澳门旅游地产业发展现状及趋势分析

　　摘要：近年来，随着澳门回归、博彩经营权的开发、CEPA的签订实施、内地港澳“自由行”的推出、“澳门历史城区”申遗的成功以及内地改革开放的深入，澳门的旅游业、地产业和旅游地产都实现了快速发展，澳门旅游地产业发展在不同阶段也呈现的不同特点，并在此基础上预测出未来的几个发展趋势。

　　关键词：旅游地产业；现状；趋势

　　旅游地产作为旅游业发展到一定阶段的产物，已经有许多学者进行过相关的理论探讨，但缺乏专门针对澳门旅游地产的研究，仅局限于针对中国内地及其相关理论研究。本文在一系列研究的基础上，对澳门旅游业、地产业以及将两者相结合的旅游地产的现状与发展进行了探讨。

　　一. 地产业发展现状与趋势分析

　　（一）澳门地产业发展概况

　　澳门近几年的地产业状况可分为三个阶段：1999年至2003年回归初期地产业低靡，2004年至2007年快速增长，2008年以后进入调整。

　　1.1999年到2003年地产业低靡期。在90年代初大量热钱涌入澳门，导致地产业过热发展，供给远远大于需求，大量新增建筑单位卖不出去，空置单位数量巨大，百业萧条。

　　2002年经济持续低靡，不少投资者对地产业前景持观望态度，大量投资项目处于停工状态。特区政府继于2001年再度推出《购买房屋四厘利息补贴计划》后，继而推出《投资居留政策》，鼓励本澳居民置业并积极吸纳外地投资者购买澳门不动产，这些政策对调节市场上大量空置商住单位的销售起到积极的作用。

　　2003年，经济逐步走出低靡，多项大型工程及区域重整建设项目相继开工，年经济增长率高于2002年。

　　2.2004年到2007年地产业快速增长期

　　2004年，开放博彩业的政策，吸引数百亿资金涌入澳门，澳门年经济增长率超过20%。

　　2005年祖国出台多项积极政策，推动港澳地区经济快速增长。博彩旅游业的持续兴旺带动澳门整体经济快速发展。大量外来投资涌入澳门，地产业持续兴旺。

　　2006年大量外来投资持续涌入澳门，博彩旅游业亦持续兴旺，各项大型博彩旅游设施相继投入市场运作，带动起澳门整体经济进入快车道。根据印花税的统计，在澳门全年住宅单位买卖总价值为190.9亿，其中非本澳居民购买占了111亿，反映市场作以外来投资买卖为主。

　　2007年经济持续强劲的增长，各类型的会展项目，吸引了更多具高消费能力的来自世界各地的客源来澳消费。住屋需求方面，私人住宅楼宇偏向为高品味及面积较大的单位。整个房产市场两极性的销售趋势越来越明显，根据统计局按全年印花税的资料数据显示，全年的住宅楼宇单位买卖价值高达420.6亿，为06年的两倍。

　　3.2008年到2009年地产业调整期

　　2008年澳门的博彩旅游业受到全球金融危机的影响，遭受严重打击，进而影响到了地产业。08年全年的住宅楼宇买卖数目为13732个，比2007年下降近50%，为近十年来买卖单位数目最少的一年，反映了金融风暴对澳门的地产业市场所造成的巨大冲击；新建成的私人住宅楼宇偏向为高品味、大面积单位，楼价因而有轻微上扬，但交投数量严重下滑，全年住宅楼宇单位买卖总价值为297亿，比2007年少了123亿，近30%。

　　2009年经济持续低靡，个别外资大型投资项目仍处于停工。09年1至8月期间，私人工程新动工楼宇住宅单位数目只有1379个，较07年4千多个有强烈的下跌。住宅楼宇买卖单位数目5393个，比2008年全年13686个有大幅下降。

　　（二）地产业的发展趋势分析

　　我们预计澳门的房地产业将持续从2008年开始的调整，其原因如下：

　　1.经济规律，澳门回归以来的十年，其地产业的发展比较迅速，房价也一路飙升，一连上升百分之几十，已经达到历史的高位。按照实际发展规律来说，澳门地产业应该进入调整期了。

　　2.存在地产泡沫，澳门与香港相比，澳门地价是香港地价的五分之一，其楼价却与香港相差无几，澳门的地价甚至比香港某些区如天水围楼价还要贵。我们有理由相信澳门地产经济已出现泡沫。

　　3.外部投资减少，澳门地产业的发展受整个的国际上的金融环境的影响是很大的。

　　4.内部需求饱和，澳门建筑置业商会会长冯志强指出，楼宇的空置数已相当庞大，虽然近五年呈下降趋势，但现时澳门空置住宅单位接近2.5万个。

　　5.大陆投资不成熟，虽然出台一系列吸引大陆投资的政策，例如：大陆居民只要在澳门投资100万澳门元购买不动产，并存50万元澳门元定期存款，全家便可获得澳门永久居民身份。但是，国内到澳门去购买的比例上还是不大的。

　　二. 结论

　　通过文中分析可知澳门的旅游业、地产业和旅游地产都实现了快速发展，澳门旅游地产业发展在不同阶段也呈现的不同特点，并在此基础上预测出未来的几个发展趋势，并提出了借博彩旅游业带动其他行业发展的思路。

　　参考文献：

　　[1]张珺，帅桥昌.　CEPA签署后澳门旅游业的发展展望[J].　东南亚研究，2005（1）：59～61.

　　[2]龚唯平.　澳门博彩旅游业的升级与发展：三位制度创新[J].　学术研究，2007（1）：86～90.

　　[3]丁锐.　旅游地产的功能定位及评价研究—以西安XX项目为例[D].　西安：西安建筑科技大学，2009.

　　重庆市教育委员会人文社会科学研究重点课题：基于全球视角下的企业跨国营销研究，（项目编号：cstc2012cx-rkxA00051）

　　作者简介：魏颖（1986.8-），女，河南信阳人，硕士研究生，助教，研究方向：旅游开发与市场。