房地产登记

房地产登记，即房地产产权登记，它是国家为健全法制，加强城镇房地产管理，依法确认房地产产权的法定手续。城市房地产权属都必须向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确认产权后，由房地产管理机关发给《房地产产权证》。产权登记是房地产管理的行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权属实施有效的管理。

房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、产权变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载。房地产登记可以起到明确房地产边界、面积，明确房地产权利人，明确房地产产权状况等三方面的作用。

房产登记必要性

房地产登记是房地产产权管理的主要行政手段，是政府为健全法制，加强房地产管理，依法确认房地产权利的法定手续。房地产登记有三个方面的作用：

(1)产权确认，即确认房地产的权属状态;

(2)保障权利人的合法权益;

(3)加强房地产管理，即通过房地产登记对房地产交易状况进行管理和监督。 未进行房产登记的影响

(1)未经登记的房地产不能依法办理转移登记;

(2)未经登记的房地产不能依法办理抵押登记;

(3)未经登记的房地产发生侵害，或其使用发生

变化时，其权利人的合法权益得不到有效保护。

怎样申请房地产登记?

申请房地产登记，应当按照有关房地产登记的法律、法规及政策向登记部门提交申请表及有关文件，经审查，申请人的申请符合规定的，登记部门应在规定时间内核准登记，颁发房地产权利证书。

房地产登记主要记载哪些内容?

房地产登记的内容包括土地使用权及地上建筑物的所有权与他项权利的登记，包括对房地产权利人、房地产权利性质、房地产权利来源、房地产他项权利、取得时间、变化情况和房地产的面积、结构、用途、价值、坐标、形状等进行专门的记载。 房地产登记发证工作由哪个部门负责，如何受理?

根据《深圳经济特区房地产登记条例》及政府编制文件的规定，深圳市房地产主管部门即深圳市国土资源和房产管理局是深圳市房地产登记部门。登记发证的具体工作特区内由深圳市房地产权登记中心负责，特区外由宝安、龙岗分局负责，登记申请文件由深圳市房地产权登记中心及宝安、龙岗分局的产权办文窗口按规定进行受理。

房地产权属登记的分类

《城市房地产管理法》第59条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。” 从此可以看出，我国的房地产权属登记包括两种类型，即土地使用权登记和房屋所有权登记。也就是说，一宗房地产要办理两个产权证书：一个是国有土地使用权证书，一个是房屋所有权证书。这是与我国现阶段土地和房屋分开管理的[1]行政管理体制相适应的。但基于房屋和土的不可分割性，我国的某些城市已开始试行两证合一的制度，以简化手续，节约交易和公示成本。

一、房地产统一登记的必要性

（一）《中华人民共和国物权法》第十条第二款规定：“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”。国家以法律的形式明确了不动产必须统一登记。《物权法》作为普通法，它的效力应高于作为部门法的《国土管理法》和《房地产管理法》。国土行政管理部门和建设行政管理部门都没有理由各自为政，各发各的证。

（二）房产和地产本质上是一个整体，即房地产。城市建设用地没有建筑物，根本不能发生效益。任何建筑物，也必须建在地上，从来就没有空中楼阁。这是房地产的自然属性，以行政手段人为分割，（三）房产管理部门和土地资源管理部门的权责不清，直接导致房地产的权属不清、双重抵押、交易程序复杂和交易成本增大，使得房地产交易的安全不能完全得到保障，已经严重影响我国经济发展软环境的改善，不利于充分保护公民、法人和其他组织的合法财产权。这显然违背《物权法》的立法原。 是违反规律的。这次《物权法》规定，城市居民住宅用地土地使用期限70年过去后自动续期，彻底排除了以前理论上存在的房产和地产由个人和国家分别所有的可能，即房地分家。房产和地产已经融为一个整体，完全没有分开办证的必要。

二、房地产统一登记的可行性

现阶段，我国法制不太健全。有关不动产的登记没有形成专门的法律，有关规定主要散见于各种单行的法律、法规之中。我国现行的不动产登记制度，并非是根据物权公示原则建立的，而是根据政府各个行政机关的行政职能和管理需要设立的。房地产作为不动产的重要内容，它的登记主要由国土行政主房产地产分开登记提供了法律依据，与《物权法》的精神不相符合。解决这一问题，必须从法律，政府职能，机构设置上入手。

（一）根据物权公示原则确定不动产登记制度，从法律上明确不动产登记部门。从法律的高度明确不动产登记机关是遏制行政纷争的有效手段，也是却是依法保护不动产权益的必由之路。目前，世界上公认的不动产登记机关主要有三类。一是由法院负责不动产登记，这主要

是德国、瑞士等国家的做法。二是由专门的行政机关负责不动产登记，这是澳大利亚、我国的台湾地区、香港特别行政区的做法。三是由具有服务功能的事业单位如公证机构负责不动产物权登记，以排除行政干预，使用权的设定、续期、出让、收回等程序将难以完成。其实这点理由很牵强，房地产部门是法律规定管理房地产的部门，法律同样授予了房地产部门不动产登记的权利。我们家司法考试制度，由国务院建设行政主管部门牵头国土和建设行政主管部门等有关部门，联合发布房地产登记规则，出台统一的房地产登记制度，研究统一不动产登记制度的具体问题，条件成熟时实现不动产的统注意到《物权法》有两点值得关注的地方，一是将建设用地的70年期限自动延期，这意味着土地使用权虽然还是用益物权，但实质上已经是业主的“恒产”。国土部门基本上不存在在出让和收回（不是绝对没有），而土地基本上是在建设领域流动。二是《物权法》通篇没有 “土地使用权”的提法，取而代之的是“建设用地使用权”。这是否意味着，土地的使用权进入二级市场后，实际上已经完成了由“土”到“地”的转变，从物权的角度看，它更多体现的是使用人的权利。其实，土地的二级市场到底由谁来管理，无论国土部门和建设部门都有充足的道理，关键是要尽快明确。作为两个行政部门的共同领导，国务院应该要有所作为。除此之外，还有一个方案可供国务院考虑，将房地产的管理职能与登记机构的职能分离，在市、县级政府部门当中设立独立的房地产登记局。借鉴国一登记。单独设立房地产登记局，其优点是和行政管理权脱钩，有助于理顺政府职能，国家统一房地产登确保登记的独立性和效率。这三种做法的利弊不在本文分析，以中国的国情来看，大概由行政机关负责包括房地产在内的不动产统一登记更加适宜。但是，不论由哪类部门负责登记，其确定的原则应是物权公示的法律原则，而不是行政机关管理和职能的需要。如果再看远点，建立专门的《不动产登记法》都很有必要。

（二）从行政系统的职能解决问题。现在，国土部门和建设部门争论的焦点，就是土地的二级市场，即出让为建设用地后，到底由谁来管理的问题。国土部门大致有如下理由：土地登记是全覆盖的，且不受土地权属和利用状况的限制。国土资源部门是法律规定管理土地的职能部门，是公共权力的象征，不动产统一登记机关必然是国土资源部门。如果不动产的统一登记机关不是国土资源部门，而是其他有关部门，国家的土地用途管制制度将难以有效实施，建设用地记制度、登记规则，首先统一房地产权属登记，为将来统一不动产登记进行准备。

（三）如果以上两点短期内还是不能国土资源管理部门在经营城市与耕地保护上的两难选择，有利于国家实施下一步征地制度改革。

(二)建立城市地下空间房地产登记制度是地下空间合理开发利用的重要保障

因为没有开展城市地下空间的房地产登记工作，城市地下空间建筑物房地产权利的关系不明确，并且没有相关法律限制和技术规范，开发单位一旦取得了建设工程规划许可证,从自身经济效益的角度出发，很有可能对城市地下空间进行无限制的使用。相对于地面建筑，

地下建筑对安全性、技术性和整体性有一定的要求实现，从机构上简单解决问题。长期以来，国土管理和房地产管理分别隶属于不同的行政管理部门，双方由于部门利益扩张的需要，统一登记难以实现。其一是北京上海模式，将国土资源局和房产管理局合并，统一成立“国土资源房产管理局”，从机构入手解决职能问题，统一城乡的房地产权属登记机构，颁发统一的房地产权属证书。其二是部分城市将城市规划范围内的房地权属登记管理统一到房地产管理部门，而将规划区外集体土地上的房地权属登记管理统一到国土资源管理部门。这样，既避免了房地分管的弊端，同时又形成在农地征收时的不同政府部门之间的有效权力制约，避免了，如果对城市地下空间的开发利用缺少统一规划，必将导致城市地下空间的无序开发，对城市地下空间开发利用的安全性带来严重威胁。因此，建立城市地下空间房地产登记制度，不仅可以保障城市地下空间权利人的合法权益，而且为城市地下空间的合理、安全使用提供了重要保障。

(三)城市地下空间房地产登记是城市地下空间可持续性发展的必要条件

从上海城市总体发展规划所确定的目标来看，未来城市地下空间开发利用发展潜力巨大。2010年上海将建成311.6公里的地铁基本网络及地下综合体、越江隧道等地下空间工程。规划中期(2010年前)建成的骨干工程有：世博会地区、徐家汇地区和龙阳路综合换乘枢纽等。地下空间开发利用将在经济建设、民防建设、环境建设及城市可持续发展方面发挥重要的作用。

城市地下空间资源是城市公共社会资源，是稀缺的、重要的土地资产。因此，抓紧研究不同形态的城市地下空间的权属管理，开展对城市地下空间建筑物进行确权登记，统一和规范城市地下空间的开发利用，为建立资源节约型的城市，推进地下土地资源的可持续利用已显得十分必要。