土地使用税纳税起止期如何确定
姜涛，2010.10.11
A房地产开发公司于2007年3月成立，4月26日与土地储备中心签订《国有土地使用权转让合同》，合同注明于2007年5月20日前将该块土地的使用权转移到A公司。6月5日，A公司拿到了土地使用证，上面注明发证日期为6月2日。7月，A公司开始开发商品房，12月取得预售许可证，开始预售房屋，与购房者签订的商品房销售合同上注明的交房时间为2009年1月15日。为了售房时签合同方便，A公司会计将所有商品房销售合同中每户内容一样的栏目均事先填好，包括交房时间。截至2009年5月18日，A公司开发的商品房销售完毕，其中2009年1月15日之前售出的楼房已如期交付。
A公司会计认为，应从2007年7月开发商品房开始缴纳土地使用税；售房合同规定2009年1月15日交房，应从2009年2月开始停止缴税。
A公司会计的做法显然不对。《城镇土地使用税暂行条例》第九条第（二）项规定，征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。可见，土地使用税的开始纳税时间并不是以土地使用证的签发时间为准。财政部、国家税务总局《关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）第二条规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税。上述案例中双方签订的《国有土地使用权转让合同》明确规定，2007年5月20日前将土地使用权转移到A公司，所以，A公司应于2007年6月开始缴纳城镇土地使用税。
那么，什么时候停止缴纳土地使用税呢？根据财税〔2006〕186号文件相关规定，A公司与购房者签订的商品房销售合同上规定的交房时间即为土地使用税停止缴纳时间。虽然A公司售房合同上全部注明2009年1月15日交房，但是有些合同是2009年1月15日之后签订的。财税〔2006〕186号文件第二条规定，合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。对于签订日期晚于交房日期的售房合同，可以比照此条规定执行，按照签订合同的日期计算土地使用税的终止期限，即当月签订合同销售的楼房从下月起停止缴税。本例中，A公司共开发商品房47套，总建筑面积为5033.43平方米，占用土地面积5187平方米，当地税额标准为每年12元/平方米。A公司应以土地面积除以总建筑面积的商作为系数，当月应缴土地使用税的计税面积为截至上月底未售的建筑面积乘以系数之积。2009年1月之前销售25套，建筑面积2665.16平方米，1月15日交房，1月应按全部面积缴税，应缴税额＝5187×12÷12＝5187（元）；2月销售6套，建筑面积742.43平方米，应缴税额＝5187÷5033.43×（5033.43－2665.16）×12÷12＝2440.53（元）；3月销售9套，建筑面积931.85平方米，应缴税额＝5187÷5033.43×（5033.43－2665.16－742.43）×12÷12＝1675.45（元）。以此类推，4月销售5套，建筑面积495.66平方米，5月销售最后2套，建筑面积198.33平方米，应分别缴税715.16元和204.38元。
（来自：中国税务报）