二手房买卖中卖方之违约成本分析

二手房买卖中卖方之违约成本分析

《2015年百城房价盘点》揭示，自2015年下半年始，全国房价一片大涨，苏州也不例外。房价居高不下一直是普通大众面临的严峻问题，而近期房产税收新政的出台无疑又使房屋买卖交易风头更劲。随着房价的一路飙升，由于房屋买卖交易周期持久，买卖双方从定金交付到过户手续完成的过程中，房价已经升了好几倍，此时卖方面对房价上涨的诱惑，不愿再以双方初始商谈的价格进行交易，继而房屋买卖中卖方违约的现象发生。

而卖方违约，一般分为以下两种状况：

1、买方交付定金后，卖方拒绝继续履行后续义务；

2、双方签订正式的《房屋买卖合同》并办理资金托管后，卖方拒绝履行后续义务。

针对以上两种现象，要如何维护守约方的利益，追究违约方的责任呢？ 针对第一种情形，我们建议买方主张双倍返还定金或者违约金，并赔偿房价上涨差价损失；

针对第二种情形，我们建议买方主张继续履行。

司法实践中，由于第二种情形的解决方式争议不大，下面仅针对第一种情形，附以案例说明：

买方刘某与卖方田某以及居间方中介公司签订《房屋买卖居间协议》（以下简称“协议”），约定房屋总价款120万元，定金5万元，双方约定签署本协议后30天内“签订正式的房屋买卖合同„„“协议”签订后，刘某即支付定金5万元给田某。但临近签署正式买卖合同之日，田某通过中介方提出要求刘某增加房价20万元，刘某予以拒绝，最终双方未能完成房屋买卖交易。 后知悉，刘某为了购房，已将原有的唯一一套住房出售，现租房居住。 就本案而言，作为守约方的买方可以通过以下主张来维护自己的合法权益：主张解除合同，要求卖方双倍返还定金，并赔偿租金和房价上涨的差价损失。 分析如下：

1、买方可要求返还双倍定金 ，并主张租金损失赔偿；

我国《合同法》第116条规定，当事人既约定了违约金又约定定金的，那么，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。而在本案中，买方交付定金旨在促成房屋买卖，而卖方以其行为明确表明其不继续履行合同义务，依据《合同法》第115条之规定，“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收

回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”因此，买方可以适用定金罚则要求卖方双倍返还定金。

而且，本案买方为了买房，已将自己的住房出售，现租房居住，正是由于卖方跳价致使合同无法继续履行，也致使原告的订约目的落空，期待利益受损，且买方因此遭受的实际损失远高于卖方承担的双倍返还定金。因此，就本案而言，若卖方仅双倍返还定金，明显有失公平，对买方不利。应当根据填平原则，对于房租之类的买方为买房实际支出的合理的实际损失，卖方应当予以赔偿。

另，卖方除双倍返还定金以及赔偿买方的实际损失外，还应当支付买方房屋交易过程中的房价上涨的差价损失。

2、买方享有获得房价上涨差价赔偿的权利；

房屋买卖交易中，双方签订协议并在其中约定定金或者违约金的主要目的是为了促使双方办理过户手续，顺利完成房屋的物权转移。

本案中，因卖方的违约行为致使双方最终未能签订房屋买卖合同，使得买方丧失一次以同等价格购买涉案房屋的机会，而卖方之所以不继续履行合同，主要原因是因为房价上涨。在现实社会中，房屋属于稀缺不动产，房价上涨本是卖方应当预见的。根据《合同法》第113条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因此，卖方违约必须承担房价上涨的差价赔偿责任。

此外，卖方违约给买方造成的损失已超过双倍返还定金的金额。本案刘某支付的定金5万元，仅占房屋总价120万元的3％，况且，待卖方违约时，房价又上涨了20万，故买方要求卖方支付房价上涨的差价损失理应得到支持。

至于差价损失赔偿的范围，在司法实践中，根据最高人民法院《民商事合同纠纷指导意见》第10条之规定：“人民法院在计算和认定可得利益损失时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则等，从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。”旨在实现相对公平，不让违约方从不当行为中获利，亦不让守约方因守约而受损。 确定损失赔偿数额的方法，大致有对比法（差别法）、估算法和约定法1三种。司法实践中，法官通常会选择估算法，即人民法院在难以确定损失数额或者难以1奚晓明主编、最高人民法院民事审判第二庭编：《最高人民法院关于买卖合同司法解释理解与适用》。

准确地确定可得利益的损失数额时，可根据案件的具体情况，责令违约方支付一个大致相当的赔偿数额。

另外，买方也可以选择主张违约金，由于卖方的违约行为，导致双方无法按约定履行房屋买卖合同，违约方应当承担相应的违约责任。一般房屋买卖双方签订的协议或者买卖合同中均规定有违约金的条款，根据法律规定，违约金数额一般不超过合同标的额的30%。至于违约方承担的具体数额，由于房价上涨，所以，具体数额的确定比较困难。根据《合同法》第114条之规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”因此，针对个案来说，卖方承担违约金后，如果违约金不能弥补损失，守约方可依据该条款主张适当增加违约金。

同样，作为守约方的买方在主张了违约金后，仍不足以弥补自身遭受的损失的话，同样可以主张赔偿实际损失。