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2 0 1 0 年 9 月 第 5 卷第 9~10 期

中 国 建 设 教 育 China Construction Education

September 2010 Vol.5，No.9~10

实践与探讨 · ·

基于工作过程的房地产 经营与估价专业课程建设实证探索

曾福林

（湖南城建职业技术学院 管理系， 湖南 湘潭 411101 ）

[摘

要]

本文以“工作过程”为导向，对房地产经营与估价专业课程体系开发进行了深入的探讨， 工作过程；典型工作任务；行动领域；学习领域；教学模式

通过采用新的教学模式来达到培养高素质技能型人才的目的。

[关键词]

[中图分类号 ] G640

[文献标识码 ] A

[文章编号 ] 1814-9723 （2010）05-0074-04

分析阶段、前期准备阶段、建设阶段与租售服务阶段。 其中各个阶段又有着若干项工作，如图 1 所示。

根据教育部《关于全面提高高等职业教育教学 质量的若干意见 》文 件 精 神 ，全 面 贯 彻 以 就 业 为 导 向，强化职业道德、明确培养目标，推行与生产劳动 和社会实践相结合的学习模式，把工学结合作为高 等职业教育人才培养模式改革的重要切入点，带动 专业调整与建设 ，引 导 课 程 设 置 、教 学 内 容 和 教 学 方法 进 行 改 革 ， 借 鉴 德 国 学 习 领 域 课 程 的 开 发 方 法，在分析房地产行业主要职业岗位及房地产开发 流程的基础上，形成了以工作过程为导向的房地产 经营与估价专业课程体系的基本思路。

二 、房地产开发经营的主要工作分析

随着社会经济的发展，房地产开发活动变得越来 越复杂。 它不仅需要开发商的战略投资技巧，而且还 要求开发商具有市场研究与推广、项目策划、国家法 律法规与各级地方政府规章及政策、经济合同、财政 金融、城市规划与建筑设计、建造技术、项目管理、市场 营销以及资产管理等方面的知识。 房地产开发活动的 复杂化使得越来越多的专业人士开始与开发商共同 工作，从而加速了房地产开发专业队伍的发展壮大。

一 、房地产开发的主要工作流程分析

房地产开发是一项复杂 的系统工程，房地产的开发建 设工程，要求分阶段按顺序进 行。 开发商自有投资意向开始 至项目建设完毕出售或出租 并实施全寿命周期的物业管 理，大都遵循一个合乎逻辑和 开发规律的程序。 一般说来， 这个程序分为四个阶段：投资

图1

房地产开发流程示意图

收稿日期：2009-5-10 作者简介：曾福林（1973- ）湖南攸县人，全国注册房地产估价师、注册房地产经纪人，湖南城建职 业技术学

院房地产专业教研室 主任。

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曾福林：基于工作过程的房地产经营与估价专业课程建设实证探索

中国建设教育

在房地产开发的全工程中，房地产开发 经营的主要工作任务又有项目选址与确定、 项目开发策划、项目投资分析与决策、项目 设计参与与协调、项目报建、工程发包、工程 管理与竣工验收、租售经营、物业前期服务 等等。 其相互关系如图 2 所示。 不同工作过程阶段有着不同的工作任 务，对从业人员有着不同的能力要求。 从工 作过程出发，对主要工作能力要求与典型工作任务 具体分析如下：（见表 1）。

表1 开发经营主要工作过程职业能力与典型工作任务分析表

工作过程 工作能力要求 典型工作任务（A 系列）

图2

房地产开发经营工作过程任务分析图

三 、职业岗位定位与典型工作任务分析

房地产行业又可划分为房地产投资开发、房地 产中介服务以及物业管理三个子行业（见图 3 ）。 由 于我国房地产业还是发展阶段，目前房地产投资开 发业处于一定的主导地位。 随着房地产业的进一步 发展，房地产中 介 服 务 、物 业 管 理 越 来 越 向 规 模 化 与专业化方向发展， 其市场地位也越来越重要，其 中物 业 管 理 对 房 地 产 投 资 开 发 的 地 位 从 部 门 协 作 关系发展成为合作伙伴关系。

A-1 项目机会寻找与筛选 1. 项目

确定 具有土地获 取与投资决 策的能力

A-2 土地市场研究 A-3 项目可行性研究 A-4 建设用地获取 A-5 土地登记 A-6 房地产市场研究 A-7 目标市场定位 A-8 房地产产品定位与形象设计 A-9 规划建筑概念设计建议 A-10 项目管理组织建设 A-11 资金计划与筹措

2. 开发

策划

具有房地产 产品策划能 力与房地产 项目概念设 计能力

3. 开发

前期

具有项目开 发前期工作 能力

A-12 土地一级开发（× 通一平） A-13 开发项目规划设计任务书编制 A-14 开发项目规划与建筑设计 A-15 开发报建 A-16 开发项目规划设计方案分析评价 A-17 规划设计方案修订 A-18 招标文件编制 A-19 工程招投标 A-20 工程合同签订与管理 A-21 工程施工进度管理 A-22 工程施工质量管理

图3

房地产行业架构图

房地产行业发展越来越专业，岗位分工也越来 越细，按照就业 单 位 的 行 业 属 性 ，通 常 可 以 将 职 业 岗位定位为：开发经营类（报建、策划、投资、工程项 目管理、营销），中介服务类 （咨 询 、估 价 、经 纪 ），物 业管理类（物业管理、设备管理）三大类。 另外还有 房地产广告、 整合推广等广告岗位， 以及建筑、安 装、造价等工程技术岗位和

企业一般管理岗位。 以培养高素质技能型人才为目标的高职房地 产经营与估价专业，在人才培养目标上有着不同的 选择。 根据学校的专业背景以及社会的人才需求， 我们将培养目标定位为：培养具备房地产开发经营 与中介服务相应的专业知识和职业技能，主要面向 房地产开发企业 、房 地 产 估 价 企 业 、房 地 产 经 纪 企 业及物业服务企 业 ，能 从 事 房 地 产 营 销 、估 价 与 经 纪，房地产开发 项 目 策 划 与 工 程 管 理 ，物 业 管 理 等 工作的高级技能型人才。 其具体培养岗位主要为： （1 ）房地产营销员（置业顾问）；（2 ）房地产经纪人协

4. 设计

协调

具有房地产设 计协调能力 具有房地产 工程项目发 包能力

5. 工程

发包

6. 工程 管理

具有房地产 工程项目管 理能力

A-23 工程造价管理 A-24 工程竣工验收与综合验收 A-25 工程资料归档与管理 A-26 房地产销售面积的计算 A-27 房地产营销方案编制 A-28 房地产营销渠道设计与选择

7. 销售

管理

具有房地产销 售策划与销售 运作能力

A-29 房地产销售价格制定和调整 A-30 制订房地产广告及其他促销策略 A-31 客户沟通与签约促成 A-32 售后服务和客户管理 A-33 物业管理方案编制 A-34 工程资料归档与管理 A-35 物业服务企业选聘

8. 物业

管理

具有物业前 期管理能力

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中国建设教育

理；（3）房地产估价员；（4）房地产策划员。 另外还有 工程师助理（工 程 管 理 员 ）、物 业 管 理 员 、房 地 产 咨 询人员等辅助岗位（见图 4 ）。

进行典型任务分析（见表 2 与表 3 ）。

四 、行动领域与学习领域分析

在房地产开发流程中 8 个主要工作过程，房地 产营销员、策划员、经纪人协理、估价员等专业培养 岗位（群），以及贯穿房地产开发全程的房地产咨询 能力与典型工作任务分析的基础上，以房地产开发 流程为主线，将典型工作任务重构，形成 14 项行动 领域。 结合教学资源与学院特色，通过教学设计与 组织的方法，推导出 8 门专业学习领域核心课程与

图4

专业培养目标图

由于培养目标有房地产开发经营与中介服务 等岗位，按照高等职业院校人才培养强化学生能力 要求，下面从具体 4 个主要工作岗位以及贯穿房地 产开 发 全 程 的 房 地 产 咨 询 岗 位 出 发 对 能 力 要 求 与

表2 开发经营主要工作岗位能力与典型工作任务分析表

能力要求 典型工作任务（B 系列）

5 门专业学习领域拓展课程， 形成了具有

鲜明职业

特色、基于工作过程的课程体系（见表 4 ）。

五 、教学模式探索

通过 与 企 业 人 才 培 养 的 全 过 程 合 作 ，采 取 “2+

3+1 ”和“X+1 ”工学结合的新型教学模式，培养具有

良好的职业道德、较强的专业技能以及具有可持续 发展学习与适应能力，能够从事房地产营销、策划、

表3

工作岗位

工作岗位

B-1 熟悉楼盘实物与区位 B-2 与策划人员一起挖掘整理卖点 B-3 对来电来访者进行接待

具备房地产销 售工作的组织 管理、 执行营 销策划方案、 客户沟通与签 约促成、 客户 管理和售后服 务的能力

中介服务主要工作岗位能力与典型工作任务分析表

能力要求 具备房地产 法律、 房地 产市场、项 目实施 （设 计、施工、物 业管理）方 案、 资金筹 措与财务管 理、 房地产 公司企业管 理、 投资理 财咨询服务 的能力 具备从事二 手房居间、 二 手 房 代 理、 新建房 地产项目代 理、 代办房 地产权属证 书、 房地产 融资与保险 服务工作的 能力 具备收集与 整理估价交 易实例、外 勘、 设计估 价 技 术 路 线 、、 运 用 估 价方法进行 价格测算、 撰写估价报 告的能力 典型工作任务（C 系列）

B-4 对来电来访者介绍推广楼盘 B-5对来电来访者进行登记、洽谈、跟进 B-6整理客户资料、完成销售统计任务 B-7 向客户提供各种所需的销售物料 B-8 及时反映客户投诉等诉求 B-9 按照服务指引，制作置业计划书 B-10按照服务指引，引领客户办理签约 B-11 按照服务指引，提供销售后期服务 B-12 配合财务部门回笼资金 B-13 市场需求预测与购买动机分析 B-14 开发用地调查与分析 B-15 参与开发产品方案设计 B-16 项目 SWOT 分析 B-17 项目财务评价 B-18 挖掘整理卖点、撰写营销手册 B-19 建立销售计划，制订销控表 B-20 设定销售目标 B-21 制定销售价格策略 B-22 制定商品营销战略 B-23 制定销售广告等促销策略 B-24 进行变动分析，销售效率分析 B-25制定销售变动对策与失误的应变 B-26 编制前期物业管理方案 B-27 编制营销策划方案 B-28 编制前期策划方案 B-29 编制全程策划方案

C-1 房地产政策与法规的咨询服务 C-2房地产市场发展现状和趋势咨询服务 C-3房地产项目投资可行性研究咨询服务 C-4 房地产项目实施方案的咨询服务 C-5 资金筹措与财务管理咨询 C-6 房地产公司企业管理咨询服务 C-7 撰写咨询服务报告 C-8 房源、客源的开拓与传播 C-9 房地产营销接待与谈判签约 C-10 二手房交易居间服务 C-11 二手房交易代理服务 C-12 新建房地产项目代理销售服务 C-13 代办房地产权属证书与文书 C-14 房地产交易资料准备 C-15 抵押贷款与房地产

保险服务 C-16 影响房地产价格因素分析 C-17 交易实例收集与整理 C-18 估价对象外勘 C-19 估价技术路线设计 C-20 运用估价方法进行价格测算 C-21 撰写估价结果报告 C-22 撰写估价技术报告

房地产 营销员

房地产 咨询员

房地产 策划员

具备房地产市 场调查、 市场 分析与市场预 测、 房地产项 目投资可行性 研究与经营决 策、 小区规划 和建筑户型的 初步设计与评 价、 土地购买 及土地市场的 经 营 管 理 、、办 理房地产开发 项目前 期 工 作、 编制房地 产营销方案的 策划能力、编 制物业管理方 案策划能力

房地产 经纪人 协 理

房地产 估价员

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表4

典型工作任务

曾福林：基于工作过程的房地产经营与估价专业课程建设实证探索

中国建设教育

行动领域与学习领域分析表

行动领域 房地产项目选址与 土地开发 房地产市场调研 学习领域 开发项目选址与土 地开发 阶段 学期

表5

第一阶段

“2+3+1 ”教学阶段的划分

第二阶段 第三阶段

A-1～A-5 、A-11 A-2 、A-6 、B-13 、B14、C-2

T1

T2

T3

T4

T5

T6 （含假期）

A-7～A-9 、A-14 、B房地产项目开发策划 15 、B-16 、B-28 A-8 、A-9 、B-15 A-15 、A-16 、B-15 A-3 、A-15 、B-17 、B19 、B-21 、C-3 、C-5 A-17～A-19

开发项目规划建筑 概念设计

房地产市场调研与 开发策划

内容

基础领域学习

融“教、学、做”为一体的“X+ 专业知识提 1 ”专业领域学习与综合实训 升、顶岗实习

职业道德教育贯穿于培养全过程

表6

※ 项目规划建筑概

念设计 时 间 第一教学单元

“x+1 ”工学交替教学模式

第二教学单元 第…教学 单元 综合实训单元

设计方案评价与协调 开发方案评价与协调 房地产项目可行性 分析 工程招投标与合同 管理 房地产项目可行性 分析

3-4 周

1周

停课进 行该工 作过程 的仿真 实训

3-4 周

某一工 作过程 所涉及 的知识 和专业 技能学 习、实训

1周

停课进 行该工 作过程 的仿真 实训

7-9 周

1周

※ 工程招投标与合

同管理

※ 房地产测绘 A-20～A-25

工程管理

某一工 作过程 所涉及 内 的知识 容 和专业 技能学 习、实训

进行专业 某一工作 技能（全 过程所涉 程营销策 毕业设计 及的知识 划或综合 答辩、综 和专业技 中介服 合考评 能学习、 务）集中 实训…… 实训

※ 工程造价管理 ※ 工程质量管理与

验收

在学中做、做中学，使“教、学、做”融为一体，培养学 生专业技术能力。 通过企业与学院合作，完善企业承 担

岗位指导与考核、 学院承担监督与考评的实践考 核体系，同时完成毕业设计，如表 6 所示。 第三阶段（第六学期）是预就业顶岗实习。 学生 作为企业员工进行预就业顶岗实习，不仅能让学生 强化掌握其学习到的专业技术，更能锻炼其房地产 开发经营实际运作能力。 顶岗实习成绩由校企共同 考核，实习过程双方共同管理。 实习结束后，对实习 成绩达到合格以上的学生发放“工作经历证书”。 高度重视实践教学环节，把实践性教学贯穿于 人才培养的全过程。 在专业教学计划中应进一步加 大实践教学比例，制订一整套加强顶岗实习管理的 制度和文件，保证顶岗实习的质量。 从毕业设计后 期开始，加上假期，确保顶岗实习不少于 6 个月。

A-26～A-29、B-1、B-15 B-18～B-27、C-16 A-30 、A-3 、1B-1～B-12 A-33～A-34 、B-26 B-1 、B-2 、C-8～C-16 A-6 、C-1～C-7

房地产估价

房地产营销策划 房地产营销实务 物业管理 房地产经纪 房地产咨询 房地产估价

房地产营销 物业管理 房地产经纪与咨询

C-16～C-22

注：※ 表示“专业学习领域拓展课程”

经纪、估价、开发经营管理 等 ，取 得 房 地 产 策 划 员 、 营销员等职业资格证书的高素质、高技能房地产经 营与估价专门人才。 “2+3+1 ”和“X+1 ”工学结合的新型教学模式，其 中“2+3+1 ”是将 6 个学期依次分为 2 、3 、1 的三个阶 段，如表 5 所示。 第 一 阶 段 （第 一 学 年 ）是 公 共 基 础 领 域 以 及 专 业基础学习领域学习阶段。 第二阶段前期（约 50 周）是专业基本技能的工 学交替的学习训练。 将某一专业工作过程分解为 10 个左右分过程， 每个教学单元由 X 周 （通常为 3~4 周）的融“教、学、做”为一体的某一工作分过程所涉 及的知识和专业技能学习、 实训和 1 周停课进行该 工作分过程的仿真实训和真实实习构成。 第二阶段 后期大约 8～10 周是进行专业技能集中实训。 将“虚 拟企业”与“真实企业”顺利对接，让学生亲临企业一 线，在行业专家的指导下掌握专业实践技能。 由专任 教师和企业专业技术人员共同全程跟班指导， 学生

[参考文献 ] [1] 姜大源 . 当代德国职业教育主流教学思想研

究[M]. 北京：清华大学出版社，2007.

[2] 姚和芳，首珩，周虹 . 基于工作过程数控技术

专业学习领域课程方案开 发 与 设 计 [M]. 北 京 ：高 等 教育出版社，2008.

[3] 张建中 . 房地产开发与经营 [M]. 北京：北京大

学出版社，2009.

[4] 张炯，贾仁甫等 . 房地产方向学生核心能力培

养的探索 [J]. 高等建筑教育，2006 （6 ）. （下转第 71 页）

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吴锐：隐框玻璃幕墙施工方案

中国建设教育

2）防火保温材料安装应严格按设计要求施工，

防火材料应采用整块岩棉。

用聚 乙 烯 发 泡 材 料 填 塞 。 在 玻 璃 和 铝 框 可 能 被 胶 料污 染 的 部 位 贴 纸 基 胶 带 ， 注 完 胶 并 刮 平 后 立 即 将胶带除去。

3）幕墙四周与主体结构之间的缝隙，均应采用

防火保温材料填塞。

10. 保护和清洁

施工时应对幕墙构件加以保护， 防止碰撞变 形、表面污染腐蚀及刮伤，完工后应进行清洁清扫， 待全部完工后交工之前用中性清洁剂全面清洁。

4）安装过程中质检人员应不定时抽查，发现不

合格及时返工，杜绝隐患。

9.密封 1） 玻 璃 组 建 安 装 完 成 后 ， 应 及 时 用 耐 候 密 封

胶 嵌 缝 ，予 以 密 封 ，保 证 幕 墙 的 气 密 性 与 水 密 性 。

11. 总检

幕 墙 安 装 完 毕 ，质 检 人 员 应 进 行 总 检 ，指 出 不 合格的部位并督促整改， 总检时应记录检验结果， 所有检验记录、评定表等资料都应归档保存。 总检 合格后方可提交监理、业主验收。

2） 耐候硅酮密封胶的施工必须严格按工艺规

范 执 行 ，施 工 前 清 理 基 底 ，可 用 甲 苯 等 做 清 洁 剂 。 施工 前 检 查 胶 料 规 格 品 种 及 批 号 ， 严 禁 使 用 过 期 胶料。 硅酮密封胶的施工厚度应大于 3.5mm ，施工 宽度 不 应 小 于 施 工 厚 度 的 2 倍 。 胶 料 在 缝 内 应 形 成两面粘接，不 得 形 成 三 面 粘 接 ，较 深 的 缝 底 应 采

[参考文献 ] [1]《玻璃幕墙工程技术规范》.

The construction Plan of Hidden Framing Glass Curtain Wall WU Rui

（Hubei Urban Construction Vocational and Technological College ，Wuhan 430205 ，China ）

Abstract: In recent years，hidden framing glass curtain installation frequently encountered in the project. Various projects have quite different construction planning according to its selecting principle of building materials， construction key points and construction method，this paper analyzes these points to explain relevant details of construction method by studying typical engineering examples. Key words : curtain wall materials；machining of structural components；components installation technique and requests

!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

（上接第 77 页）

Empirical exploration on the specialty construction of real estate management and estimation based on the working process Zeng Fu-lin

（Hunan Urban Construction College Management Department ，Xiangtan 411101 ，China ）

Abstract: This paper takes the “Working process” as the guide，discussing in -depth on the development of curriculum system of real estate development and estimation conducted. by adopti

ng new teaching mode to achieve the goal of training high-quality talents. Key words: Working process；typical task, acting areas；learning areas；teaching model

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