市场细分与城市住宅特征价格分析

市场细分与城市住宅特征价格分析

作者：温海珍 贾生华

来源：《浙江大学学报(人文社会科学版) 》2006年第02期

[摘 要]从住宅特征价格的视角，提出检验和分析住宅细分市场的方法，并进行实证研究。通过收集杭州市2473套住宅样本数据和290个住宅小区的实地调查资料，按照建筑类型和产权性质对住宅市场进行细分，选择18个住宅特征作为模型的自变量，建立杭州市整体市场和细分市场的特征价格模型。Chow 检验表明细分市场模型在统计上存在显著差异，说明这两种市场细分方法是合理可行的。同时发现，不同细分市场的影响因素有所差异，住宅特征对住宅价格的影响程度有所不同；8个住宅特征对整体市场和细分市场均有显著影响，建筑面积和西湖距离对住宅价格有最重要的影响，CBD 距离比西湖距离的影响程度更小。

[关键词]市场细分；住宅特征；特征价格模型

[中图分类号]F290；TU976 [文献标志码]A [文章编号]1008—942X(2006)02—0155—07 由于住宅产品的异质性特点，国外经常采用特征价格模型(hedonicpricemodel)估计住宅特征 的隐含价格，揭示购房者的消费偏好，从而对城市住宅市场进行分析。从理论上看，统一的住宅市 场是应用特征价格模型的隐含前提条件。但在现实世界中，由于消费者具有不同的需求结构，加上 地域偏好和信息缺乏对消费者在住宅市场上的转移造成一定的障碍，整个城市范围内的住宅市场 有可能会出现细分市场。如果的确存在细分市场，则每个细分市场必须分别估计出各自的特征价 格函数，此时若以整个城市范围作为单一市场得到的特征价格函数来分析细分市场，可能会提供一 些有偏差的结果。遗憾的是，对细分市场的定义、组成和结构，在以往的特征价格文献中研究得不 多，但是已经引起国外众多研究者的重视，认为这是一个重要的实证研究的方向。本文将 从住宅特征的隐含价格出发定义细分市场，然后采用杭州市的住宅市场数据对细分市场的存在与 否进行检验，并对不同细分市场的住宅特征价格进行比较分析。

一、住宅市场细分与检验方法

(一) 特征价格和住宅市场细分

Straszheim在1974年使用特征价格模型进行城市住宅价格评估时，第一次提出住宅市场细分 的问题。他认为，城市住宅市场可能由一系列细分市场组成，各自对应着不同的特征价格函数。 他对洛杉矶海湾地区采用地理位置进行了住宅市场的划分，发现对细分市场分别构建特征价格函 数可以减少总体样本拟合的方差。从特征价格理论来看，住宅产品拥有一系列的特征，这些特征结 合在一起形成影响效用的特征包，住宅是作为内在特征的集合来出售的，通过产品特征的组合从而 影响消费者的选择。因此，在同一细分市场住宅特征的隐含价格是

相同的，在不同的细分市场 之间特征价格有所差异。也就是说，在同一细分市场上，住宅产品的需求具有同质性，特征价格具 有一致性，这为判别细分市场存在与否提供了依据。 在已有文献中，经常选择地理学、人口学或社会学上的一些特征作为住宅市场分类变量，如住 宅区位、行政区域、人种、收入等，进行住宅市场细分。小部分研究尝试采用统计方法定义细分 市场，如使用主成分分析或因素分析确定分类变量，然后运用聚类分析把样本分为不同组别，根据 样本的特点定义和命名不同细分市场。这种方法得到的细分市场比较抽象，在空间上和时间上可 能是重叠的，并且往往借助于GIS 技术进行图示和说明。

本文的实证研究采用前一种方法，将住宅市场按照建筑类型和产权性质进行划分，以评价和比 较住宅整体市场和细分市场以及细分市场之间的需求偏好差异。按照住宅的建筑类型，笔者将样 本数据分为两大类：建筑层数小于8层的为多层住宅，8层以及8层以上的为小高层住宅(由于杭 州市高层住宅比较少，本文没有对高层和小高层再进行细分，统称为小高层) 。因此，将整个住宅 市场细分为多层住宅市场和小高层住宅市场。按照住宅的产权性质，绝大部分样本是商品房和已 购公房，其中商品房样本总数为1404个，已购公房样本总数为791个，因此，整个住宅市场细分为 商品房市场和已购公房市场(房改房市场) 。

(二) 市场细分的检验方法：Chow 检验

在对细分市场进行分析之前，必须从统计上对细分市场的存在与否进行检验。以整个住宅市 场划分为两个细分市场为例，设整体市场、细分市场1、细分市场2的样本量分别为n 、n 1、n 2，相应的特征价格函数假设为三个线性形式的方程1、方程2、方程3，且三个方程包含的特征变量均为k 个。通过模型系数的估计，可以得到三个方程的回归系数。需要检验的是方程(2)和(3)是否存在 结构性变化，从而验证细分市场是否存在。如果两个方程的所有系数在统计上无显著差异，那么， 说明两个方程是相同的，两个细分市场可以用同一个方程(1)来表达，即不存在细分市场。在处理 这类问题时，常常使用Chow 检验。Chow 检验的本质是F 检验，F 值服从分子自由度为k ，分母自 由度为(n1+n2-2k) 的F 分布，可以通过三个方程估计得到的残差平方和计算其具体数值。 Chow检验的零假设是：回归得到的方程2和方程3在统计上是相同的。因此，如果计算的F 值没 有超过F 临界值，那么，就不能拒绝参数是稳定性(即不存在细分市场) 的零假设。如果计算的F 值超过了F 临界值，则拒绝参数是稳定的假设，并得出结论：方程2和方程3是不同的，即存在细分 市场。

二、数据与特征价格模型设定

(一) 研究区域和数据来源

本文选择杭州市主城区范围内的上城区、下城区、拱墅区、江干区、西湖区等五个老城区作为实 证研究区域。从杭州市房地产中介服务公司获得从2003年1月1日至2003年7月31日的住宅 样本数量总计为4 063个，选择多层住宅和小高层作为研究对象，并对样本数据内容的完备性进行 检查，最后采用的有效样本为2 473个。住宅样本中有一部分关于住宅小区现状