自住型商品房政策出台,未来商品房多趋于高端

北京顶级豪宅二手房直降千万 集中抛售或因反腐

2014年05月08日 01:12

来源：华夏时报 作者：董映颉

近日，北京豪宅代理专业机构丽兹行发布了一则“顶级豪宅降价千万，业主诚售”的房源信息。这则二手房源信息显示，业主挂牌出售钓鱼台7号院的一套豪宅，面积为318.46平方米，3室2厅5卫，拟售总价为3700万元，房源为次新房尚未入住。

按照房源信息中显示的价格计算，本套房源的单价仅为11.6万元/平方米，而同楼层住宅的单价约为16万元/平方米，总价超过5000万元。照此计算，这套豪宅的总价低于市场价1000多万元。

“最近像钓鱼台7号院、棕榈泉国际公寓这些单价超过10万元/平方米的顶级豪宅，急售的房源明显比前段时间要多不少。”丽兹行一位咨询经理告诉《华夏时报》记者。

钓鱼台7号院降千万

在北京的几家知名二手房网站上，有多套钓鱼台7号院二手住宅挂牌出售，价格在15万元-16万元/平方米之间，其中有几套标明“急售”的房源，分别以12万元/平方米及14.5万元/平方米的价格挂牌出售。

除了钓鱼台7号院等顶级豪宅之外，万国城、北京花园、新城国际、星河湾等高端楼盘也出现了业主集中出售房源的现象。东直门附近的一个中介门店经理告诉记者，万国城业主从年后开始纷纷抛盘，3月底有十多套大户型被房主一次性抛出，业主表示可以降价出售。而据媒体报道，万国城上个月亦有一套二手房源总价跳水近千万元成交。

“最近几年，豪宅降价上千万出售的情况很少见，如果北京高端二手房持续放量，不但会对二手房市场造成很大冲击，对高端新盘也将带来致命影响。”北京中原地产市场研究部总监张大伟说。

上述丽兹行咨询经理则表示，“现在四环以内出现了很多位置好、性价比高的高端二手房源，这对一些高端新盘的购房需求造成了虹吸效应。预计接下来的几个月内，北京市区高端二手房源将进一步增加，房价也会继续下调。”

记者从北京一家豪宅代理公司了解到，之前炒得火热的几个高端楼盘，普遍出现了蓄客不足的问题，一知名楼盘原计划近期开盘，但是在4月中旬的时候，实际蓄客量仍然较差，不得不推迟开盘。

反腐的力量？

对于二手豪宅低价集中挂牌的现象，业内人士认为，除了市场下行的因素外，这种现象或与中央加大反腐力度以及官员财产登记有关。

钓鱼台7号院地处北京西三环内的玉渊潭公园北岸，东侧紧邻钓鱼台国宾馆。凭借其得天独厚的位置优势，这个位于中央政务区核心地带的高端楼盘，在2010年预售时均价就已经超过10万元/平方米。

“这个楼盘当时在蓄客时，就对在京官员和频繁往来北京的省级大员进行了专门的部署，把这部分需求作为销售的重点对象之一。”一位了解内情的业内人士告诉记者，钓鱼台7号院开始销售之后，成交状况一直都比较稳定。

上述丽兹行咨询经理称，目前挂牌出售房源的业主很难判断其身份，“来挂牌的往往不是业主本人，一般来时亲戚或朋友较多，没办法判断业主的身份。”“实际上，在官员财产信息不透明的情况下，目前还无从查证抛房与否。而且从已经查清的案例来说，很多官员房产也是挂名在其亲戚名下。”张大伟说。

“最近反腐的风声紧、力度大，确实有些手头有多套房产的官员在暗中处理一部分房产。”一位不愿具名的官员告诉记者。

北京万科总经理毛大庆在最近一个内部交流会上透露，反腐败对高端楼盘的影响很大。某地级市公安局局长在北京找了44家门店挂他的二手房，他在北京的房子数量大概在1-2栋楼。

而万科集团董事会主席王石曾公开表示，腐才是对中国房地产市场最大的调控。现在楼市价格不如前些年那么疯狂，和反腐有着密切的关，尽管反腐的最直接对象不是房价，但不可否认在房地产调整价格上起到了抑制作用。

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四因素促高端楼盘急入市 高端人群观望情绪降低

2014年05月07日 10:01:11来源： 新华网

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从年初北京院子、紫宸院、万科五矿如园、绿地中心等豪宅项目推盘以来，如今越来越多的别墅项目也开始纷纷加入推盘行列。

有分析认为，与“刚需”不同，高端改善性需求人群购买力强，同时面对普通商品房价格直逼豪宅的形势，高端人群观望情绪正在大幅度降低，从而带动北京高端楼市的逐步升温。而随着高端楼市升温，一些交通便利，拥有高端配套资源热点区域将成为豪宅项目竞争的主战场。

缘何高端楼盘急于入市?笔者认为有四个方面原因。

其一，2014年高端项目销售出现升温，不仅仅因为此前调控的“预售红线”逐步解禁，同时也与2013年拍出的高价地块项目陆续进入市场直接相关。从去年年底到今年年初，北京土地市场土地价格持续飙升，受水涨船高的影响，将直接影响高端楼市的价格表现。其中，高端地块的持有成本相对更高，企业加快周转的意愿较强。

其二，高端置业升温是因为市场有这方面的需求。随着市场需求稳定上升及年初“限高令”的解禁，以及大量优质高端项目逐步入市，高端楼盘置业人群对政策双向调控思路的逐渐理解，出手置业愈发显现出不再犹豫。

其三，自从去年年末自住型商品房政策出台以来，由于要承担整盘利润，未来商品房多趋于高端，产品市场价格预期不断被抬高。随着新一轮高端住宅入市，高端物业价值上升将成为必然，高端人士开始愈发意识到，现阶段很可能是一个豪宅出手的最佳时机。

其四，北京楼市已经逐渐进入到更新换代的时候，目前市场上对舒适改善性需求的量还是相当大。同时，年前市场上别墅产品的长期空缺，大量需求累积，年后入市开盘后集中爆发，成交活跃。正是观察到这一市场变化，近一段时期高端项目年后纷纷入市开盘，推出稀缺户型、高性价比产品。正如远洋天著项目营销负责人所言：面对北京别墅市场供需两旺的局面，该项目也顺应市场需求，将于近期推出项目收官之作——三期云廷。该期产品为160平方米-400平方米全新升级的联排、平墅、花墅产品。

在众多高端项目纷纷入市的背景之下，部分集中了多家豪宅的热点区域已成为楼市高光板块。其中，亦庄板块则堪称当前高端豪宅集中区域的代表，其豪宅聚合效应逐步显现。目前在售的有远洋天著、亦庄金茂悦、枫丹壹号等众多高端项目。而凭借着亦庄区域稀缺的产品基因，2013年远洋天著以单盘20亿元的销售额傲冠北京别墅排行榜，成就了其北京高端别墅市场领导者的地位，并且连续两年领跑北京别墅市场。

可以预期，在日趋激烈的豪宅竞争中，只有拥有无可复制的城市资源、自然资源以及纯粹别墅群社区、原创型设计等众多豪宅元素集合体的产品，才能经受市场的严格检验，保证物业未来持续升值。(择 远)