 佳地花园和锦绣新城的配置比例达到1∶1；但是其他楼盘的车位多为地上车位或地上地下均有，只有本案为全地下车位，具有较大的优势。

12、销售情况： 略

13、客户构成： 略

需求分析及销售总结 略

销售中心现场接待总结 略

重点结论 略

2005年11月