城市与房地产经济学基础知识

城市与房地产经济学

一、房地产具有哪些经济特性？ 必需品性、高价值性、耐久性、位置固定性、不可分割性和多重异质性。另外还有如下特性：

1）内涵的统一性

房地产的整体概念包涵了房屋建筑物、建筑地块、经济权利等方面。他们都不是孤立存在的，而是由“房”“地”“产”三者有机结合形成的统一体。同时它也是商品属性和资产属性的统一。

2）价值双源性

房地产价值的双源性是由于土地价值的双源性造成的，而土地价值的双源性又源于土地本身的双重属性。一方面，土地是一种自然物，具有自然资源属性。另一方面，土地又是社会产物，追加在土地上的人类劳动凝结又增加了土地价值，具有社会资源属性。

3）空间固定性

房地产必须定着在一定的土地上，并因而具有空间上的有不可移动性。尽管目前也出现了极少数的移动房屋（特别是移动住房），但是空间固定性仍被公认为房地产的重要特征之一。

由于房地产位置的固定性，每一套房地产都和唯一的土地地块，以及与该地块想联系的通达性条件、环境、景观、基础设施、社区居民构成的自然和人文因素（通常称为区位条件）紧密结合在一起，因此任何房地产都是独一无二的，从而引发房地产异质性这一重要特征。区位条件不会因为个别物业所有者的努力而改变，“位置，位置还是位置”（location，location and location）这句名言更加凸显了区位的重要性。

4）需求的普遍性

房地产具有生活资料和生产资料的双重属性，它可以满足生产和生活多方面的需求，具有需求的普遍性质，不同于其他商品。

5）效用的长期性

同一般商品相比，房地产属于超级耐用品，其本身具备长期耐久使用的自然属性和经济属性，同房屋建筑物相联系并形成一体的土地，其效用可以通过不断再开发得到近乎无限期的延长。

二、房地产业与一般产业相比，具有哪些独特的产业特性？

1）先导性、基础性和支柱性

① 房地产业是国民经济的基础性产业

所谓基础性产业是指该产业或行业在国民经济中是社会再生产和各种经济活动的载体，是国民经济不可缺少的组成部分。

2）综合性和关联性

房地产业的综合性主要体现在它横跨生产流通和消费各个领域的产业部门。

3）资金密集型和高风险性

房地产行业是一个高投资高收益高风险的行业。由于房地产价值量大，建设周期长，资金占用多，它的经济活动是一个大量资金运作的过程。房地产业投资周期长，固定性及变现能力差等特点，存在自然风险、市场风险、利率风险、财务风险、政策法律风险。

4）级差收益型和区域性

从经济活动的范围来看，房地产业是一个区域差异大，级差收益明显，地区性特别强的行业。由于房地产的空间固定性，房地产业的发展比其他行业更多的受制于区域经济的发展水平。即使在同一地区，由于微观区位的不同，也使房地产价值出现巨大的分异。房地产业 - 1 -

的区域性还造成房地产市场的地区性强。

5）权力主导型和制约性

从社会经济政治的关系来看，房地产是权力主导型的商品，房地产业是受政策影响较大，并与法律制度紧密相关的行业。这种制约性主要体现在以下几个方面：权力关系的复杂性；外部性特点；运作规范性。

三、中国房地产业呈现出怎样的发展趋势？

盛世神州房地产投资基金管理（北京）有限公司首席投资官张健表示，中国房地产发展到现在将近15年左右的时间，已经发展很快，也暴露了很多问题，也取得很大的成就。今后十年或者二十年中国房地产市场有五个方面的发展趋势。第一点就是民生化，也就是说政府在住宅领域更加注重保障房的建设；第二点是城镇化；第三点就是金融化，开发商血液里不仅要有道德的血液，而且要有金融的血液；第四点是产业化，过去房地产是房产加地产，接下来是房产加地产加产业；第五点是国际化，国际化也已经深深进入了中国房地产。（据观点地产网）

我国的房地产市场尚处于起步阶段，即使在市场供求总量平衡的条件下，也可能因为供给结构和需求结构的不匹配而产生市场效率的降低。伴随着高收入群体的涌现，大户型成为前些年住宅产品发展的趋势。在我国土地资源有限整体住房供应短缺的大背景下，一味追求大的供求结构已经无法适应产业的可持续发展，并已造成比较严重的市场问题。一方面大户型带来的高总价导致普通居民的住房支付能力减弱；另一方面，经济适用房住房面积超标等现象模糊了不同层次住房产品的面积界限，从而大大住房保障的含义和功能。2012年，国家继续执行对房地产行业的各项管理措施，目前尚未有放松监管的迹象，但本轮房地产调控政策已经实施两年了，房地产市场与人们的购房心理始终在进行博弈，人们对于房地产市场的盲目投资和投机行为开始淡化了，消费行为逐渐变得理性起来，加之欧债危机的较大影响，政府不得不开始修改和完善调控政策，放缓一些激进的作法。1、征收房地产税的试点城市不会扩大，2012年7月1日，全国将推行应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管，而国家税务总局将不会扩大房产税试点城市。2、保障性住房的建设进度将加大。2011年全国开工指标的落实工作中，部分城市出现拼凑保障房开工率的现象，2012年全国保障性住房开工700万套，竣工400万套，政府将严格监管保障性住房开、竣工的落实情况。3、各地金融机构开始将首套房的贷款利率回归到基准利率。2012年，全国多地首套房贷悄然出现了变化，部分股份制银行、外资银行甚至再次推出了首套房的信贷优惠政策。4、国家允许在农村集体土地上建设公租房项目。国家相关部门披露，允许地方试点集体建设用地建设租赁房。

由于行业独特性和对宏观经济的敏感性，房地产业的未来发展将与宏观经济形势和宏观调控的下一步举措息息相关，呈现以下趋势：

第一，外部政策环境仍将有利于行业的发展，但控制投资增长速度的宏观调控近几年不会有太大变化，房地产行业将实现“软着陆”。

第二，基本住房需求潜力巨大，房地产业发展空间依然较大。

第三，行业内整合必将提速，将体现地区寡头垄断经营。资金和土地是房地产行业赖以生存的生产要素，直接关系到房地产企业的生存和发展。但随着防范金融风险的需要和科学发展观的要求，两大要素的获取对绝大多数中国房地产企业而言将较过去变得困难许多；同时，土地的招标拍卖、生产人力成本的提高、房价趋于平稳等众多因素致使部分房地产企业盈利空间缩小，中小房地产企业将不得不退出房地产市场。这给那些资金雄厚、运作效率高的房地产企业腾出了市场空间，为行业整合创造了条件。

四、什么叫地租？城市地租有哪几种形态？

1）地租的含义

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代价可以社会形态以货币形式表现出来，可以是非货币形式。地租可以划分为劳役地租、实物地租和货币地租。另外，地租又是一个社会范畴，在不同的社会形态下，由于土地所有权性质不同，地租的性质、内容、和形式也有很大的差异。

2）城市地租的三种形态

① 城市级差地租——城市级差地租产生的条件也是因为土地等级不同。这种等级表现在土地位置距市场中心位置的远近，交通是否便捷，人流量是否足够大，配套设施是否齐全等方面。

城市土地位置的优劣决定者企业距市场的远近、运输时间的长短、运费的高低和市场容量的大小。商业地租是城市地租最典型的形态，商业对土地位置最为敏感，作为商业地租实体的超额利润是与商业企业坐在位置所决定的顾客密度及其营业额等指标成相关的。

城市土地位置优劣不同必然产生不同的级差生产力，较优位置的级差生产力必然转化为超额利润。在市场经济条件下，土地使用权和所有权的垄断及分离，使这种超额利润转化为城市级差地租Ⅰ。

城市土地和农村土地一样可以进行集约化经营，即在同一块土地上进行连续追加投资。由于各次追加投资的生产率不同，形成了级差生产力，这种级差生产力也必然转化为城市级差地租Ⅱ。

② 城市绝对地租——城市土地所有权由国家垄断，任何企业、单位或者个人要使用城市土地，都必须向土地所有者缴纳地租。这个有土地所有权的垄断而必须缴纳的地租就是城市绝对地租。城市绝对地租与农村绝对地租相比具有不同的特点。城市绝对地租主要由使用城市土地的二三产业提供，城市土地作为二三产业的活动场所、基地、立足点、空间条件，它的优劣评价尺度主要由位置来确定。

③ 城市垄断地租——城市垄断地租是指城市中由某些特殊地块的稀有功能带来的生产经营商品的垄断价格所形成的垄断超额利润转化来的地租。

垄断地租是一种以真正的垄断价格为基础的地租，这种垄断价格既不是由商品的生产价格决定，也不是由商品的价格决定，而是由购买者的需要和支付能力决定的。

五、影响城市土地区位的主要因素有哪些？试结合某一地点，分析该地点的区位状况。

（1）自然条件和环境——大致包括地形地貌、地质、水文、气候、沿江沿湖、临海靠山等自然条件及资源分布状况。

经济区位因素：

（2）交通和通讯——城市内外部的交通和通讯。

（3）基础设施——指除了交通通讯以外的生产生活和社会服务等基础设施状况（如道路的质量，天然气管道的铺设，污水污物的处理排放等）。

（4）人口和经济集聚——人口密度，包括常住人口、上班人口、流动人口。还有经济的集聚程度，即商业、银行、保险、咨询、服务业、运输、旅游等行业发展程度。居住、出行、采购、旅游、娱乐等条件状况。

（5）社会文化——居民的消费水平，结构和习惯。居民文化道德水平劳动力素质。文化教育和科学研究机构发展状况。

归纳：

（1）运输距离、原材料、燃料采购、产品销售、运输时间和运输成本。

（2）市场容量及发展潜力

（3）信息资源利用

（4）先进管理经验和科学技术的吸纳利用

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（5）谈判交易的方便

（1）自然条件和环境：

位置

深圳，简称“深”，别称鹏城，广东省省辖市、副省级市、国家区域中心城市、超大城市。地处广东南部，珠江三角洲东岸，与香港一水之隔，东临大亚湾和大鹏湾，西濒珠江口和伶仃洋，南隔深圳河与香港相连，北部与东莞、惠州接壤。

气候 深圳市位于广东省中南沿海地区，珠江入海口之东偏北，所处纬度较低，属亚热带海洋性气候。由于深受季风的影响，夏季盛行偏东南风，时有季风低压、热带气旋光顾，高温多雨；其余季节盛行东北季风，天气较为干燥，气候温和，年平均气温22.4℃，最高气温38.7℃（1980年7月10日）、最低气温0.2℃（1957年2月11日）。雨量充足，每年4~9月为雨季，年降雨量1933.3毫米，年降雨量最多纪录2662毫米（1957年），年降雨量最少纪录913毫米（1963年）。日照时间长，平均年日照时数2120.5小时，太阳年辐射量5225年兆焦耳/平方米。常年主导风向为东南偏东风，平均每年受热带气旋（台风）影响4~5次。

春季影响深圳的冷空气势力开始减弱，天气多变，常出现"乍暖乍冷"的天气。初春仍有较强的冷空气影响，少数年份在2月下旬仍可出现寒潮天气,且雨水较少，多数年份会出现不同程度的干旱。夏季在副热带高压的稳定控制下，常出现炎热天气，是极端最高气温出现的时期。同时夏季也是深圳降水最为丰沛的季节,深圳的降水各地区差异很大，容易出现局地性的洪涝灾害和短时雷雨大风天气。秋季是深圳市的少雨干旱时期，多秋高气爽的晴好天气。由于雨水少，蒸发大，因而秋旱容易发生且发展迅速，深圳几乎每年都有不同程度的秋旱发生.冬季是深圳市最冷的季节，经常处于干冷气流的控制之下，气温达全年最低，降水稀少。

水文

深圳市依山临海，有大小河流160余条，分属东江、海湾和珠江口水系，但集雨面积和流量不大。流域面积大于100平方公里的河流有深圳河、茅洲河、龙岗河、观澜河和坪山河等5条。深圳市现有水库24座，其中中型水库9座，总库容5.25亿立方米。位于市区东部的深圳水库，总库容4000多万立方米，是深圳与香港居民生活用水的主要来源。地下水资源总量6.5亿立方米/年，年可开采资源量1亿立方米。天然淡水资源总量19.3亿立方米，人均水资源拥有量仅500立方米，约为全国和广东省的1/3和1/4。

资源

深圳市耕地总资源2446.7公顷，水果种植面积9946.7公顷，林业用地7.97万公顷。盛产龙岗“三黄鸡”、南头荔枝、南山桃、石岩沙梨、金龟桔和龙华方柿等农副产品。沙井蚝是深圳的另一大特产。栖息、繁衍的国家级野生保护动物有虎纹蛙、蟒蛇、猕猴、大灵猫、金钱豹和穿山甲等；经济价值较大的两栖类动物5种、爬行类动物23种、鸟类30种、兽类33种。

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（2）交通和通讯——城市内外部的交通和通讯。

公路 2011年底，深圳市长途客运班线覆盖省内各市县，辐射香港、澳门及内地20多个省（自治区、直辖市）。随着珠三角区域交通一体化和高速公路联网的实现，深圳作为国家级交通枢纽城市的地位进一步巩固。

2012年2月27日，深圳市汽车保有量达到200万辆，次于北京，在全国排名第二，机动车保有量排名第八。深圳道路车辆密度已经突破300辆/公里，超过了国际上270辆/公里的警戒值。国家发展改革委与交通运输部联合发布《城镇化地区综合交通网规划》，其中深中通道被编为G2518国家高速公路。深中通道是连接广东省深圳市和中山市的大桥。计划采用东隧西桥的线位方案，路线起于广深沿江高速机场互通立交，与深圳侧连接线对接，向西跨越珠江口。

铁路

深圳是全国重要的铁路枢纽，贯穿中国大陆的两条主要铁路干线—京广铁路和京九铁路在深圳交汇。

铁路有广九铁路、京九铁路、厦深铁路。

火车站有深圳站、深圳北站、深圳西站、深圳东站（原布吉火车站）、深圳坪山站、光明城站等。

贵广高铁与南广高铁于2014年12月26日开通。

航空

深圳宝安国际机场位于宝安区，1991年正式通航，飞行等级为4F级。宝安机场是全国区域性枢纽机场，是仅次于上海浦东国际机场、北京首都国际机场、广州白云国际机场的中国第四大航空港，为世界百强机场之一。

深圳宝安国际机场是中国境内第一个实现海、陆、空联运的现代化国际空港，通航城市92个，通航航线167条，基地航空公司9家，城市候机楼26座。机场二跑道已于2011年07月26日建成并投入使用，标志着深圳空港进入双跑道运营时代。

深圳机场综合实力排名连续十年位居中国内地城市第四位。深圳机场T3候机楼已在2013年11月28号投入使用，进一步增强了深圳机场的运输能力，提升深圳机场的竞争力。

航运

深圳港拥有港口主要有：蛇口码头、福永码头、盐田码头赤湾码头、妈湾码头、内河码、东角头码头下桐沙渔涌码头、大铲湾码头。

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截至2011年底，深圳港共拥有各类泊位172个，其中万吨级以上泊位69个，集装箱专用泊位45个，港口综合吞吐能力约2亿吨，集装箱吞吐能力1925万标准箱。有47家国际班轮公司在深圳港开辟集装箱国际班轮航线238条，是中国国际班轮航线密度最高的城市之一。深圳港集装箱吞吐量连续九年位居世界集装箱港口第四位。

口岸 深圳海陆空铁口岸俱全，是中国拥有口岸数量最多、出入境人员最多、车流量最大的口岸城市。深圳海关直属中华人民共和国海关总署领导，业务管辖区域包括深圳市及惠州市。深圳口岸是全国最繁忙的口岸之一，深圳海关也是全国任务最繁重的海关之一。深圳海关为企业提供“24小时预约通关”等个性化服务。

深圳市边境是靠近香港新界北区的，包括罗湖区、盐田区、福田区及沿海的南山区，是中国拥有最多陆路口岸的城市，在深圳各处连接香港，市民及来访游客可以凭旅游证件方便来往深港两市之间。

从深圳市入境香港只需要十分钟时间办理出入境手续便可以进入香港边境管制站（禁区）转乘交通进入市区。深圳已建成通往境外的各类口岸18个，其中包括中国客流量最大的旅客出入境陆路口岸——罗湖口岸，24小时通关的皇岗口岸等。罗湖口岸、福田口岸均有深圳地铁罗宝线与香港地铁东铁线接驳。

深圳市边境口岸有：罗湖口岸、深圳湾口岸、福田口岸、皇岗口岸、文锦渡口岸、沙头角口岸、蛇口码头口岸（可供旅游人士入境香港转机出国的口岸）。2011年，经一线口岸出入境人员2.38亿人次，出入境交通工具1954.52万辆（艘）次。

地铁

2004年12月，深圳地铁一期工程建成通车，是中国大陆地区继北京、天津、上海、广州后第5个拥有地铁系统的城市。2011年6月，地铁二期五条线路全面开通，深圳形成总长178公里、覆盖深圳市主要发展轴的城市轨道交通运营网络。轨道二期开通后地铁日均客流量达284.04万人次，最高日客运量达394.34万人次。截至2013年，深圳地铁已开通1号罗宝线、2号蛇口线、3号龙岗线、4号龙华线、5号环中线。深圳地铁目前的总体规划已到20条线路。

公交

2010年11月，交通运输部与深圳市人民政府签订了《共建国家“公交都市”示范城市合作框架协议》，全面启动公交都市建设。截至2010年底，深圳市共有公交线路756条，公交车辆1.25万台，全年公共交通客流量达24.43亿人次。深圳现有公交线路近854条，与内地其他城市有所不同，深圳公交有干线、支线、快线三种类型，不同类型的巴士线路车身颜色不同。

出租

（3）基础设施完善

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（4）人口和经济集聚 深圳是中国经济中心城市，经济总量长期位列中国大陆城市第四位，是中国大陆经济效益最好的城市之一，英国《经济学人》2012年“全球最具经济竞争力城市”榜单上，深圳位居第二。

深圳地处珠江三角洲前沿，是连接香港和中国内地的纽带和桥梁，是华南沿海重要的交通枢纽，在中国高新技术产业、金融服务、外贸出口、海洋运输、创意文化等多方面占有重要地位。深圳在中国的制度创新、扩大开放等方面承担着试验和示范的重要使命。

贸易

深圳是中国经济改革和对外开放的“试验场”，率先建立起比较完善的社会主义市场经济体制，创造了世界工业化、城市化、现代化史上的奇迹，是中国改革开放近30年辉煌成就的精彩缩影。

（5）社会文化

科研

深圳每万人发明专利拥有量居中国大陆各城市首位，是《自然》杂志评选出的“中国科研实力十强城市”之一。2011年，深圳市国内发明专利授权量为11826件，在全国大中城市列第二位。

科研机构或园区

深圳高新技术产业开发区、深圳虚拟大学园、深圳先进技术研究院、国家超级计算深圳中心（深圳云计算中心）、深港创新圈。

体育

深圳体育经营场地面积超过1200万平方米，群众性体育设施面积近400万平方米。

教育

深圳建立起了基础教育、高等教育、职业教育和成人教育的多层次教育体系，2004年8月成为广东省第一个教育强市。2006年深圳市3～6岁儿童受教育率达98%、九年义务教育入学率达100%、高考升学率达92%以上，基本达到发达国家水平。深圳英语教育发达，完成义务教育阶段的学生均相对内地有较强英语能力。2012年末深圳市各级各类学校总数达1856所，比上年增加99所；毕业生34.64万人，招生数44.27万人，在校学生数151.84万人，分别增长11.2%、4.2%和5.8%。

社保

2014年深圳市参加城镇职工基本养老、基本医疗、失业、工伤和生育保险人数分别为870.69万人、1157.13万人、1004.16万人、998.69万人和594.61万人。其中异地劳务工人数851.52万人。年末社会福利院数31个，社会福利院床位数6775张，比上年增长14.9%。 - 7 -

社区服务设施7952个。年末居民最低生活保障线以下人数6729人，减少5.2%；全年共发放最低生活保障金3688.45万元，增加0.3%。

综上可以得出，深圳具有优越的区位条件。

六、土地区位选择对房地产开发有何重要意义？ 土地的区位选择直接影响房地产开发。1、房地产的价值是结合了土地的价值，因此某一区位的土地价格（租金）的高低直接体现在房地产价格的高低上。2、土地的区位选择影响居民住户、工业企业、商业的交通通达度，运输距离成本等方面。不同的区位选择影响城市各个区位的布局。例如市中心地带，交通便捷，通达度好，人流量大，适宜布局商业；紧接着就是住宅区，地租价格有所下降，植被绿化面积分散布局在此区域，居民可以去公园游玩。最外围是城市郊区，这里离市中心较远，一般布局工业企业，或者建设别墅群。因为大型工业企业生产需要占用大面积场地，且需要运输原材料和产品，郊区的土地价格相对便宜，且方便靠近高速公路等快速干道，利于生产资料的及时交换。

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