房地产市场细分
（三）、SWOT分析
S（优势）
1) 交通条件：清浦区位于104、205国道和宁连一级公路的交汇点上。京沪、宁连、同三等多条高速公路穿越全境，内河航运的主干线京杭大运河属二级航道，新长跌路穿境而过。清浦就近淮安南站，重要的交通枢纽，人员聚集地。交通要塞，升值潜力无限。
2) 区位优势：位于我国经济发达的长江三角洲经济区，邻近经济发达的胶东半岛及环渤海经济区，可直接受长江三角洲经济区中的上海、杭州、苏州、南京和环渤海经济区中的北京、天津、青岛等城市的经济幅射。
3) 教育优势：清浦区文化底蕴深厚，在清浦区有诸多小学、高中，其中高教园区就有多所高专院校，蕴涵这浓厚的学习氛围，对于那些渴望自己的孩子以后得到更好的教育的家长来说，无疑是最佳的选择。
W（劣势）
1) 清浦区接近郊区，处于市区与郊区的交接处，一边是市中心，另一边是村落，在工作上班方面处于低点远的劣势。
2) 周边生活配套设施目前品质不高，居民生活品质受一定的影响。
3) 本地清浦区人们居多以城南居多，城南一大学城学生居多，而大学城学生大多来自四面八方，对于在本地买房需求不大。
O（机会）
1) 随着淮安近几年的快速发展全面建设小康实惠步伐，工业化、城镇化水平的不断提高，且清浦区位于市区与城镇的交接地区，这无疑给房地产带来巨大的市场需求。
2) 随着淮安市区的不断扩大，清浦区属于淮安主干道交通南方，其关注度越来越高，因此在区域规划建设方面极具代表性。
T（威胁）
1) 随着国家最新出台的一系列房价限制措施，全国许多一线大城市房价纷纷下跌，，许多消费者也由原来的急切想买到房的心态转到了观望态度。
2) 清浦区房地产行业竞争激烈，更是受到了市中心地产的冲击。
综上所述：本项目机会与风险并存，唯一的办法就是尊重市场、适应市场、顺应消费人群的心愿，通过有效整合项目在区位、规模、产品、品牌等方面的竞争力，可以形成强大的综合竞争力，完全能够向市场发起强大的冲击和挑战，甚至突破现有竞争层面，在市场中脱颖而出，成为区域性的标志性项目。
一、市场细分
对于房地产的市场，由于消费者构成极为复杂，不便于市场把控。因此，在这里我们以产品为细分对象，根据总价和单价为指标，将市场分为低端、中低端、中端、中高端、及高端市场。
1、低端市场
（1） 市场特征：该类产品一般为小户型，低单价、品质低。大多为满足人们最基本的居住需要，技术要求不高。
（2） 目标客户群
年龄：主要集中在低年龄，低收入者
置业情况：大多是第一次置业，以前以租房为主
购房目的：成家立业的需要，作为过渡性住房，解决的基本的住房需要。 购买行为：注重产品的经济适用，对品牌也有什么要求。
2、中低端市场
（1）市场特征：该类产品产品品质一般，产品变现速度快对开发商运作能力要求不高。
（2）目标客户群
年龄：这个层次的年龄范围较广，这个层次主要以收入和购买能力为标准。 置业情况：第一次置业为主，第二次置业为辅。
购房目的：家庭居住需要，家庭迫切需要改变居住环境。
购买行为：对价格敏感，注重实用性和舒适性，对品牌没有要求。
3、中端市场
（1）市场特征：产品品质较好，配套齐全，环境较好，因此销售速度一般较快。
（2）目标客户群
年龄：在30-40岁，这部分人群也属于有效消费的主力人群。 置业情况：相当大的为二次置业。
购房目的：改善居住环境，提高居住水平。
购买行为：比较理智，除实用外，比较实用产品的舒适性，对品牌有一定的要求。
4、中高端市场
（1）市场特征：产品品质较高，户型设计新颖，配套齐全，注重小区环境，对开发商运作水平要求较高。
（2）目标客户群
年龄：跟中端市场的目标人群是一样的。
置业情况：二次置业
购房目的：改善居住环境，提高居住水平。
购买行为：比较理智，注重产品的舒适性，注重产品品质、品牌。
5、高端市场
（1）市场特征：品质高，配套档次高，高技术产品，环境优美，对开发商要求高。
（2）目标客户群
年龄：30-45岁的高收入人群
置业情况：为二次置业或多次置业
购房目的：提高生活品质。彰显身份，从一定的层次上说，可以理解为投资行为。
购买行为：理智，往往注重品质，品牌。