[从城镇居民人均住房面积看未来房地产市场发展潜力]
中国指数研究院
房地产市场与政策热点快评 2012年7月19日
从城镇人均住房面积看未来房地产市场发展潜力
报告要点：
城镇住房存量低于预期，房地产发展潜力仍然巨大
城镇居民商品房居住率占比不大，自住性需求上升空间很大 全面征收房产税难抵土地出让金收入，土地制度改革非一日之功
报告正文：
一、城镇住房存量低于预期，房地产发展潜力仍然巨大
图：2002-2010年统计局公布与测算的城镇居民人均住宅面积比较
3530
252015
105
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
资料来源：国家统计局、中国指数研究院综合整理
城镇居民人均住宅面积低于预期。根据建设部《2005年城镇房屋概况统计公报》数据（之后再无公布），截至2005年底，全国住宅建筑面积为107.7亿平米；根据2006-2011年城镇住宅竣工面积（数据来自国家统计局《2011年中国统计年鉴》，不考虑拆迁）推算，2011年底全国城镇住宅建筑面积为155.3亿平方米，同期城镇总人口数为6.9亿人（数据来自国家统计局《2011年国民经济和社会发展统计公报》），测算得出2011年人均住房建筑面积为22.5平米。而统计年鉴公布的2010年底城镇居民人均住房建筑面积超过30平米，表明我国目前住房存量低于官方公布的数据1。另
1
统计局公布的人均住房面积通过抽样调查获得，如近年北京调查对象为5000户，可能未包括众多外来务工人员。
根据2010年人口普查数据，目前近7亿城镇人口中，超过2亿人属于住在当地但不具有当地户籍的外来务工人员，这部分人群的住房拥有情况应该显著低于本地户籍居民。
外，我国小康水平居住目标为城镇人均住宅面积35平米，也表明未来我国房地产市场的发展潜力仍然巨大。
住房存量低于预期，表明住房供应不足才是目前中国住房市场的现实，所谓空置率过高的争议也能就此搁置，因为既然房子本身没有那么多，就不可能有那么高的空置率。对中国住房市场而言，潜在需求的旺盛决定了住房供应的相对不足，住房存量低于预期表明增加供应才是解决房价上涨过快问题的关键。要真正实现“人均35平米”的小康水平，中国住房市场仍有较长的道路。
由于政府部门已多年未开展全国性的住房普查，我们根据统计公报、年鉴等权威数据，对目前住房存量进行了推算，并得出了人均住房水平大大低于政府抽样调查数据的结论。基于该数据对房地产调控政策乃至整个宏观经济的重大意义，希望政府相关部门尽快开展住房普查工作，以公布更加准确的信息。此外，在“住房信息系统联网”之后，对相关城市住房存量及分布情况也能有更多的判断，希望政府部门能适时公布相关信息。
二、城镇居民商品房居住率占比不大，自住性需求上升空间很大
根据国家统计局公布的2005年数据（之后再无公布更新数据），全国居住在商品房中的城镇人口占比仅有37%，分别有10%、41%和7%的城镇人口居住在原有私房、房改私房和租赁房中，总占比接近六成。房改私房平均建筑面积为74平米/套，明显低于商品房的98平米/套，经验表明房改房的建设质量、配套水平也明显低于商品房，这部分人群具有很强的改善性需求。
北京市数据也表明，随着住房市场化水平的提高，更多居民通过商品房来解决住宅问题，2007-2010年，商品房占比由17.4%上升到31.4%，而房改私房占比从63.1%降低到59.8%。随着房改私房在整个住房存量比例的继续下降，商品住房市场将迎来长足发展空间。
表：全国城镇人口住房解决方式
数据来源：国家统计局、中国指数研究院整理
表：2007-2010年北京市城镇人口住房解决方式
数据来源：北京统计局、中国指数研究院整理
三、全面征收房产税难抵土地出让金收入，土地制度改革非一日之功
根据国土资源部数据，2011年全国土地出让收入为3.15万亿元。据统计局数据计算，2011年全国商品房平均价格为5379元/平方米，城镇住宅面积为155.3亿平方米，假设在全国范围内针对所有住房推行房产税，且按1%的税率征收，通过计算每年全国房产税收入为0.8万亿元（目前上海、重庆的试点主要针对新购住房，且有较大的免征范围和较低的税率。考虑到房产税改革的渐进性，要达到上述收入规模需要很长一段时间。据报道，重庆房产税试点后，新增的房产税仅为1-2亿元，与现在数百亿的土地出让金相去甚远）。由此可见，即使房产税在全国推行，其每年的收入也远远不及土地出让金带来的收益，房产税的征收无法弥补地方政府的财政缺失。因而，在未来一段时间内，土地出金作为地方政府主要财政收入的现状难以得到根本性缓解，土地出让金方式短时间内难以改变。
重要声明
本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证，也不保证所包含的信息不会发生任何变更。本公司已力求报告内容的客观与公正，但文中的观点与评论仅供参考，不代表对市场走势的确定性判断。
本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用、刊发，需注明出处为中国房地
产动态政策设计研究组，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。
中国指数研究院总院
地址：北京市西直门外大街1号西环广场T3座8层 邮编：100044 电话：010-59306900 传真：010-59306960
中国指数研究院华北分院 （北京）
地址：北京市西直门外大街1号西环广场T3座8层 邮编：100044 电话：010-59306900 传真：010-59306960 （天津）
地址：天津市和平区南京路189号津汇广场2期23层邮编：300051 电话：022-58260886 传真：022-58260836 （青岛）
地址：青岛市市南区南京路122号中联广场C栋207室
邮编：266071 电话：0532-85802500 传真：0532-83860179 （沈阳）
地址：沈阳市和平区胜利南街61号SK大厦1702室 邮编：110001
电话：024-31370698转8015 传真：024-31370698转8100
中国指数研究院华东分院 （上海）
地址：上海市浦东新区福山路455号全华信息大厦九层邮编：200122 电话：021-61873383 传真：021-61873381 （杭州）
地址：杭州市庆春东路66号庆春发展大厦B座17F 邮编：310016
电话：0571-85772889 / 85774929-8080 传真：0571-85772717 （宁波）
地址：宁波市和义路77号汇金大厦1501 邮编：315000 电话：0574-27896826 传真：0574-27866062-8002 （苏州）
地址：苏州工业园区东环路1408号东环时代广场17F邮编：215021 电话：0512-67067917
传真：0512-67627290 （南京）
地址：南京市白下区汉中路1号，南京国际金融中心34楼 邮编：210007 电话：025-84789075 传真：025-84789076
中国指数研究院华南分院 （深圳）
地址：深圳市南山区文化中心区海德二路茂业时代广场20-21层
邮编：518052 电话：0755-86607968 传真：0755-86607966 （广州）
地址：广州市天河区天河东路67号丰兴广场A座8楼 邮编：510620 电话：020-38115886 传真：020-38115999 （福州）
地址：福州市五一北路129号榕城商贸中心24层1号E室
邮编：350000 电话：0591-87272063 传真：0591-87452712
中国指数研究院华中分院 （武汉）
地址：武汉市硚口区武胜路134号泰合广场1105室 邮编：430022
电话：027-59501271/ 59501274/59212766 传真：027-85713027 （长沙）
地址：长沙市五一中路618号银华大酒店2611室 邮编：410001 电话：0731-82806380 传真：0731-82801009
中国指数研究院西南分院 （重庆）
地址：重庆市渝中区邹容路13号世贸中心15楼 邮编：400010
电话：023-86596269 / 63886009-1119 传真：023-63885393 （成都）
地址：成都市锦里东路2号宏达大厦13楼 邮编：610041 电话：028-86118573 传真：028-86118446