对西安房地产行业现状的若干思考

对西安房地产行业现状的若干思考　口 赵 玲 贾瑞曦陕 西 ・西安刘倩　（ 西安 科技 大 学７０５ 　 ｌ０ ４）摘要 ： 房地产业既是资本密集、 关联度高 的产业， 又是提供生活必需品的基础产 业。随着经济社会 的发展和　人 民生活水平 的提 高， 城镇住房的增量需求和 改善需求双 旺盛成为房地产业持续发展的动力 。 该文对西安市房　地产业发展状况做 了分析后提 出： 房地产开发缺乏有效 的宏观调控机制和政策、 土地 市场不规 范、 管理力度不强、 　 开发企业 自有 资金 问题突出等问题。最后 ， 出将古诺模型 引入到 西安市房地产企业政策的制定方 向上 ， 提 并进　一步对西安市房地产业的发展前景进行探讨。 　发 展　 文 章 编 号 ： １０ －９ ３ ２ １ ） ０－２．２ ０ ７３ ７ （ ０　 ０ １１６０　 Ｉ 文 献标 识 码 ：Ａ 　关键 词 ： 西安 房地 产　 古诺 模 型 中 图分 类 号 ： １７ Ｆ ２　ｌ西 安 市 房 地 产 业 发展 的 主 要 特 点　求， 开发商应该主要致 力于有房户改善现有住房条件 ， 而不应　近两年来， 西安房地产市场无论是土地市场， 还是销售市　 该继续大量生产二居室在 ６ ０— ７ ０平方米 、 三居室在 ７ Ｏ一 ８　 ０ 场均出现了价格与成交量齐涨的局面， 从总成交量来看， 二级　 平方米 的经济适用房 。否则一旦住宅二三 级市场 最终形成， 　销售市场于 ２ ０ ０９年 已达到 同期历史最高点。市场供应项 目 会造成大量重复建设， 　 住房结构矛盾会越来越大， 严重地影响　 明显增多， 尤其 以城 北和城西两区域 为主 ， 住宅成交都较一季　 了住 宅 市场 的健 康 稳 定发 。 　度大幅上涨， 中海 国际社区、 中新沪灞半 岛、 首创 国际城等大　 ２２ 土地 市场 不规 范 。 ． 管理 力度 不 强　 盘继续领跑， 使得成交量 区域特 征明显 ： 市政府北迁的区域规　 主要表现在：土地开发供应和批租没有真正纳入计划 管　 划、 金融论坛的举行 、 以及世 园会的即将举办等大事件在引导　 理 ， 总量 控 制 薄 弱 ， 府 宏 观 调控 乏力 ， 以与 经 济 发展 和 城　 政 难市场的同时也唤醒 了广大开发商的投资热情 。另外，值得注　 市建设相适应、 相协调： 土地批租的运作方式 ， 毛（ 地”　 以“ 生） 、意 的 是 市场 上 精 装 销 售 逐渐 增 多 ，以万 科 为 代表 的精 装 户 型　 协 议 出让 为 主 ， 利 于 建 立 公 开 、 正 、 平 的市 场 竞 争 秩 序 ； 不 公 公 　 使 得 市场 竞 争 进 入 品质 化 时 代 。 ０ ９ 来 土地 市 场 成 交主 要　 土 地 开发 和 批租 政 策 ， 出 多 门 ， 不 规 范 ， ２０ 年 政 极 土地 调整 难 以按　 以住 宅 为 主 ， 区域 泸 灞 和 曲江 成 交 最 为 活跃 ， 曲江 区域 以地 价　 规划进行 ； 土地管理执法力度不够 ， 监督执法力量 薄弱 ， 西安　 ２ ０万 元／ ， 板 价 格 在 １０ ６ 亩 楼 ６ ０元／ 方米 左 右 领 涨全 市 ， 预　 市违 法 占地 现象 屡 禁 不止 ， 章 、 法 建 筑 又有 抬 头 。 平 这 违 违 　示着该区域为城市房地产板块的外扩提供支 持，而城 内乃至　 ２３房地产市场不够完善　 ．二 环 以 内土 地 市场 的价 格 将 会 随着 供 应 的 减 少而 上 升 。 　主要表现在 ： 商品住宅的供应 体制 尚未真正理顺， 高、 中、 　２０ ０ ９年 上 半年 ，西 安 商 品房 销 售 量 为 ４ ３０ 平 方米 ， 低 档 商 品住 宅 结 构 需 要进 一 步 研 究 协 调 ； 住宅 二 三 级 市 场 还　 ９． ２万 　 搞活 ： 介市 场 不 规 范 ， 乏 强 有 力 的 管理 ｛ 中 缺 商　 较 上年 同 比增 长 ５ ． ％ ： 中 ， ５４ 其 ２ 住宅 市 场销 售 面积 为 ４ ４３ 万　 需 进 一 步放 开 、 ４． ２ 平 方 米 ， 上 年 同 比上 涨 ５ ．６ 从 ２ ０ 年 下 半 年 西安 房 价　 品住 宅 价格 有 待 进 一 步理 顺 ：房 地 产 市场 与金 融 市 场 游 离特 　 较 ８ ％。 ８ ０７升至历史高位开始 ， ２ ０ 年西安楼市持续一年多的观望调　 征仍旧明显 ， 到 ０８ 房地产金融体系发育迟缓 。 　整 ， 到 ２ ０ 上 半 年 西 安楼 市开 始 出现 量 升 价 稳 、 新焕 发　 ２ 西安 市的开发 企业综合竞争力急需加 强　 再 ０９ 重 ． ４ 活力 ，西 安 楼 市 已呈现 出 比较 稳健 的市 场 环 境 。对 楼 市成 交　 ２５ 开发 企 业 自有 资金 问题 将 变得 突 出 ． 　量水平高低的影响主要有 以下几个方面 ：面对楼市成交量上　（） １房地产开发项 目的大型化和规模化趋势明显， 客观上　（） ２施工垫资严重的局面需要政府积极采取措施逐步控制； 　（） 据 人 行 《 于 规 范 住 房金 融 业 务 的 通 知》 开 发企 业　 ３根 关 ，升， 政策是否会有所 转向； 面对市场行业开始转好 ， 开发商是　 对开发企业 自有资金提 出很高的要求 ； 　否会过度提价；新一轮开发热有可 能再次引发新一轮楼市阶　段性 供 大 于 求 的局 面 ， 样 一 来 ， 需双 方将 会 再 次 陷 入僵 持　 这 供０ 四　 之 中， 楼市销量将再 次下滑， 观望氛 围有可能会再次显现 ， 这　 项 目放贷要求 自有资金不低于总投 资的 ３ ％，必须具备 “也构成 了第三个影 响变数。 　２ 西安 市 房 地 产 市 场发 展 中存在 的 问题　证” ；个人住房贷款购买期房必须是多层住宅主体结构封顶、 　高层住宅完成总投资的 ２３ 增大了开发企业现金流动的负高　 ／，据西 安房地产信息网信息 中心的资料 ，新大陆集 团有限　 峰值： 　公司董事长徐束平对陕西省房地产 的发展进行 了系统分析， 　 他认 为当前陕西省房地产开发过程 中主要存在五大 问题。 　（） ４ 开发 企业竞争空前 ， 优胜劣汰 、 市场整合加快， 小规模　开 发 企业 的生 存 和 发展 面 临重 大 挑 战 。 　２１房地产开发缺乏有效的宏观调控机制和政 策　 ．陕 西 省 房地 产 市 场 现 在 完 全 步入 买 方 市场 ，销 售量 的增　３古诺模型应用于房地产企业并扩展　西 安的房地产 市场可 以看成是寡 头垄 断市场 ，我们在这　 速 大 大 低 于 新 开工 量 和 竣 工 量增 速 ， ０ ４ ９ 份 以后 商 品　 将双头古诺模型做 以推广 以指导企业进行定价策略。令本市　 ２０ 年 月房 销 售 市场 低 迷 ，这 些 都应 引起 高 度 警 惕 。针 对 今 后住 房 需　 房地产厂商的数量为 ｍ， 则可 以得到一般的结论如下 ： 每个厂　— —斟协论坛 ・２ １ 年第 １ 下 ）——　 ０１ 期（信用、 开发业绩、 财务状况、 开发的规　 商的均衡数量＝ 市场总容量／ １， （ ）行业的均衡总产量＝ ｍ＋ 市场总　 还应兼顾到企业 的资质、 建立科学 、 合理和公平的招标原则 。 　 容量　 （ １。与其它市场结构比较可知 ， ｍ ｍ＋ ） 若是完全垄断市　 划方案等因素 ，场 ， 商 的均 衡 常量 为 市场 容 量 的一 半 ； 是完 全 竞争 的 市场 ， ４２ 完善 住 房 补 贴 政 策 ， 度发 展 经 济 适 用 房　 厂 如 　 ． 适厂商的数 目越多 ， 单个厂商的产量越少 ， 而总产量 ［ 总容　 市场经济适用房本来是政府对低收入无房者 的一种住房补贴 ， 　量　 ｒ＋ ）就 越 大 ， ｍ（ １ ｅ 】 故寡 头垄 断 市 场 的 总产 量 大 于 完 全垄 断　 但 对于 目前 收入 有 限 的工薪 阶 层 来说 ， 济 适用 房 只 是“ 经 适用 ” 　 市 场 的 总产 量 ，小 于 完全 竞争 市 场 的 总 产量 。而 扩 张 后 的古　 而不 “ 经济” 价格仍然太高 ； ， 另一方面 ， 因为公积金制度实行　 诺模 型 存 在 的缺 陷 是 假 定 了厂 商 以 竞 争对 手 不 改 变 产量 为条　 的 时 间不 长 ， 能提 供 给 购 房 者 的支 持 十 分 有 限 ， 对 于 经 济效　 且件 的 。这 也 是 我 们 面 临 的 问题 。 　 益 较 差 的企 业 ， 币化 分 房 实 际无 货 币可 分 。 因此 ， 货 政府 可 以　在实际的情况中产量是不断变化的。而且还有各种各样　 考 虑在 住 房 补 贴 政 策 实施 过 程 中 ，在 降低 经 济 适 用 房 价格 的　的 条件 发 生 变 化 。 我们 着 重 考 虑 边 际 生产 。 　基础上 ， 将经济适用房卖给真 正需要补助的低收入者 。此外 ， 　 对一些连经济适用房也买不起的无房者 ，政府应提供额外补　助 。 今 后 的开 发 中 ， 注 意 以需 求 为 导 向 ， 在 要 以购 买 力 为 依 据 ， 　随机古诺模型： 　ｉ 示 公 司 ，表 示 单 元 ， 表 ＿ ． ｎ公 司数 Ｎｉ 司 ｉ 单元 数　 公 的Ｃ 公司 ｉ ｊ 　 的 个单元的容量 ， 是一个常数　ｄ 公 司 ｉ ｊ 单 元 的 边 际 效 率 ， 个随 机 数　 　 的 个 是适当增大经济适用房开发的 比重， 兼顾廉租房 的开发 ， 免开　 避发 商一 味 追 求 开发 高档 住 宅 、 为 增 大 成本 和售 价 的现 象 。 人 可　Ｙ 单元 （， 等于 １ 　 ｉ） ｊ 或者 ０或是随机变量　： 　以对不 同收入家庭 实行不同的住房供应政策，加大经济适用　 的概率 ，Ｏ整个 市场供应 ，Ｌ基本负担， 随机数　 房 的开 发 规 模 ， 织 建 设面 向 中低 收 入 家庭 的微 利 商 品 住 宅 ， 组 　 的方差 ｋ ｋ 对　 ，　 填补廉租房、 单身公寓开发 的空 白。并注重合理规划、 设施配　 套及功能完善。 　４３ 优 化 房地 产 业 发 展 的 市 场环 境　 ＿公司 ｉ 的利润 ，Ｕ ｄ 的均值， 　 ｒ 　的 比率　 Ｐ边 际 成 本 的 相关 系 数　我们 假 设有 ｎ个 竞 争 的房 地 产 公 司 。在 价格 为 Ｐ时 ，需　 求 函 数 为 Ｑ＝ Ｌ Ｐ 并 且 函数 是 一个 随机 变 量 。 Ｄ（ ， ） 　除了开放房地产二级市场外 ， 大力开拓房屋租赁市场 ， 要 　切 实 减 轻 租赁 当事 人 的 税 费 负担 ，促 进租 赁市 场 的发 育 。同　公 司在　 负担下期望达到最大的利润。公司 ｉ 基于剩 下　 时 ， 范住 房 中 介市 场 。 规 　 所 有公 司总 的负担 ｇ　 一 下所得 的关于 ｇ 的函数为： ． 　 ４ 房地 产开 发 应 与城 市规 划 有机 结合 　 ． ４刀（ ｌ 　ｇ，ｑ一 　ｇ Ｐ Ｌｑ 　 （，一　ｇ）一 ｏｔｇ 　 Ｃ ｓ　 　 （近年 来 ， 安市 建 设 和 小 城 镇建 设力 度 很 大 ， 为 带 动 房　 西 成它 的期 望 为 ： 　地产投资升温的重要动 因。同时也容 易引发投资浪费、资金　点 （ｌ 】 ￡ 　 【　 ＝ 只 　 　 　且 Ｃ　 ｇ ‘Ｅ¨［ ｏ ｔ－ ）Ｉ （） Ｃ ｓ （ 】Ｙ－～ 口，）－　Ｅ Ｃｓｑ ＋， 一ｊ ｏｔ 　 ＋１ （ ． ） （ ）（ ： ． １ 　… ． ｋｌ ｊ ）ｊ … 一 Ｍ 。那 么　积压，进而又成为产生泡沫的诱因。强调房地产开发符合城　 市规划 的同时， 还要提高土地供应和使用效能， 在房地产开发　和 规划 建 设 中 ， 高 度 珍惜 土 地 不 可 再 生 的价 值 ， 筹 安排 好　 要 统我 们 定 义 下面 的方 程 ： 　口　Ｅ ｔｏｔ ｇ ， 果 ．１ Ｃ（ ） 　 Ｃ ｓ　（ 如 Ⅺ ＿ 并　Ｇ ・ ㈤　９ ， Ｍ 　 ｉ ｋ ２ ． 一。我 们 可 以等 到递 归 函 数　 Ｖ， ： … Ｍ １ １土地 资源 开 发 利用 的布 局 与 节 奏 。 　参考 文 献 ： 　Ｇ ＝￣ｑ －） （ ＠ｐ ＋ ｐＧ ｑ ｏ ） 　ｇ 为最优 的负担值， ’ 最 那么平衡价格 为 Ｐ ， ：　 　 （ ） Ｌ 　ｇ ；【 １ 】马西巧． 西安房地产市场调 查报告［ ． Ｊ 中国高校科技与产业　 】化， ０ ６ （３ ． ２ ０，Ｓ ）　期 望为：【・ 　： ： 　Ｐ】 ：！ 互！ 　ｍ　【 ２ 】韩霁 昌， 罗林涛， 孙志学． 国家怎样调控房地产市场——对 当 　 前西安房地产市场若干现象的思考［． Ｊ 中国土地，０４（Ｏ． ］ ２０ ，１） 　 【 ３ 】西安房地产 市场简析【 ． Ｊ 中国房地产， ０ ０ （０ ． 】 ２０ ， １） 　海人 民出版 社， ９ ６ １９ ． 　（） ３． 　方差为 ： 　【 。＝ ｐ Ｊ　，， 　 Ｉ４ 对西安市房地产业发展的思考　针 对 上 面 的 分 析 提 出 下面 的建 议 。 　博弈论 与信息经济学【 ． 海： 海三联书店， Ｍ】 上 上 上　 为使西安的房地产 市场更合理 ， 更优化 ， 更快速 的发展， 【】 张维迎． 　 ４ ５ “ 以及批判的批判［ ． Ｊ 经济研究， ９ ６ ］ １９ 　 ４１ 范土地 出让一级市场 ， 国有土地 出让 中的不规范行为　 【】 汪丁丁．卢卡斯批判” ．规 治理（） １ 由于城市土地一级市场的高度垄断性 ， 政府 可以国有　源 的所 有 权 ，对 土 地 这 种 社 会 经 济活 动 中 的极 其稀 缺 资 源 实　土 地 所 有 者 和 行政 管理 者 的双 重 身 份 ，通 过 掌 握城 市土 地 资　 【】汪丁丁． ６ 游戏 、 意义、 知识结构【 ． 京： Ｍ】 北 中国社会科 学 出 　版社，９６ １９ 　７ 博弈论与西方经济学的发展［． Ｊ 经济动态，９ ８ ５． ］ １９ （） 　 行集中的计划供应 ， 严格禁止浪费土地资源的现象 。（） ２ 逐步　 ［】 彭建 刚．８ 制度、 术与中国农业发展 【 ． 技 Ｍ】 上海： 上海三联 书 　 减少乃至取消土地 出让 中的协议 出让方式 ，主要采用招标和　 ［】 林毅夫．拍卖 方式 ，以免利用批准土地 出让的权利 从而避免不正当买　 部门的专营 的国有地产开发公司，具体承担拟 出让的地块的　店， 海 人 民 出版 社 ，９ ２　 上 １９ ｌ ９ 经 中译 本） ． 海： 海三 联　 【 上 Ｍ】 上 卖行为。（） ３规范土地出让市场 。政府可以设立属于土地管理　 【】科 斯． 济史 中 的结 构 与 变迁 （书店， 上海人民出版社，９ １ １９ ． 　 示［ ． Ｊ 新西部（ ］ 下半月）２０ （６． ， ０ ８０ ） 　 ２　 ２前 期 开发 工 作 ， 要 是三 通一 平 或 七 通 一平 。（） 定 合 理 的　 【０ 陈晨， 主 ４制 １】 云志青． 西安市房地产 市场及其信贷现状分析与启　土地拍卖原则 。土地拍卖 不能把 开发商竞价作为唯一标准 ， 　——斟协论坛 ・２ １ 年第 １ 下 ）——　 ０１ 期（