对某房地产开发企业所得税纳税评估的案例分析

对某房地产开发企业所得税纳税评估的案例分析

一、企业基本情况

该公司于2004年9月10日开业，注册资本1080万元，由五个浙江人投资入股，公司类型为有限责任公司。企业税务登记证经营范围：房地产开发、商品房销售、物业管理服务、商铺租赁。

该企业开发建设的温州商贸小商品市场一期工程总规划占地面积97亩，土地面积64602平方米，建筑面积86618.5平方米，已经预售面积69898.91平方米。动工时间2005年7月，竣工时间2007年11月。由31栋楼房组成。2004—2007年主营业务收入119400075.89元，主营业务成本88310726.33元，毛利率26.04%，利润总额69613710.88元，利润率19.3%。

二、收集信息

外通按照分工，首先加强与相关部门的沟通协作，从八个部门进一步采集涉税信息。

一是与发改部门协调，采集开发项目批准文号、建设单位、批复项目、投资概算、建设地址、项目备案号等立项批复信息。

二是与规划部门协调，采集开发项目名称性质、占地面积、建筑面积、容积率、可销售面积、不可销售面积、公共配套设施情况等信息。

三是与建设部门协调，采集发放的建筑工程施工许可证书编号、建设单位、工程名称、工程地址、工程概算、施工单位、监理单位、开工日期等。

四是与土地部门协调，采集土地使用权出让和转让信息，转（出）让方、转（出）让方地址、受让方地址、土地位置、土地面积、土地用途、土地成交价格、转让金额等。

五是与房产管理部门协调，采集房地产开发企业名称、房产位置、建筑面积、产权证号、发证时间等房产交易信息，预售许可证发放的情况，以及涉及拆迁户数、面积、补偿款等开发成本情况。

六是与地税部门协调，采集开发企业营业税计税收入信息和施工企业的纳税信息。

七是与银行和金融机构协调，采集开发企业收取的个人银行按揭贷款和公积金贷款购房情况、开发企业银行资金等信息。

八是与媒体协调，采集开发企业发布的楼市开盘广告和房屋价格等信息。

三、案头分析

内核岗位依据外通采集的涉税信息，结合相关财务、税收指标，结合指标预警值进行趋势、比率和比较、对比分析，认真细致地实施案头分析，初步确定企业在收入、成本、费用方面的相关税收疑点：

1、收入方面：

一是审核该户历年纳税评估数据信息采集表，发现该公司个别房产售价低。

疑点一：是否存在关联交易销售款不结转或少结转收入的问题？

二是审核该户历年财务会计报表发现该户预收账款金额较大。

疑点二：是否存在预收款项未按规定结转收入的问题？

三是审核该户历年财务会计报表发现预缴企业所得税与预计利润差别大。

疑点三：是否存在未按规定预计利润率结转的问题？

2、成本方面：

一是根据外通提供的房地产企业开发的共性特点（即40%的成本，20%的灰色支出，40%的利润）而20%的灰色支出往往通过加大建安成本的做法。

疑点四：是否存在建安成本重复入账，甲供材重复进入开发成本的问题？

二是根据外通提供的招商引资企业存在财政补贴的现象。

疑点五：是否存在政府返还款未计入收入的问题？

三是审核该户历年财务会计报表发现预缴的营业税金较多。

疑点六：是否存在收入费用配比方面的问题。

3、费用方面：

一是审核该户历年财务会计报表和纳税评估采集表发现工资、业务招待费数额较大。

疑点七：是否存在工资、业务宣传费超标准列支费用的问题？

二是审核纳税申报表发现2006年、2007年营业外支出数额较大。

疑点八：是否存在税法不允许列支的项目？

四、疑点约谈

针对案头分析阶段发现可能存在的三大类八个涉税疑点问题，制作约谈通知书，就其真实性在加强所得税政策宣传的基础上与纳税人实施约谈，提醒纳税人按照疑点认真开展自查，在保证国家税收应收尽收的同时，避免其遭受损失。企业通过自查，发现补报了如下问题：

1、工资超标准列支56029元。

2、福利费超标准列支2365.01元。

3、业务招待费超标准列支298990.07元。

五、实地核查

在与企业财务人员约谈的基础上，对企业自查补报的问题进行了实地评估，在实地核查过程中，还确认存在以下几个方面的问题：

调增事项：

1、实际毛利额与预计毛利额的差异在本年度应调整增加应纳税所得额的差异数3740873.74元。

2、在营业外支出列支赞助费等支出125900元。

3、在营业外支出列支罚款、滞纳金103885.92元。

4、在管理费用中列支关联企业物业管理公司电费323452.38元。

5、在管理费用中列支支付其他管理费29700元。

6、在管理费用中列支个人土地登记证费用839.55元。

调减事项：

1、本期预缴的营业税金及附加、一期应缴土地增值税累计发生8649484.66元，2004-2007年度已配比7766377.77元，少列配比883106.89元。

2、在开发成本列支开办费586836元（已调出）。

3、在开发成本列支期间费用293261.93元（已调出）。

六、进行税收调整

依据实地核查的问题，加上企业自查补报情况，合计应调增应纳税所得额3171982.85元，补税6067748.69元。

七、房地产企业偷逃所得税的成因分析

（一）房地产行业客观上为企业偷避所得税提供了便利。房产开发往往周期长，少则三、四年，多则十年以上，成本费用支出项目多，企业法人、财务人员变更频繁，容易造成对工程建设编制的预算、签订的合同、变更书，各级项目审批部门的批文以及各项资料保管不善，形成资料缺失，给税务机关审核检查带来困难。

（二）现行征管水平较低。房地产行业是一个业务涉及面广、专业知识强、财务处理复杂的行业，税务人员不仅要精通税收业务，还要掌握相关的法律知识和房地产开发业务知识。目前，税务人员的业务素质相对不高且征管时间不长，同时，基层国税机关人员较为紧张，征管工作任务繁重，对企业信息掌握不及时，使房地产企业所得税的征管质量得不到充分的保证。

（三）部门之间不够协调。房地产企业所得税之所以难管，主要是税基构成要素多元化、复杂化所致。掌握房地产企业的收入、成本、费用单靠税务部门是不够的，在房地产企业监督管理的链条中，税务部门管理处于监管的最末端，而前期的立项、审批、征地、开工、预售等信息分别有建委、土地、规划、房管等多个部门掌握。而且，房地产销售收入由地税部门负责征收营业税，房地产开发企业所使用的发票和开发成本列支中取得的建筑安装工程发票由地税部门负责管理，地税部门在建筑业、房地产营业税等税收征管中掌握了大量的税源信息和其他信息。但是，目前国税与地税、城建、房管、银行等部门的信息交流不畅，直接影响了国税部门房地产企业所得税征管工作水平的提高。

（四）对房地产开发企业偷税行为打击力度不够。在涉税违法案件的查处过程中，往往受到各种因素的干扰，对涉嫌犯罪的房地产开发商很少有追究刑事责任的，多数是以补代罚、以罚代罪，造成偷税成本较低，从而给房地产开发商偷税带来侥幸心理。

（五）税收政策不够健全。目前对房地产企业管理主要是依据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）文件，该文件存在一定的不完善之处。一是预计毛利率标准偏低，开发项目位于省会城市及郊区的不得低于20%；地级市城区及郊区的不得低于15%；其他地区的不得低于10%。目前，各地为了促进地方经济发展，一般都将预计毛利率规定在下限，计算的当期毛利额还要扣除相关的期间费用、营业税金及附加，其中：营业税5%、土地增值税1-3%、城建税教育费附加一般为0.45%，再扣除期间费用，对于其他地区10%的预计毛利率来说，预征所得税趋向为“0”。二是开发企业需出具有关机构对该项开发产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整情况的税务鉴定报告以及税务机关需要的其他相关资料。执行中，中介机构的税务鉴定报告不准确、不够严肃，没有统一标准的格式，缺乏有效的约束。三是房地产企业普遍存在工程款结算不及时的问题，滞后取得的以往年度的工程款凭证，是否准予扣除，在哪个年度税前扣除，没有明确规定。

八、加强房地产企业所得税征收管理的建议

1、强化对房地产行业税收的一体化管理。房地产企业横向上牵涉部门较多，需要建立涉税信息传递和协作机制，全面掌握房地产企业的第一手基础信息资料，立足于对其开发项目的全程跟踪管理。

一是建立与房管、规划、建设、金融和地税等部门信息沟通制度，全面掌握房地产开发企业的立项、开工日期、预计完工日期、建筑面积、销售进度、现金流量和预收房款情况、已交付产权情况等各种信息，力求通过信息交换和分析比对，最大限度地掌握有关涉税信息。

二是加强信息分析比对，对差异户进行实地核查，及时发现和解决漏征漏管问题。在开发初期，税务机关可要求房地产开发公司上报项目立项书、项目规划图、建房方式、主要材料供应方情况、与建筑公司的承包合同、销售方式、开工时间、预计竣工时间、项目总投资额等，总体掌握工程的开发情况，为后期的监管打下基础。项目竣工后，要求企业及时上报成本费用分摊办法，防止企业私自转移利润，逃避纳税。同时，要求企业按季度上报季度存量房产盘点表，以便税务机关对其销售情况实施过程监控。

2、建立房地产税收管理台账，加强实地巡查监控。建立企业日常监控管理动态台账，逐户分季度反映与有关部门的联系情况、预售收入纳税情况、账面收入、成本、利润情况及税务机关调整情况。对存在问题的企业进行检查调整，对应缴未缴的税款进行补征。

通过实地调查了解等方式，及时掌握楼盘销售的进度，加强对售楼情况的适时监控，保证销售信息、预收房款真实、准确，确保税款及时、足额入库。到企业关联方进行走访调查，了解关联企业之间的业务往来关系，看其收入、费用的划分是否合理、合法。

3、加大对税收违法行为的打击力度。税源管理部门利用纳税评估等管理手段，加强对房地产企业税收贡献率、所得税税负率、销售收入变动率、成本利润率等主要指标的监控，季度申报特别是汇算清缴期发现有异常情况，及时加大评估和稽查力度，明显存在偷税情节的，依法严肃处理，问题特别严重的移送司法部门追究相关法律责任。

4、执行新的企业所得税法，进一步完善房地产管理的税收政策。提高预计税毛利率，增加税收成本，促使企业尽快结算工程成本款项、取得合法凭证，及时竣工决算，提高税收征管效率；按项目汇算清缴、多退少补。鉴于房地产企业每个项目都不可能在一个年度完成的实际，允许跨年度、按项目结束年度作汇算清缴，使计税成本一次性准确结转，汇缴结束后不再准予补充申报抵扣项目工程的计税成本；严肃税务鉴定报告制度，明确对不附送税务鉴定报告的房地产开发企业处罚依据，严肃查处虚假或错误鉴定报告造成的偷税行为；明确滞后取得的以往年度的工程款是否可以做税前扣除，如何进行税前扣除。

5、实施分类管理，有针对性地加强房地产税收业务培训。房地产行业是一个业务涉及面较广、综合性较强的行业，税务人员不仅要精通税收业务，还要掌握相关的法律知识和房地产开发业务知识。在重点调研解剖取得经验的基础上，成立专业化房地产行业纳税评估队伍，按照开发规模、经营周期、开发产品等要素对房地产行业进行科学分类，有针对性地对管理员进行房地产所得税业务培训，突出讲解案例，点评调研思路和方法，以点带面提高房地产税源管理水平。

文 马桂莲

案例的登记、认定情况

XXX有限公司(一般纳税人)于2002年3月向税务机关申请办理了开业税务登记(内资)和税种登记，税种认定为增值税和所得税，所得税实行查账征收（税率为33%），按季度预缴。经济性质为私营有限责任公司，主营服装等纺织品的生产、加工，按平均年限法提取折旧，存货计价以加权平均法核算。

安全联动管理实施情况

（一）税收分析。

A、分析目的。

以税收分析为基础，通过分析所得税税负、汇算清缴数据等内容，发现所得税税源管理中的薄弱环节和存在问题，为所得税税源监控提供数据信息，同时为纳税评估对象确定的科学性和准确性提供依据。

B、分析内容。

①汇算清缴数据分析

对表2分析可发现，企业2004年纳税调增额占调整后所得的162%；2005年纳税调增额占调整后所得的65.39%；2006年纳税调增额占调整后所得的73%，这表明该企业的所得税核算水平和可信度较低，少计或隐瞒应税收入、虚增成本、费用等税前扣除项目的可能性较高。

②税负分析

指标公式：

增值税税负率＝应纳增值税税款/增值税应税销售收入×100%

所得税贡献率=实际应纳所得税税额/销售收入×100%。

2004~2006年该企业的增值税税负率和所得税贡献率的计算如下表所示： 对表3分析可发现，2006年销售收入虽较2005年减少3540598.83元。

[3540598.83元=（20208448.75-16667849.92）]

但增值税税负达到5.65%，与2005年相比，税负率上升了1.47%

（5.65%-4.18%）,这表明企业2006年获利能力提高；但令人费解的是2006年的所得税贡献率却较2005年下降了0.01%（0.20%-0.21%）。其次，与本地区同期行业所得税贡献率平均值0.37%相比，2006年的所得税贡献率(0.20%)明显偏低。据此分析人员初步认为，该企业所得税贡献率偏低且与增值税税负率呈反向变动,可能是成本、费用虚增,应税收入虚减的原因。

（二）税源监控

监控目的：运用税收分析提供的指标数据，以风险管理为核心，以征管数据、财务数据并结合掌握企业的实际经营情况为依据，加强对重点税源企业、重点行业和高风险企业的税源监控，防止可能出现的税源流失。

指标公式：

所得税贡献率=实际应纳所得税税额/销售收入总额×100%。

应税所得率=纳税调整后所得/销售收入总额×100%

销售毛利率=（销售收入总额-本期主营业务成本）/销售收入总额×100% 销售收入期间费用率=期间费用总额/销售收入总额×100%。

对表4分析可看出,企业2006年的获利能力好于行业平均水平,销售毛利率较本地区同期行业平均值高出0.76%,但企业同期的应税所得率、所得税贡献率、销售收入期间费用率均低于本地区同期行业平均值，其中应税所得率较行业平均值下降0.64%，所得税贡献率较行业平均值下降0.17%，销售收入期间费用率较行业平均值下降0.66%。据此监控人员初步认为该企业所得税核算的可信度较低，存在少计或隐瞒应税收入、虚增成本、费用等税前扣除项目的可能性较高。

（三）纳税评估

根据税收分析和税源监控情况,主管税务机关按将该企业列为当期的重点所得税评估对象。

①案头评析

评估人员通过采集该企业2004~2006年度的会计报表、现金流量表、产成品明细表、所得税申报表及其附表，增值税申报表及其附表和金税工程抄税清单、认证清单等资料，结合税收分析和税源监控环节的指标情况，认为企业可能存在以下几种少计或隐瞒应税收入、虚增成本、费用的行为：

1.库存产成品发出数量与当期产品销售明细账存在差异，企业可能已发货并收取货款，但延期记账或不作销售收入核算。

2.“其他应收款”、“其他应付款”等往来账户余额偏高，企业通过往来账户科目隐藏销售收入的可能性较高。

3.2006年销售收入较2005年下降，但招待费用却较2005年增长较多，有超标准计提招待费用的嫌疑。

4.运输费用的数额与产品销售数量缺乏基本的对应关系，运输费用可能通过其他方式核算计入当期成本。

②约谈说明

针对以上疑点问题，评估人员及时向该企业发出《纳税评估约谈说明建议书》，要求企业的相关人员到税务机关进行约谈，说明情况。

该企业法人代表和财务负责人如约到税务机关进行了约谈。评估人员就案头评析环节发现的疑点问题，逐一询问，并耐心细致地向纳税人宣传税收政策和纳税评估工作规程。面对评估人员的询问和宣传，企业法人代表和财务负责人经过认真考虑,承认上述疑点问题确实属实并愿意及时纠正。其原因主要是由于近年

来销售形势滑坡，企业固定费用开支大，为节约成本，所以在会计核算上采取了一些违反规定的方法。为进一步验证上述疑点的真实性和企业在约谈环节中反映的情况，依据《纳税评估工作规程》规定，评估人员建议由约谈环节转入实地核查环节。

③实地核查

主管税务机关组织评估人员对该企业进行了实地核查。在核查过程中，主要采取了核对法和抽查法，检查了企业原材料采购情况、生产成本、制造成本和销售成本的核算情况、以及各项费用的计提标准执行情况，并实地抽查了企业的工资发放单、原材料入库和出库单、产品定额耗用单等有关原始凭证，确认企业在所得税和增值税核算方面存在以下违规行为：

A、所得税方面：

1.销售收入挂往来账，少计应税销售收入11358.97元；

2.业务招待费计提超过税前扣除规定标准，多计提6399.95元；预提费用提取超过税前扣除标准，造成费用核算虚增1377.00元；少计提工会经费2500元；

3.对一笔三年以上未偿还债务为作为应税收益核算，造成少计应税所得57381.01元；

4.个体运输户以增值税发票与企业结算运费，企业以增值税专用发票(开具项目为柴油)代替运输发票入账，发票金额为24311.98元，按规定应不得作为运输费用的有效核算凭证；

上述合计应作所得税纳税调整增加103328.91元。账面利润为27270.59元，经汇缴审核纳税调整后的应纳税所得额为100091.08元，实际缴纳企业所得税33030.06元，纳税调整后计税利润203419.99元，应纳所得税67128.60元，已入库33030.06元，应补计所得税34098.54元，加收滞纳金2744.93元。

B、增值税方面：

1.下脚料销售收入挂往来账户少核算增值税销项税金1931.03元；

2.产品已发出，货款已收取，但未开票，少计增值税销项税金46832.16元；

3.以货抵债未作销售处理，少计增值税销项税金7735.72元；

4.以柴油增值税发票代替运输发票运费入账，多抵扣增值税进项税金4133.04元；

上述合计应补征增值税款60631.959元。

（四）评估处理

经纳税评估人员实地核查发现，该企业存在明显的偷税行为，根据评估组的综合意见，根据《纳税评估工作规程》制作了《纳税评估拟办意见书》，建议移送到稽查部门作进一步检查。目前，企业已按规定补交了所得税34098.54元，增值税款60631.959元，加收滞纳金2744.93元。

表1 期间费用及营业外收支占销售收入的比例分析表 单位：元

项目 营业费用 管理费用 财务费用 营业外收支

年

度

金额 比例% 金额 比例% 金额 比例% 金额 比例%

2004 623718 3.07 745308 3.67 87214 0.42 118284 0.58

2005 491322 2.43 834812 4.13 68367 0.34 104428 0.52

2006 484005 2.90 749682 4.50 69244 0.415 36691 0.22

表2 企业所得税汇算清缴纳税调整情况表 单位：元

年度 调整前所得 纳税调增 纳税调减 调整后所得

2004 -16569.63 110034.38 25442.84 68021.91

2005 43760.42 82674.51 0 126434.93

2006 27027.59 73063.49 0 100091.08

表3 增值税税率和所得税贡献率情况表 单位：元

年 度 销售收入 调整后所得 应纳所得税税额 所得税贡献率 应纳增值税税额 增值税税负率

2004 20306228.02 68021.91 22447.23 0.11% 453069.63 2.23%

2005 20208448.75 126434.93 41723.53 0.21% 843973.61 4.18%

2006 16667849.92 100091.08 33030.06 0.20% 942024.75 5.65%

表4 2006年度服装造行业监控指标分析表

指标类别 应税所得率 所得税贡献率 销售毛利率 销售收入期间费用率

企业实际值 0.60% 0.20% 8.20% 7.82% 行业平均值

1.24% 0.37% 7.54% 8.36%

一、内容提要

（一）评估对象描述

某房地产开发有限公司是当地房地产行业的纳税大户，1999年4月办理税务登记。 所属行业：房地产业；

经营范围：房地产开发；

注册资金：450万元；

从业人员：46人；

经营方式：其它经营方式；

经济类型：有限责任公司。

（二）评估工作简介及主要成效

2006年7月某局对全市房地产行业进行行业纳税评估。申报期结束后，7月14日管理分局税收管理员李某经过预警值分析和人工分析，发现该房地产开发有限公司存在少申报税款问题，于是初步选定该企业作为本期评估对象之一。经分局批准，7月19日组织企业财务人员进行约请谈话，通过约谈，认定了企业少申报地方各税66.63万元。7月24日企业通过自查，补缴了少申报税款、滞纳金。通过对该房地产企业的纳税评估，发现了全市房地产行业存在申报不及时，申报税种不全的问题，于是税收管理员对全市主要房地产企业针对上述存在的问题逐项组织自查，7月底共自查补报税款165.8万元。本期行业纳税评估工作结束，效果显著。

二、案例介绍

（一）分析选案

1、选案背景。企业所在市是一座新兴的工业城市，工业的发展带动了当地房地产市场的发展。房地产经济现已成为各地经济的一个重要增长点，也是当地地方税收的重要来源。该市现有房地产开发企业22家，2005年该市当年征收房地产税收3615万元，占地方税收比重的23.5%。但房地产行业存在申报不及时，少申报相关税种现象。

2、对象筛选。某房地产开发公司开发项目，总投资2600万元，2005年1月开工兴建，2006年4月竣工结算。期间采取了收取购房户定金、预收房款方式对外销售，预计房产销售金额3500万元，预计实现地方税收350万元。

3、分析基础。从江西省地税征管业务系统及日常管理中采集下列数据：

该项目从 2005年1月开工至06年6月份来累计缴纳房地产地方税收212.7万元，其中营业税2310万×5%=115.5万元，预缴企业所得税2310万× 3%=69.3万，城建税、教育附加115.5万×10%=11.5万，

土地增值税按附征率预征2310万×0.5% = 11.6万。

7月8日，该企业申报6月地方各税18万元，计税依据200万元，其中营业税：200万×5%=10万，城建税10万×7%=0.7万，教育费附加10万×3%=0.3万，土地增值税按附征率预征200万×0.5%=1万。并报送了6月份财务报表。

损益表反映该企业2006年6月当月销售收入200万元，项目累计收入2510万元，净利润为-86万元。

4、疑点列举。根据以上有关资料和数据，结合《纳税评估预警指标值及说明》，运用数据比对分析方法，发现该公司上述税种的申报纳税存在可疑：

(1)预警值分析:

“主营业务利润率” 预警值15% 。通过对房地产行业设臵了纳税评估指标预警值, 6月份损益表反映仍亏损86万元，主营业务利润率=-86÷2510万=-3%，与预警值15%相比差了18个百分点。

于是税收管理员通过对该企业财务报表和工程建设（房地产）项目登记表的审核，该项目建筑成本、土地成本、报建费用、平整土地及其他费用等营业成本合计约2700万元，成本费用约2920万元，预计该小区全部销售完毕后销售金额约3500万元，预计利润总额约580万元。

结合企业6月份《资产负债表》中 “预收账款” 科目的期初、期末数进行分析，发现 “预收账款”期末大幅度增长的情况， 6月份当期预收账款发生额467万元，5月份只有59万元。

(2)人工分析:税收管理员李某平时了解到该小区 4月份基本竣工,目前85%的房屋销售出去。且一楼有部分店面，按相关规定(赣地税发[2004]18号)土地增值税附征率1%预征，该企业一直按0.5%申报。同时发现自取得土地使用权属来没有申报土地使用税。

通过房地产行业纳税评估的指标预警值和人工分析。税收管理员初步判断该企业7月份申报税收时存在以下疑点：少申报6月份销售不动产营业税及相关税费、少申报土地增值税、少

申报土地使用税、销售不动产印花税，利润不实等问题。

针对案头分析疑点，市局将某房地产开发公司确定为纳税评估对象，着重评估其是否及时足额缴纳营业税、土地使用税和企业所得税、土地增值税等问题。7月14日，税收管理员李某根据申报疑点生成《疑点纳税人清册》，初步确定该房地产开发公司为评估对象，报分局局长批准后，并形成《纳税评估清册》。确定纳税评估对象后，税收管理员李某对该企业进行初评分析，疑点核实，初评工作结束后，税收管理岗制作《纳税评估分析情况表》，交纳税评估工作小组审核。

（二）约谈举证

1、约谈缘由：初评后，税收管理员李某认为，企业财务报表中预收账款、利润总额等财务指标需要纳税人核实举证确认。对存在的疑点需与企业相关人员进行约谈并需上户进行实地调查，进一步核实异常申报原因。

2、约谈手续：7月17日税收管理员向分局长提出约谈申请，经分局长批准后，随及向该企业发出《纳税评估约谈举证通知书》，要求财务人员汪某于7月19日前到税务机关进行约谈，并要求提供以下举证资料：建筑工程合同、政府部门报建费发票、土地证明、房屋销售明细表、相关费用复印件。税收管理员李某将企业该项目从开工以来纳税台账、财务报表、房地产项目登记表以及《江西省地税局房地产业企业征收土地使用税有关问题的批复》（赣地税函[2005]197号）、《江西省地税局房地产业征收土地增值税若干问题处理意见的通知》（赣地税发[2004]18号）文件准备好。

3、约谈实施：7月19日，该企业财务人员汪某携带相关举证资料到管理分局，该分局副分局长张某、管理员李某在会议室组织约谈。李某负责纳税评估约谈记录。约谈围绕案头分析异常点逐一展开。

4、约谈底稿：在约谈过程中，企业财务人员对税收管理员提出的几个问题在约谈时认为:

（1）对挂在预收账款 467万元，企业财务人员认为当期成本配比原则，按会计制度规定不确认收入，故未作为计税依据申报缴税。

（2）对少申报的土地使用税、店面出售土地增值税、印花税主要是因为对税收政策不熟悉。认为开发完工，不需再申报土地使用税。

（3）对损益表上亏损86万元，主要是企业在账务处理时，将前期开发成本一次性纳入经营成本，造成分摊成本数额大。

（三）实地调查。为了实地调查工程项目进度，税收管理员李某等依照程序经批准后上户进行实地调查。7月20日，通过实地调查，进一步了解掌握房地产项目开发成本、费用、商品房预售和实际销售等情况。

（四）评估处理

1、事实陈述：经过约谈，该公司承认其申报纳税上存在少缴销售不动产营业税、企业所得税、土地增值税、土地使用税等问题。通过约谈，该企业主要存在以下纳税问题：

（1）企业6月份预收账款467万元。少申报销售不动产营业税467万×5%=23.4万，城建税

及教育附加=23.4万×10%=2.3万元；

（2）通过约谈了解到企业售房中店面收入625万元,未预征土地增值税。少申报土地增值税合计=467万×0.5%+625×(1%-0.5%)=5.5万元；

（3）少申报了销售不动产印花税(2310万+467万) ×0.03%=0.83万元；

（4）自取得土地使用权来少申报土地使用税4个季度：26010平方×2.5元/平方•年×1年=6.5万元；

（5）企业该项目经营收入2777万元，开发总成本预计在2920万元，按85%已销售商品房摊销成本，成本总额2482万元，利润总额达到295万元，应纳企业所得税约97.4万元,已缴69.3万元,少申报企业所税税28.1万元。

以上合计少申报地方税收66.63万元。

2、处理意见：对上述约谈评估结果，企业财务人员认可了少申报税收的事实，主要是因为一方面对税收政策不熟悉；另一方面会计制度与税法不一致造成账务处理时未能及时确认收入。税收管理员李某针对评估情况，制作《纳税评估认定结论》，经分局长批准后，作如下处理：对少申报的467万元的收入，少申报的土地使用税、土地增值税、印花税因纳税人对税收政策法规缺乏了解，会计处理与税法规定不一致，非主观故意，补缴相关少缴税款66.63万元，并加收滞纳金。该公司积极配合，按照评估人员的要求结合企业自身实际进行自查，并于2006年7月24日，补缴了税款66.63万元。税收管理员在《纳税评估登记台账》登记征收台账。

三、评估建议

1、反映问题：我们发现房地产行业税收管理普遍存在应税收入申报不及时，申报税种不全现象。表现在：

一是少申报企业所得税。企业将部分预收定金房款挂在其它往来账上，人为地调节利润达到少缴或不缴企业所得税的目的。结转的收入与结转的成本不配比，造成当年的利润不实； 二是房地产企业在土地使用税方面都存在没有按实际取得土地的时间和面积缴纳土地使用税的现象；

三是部分房地产企业房屋售价明显偏低，与市场价格不符，多数是开发商与购房户达成一致，共同达到“双赢”。目前税务机关在开展纳税评估时共享资源比较少、部分已采集申报信息资料等不真实、不完整、口径不一致，尽快加强评估所需信息的电子转换能力，尽量减少人工输入信息量；

四是对相关行业的税收政策、规定了解不够。

2、建议措施

（1）加强房地产行业管理。在没有专门的纳税评估机构，纳税评估信息化程度不高的情况下，主要以人工评估为主，推行了个案评估、专项评估、行业评估等评估方法。该局强化税收管理员制度，把纳税评估作为税收管理员的主要工作职责，税收管理员通过上户巡查了解纳税人的生产经营情况。针对房地产行业税收管理普遍存在应税收入申报不及时，申报税种不全现象。该局自行研发房地产税收管理软件，运用房地产管理软件，税收管理员对自己管

辖的房地产项目可以直接监控到分单元、分购房户的税收征管情况，对房地产行业实行精细化管理。

（2）对重点税源实行申报预警监控。该局对投资规模1000万元以上房地产企业实行申报预警监控，并将房地产行业确定为纳税评估重点行业，制定了《纳税评估预警指标值及说明》，通过对房地产行业生产经营情况的了解分析，有针对性地开展纳税评估。

（3）强化纳税评估考核。对税收管理员的纳税评估推行 “三点考核、三个挂钩”。考核评估对象筛选命中率，与评估工作的效率挂钩；考核评估工作的准确率和工作深度，与在岗工作责任心和业务能力考核挂钩。如已评估项目被稽查查补税额超过20%的，将被黄牌警示，两张黄牌以上，实行换岗或戒勉；考核评估纠错结果和整改结果，与评价个人工作能力和年终评比挂钩。

（4）税收管理员在纳税评估过程中，要做到“三心”：细心、留心、敬业心。

细心：税收管理员细心采集企业的纳税相关信息。从采集的信息中细心分析各项主要财务指标，从中发现问题。信息主要来源有：“一户式”信息资料、税收管理掌握的资料、上级部门发布的宏观数据分析资料、本地区的重要经济指标、相关部门交换信息等。

留心：要时时、事事、处处留心从生活中获取信息。如房地产现在商品房单价、行情、建筑物现状等，就可以对工程项目的进度，利润率水平有个大致的评估。

敬业心：搞好纳税评估，税收管理员必须具备较强的敬业精神，不断充实自己专业知识，熟悉纳税评估流程，树立纳税服务意识，才能增强纳税评估的约谈技巧。对疑点较大的税种情况进行深入评估并要做到案头评估与约谈结合，主动与纳税人取得联系，了解情况；充分做好约谈前的准备工作，灵活运用询问手段，效果事半功倍；

（5）充分灵活地利用纳税评估的各项指标，特别是具有行业针对性的指标，通过向有关部门了解相关信息，进行比对分析，发现税收疑点和问题，为纳税评估工作提供有价值的线索；

（6）税务机关加强相关税收法律、法规、规定的辅导、宣传，让企业财务人员及时了解相关税收业务知识。通过纳税评估，有利于促进企业规范核算，增强纳税意识，提高企业申报质量，提高企业对税法的遵从度，降低其经营成本、促进征纳关系的进一步密切。

四、案例点评

本案例在纳税评估工作做法上存在以下特点：

1、选取对象有的放矢。抓住当地房地产行业这一重点税源开展行业纳税评估，有利于充分挖掘税收征管潜力。同时抓住该行业的重点纳税户，开展案头分析，确定评估疑点，确保了纳税评估工作的针对性。

2、丰富的纳税评估指标体系。科学的纳税评估指标体系必须贴近纳税人的财务核算实际，科学地确定每一指标的峰值和警戒值，为选取评估对象提供可靠的依据。

3、加大信息共享，防止信息失真。通过从当地房管、土地等部门获取数据，对评估对象申报情况的评估提供了有价值的线索。

4、采用人机结合的方式，促进了评估工作的整体成效。通过房地产税收管理软件监控与日常管理结合，要求评估人员在信息化的基础上根据管理经验和日常工作掌握的情况全面了解

纳税人的生产经营状况、财务指标及各类涉税资料。