2016房地产市场形势预测及2015年四个特征

一、回顾：2015年房地产市场运行呈现四个特征

第一，全国房地产市场仍处于去库存时期。2015年商品房屋销售面积为128495万平方米，同比增加6.5%。商品房销售面积在2014年初至2015年5月连续17个月负增长后，2015年6月以后呈现小幅增加态势。分季度看，1-4各季度商品房销售面积增幅分别为-9.23%、13.29%、13.48%和4.76%，市场销售呈现1季度低迷、2-3季度回暖、4季度增幅回落态势。多数城市二手房交易面积同比增加，增幅在8月份达到高后逐步回落。从住房价格变动看，70大中城市新建商品住房价格在环比下降12个月后，于2015年6月企稳，年底新建商品住房价格环比累计上涨的城市数量为21个，价格环比累计稳中下降的城市数量为49个。在房屋交易增加的情况下，多数城市住房价格仍为稳中有降，说明2015年房地产市场总体仍处于去库存时期。从国房景气指数来看，2015年房地产市场景气在6月份降至低，之后3季度小幅回升4季度维持平稳。

第二，市场区域分化明显，一线城市和少量二线城市市场回暖，其他二三四线城市去库存调整。2015年一线、二线和三四线城市商品房屋销售面积分别同比增加15.3%、9.2%和4.3%，一线城市房屋销售增幅明显高于三四线城市。从新建商品住房价格环比累计情况看，2015年一线城市价格环比累计上涨18.8%、二线城市价格环比累计上涨0.8%、三四线城市环比累计下降2.5%，房价走势分别表现为一线城市上涨、二线城市基本平稳、三四线城市继续下降。70大中城市中，一线城市新建商品住房价格累计环比涨幅高，其中深圳涨幅达到47.3%、上海涨幅为18.4%、北京和广州涨幅在10%左右，其次7个二线城市新建商品住房价格累计涨幅在2-7%之间，分别为南京、厦门、杭州、武汉、宁波、天津、郑州；另外还有10个城市新建住房价格稳中有升；其他二三四线城市共49个城市新建住房价格环比下降，降幅较高的城市主要分布在东北地区。

第三，企业盈利下降，行业转型趋众。2014年伴随市场低迷调整，房地产开发企业利润率明显下降，从房地产上市公司的数据看2014年房地产开发业平均销售利润率只有10%，比2009-2013年超过20%的平均销售利润率降低10个百分点以上。伴随房地产开发盈利水平下降，2015年房地产企业转型趋众。房地产企业转型主要面向四个方向：第一，延长产业链条，一些企业向项目前端发展泛金融化，与金融结构合作甚至入主商业银行；一些企业向项目后端发展泛服务化，参与物业管理，尝试城市运营商转型。第二，开发产品多样化，房地产开发产品由单纯住宅或商业为主，向养老公寓、文化地产、旅游地产、产业地产等多样化发展。第三，生产方式创新，部分房地产开发企业向互联网+、绿色节能、产业化等新的生产方式不断探索。第四，国际化投资，一些大型房地产企业继续进行海外地产的投资开发。

第四，市场回暖受政策宽松影响，政策效应有减弱态势。继2014年11月22日央行开启降息通道以来，2015年央行分别于3月1日、5月11日、6月28日、8月26日、10月24日连续五次下调金融机构人民币贷款和存款基准利率、连续五次下调金融机构存款准备金率。其中，10月末金融机构一年期存款利率降为1.5%，五年期以上银行贷款利率降至4.9%、五年期以上个人公积金贷款利率降至3.25%的历史低水平。除货币政策持续宽松外，房地产行业管理政策也进一步放宽，“3.30政策”、“9.30政策”分别下降了购房首付比例，8月份取消了外资购房限制、鼓励棚户区改造实行货币化安置等等，房地产市场销售明显增加。但10月以来各地房屋销售增幅放缓，尤其多数地区二手房交易量由增加改为减少，住房价格涨幅在6月份达到高点后逐步减小，显示政策效应有减弱态势。

受人口结构影响我国中长期住房需求增长将大大减缓，2016-2020年我国25-44岁群体人口数量将减少大约1800万人。但是，“十三五”时期我国仍然处于城镇化快速发展时期，同时住房改善性需求数量处于高水平，将决定“十三五”时期我国城镇住房需求总量仍维持规模高位。初步估算，“十三五”时期我国城镇住房需求将保持年均大约11-12亿平方米的规模，与“十二五”时期规模大致相当。

以商品房累计新开工与累计租售之间的差额代表房地产库存，1998年以来商品房库存水平大致经过了四个不同发展阶段：第一个阶段为1998-2003年商品房库存水平持续上升，第二个阶段为2004-2007年商品房库存水平持续下降，第三个阶段为2008-2009年商品房库存水平快速升降波动，第四个阶段为2010-2014年商品房库存水平波动上升。2015年，商品房库存水平出现2010年以来的首次下降。初步估算，2015年末商品房库存规模约为50亿平方米，其中已经竣工尚未销售的商品房库存数量为7.2亿平方米，大约43亿平方米的商品房已经开工尚未销售。按照2015年商品房销售速度估算，2015年商品房消化周期大约为3.73年，低于2014年但仍高于正常年份大约2.5年的均值。因此，“十三五”初期房地产市场总体仍将处于消化库存时期。

2015年房地产开发企业资金压力好于去年。2015年本年房地产开发资金来源/房地产开发投资为1.30，房地产开发资金来源/房地产开发投资为1.69，均略高于2014年，显然在销售增长带动下，房企资金压力有所缓解。大房企资金充裕好于行业平均水平。2015年受益于公司债放宽发行，280家房企共发公司债6793亿元，比2014年增加了4400亿元，有7家公司债券融资过百亿，其中恒大和万达分别融了400亿和250亿债券。

二、2016年房地产市场形势预测

按照中央的发展部署，2020年国内生产总值和城乡居民人均收入要比2010年翻一番，意味着“十三五”时期经济将保持中高速增长。2016年是“十三五”开局之年，去年12月召开的中央经济工作会议指出，2016年要稳定经济增长，更加注重供给侧结构性改革，在适度扩大总需求的同时，去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板，提高供给体系质量和效率。同时指出，积极的财政政策要加大力度，实行减税政策，阶段性提高财政赤字率。稳健的货币政策要灵活适度，为结构性改革营造适宜的货币金融环境，降低融资成本，保持流动性合理充裕和社会融资总量适度增长，扩大直接融资比重，优化信贷结构，完善汇率形成机制。可以预见，2016年经济保持稳定增长，房地产发展环境相对宽松。

中央经济工作会议明确指出要促进化解房地产库存。要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。要取消过时的限制性措施。

2015年，棚改货币化安置162万户，比2014年增加了大约120万户。2016年棚改任务计划完成600万套，各地按照原则上不低于50%的比例确定货币化安置，预计将带来至少300万套的拆迁安置需求，大约相当于近年年均销量的30%。棚改货币化安置在消化库存过程中发挥了重要贡献。

综上所述，在经济平稳发展背景下，预计2016年房地产市场总体有望维持平稳发展，房屋销售、房地产开发投资维持平稳态势。